窮人什么時(shí)候才能買(mǎi)得起房?

《蝸居》是作家六六繼小說(shuō)《雙面膠》之后，又一部直面現(xiàn)實(shí)、極具暢銷潛質(zhì)的都市題材小說(shuō)。故事發(fā)生在上海房?jī)r(jià)飆升時(shí)期，描摹了以上海為代表的白領(lǐng)一族生存狀態(tài)，是一部“高保真”的都市房奴心態(tài)寫(xiě)照。由本書(shū)改編的電視劇，引起了各電視臺(tái)的新一輪熱播，也吸引了許多的人去看，并成為了人們茶余飯后的談資。

關(guān)于房奴，有這么一則寓言:說(shuō)豬通過(guò)勤勞致富獲5元錢(qián)存在老鼠開(kāi)的錢(qián)莊里，豬打算拿這5元錢(qián)建一個(gè)小窩，大概要花2元買(mǎi)地，花3元搭窩。

王八是搞工程的，他想在豬身上掙更多的錢(qián)，于是找來(lái)當(dāng)投資顧問(wèn)的狐貍想辦法。

狐貍說(shuō)，這好辦。于是找來(lái)管地盤(pán)的狼和開(kāi)錢(qián)莊的老鼠一起來(lái)商議。結(jié)果王八從老鼠那里借來(lái)200元，用100元買(mǎi)了狼的地，花了3元把豬窩蓋好，花了50元給了狐貍咨詢服務(wù)費(fèi)。

豬沒(méi)有地，只好求王八把窩賣給它，王八要價(jià)500元。豬說(shuō)只有5元買(mǎi)不起，這時(shí)候狐貍說(shuō)服豬去向老鼠借錢(qián)。

老鼠答應(yīng)借500元給豬，前提是要他連本帶利還600元，可以分10年還清，并且產(chǎn)權(quán)證拿來(lái)抵押。結(jié)果成交。

最后，豬花了600元買(mǎi)來(lái)了豬窩，比最初的計(jì)劃成本高了120倍，豬努力了10年去掙錢(qián)還貸。

在這場(chǎng)交易里面，狼、老鼠、狐貍還有王八都掙了錢(qián)。以后他們就如法炮制，迫使更多的豬去貸款買(mǎi)房子了。

這時(shí)候，驢看到有機(jī)可乘，到老鼠那里貸了好多的款，把王八蓋的房子都買(mǎi)過(guò)來(lái)，然后以更高的價(jià)格賣給了豬。豬的還貸期就越來(lái)越長(zhǎng)，吃的越來(lái)越差，小豬崽子也不敢生了。

由于豬的數(shù)目越來(lái)越少，狼覺(jué)得這樣下去自己沒(méi)有豬肉吃了，非餓死不可，于是開(kāi)始調(diào)控，不讓老鼠再借錢(qián)了。但是王八還沒(méi)有停止蓋房，把自己掙的錢(qián)全投入生產(chǎn)了。驢手上的豬窩囤積得很多，賣不動(dòng)了被套牢了。結(jié)果，老鼠、王八，還有驢都掙了好多的豬窩，錢(qián)到最后都集中到狼手上。

如今，誰(shuí)都等著狼把錢(qián)拿出來(lái)救命。聰明的你，如果你是狼，你會(huì)拿錢(qián)救哪個(gè)?快要餓死的老豬把省吃儉用得來(lái)的2元錢(qián)加上從老鼠那里借來(lái)的100元錢(qián)，讓小豬去深造，說(shuō):“孩子，長(zhǎng)大了一定要混到狼群里啊!”

