深圳是惟一經(jīng)過(guò)完整房地產(chǎn)調(diào)整周期的中心城市，能否提供一個(gè)完整的泡沫風(fēng)險(xiǎn)指引?

《財(cái)經(jīng)》記者 符燕艷

2008年底，一名“先知先覺”的炒房客通過(guò)中原地產(chǎn)，一口氣在深圳購(gòu)買了30套住宅，每套價(jià)格在100萬(wàn)元左右。

彼時(shí)，深圳樓市和全國(guó)樓市一樣，仍在底部苦苦徘徊，很少有人意識(shí)到，復(fù)蘇即將到來(lái)。根據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年11月，深圳住宅成交量開始出現(xiàn)回升;2009年頭兩個(gè)月，累計(jì)成交量更是同比增長(zhǎng)了169%，而同期上海甚至下降了4.3%。

在本輪房地產(chǎn)調(diào)整中，深圳最先下跌，亦最先恢復(fù);跌幅最深，而反彈最為強(qiáng)勁。至6月份，深圳新建商品住宅均價(jià)已逼近15000元/平方米，與2007年10月的歷史最高點(diǎn)17350元/平方米已相去不遠(yuǎn)。

與全國(guó)樓市整體調(diào)整半途夭折相比，深圳是惟一走完周期全程的中心城市，雖然這個(gè)周期呈現(xiàn)出大起大落的V型，但還是給這座一度滿城盡是投資客的移民城市，留下了難得的風(fēng)險(xiǎn)指引。

V型反彈

早在本輪房地產(chǎn)調(diào)整前，深圳樓市已經(jīng)蓄勢(shì)多時(shí)。

2002年至2005年，深圳房?jī)r(jià)基本保持著年均5%的增長(zhǎng)速度。但是2005年至2007年，深圳房?jī)r(jià)一年一個(gè)臺(tái)階，至2007年，漲幅已高達(dá)45%?；钴S在市場(chǎng)中的投資客占四五成之多，投機(jī)氛圍非常濃郁。

享受泡沫的快感有多高，擠泡沫的痛苦就有多深。2007年秋天，深圳最先感受到了寒意。整個(gè)國(guó)慶黃金周，全市新建商品住宅成交量?jī)H87套。至2008年，深圳房?jī)r(jià)一路領(lǐng)跌全國(guó)，年底下挫至10979元/平方米，與一年前的歷史最高位17350元/平方米相比，縮水近四成。

受樓市量?jī)r(jià)齊跌影響，開發(fā)商資金亦陷入困境。DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年，深圳共出讓開發(fā)建設(shè)用地20宗，只有11宗交易成功，9宗關(guān)外地塊流拍。不但無(wú)心拿地，一些銷售不振的開發(fā)商，甚至將有些部門整體裁掉。中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄據(jù)此判斷，深圳房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)到位。

不過(guò)，與其他省市地方政府踴躍救市相比，即使是在2008年樓市深度調(diào)整期，深圳走了一條相反的道路。

以深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒為代表的一些專家，曾在2008年7月向市政府提過(guò)建議，通過(guò)減免稅收等方式提振市場(chǎng)，但沒有被采納。當(dāng)年11月，時(shí)任深圳市市長(zhǎng)許宗衡在公開場(chǎng)合表示，每個(gè)城市都有自己的特點(diǎn)，深圳不需要救市。

地方政府“不救市”的表態(tài)，源于深圳早已脫離了土地財(cái)政時(shí)代。深圳土地出讓金僅占地方財(cái)政收入的10%左右，也沒有任何土地儲(chǔ)備貸款，對(duì)直接介入房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯缺乏動(dòng)力。而北京、廣州、上海等地，政府土地儲(chǔ)備貸款已高達(dá)上百億元規(guī)模。

和北京、上海等地高度分散的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模只有前者的三分之一左右，卻擁有萬(wàn)科、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等多個(gè)全國(guó)性地產(chǎn)龍頭企業(yè)，本地市場(chǎng)高度集中，市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)的意識(shí)和能力都比較強(qiáng)。

中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，2008年一整年，開發(fā)商資金狀況都很緊張，尤其是進(jìn)入10月以后，壓力更大。為了加快回籠資金，萬(wàn)科在全國(guó)率先宣布降價(jià)促銷，隨后引發(fā)本地開發(fā)商跟進(jìn)。大開發(fā)商勇于自己“擠泡沫”，使得深圳樓市在深度調(diào)整后，得以最早觸底反彈。

2008年12月，全國(guó)樓市仍在纏綿下探，深圳住房成交量已經(jīng)開始明顯回升。至2009年6月，在充足流動(dòng)性的推動(dòng)下，深圳的新建商品住宅均價(jià)一路逼近15000元/平方米，基本回到了2007年的高位。

