深圳是惟一經(jīng)過(guò)完整房地產(chǎn)調(diào)整周期的中心城市,能否提供一個(gè)完整的泡沫風(fēng)險(xiǎn)指引?
《財(cái)經(jīng)》記者 符燕艷
2008年底,一名“先知先覺”的炒房客通過(guò)中原地產(chǎn),一口氣在深圳購(gòu)買了30套住宅,每套價(jià)格在100萬(wàn)元左右。
彼時(shí),深圳樓市和全國(guó)樓市一樣,仍在底部苦苦徘徊,很少有人意識(shí)到,復(fù)蘇即將到來(lái)。根據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2008年11月,深圳住宅成交量開始出現(xiàn)回升;2009年頭兩個(gè)月,累計(jì)成交量更是同比增長(zhǎng)了169%,而同期上海甚至下降了4.3%。
在本輪房地產(chǎn)調(diào)整中,深圳最先下跌,亦最先恢復(fù);跌幅最深,而反彈最為強(qiáng)勁。至6月份,深圳新建商品住宅均價(jià)已逼近15000元/平方米,與2007年10月的歷史最高點(diǎn)17350元/平方米已相去不遠(yuǎn)。
與全國(guó)樓市整體調(diào)整半途夭折相比,深圳是惟一走完周期全程的中心城市,雖然這個(gè)周期呈現(xiàn)出大起大落的V型,但還是給這座一度滿城盡是投資客的移民城市,留下了難得的風(fēng)險(xiǎn)指引。
V型反彈
早在本輪房地產(chǎn)調(diào)整前,深圳樓市已經(jīng)蓄勢(shì)多時(shí)。
2002年至2005年,深圳房?jī)r(jià)基本保持著年均5%的增長(zhǎng)速度。但是2005年至2007年,深圳房?jī)r(jià)一年一個(gè)臺(tái)階,至2007年,漲幅已高達(dá)45%?;钴S在市場(chǎng)中的投資客占四五成之多,投機(jī)氛圍非常濃郁。
享受泡沫的快感有多高,擠泡沫的痛苦就有多深。2007年秋天,深圳最先感受到了寒意。整個(gè)國(guó)慶黃金周,全市新建商品住宅成交量?jī)H87套。至2008年,深圳房?jī)r(jià)一路領(lǐng)跌全國(guó),年底下挫至10979元/平方米,與一年前的歷史最高位17350元/平方米相比,縮水近四成。
受樓市量?jī)r(jià)齊跌影響,開發(fā)商資金亦陷入困境。DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2008年,深圳共出讓開發(fā)建設(shè)用地20宗,只有11宗交易成功,9宗關(guān)外地塊流拍。不但無(wú)心拿地,一些銷售不振的開發(fā)商,甚至將有些部門整體裁掉。中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄據(jù)此判斷,深圳房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)到位。
不過(guò),與其他省市地方政府踴躍救市相比,即使是在2008年樓市深度調(diào)整期,深圳走了一條相反的道路。
以深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒為代表的一些專家,曾在2008年7月向市政府提過(guò)建議,通過(guò)減免稅收等方式提振市場(chǎng),但沒有被采納。當(dāng)年11月,時(shí)任深圳市市長(zhǎng)許宗衡在公開場(chǎng)合表示,每個(gè)城市都有自己的特點(diǎn),深圳不需要救市。
地方政府“不救市”的表態(tài),源于深圳早已脫離了土地財(cái)政時(shí)代。深圳土地出讓金僅占地方財(cái)政收入的10%左右,也沒有任何土地儲(chǔ)備貸款,對(duì)直接介入房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯缺乏動(dòng)力。而北京、廣州、上海等地,政府土地儲(chǔ)備貸款已高達(dá)上百億元規(guī)模。
和北京、上海等地高度分散的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模只有前者的三分之一左右,卻擁有萬(wàn)科、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等多個(gè)全國(guó)性地產(chǎn)龍頭企業(yè),本地市場(chǎng)高度集中,市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)的意識(shí)和能力都比較強(qiáng)。
中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,2008年一整年,開發(fā)商資金狀況都很緊張,尤其是進(jìn)入10月以后,壓力更大。為了加快回籠資金,萬(wàn)科在全國(guó)率先宣布降價(jià)促銷,隨后引發(fā)本地開發(fā)商跟進(jìn)。大開發(fā)商勇于自己“擠泡沫”,使得深圳樓市在深度調(diào)整后,得以最早觸底反彈。
2008年12月,全國(guó)樓市仍在纏綿下探,深圳住房成交量已經(jīng)開始明顯回升。至2009年6月,在充足流動(dòng)性的推動(dòng)下,深圳的新建商品住宅均價(jià)一路逼近15000元/平方米,基本回到了2007年的高位。
投資客一收即縮
雖然大部分投資客已經(jīng)忘記了擠泡沫的痛苦,添酒回?zé)糁亻_宴。不過(guò),深圳樓市投資客的面貌,還是發(fā)生了一些變化。