這是多么可悲的結(jié)局，小豬的境遇也是海萍們房奴的境遇，發(fā)人深思，但現(xiàn)實(shí)更加令人擔(dān)憂。

全國(guó)12大城市白領(lǐng)收入及買(mǎi)房承受情況

在我們的現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)人遭遇著和海萍一樣的境況。摘錄一份數(shù)據(jù)如下:深圳:平均普通房?jī)r(jià)13000元/平米，白領(lǐng)月收入8000元左右，壓力比較大。上海:平均普通房?jī)r(jià)12000元/平米以上，上海月工資稅后12000元以上算偏高。上海開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)賣40000元/平米，別墅賣2億元，屬于豪宅，不能作為比較對(duì)象。北京:平均普通房?jī)r(jià)8000元～10000元/平米(通州、五環(huán)外)，月工資稅后達(dá)到8000元～10000元，算中等偏上，大多白領(lǐng)月收入在稅前6000元～9000元之間，壓力比居中。天津:普通住宅均價(jià)7000元～9000元/平米左右，近幾年房?jī)r(jià)猛漲，河?xùn)|區(qū)已上8000元/平米，開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)8000元/平米以上，月工資一般在3000元左右，壓力比最大。武漢:平均普通房?jī)r(jià)6000元/平米，收入達(dá)6000元以上才好，大多月收入在2500元左右。青島:平均普通房?jī)r(jià)8000元/平米，月收入一般3000元左右，購(gòu)房壓力很大;開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)漲到6000元/平米以上，白領(lǐng)月工資一般是2500元，壓力比較大。大連:平均普通房?jī)r(jià)6500元/平米，年輕人月收入2000元多，壓力較大。太原:平均普通房?jī)r(jià)5000元/平米，親賢街樓價(jià)達(dá)10000元/平米以上，月收入2000元，壓力比偏大。西安:平均普通房?jī)r(jià)4500元/平米，月收入2000元左右，壓力比在國(guó)內(nèi)居中。石家莊:平均普通房?jī)r(jià)4800元/平米，月收入2000元以下。成都:平均普通房?jī)r(jià)5500元～7000元/平米，月收入2000元左右，買(mǎi)房壓力比較大，最近，二環(huán)附近房?jī)r(jià)7000元/平米以上。濟(jì)南:平均普通房?jī)r(jià)6000元/平米左右，月收入2500元，比青島壓力比小。如果是藍(lán)領(lǐng)，或者收入不及表中的白領(lǐng)，那所承受的壓力比就更大了。像海萍們一樣的房奴多久才能買(mǎi)起一套屬于自己的房子呢，就是辛辛苦苦買(mǎi)了房子，這房子又會(huì)真正屬于你嗎?

你知道你買(mǎi)一套房子付出的成本和房?jī)r(jià)的關(guān)系嗎?

大多數(shù)人經(jīng)常哭著喊著買(mǎi)房子，那么，你知道你買(mǎi)一套房子付出的成本和房?jī)r(jià)的關(guān)系嗎?最新版《房產(chǎn)投資掃盲》中寫(xiě)到:房?jī)r(jià)是一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)，是靜態(tài)值。而你購(gòu)房付出的成本卻是動(dòng)態(tài)的。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子:你購(gòu)買(mǎi)房子，房?jī)r(jià)100萬(wàn)，首付成，貸款70萬(wàn)，期限20年。當(dāng)你完成此筆交易的時(shí)候，所有的都是靜態(tài)的，包括你的初期貸款利率。這20年，你能確保貸款利率不發(fā)生變動(dòng)嗎?在過(guò)去10年，中國(guó)的平均貸款利率是8%(已剔除硬著陸實(shí)行的高利率影響)。而我們買(mǎi)房時(shí)的初期貸款利率大都是5.04%。相差3個(gè)點(diǎn)，這三點(diǎn)意味著什么?意味著你必須多付出30%的資金成本。換句話說(shuō)，你實(shí)際上花了130萬(wàn)買(mǎi)了一套100萬(wàn)的房子。有人說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)漲啊，房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，是保值工具。其實(shí)，房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩回事，房產(chǎn)(即地面上的建筑物)是固定資產(chǎn)，是要提折舊的，是隨著時(shí)間不斷貶值的。地產(chǎn)(即土地使用權(quán))，是無(wú)形資產(chǎn)，是實(shí)行攤銷的，是可以通過(guò)評(píng)估和交易重新恢復(fù)的。所以說(shuō)真正增值的是地產(chǎn)那部分。你知道70年后你要交多少錢(qián)來(lái)支付土地使用費(fèi)嗎?