投資客一收即縮

雖然大部分投資客已經(jīng)忘記了擠泡沫的痛苦，添酒回?zé)糁亻_宴。不過(guò)，深圳樓市投資客的面貌，還是發(fā)生了一些變化。

從事二手房交易法律顧問的廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子孺告訴《財(cái)經(jīng)》記者，這一輪投資客更傾向于買二手房，因?yàn)槌山恢芷诙獭?/p>

從戶型選擇上，則更傾向于選擇小戶型和高端豪宅。前者具有剛性真實(shí)需求，后者則是稀缺資源，升值空間大。

深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2009年1月至5月，深圳市二手房成交面積達(dá)375萬(wàn)平方米，同比翻了近兩番，遠(yuǎn)高于新房成交面積增幅水平。

中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，深圳二手房市場(chǎng)之所以成熟，主要是中介機(jī)構(gòu)、銀行和政府部門的配合效率高。在深圳，如果是現(xiàn)金交易，最快1周就能完成過(guò)戶;貸款最快也只需要10天到14天。而即使是在二手房交易較為發(fā)達(dá)的上海，完成過(guò)戶也需要大概一個(gè)月的時(shí)間。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在一手房市場(chǎng)，投資性需求從3月就開始顯著增加，從年初的5%左右增加至兩三成以上，其后更增加到四五成;在二手房市場(chǎng)，春節(jié)過(guò)后大批自住需求釋放，帶動(dòng)樓市轉(zhuǎn)暖，投資客也跟進(jìn)入市。至6月，明確表示用于投資的客戶已經(jīng)超過(guò)了兩成。

投資客的介入，讓市場(chǎng)擔(dān)心是否會(huì)重現(xiàn)2007年的瘋狂。當(dāng)時(shí)，連月薪2000元的地產(chǎn)公司員工都敢于炒房。不過(guò)，這一輪投資客顯然對(duì)自身支付能力和杠桿率的運(yùn)用，有更加理性的判斷。

7月17日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出了收緊第二套房貸的政策信號(hào)，深圳一手房成交量應(yīng)聲而落，7月20日至26日，當(dāng)周新房成交量只有870套，環(huán)比暴跌四成;7月26日當(dāng)日僅成交88套，不僅比高峰期間的日均成交400套明顯回落，也低于200套的日均正常成交量。

DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事吳健認(rèn)為，受局部信貸政策影響，樓市成交量恐難繼續(xù)維持高速。

開發(fā)投資觀望

北京、上?！暗赝酢敝噩F(xiàn)，但庫(kù)存消化已經(jīng)過(guò)半、手持充沛現(xiàn)金的深圳開發(fā)商仍然對(duì)開發(fā)投資慎重以對(duì)。

最為明顯的例子是，2009年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)了9.9%，深圳1月至5月卻出現(xiàn)了9.8%的下降，其中，住宅投資更是下降了18.8%，住宅施工面積下降了4.4%。

2008年，深圳市只完成了土地成交面積82萬(wàn)平方米，下半年僅有一塊開發(fā)建設(shè)用地成交。

2009年，深圳市計(jì)劃供應(yīng)開發(fā)建設(shè)用地80萬(wàn)平方米。雖然寶安區(qū)一個(gè)捆綁出讓地塊拍出26億元的高價(jià)，比底價(jià)溢出45%，其余成交地塊也有50%到65%的溢價(jià)，僅有一塊以底價(jià)成交，但是據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)，上半年，深圳只完成了土地出讓面積25.53萬(wàn)平方米，同比減少73.73%，其中，主要都是舊改用地。

深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕對(duì)此解釋稱，今年成交的土地，主要是開發(fā)商趁低價(jià)進(jìn)去摸底，項(xiàng)目自有資金比例下調(diào)也是一大因素。部分開發(fā)商出于對(duì)后市的擔(dān)憂，選擇觀望。

事實(shí)上，即使不拿地，開發(fā)商在深圳仍然有足夠的土地儲(chǔ)備。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，至6月底，萬(wàn)科在深圳土地儲(chǔ)備仍然高達(dá)267萬(wàn)平方米，招商地產(chǎn)在深圳的土地儲(chǔ)備也達(dá)到128萬(wàn)平方米。

金地集團(tuán)董事會(huì)辦公室有關(guān)人員則表示，深圳土地成交和開發(fā)投資數(shù)據(jù)下降，主要是深圳土地資源有限，同時(shí)開發(fā)商更趨理性。以前開發(fā)商多注重短期機(jī)會(huì)項(xiàng)目，現(xiàn)在則更加注重債務(wù)結(jié)構(gòu)和存貨結(jié)構(gòu)。

中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，雖然上半年深圳樓市快速上漲，但并沒有達(dá)到2007年的瘋狂程度。一名商業(yè)銀行高管也表示，房地產(chǎn)信貸的壞賬率雖然有上升趨勢(shì)，但不到2%，壞賬風(fēng)險(xiǎn)基本可以覆蓋。

DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事吳健則預(yù)計(jì)，目前開發(fā)商手中資金充裕，樓市回暖以及投資謹(jǐn)慎，有助于增強(qiáng)他們未來(lái)的抗壓力?！?/p>