從事二手房交易法律顧問的廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子孺告訴《財(cái)經(jīng)》記者,這一輪投資客更傾向于買二手房,因?yàn)槌山恢芷诙獭?/p>
從戶型選擇上,則更傾向于選擇小戶型和高端豪宅。前者具有剛性真實(shí)需求,后者則是稀缺資源,升值空間大。
深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,2009年1月至5月,深圳市二手房成交面積達(dá)375萬(wàn)平方米,同比翻了近兩番,遠(yuǎn)高于新房成交面積增幅水平。
中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為,深圳二手房市場(chǎng)之所以成熟,主要是中介機(jī)構(gòu)、銀行和政府部門的配合效率高。在深圳,如果是現(xiàn)金交易,最快1周就能完成過(guò)戶;貸款最快也只需要10天到14天。而即使是在二手房交易較為發(fā)達(dá)的上海,完成過(guò)戶也需要大概一個(gè)月的時(shí)間。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在一手房市場(chǎng),投資性需求從3月就開始顯著增加,從年初的5%左右增加至兩三成以上,其后更增加到四五成;在二手房市場(chǎng),春節(jié)過(guò)后大批自住需求釋放,帶動(dòng)樓市轉(zhuǎn)暖,投資客也跟進(jìn)入市。至6月,明確表示用于投資的客戶已經(jīng)超過(guò)了兩成。
投資客的介入,讓市場(chǎng)擔(dān)心是否會(huì)重現(xiàn)2007年的瘋狂。當(dāng)時(shí),連月薪2000元的地產(chǎn)公司員工都敢于炒房。不過(guò),這一輪投資客顯然對(duì)自身支付能力和杠桿率的運(yùn)用,有更加理性的判斷。
7月17日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出了收緊第二套房貸的政策信號(hào),深圳一手房成交量應(yīng)聲而落,7月20日至26日,當(dāng)周新房成交量只有870套,環(huán)比暴跌四成;7月26日當(dāng)日僅成交88套,不僅比高峰期間的日均成交400套明顯回落,也低于200套的日均正常成交量。
DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事吳健認(rèn)為,受局部信貸政策影響,樓市成交量恐難繼續(xù)維持高速。
開發(fā)投資觀望
北京、上?!暗赝酢敝噩F(xiàn),但庫(kù)存消化已經(jīng)過(guò)半、手持充沛現(xiàn)金的深圳開發(fā)商仍然對(duì)開發(fā)投資慎重以對(duì)。
最為明顯的例子是,2009年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)了9.9%,深圳1月至5月卻出現(xiàn)了9.8%的下降,其中,住宅投資更是下降了18.8%,住宅施工面積下降了4.4%。
2008年,深圳市只完成了土地成交面積82萬(wàn)平方米,下半年僅有一塊開發(fā)建設(shè)用地成交。
2009年,深圳市計(jì)劃供應(yīng)開發(fā)建設(shè)用地80萬(wàn)平方米。雖然寶安區(qū)一個(gè)捆綁出讓地塊拍出26億元的高價(jià),比底價(jià)溢出45%,其余成交地塊也有50%到65%的溢價(jià),僅有一塊以底價(jià)成交,但是據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì),上半年,深圳只完成了土地出讓面積25.53萬(wàn)平方米,同比減少73.73%,其中,主要都是舊改用地。
深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕對(duì)此解釋稱,今年成交的土地,主要是開發(fā)商趁低價(jià)進(jìn)去摸底,項(xiàng)目自有資金比例下調(diào)也是一大因素。部分開發(fā)商出于對(duì)后市的擔(dān)憂,選擇觀望。
事實(shí)上,即使不拿地,開發(fā)商在深圳仍然有足夠的土地儲(chǔ)備。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,至6月底,萬(wàn)科在深圳土地儲(chǔ)備仍然高達(dá)267萬(wàn)平方米,招商地產(chǎn)在深圳的土地儲(chǔ)備也達(dá)到128萬(wàn)平方米。
金地集團(tuán)董事會(huì)辦公室有關(guān)人員則表示,深圳土地成交和開發(fā)投資數(shù)據(jù)下降,主要是深圳土地資源有限,同時(shí)開發(fā)商更趨理性。以前開發(fā)商多注重短期機(jī)會(huì)項(xiàng)目,現(xiàn)在則更加注重債務(wù)結(jié)構(gòu)和存貨結(jié)構(gòu)。
中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示,雖然上半年深圳樓市快速上漲,但并沒有達(dá)到2007年的瘋狂程度。一名商業(yè)銀行高管也表示,房地產(chǎn)信貸的壞賬率雖然有上升趨勢(shì),但不到2%,壞賬風(fēng)險(xiǎn)基本可以覆蓋。
DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事吳健則預(yù)計(jì),目前開發(fā)商手中資金充裕,樓市回暖以及投資謹(jǐn)慎,有助于增強(qiáng)他們未來(lái)的抗壓力?!?/p>