吳木鑾

“居者有其屋”是每個(gè)人心中都有的期望，高房?jī)r(jià)的背景下，人們期待公共政策的扶持，香港公共房屋制度所發(fā)揮的雙重作用值得借鑒。

是否恢復(fù)興建居屋(可供購(gòu)買而不是租賃的公共房屋)的話題，成為最近香港社會(huì)熱議的話題。3月9日，匯豐中國(guó)的董事長(zhǎng)鄭海泉和瑞安集團(tuán)主席羅康瑞一起呼吁復(fù)建居屋。他們認(rèn)為，香港要做到安居樂業(yè)，就必須要讓年輕人看到希望。而以許多年輕人的年收入來(lái)看，購(gòu)買商業(yè)住宅的可能性很小。因此，政府必須有所作為。香港當(dāng)?shù)氐囊恍┲匾獔F(tuán)體也認(rèn)為應(yīng)該恢復(fù)興建居屋，以穩(wěn)定人心。

大庇寒士俱歡顏

香港公屋最早是無(wú)心插柳柳成蔭。由于外圍戰(zhàn)亂和各方面的原因，香港的人口從1945年的60余萬(wàn)人增加到1950年的200萬(wàn)。此后十年，人口更增至300多萬(wàn)人。一些有一定經(jīng)濟(jì)能力的人自建木屋，另外一些經(jīng)濟(jì)差的人只能露宿街頭。在這種情況下，1948年，私人團(tuán)體香港“房屋協(xié)會(huì)”成立。這家民間機(jī)構(gòu)通過自己籌款及政府資助為香港貧民提供了大量的住宅。

促使香港政府下定決心去建設(shè)公屋，緣自一場(chǎng)大火。1953年圣誕夜，九龍區(qū)石硤尾木屋居民們慶祝新年?？駳g派對(duì)中不慎留下的火種把整片木屋燒成灰燼。一夜之間香港就增加了5萬(wàn)3千名流浪漢。在這前后，香港社會(huì)事實(shí)上也發(fā)生了一些微妙變化。原來(lái)港英政府就希望維持一個(gè)統(tǒng)治的格局，而并不想為香港社會(huì)添磚加瓦。但是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，社會(huì)要求政府提供公共服務(wù)的呼聲也逐步增多，政府不得不作出回應(yīng)。

公共房屋就是個(gè)切入口。當(dāng)年以香港速度建起的石硤尾美荷樓，是一座7層高的住宅，房屋內(nèi)沒有洗手間和廚房。更有意思的是，小學(xué)就建在公屋的天臺(tái)上。不過，人們生活得非常幸福。

1972年，口碑很好的港督麥理浩公布了“10年建屋計(jì)劃”。這個(gè)公共建屋計(jì)劃一方面為香港市民提供廉價(jià)住宅，另一方面也為企業(yè)界分憂。原因在于，居民的住房已由政府解決，工人的工資就可以相對(duì)低一些，企業(yè)家就可以少付一些工資成本。因此，香港也逐步借力成為亞洲四小龍之一。“10年建屋計(jì)劃”總共解決了150萬(wàn)居民的住房問題。

除了為最底層百姓提供住房，港府還為一些邊緣人群提供公共房屋。從1993年開始，香港政府推出“夾心階層住屋”計(jì)劃。這主要是滿足那些收入已超申請(qǐng)公屋、居屋條件的人群。此外，政府還推出“長(zhǎng)者房屋計(jì)劃”。也就是政府專門撥出免費(fèi)土地興建適合于老人們居住的房屋。在這處房屋區(qū)內(nèi)，不僅有正常的各種服務(wù)設(shè)施，還有一些老年人專用的設(shè)施等。

從右表中可以看出，現(xiàn)在有47.8％的香港居民住在公屋及居屋內(nèi)。大體上一半左右人口居住公屋和居屋內(nèi)。香港公屋的人均面積大約是12.4平方米，而10年前大約是9.8平方米。

公屋成為樓市的調(diào)節(jié)器

除了安定民心外，公共房屋的供給也會(huì)給當(dāng)?shù)氐臉鞘性斐梢欢▔毫ΑＲ簿褪钦f(shuō)，在公共房屋不過度供應(yīng)的話，適量的公共房屋可抑制房?jī)r(jià)。

對(duì)于香港經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)業(yè)是一大支柱。有研究認(rèn)為，香港超過一半的投資是集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而大約三成的銀行貸款投向商品房和建筑業(yè)。因此，房?jī)r(jià)大跌會(huì)對(duì)香港中產(chǎn)階層造成巨大損失?！胺?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌”也一度支撐著香港房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。不過，1997年金融危機(jī)很快讓這種幻想告于破滅。近期又有類似的言論：即使是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房市仍是賺錢的投資渠道。因此，香港房?jī)r(jià)也在一路上升。正是基于這種背景，已有輿論要求增加公屋投放和恢復(fù)居屋。

供給公屋來(lái)調(diào)控樓市已是香港政府屢試不爽的調(diào)控手段。在建公共房屋方面，香港政府有很大的自主權(quán)。也就是香港政府擁有土地處置的自由權(quán)，不需要為公共房屋而從私人開發(fā)商處轉(zhuǎn)購(gòu)?fù)恋?。而一些?guó)家和地區(qū)雖有公共房屋制度，土地有時(shí)候掌握在各種開發(fā)商的手上，政府利用公共房屋來(lái)抑制房?jī)r(jià)就比較被動(dòng)。香港政府的另一個(gè)主動(dòng)權(quán)就在于政府的收入來(lái)源多樣化。股票交易等印花稅的收入相當(dāng)豐厚，因此，香港政府不需要單純依靠賣地收入來(lái)發(fā)展公屋。因此，公屋建設(shè)的節(jié)奏容易控制。也就是說(shuō)，公屋所起到的安定民心和抵制房?jī)r(jià)的雙重功能比較容易實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常好的階段，政府一般很少大量供給公共房屋。原因就在于居民收入增加可以提高購(gòu)買商品房屋的可能。而如果房?jī)r(jià)上升比較厲害，當(dāng)?shù)氐木用袷杖胪磺?，甚至倒退時(shí)，公共房屋的投放就成為政府議程中的重中之重。特別是樓市如果炒作興起，居民在此時(shí)無(wú)力購(gòu)買房屋，政府一般會(huì)迅速出手。

可以預(yù)見的是，民眾在增加公屋供應(yīng)的信號(hào)下會(huì)暫緩購(gòu)房。一旦公共房屋供給果然大幅增加，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。香港政府也有照顧中產(chǎn)階層的義務(wù)，最終的結(jié)果就是房?jī)r(jià)會(huì)在各種博弈中保持可接受的平衡。