由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷，我們的資產(chǎn)具有不可分割性，即我們不能單獨(dú)處置我們的房產(chǎn)或地產(chǎn)。我們購(gòu)入或投資的所謂房地產(chǎn)和西方許多國(guó)家的房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，其實(shí)我們購(gòu)買(mǎi)的只是該住房的70年的使用權(quán)，和所有權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別。

舉例說(shuō)吧，購(gòu)買(mǎi)一套35平米的小戶型，1400元/平米，各種稅費(fèi)保險(xiǎn)1000元，總價(jià)50000元;使用年限:70年，3成(15000元)自有資金，7成(35000元)貸款，貸款20年。靜態(tài)分析:自有資金，資金成本為銀行存款利息2%，貼現(xiàn)率以銀行存款利率計(jì)，貸款利率是5%。等額還款法，則月還款需231元，年還款需2772元。理論上計(jì)算，你每月的租金收入不低于134元就可投資。動(dòng)態(tài)分析:自有資金，由于資金成本隨利息變動(dòng)而變動(dòng)，設(shè)70年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為5%，20年內(nèi)加權(quán)平均貸款利息8%。等額還款法，則月還款需293元，年還款需3516元。理論上你每月的租金收入不低于253.4元就可投資。大家可以發(fā)現(xiàn)，貸款的話要比一次性付款成本高，多出來(lái)的錢(qián)你替銀行打工了?，F(xiàn)在整體來(lái)看:一套100萬(wàn)元的房子，每月租金就是5068元。為了住這套房子，你每月的現(xiàn)金流出是5068元(不計(jì)算裝修、物業(yè)管理等各種費(fèi)用)。你愿意花5000多元去租自己手中的這套價(jià)值100萬(wàn)的房子嗎?你覺(jué)得你手中的這套房子是否偏離了價(jià)值呢?這樣，我們的買(mǎi)房行為是否也是一種勇敢的犧牲呢?而房地產(chǎn)公司卻一如既往地追求著它們的既得利益。

房地產(chǎn)運(yùn)作模式

由于全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲，土地隨之成了搶手貨。一切預(yù)期都寄希望于這樣一個(gè)推理:房?jī)r(jià)依然保持現(xiàn)在的增速至少3至5年。房地產(chǎn)公司步入“上市融資—重金拿地—囤地再融資”怪圈。進(jìn)入2007年之后，“地王”頻出，南京蘇寧房地產(chǎn)、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)等“地王”創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單宗土地拍賣總價(jià)最高的紀(jì)錄。此期間，還有若干區(qū)域“地王”不斷閃現(xiàn)。而幾乎所有的“地王”背后，都有一家上市地產(chǎn)公司的身影。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科(000002.SZ)拿出60億元買(mǎi)地，而保利地產(chǎn)(600048.SH)買(mǎi)地相繼投入逾70億元。這些錢(qián)大都來(lái)自同樣火熱的股市。上市公司瘋狂圍地的結(jié)果直接導(dǎo)致了當(dāng)前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)。其中上海綠地和保利集團(tuán)分別以30.25億元和16.3億元競(jìng)得北京大興區(qū)黃村19號(hào)地與大興區(qū)黃村新城北區(qū)2號(hào)地，后者樓面單價(jià)達(dá)到7250元/平方米，成為大興區(qū)單價(jià)“地王”。

改革開(kāi)放以后，我們學(xué)的主要是西方，特別是香港的房地產(chǎn)模式，拍地制度。奉行“香港模式”的開(kāi)發(fā)商被稱為“全能開(kāi)發(fā)商”，是一條以開(kāi)發(fā)商為核心的縱向運(yùn)作產(chǎn)業(yè)鏈，投資買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷銷售、物業(yè)管理等通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成。由此衍生出的問(wèn)題是企業(yè)融資渠道比較單一，主要是銀行貸款和預(yù)收客戶購(gòu)房款。開(kāi)發(fā)商的核心業(yè)務(wù)就是拿地和借錢(qián)?！懊绹?guó)模式”強(qiáng)調(diào)高度細(xì)分的專業(yè)化分工，形成橫向價(jià)值鏈。從資金籌措到開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售，各環(huán)節(jié)均由專業(yè)化公司完成。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金更多地來(lái)源于社會(huì)大眾，只有15%左右是銀行資金。簡(jiǎn)而言之，“美國(guó)模式”的核心是土地自由供應(yīng)，專業(yè)分工明確，以金融運(yùn)作為核心，收益大眾化。這兩種模式就是當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)界普遍運(yùn)行的兩種運(yùn)作方式。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)

世界級(jí)的公司治理和金融專家郎咸平說(shuō)，拿中國(guó)政府的賣地和全世界的各種價(jià)格比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)的地價(jià)漲幅是全世界最快的，而且只漲不跌，這種只漲不跌的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本身就不正常。.

