文/王聞丹

“8萬(wàn)億元時(shí)代”，政府需要重點(diǎn)考慮的是如何更好的讓“國(guó)富”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊窀弧?/p>

筆者朋友原計(jì)劃給年邁的父母在杭州購(gòu)置一套二手房頤養(yǎng)天年，原本談妥一套100萬(wàn)元的房子，卻被告知另有10萬(wàn)余元的稅費(fèi)，無(wú)奈交易以“夭折”告終。

4月10日以來(lái)，國(guó)家實(shí)施“新國(guó)十條”調(diào)控樓市，市場(chǎng)呈現(xiàn)“價(jià)高量縮”態(tài)勢(shì)。6月份杭州二手房成交均價(jià)依然高達(dá)19957元，商品房為21573元，分別較去年同期增加了39.2%和61.4%。從環(huán)比看，二手房成交均價(jià)也較上月增長(zhǎng)了2.2%，商品房成交均價(jià)雖然較上月有所下降，但也處于歷史第3高位月份。盡管房屋價(jià)格仍然高企，然而成交量卻開始萎縮。6月杭州二手房和商品房分別成交了1176套和1424套，僅為去年同期的30%和15.6%。

房?jī)r(jià)高企直接拉高了稅費(fèi)成本，這大大增加了剛需者的購(gòu)房支出。按目前政策，若購(gòu)置一套不滿5年且140平方米以下的普通住宅（二手房），稅費(fèi)支出高占成交價(jià)的10%，包括契稅（成交價(jià)的1.5%）、營(yíng)業(yè)稅（成交價(jià)的5.6%）、個(gè)稅（差價(jià)的20%）、以及印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、抵押評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)等。征收稅費(fèi)的本意在于遏制投資客的頻繁交易，然而實(shí)際卻進(jìn)一步增加了買方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。一方面稅費(fèi)多被轉(zhuǎn)嫁給買方，難以起到抑制投機(jī)的作用；另一方面房?jī)r(jià)高企也間接抬高了稅費(fèi)的數(shù)額。契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等稅種采取的是以成交價(jià)或差價(jià)為基數(shù)計(jì)算的從價(jià)計(jì)稅法，基數(shù)（房產(chǎn)成交價(jià)）的成倍上漲，也放大了稅費(fèi)成本。20萬(wàn)元的稅費(fèi)成本已基本接近筆者5年前的房產(chǎn)首付。

剛需者的煩惱還不止于此，信貸政策的不平衡和信息資源的不對(duì)稱，也同樣耗費(fèi)了他們較多的時(shí)間和精力，讓人心生怯意。高額的房?jī)r(jià)令多數(shù)購(gòu)房者采取公積金和商業(yè)貸款組合貸款的方式。然而公積金中心與銀行關(guān)于首付比例的規(guī)定又不盡相同。兩者對(duì)于住房面積在40平方米以下，建設(shè)年代2000年以前的房產(chǎn)規(guī)定的首付比例就完全不同，每一個(gè)房屋都需要進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)雜的評(píng)估測(cè)算，一般而言此類房屋的貸款審批至少需3-4個(gè)月。長(zhǎng)時(shí)間的審批增加了交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

信息資源的不對(duì)稱則增加了購(gòu)買者的時(shí)間成本。中介機(jī)構(gòu)的壯大使信息資源幾乎被壟斷，很難找到房東本人提供的信息。中介掌握較多的房產(chǎn)信息，使買方獲得更多選擇權(quán)，從而起到促進(jìn)交易，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用。然而中介受利益最大化驅(qū)使，為吸引更多的需求者，往往提供一些過(guò)時(shí)或不實(shí)信息。對(duì)于無(wú)奈的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只能“被中介牽著鼻子”，陷入低效的四處看房游戲。

到今年年底我國(guó)財(cái)政收入將超過(guò)8萬(wàn)億元，成為美國(guó)之后的第二大財(cái)政大國(guó)。“8萬(wàn)億元時(shí)代”，政府需要重點(diǎn)考慮的是如何更好的讓“國(guó)富”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊窀弧?。就樓市?lái)看，筆者建議從改革二手房稅費(fèi)及交易制度著手，從而實(shí)現(xiàn)讓利于民、二次分配以及遏制投機(jī)等目的。

減稅是實(shí)現(xiàn)讓利于民的最直接途徑，有兩種方法：一是直接降低二手房稅費(fèi)的比例，二是改變計(jì)稅方法，筆者更傾向于第二種方式。如實(shí)施第一種方案，即使將當(dāng)前10%的計(jì)稅比例降到5%，也只能“治標(biāo)”。土地資源的進(jìn)一步減少，房?jī)r(jià)必然還將繼續(xù)上漲，若干年后仍可能導(dǎo)致較高的稅費(fèi)。建議變征稅方式為分檔次的定額增稅，分別收取不同數(shù)額的稅款。

減稅的同時(shí)也要加大對(duì)富人的征稅。將別墅、排屋以及140平方米以上住宅等高檔住宅與普通住宅區(qū)分，繼續(xù)保留高檔住宅計(jì)價(jià)法的征稅模式，并提高比例。同時(shí)，開征房產(chǎn)稅等其他稅種，從而起到二次財(cái)富分配的作用。

為避免因減稅產(chǎn)生投機(jī)客過(guò)度炒賣普通住宅，建議實(shí)施5年以內(nèi)房產(chǎn)限制交易的模式。這項(xiàng)政策主要針對(duì)非一套房的家庭，改善型需求不在范圍內(nèi)。對(duì)確需交易的，借鑒經(jīng)濟(jì)適用房模式，將增值的一定比例上繳國(guó)家。

（供稿：浙江省發(fā)展和改革研究所）