在所謂的公開(kāi)競(jìng)價(jià)之下，土地價(jià)格飛漲，這樣就加大了構(gòu)建成本。這個(gè)錢(qián)基本上被變?yōu)榈胤降呢?cái)政收入，因此在很多地方，地方政府肥得流油，但有沒(méi)有“取之于民，還之于民”呢?很多地方是沒(méi)有的。所以，老百姓平白承擔(dān)了高價(jià)土地的成本。這個(gè)錢(qián)地方政府拿去做什么用途呢?包括地方的基礎(chǔ)建設(shè)，包括蓋辦公大樓，當(dāng)然更包括形象工程、政績(jī)工程等等。這些錢(qián)沒(méi)有替老百姓創(chuàng)造更好的居住條件!

中國(guó)入世首席談判代表、現(xiàn)任博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖說(shuō):“現(xiàn)在房?jī)r(jià)之所以高，主要是在土地供應(yīng)上，在建設(shè)一般老百姓的廉租房方面，政府做得不夠，“2/3房子由政府提供;1/3開(kāi)發(fā)商去做，這部分房?jī)r(jià)越高越好，讓富人去買(mǎi)，稅收給政府……”龍永圖給人們提了個(gè)醒，房?jī)r(jià)是可以控制的。按其表述，控制的途徑有兩個(gè):一是，保障性住房的建設(shè)，市場(chǎng)有其規(guī)律，但是在市場(chǎng)規(guī)律失靈時(shí)，政府的管理必須跟上;二是，稅收的杠桿作用發(fā)揮。

經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀如何

國(guó)務(wù)院于2007年8月發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中明確要求，經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。

根據(jù)《法制日?qǐng)?bào)》近日?qǐng)?bào)道，2009年年初，安徽省安慶市在集賢北苑和紅旗小區(qū)集中新建了419套經(jīng)濟(jì)適用房，而一些準(zhǔn)備申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的市民卻發(fā)現(xiàn)，已建的341套房子中沒(méi)有一套的面積低于90平方米，甚至有數(shù)十套的面積超過(guò)150平方米，面積最大的竟然成為了205.69平方米的超大戶型，達(dá)到政策的規(guī)定的“60平方米左右”的3倍以上，令人驚愕不已。由于面積超大，總價(jià)過(guò)高，當(dāng)?shù)睾芏嘀械褪杖胝哔I(mǎi)不起，只得望房興嘆。中央政府在2008年重新確立了住房保障制度，使保障住房與商品房同時(shí)成為解決老百姓住房問(wèn)題的兩條并行途徑。

可在一些地方，要么是地方政府以種種理由不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房;要么經(jīng)濟(jì)適用房等保障住房建設(shè)嚴(yán)重不足，老百姓很難買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房，被逼向商品房市場(chǎng);要么把經(jīng)濟(jì)適用房建在非常偏遠(yuǎn)、住戶生活出行非常不便的區(qū)域;要么經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格采取隨行就市的定價(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與可類比的商品房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾，成為了準(zhǔn)商品房。

對(duì)此，輿論不禁要質(zhì)疑，“豪華”的經(jīng)濟(jì)適用房到底為誰(shuí)而建?上海的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)還遭到了“縮水”“囤地”的質(zhì)疑。早在2008年，上海“兩會(huì)”上公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012年)》中，確定“新開(kāi)工面積中，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房約2000萬(wàn)平方米”，相當(dāng)于每年400萬(wàn)平方米。此后，上海市建設(shè)交通委副主任沈曉蘇于2008年年底也表示:“2008年400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)工任務(wù)都已經(jīng)完成，2009年上海將繼續(xù)安排400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)?！笨涩F(xiàn)實(shí)是，2008年、2009兩年共計(jì)800萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)，在2009年中被改為600萬(wàn)。

2009年，國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%;地方配套1183億元，占70.6%。但截至2009年8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，可能難以完成全年的建設(shè)計(jì)劃。究其原因，除了可能真實(shí)存在配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足等理由外，還可能存在這樣一些理由:經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，不但減少了賣地收入，還可能因沖擊商品房?jī)r(jià)格而遭受損失。所以，有些地方政府并不積極。