深圳是惟一經(jīng)過完整房地產(chǎn)調(diào)整周期的中心城市，能否提供一個完整的泡沫風(fēng)險指引?

《財經(jīng)》記者 符燕艷

2008年底，一名“先知先覺”的炒房客通過中原地產(chǎn)，一口氣在深圳購買了30套住宅，每套價格在100萬元左右。

彼時，深圳樓市和全國樓市一樣，仍在底部苦苦徘徊，很少有人意識到，復(fù)蘇即將到來。根據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年11月，深圳住宅成交量開始出現(xiàn)回升;2009年頭兩個月，累計成交量更是同比增長了169%，而同期上海甚至下降了4.3%。

在本輪房地產(chǎn)調(diào)整中，深圳最先下跌，亦最先恢復(fù);跌幅最深，而反彈最為強勁。至6月份，深圳新建商品住宅均價已逼近15000元/平方米，與2007年10月的歷史最高點17350元/平方米已相去不遠。

與全國樓市整體調(diào)整半途夭折相比，深圳是惟一走完周期全程的中心城市，雖然這個周期呈現(xiàn)出大起大落的V型，但還是給這座一度滿城盡是投資客的移民城市，留下了難得的風(fēng)險指引。

V型反彈

早在本輪房地產(chǎn)調(diào)整前，深圳樓市已經(jīng)蓄勢多時。

2002年至2005年，深圳房價基本保持著年均5%的增長速度。但是2005年至2007年，深圳房價一年一個臺階，至2007年，漲幅已高達45%?；钴S在市場中的投資客占四五成之多，投機氛圍非常濃郁。

享受泡沫的快感有多高，擠泡沫的痛苦就有多深。2007年秋天，深圳最先感受到了寒意。整個國慶黃金周，全市新建商品住宅成交量僅87套。至2008年，深圳房價一路領(lǐng)跌全國，年底下挫至10979元/平方米，與一年前的歷史最高位17350元/平方米相比，縮水近四成。

受樓市量價齊跌影響，開發(fā)商資金亦陷入困境。DTZ戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年，深圳共出讓開發(fā)建設(shè)用地20宗，只有11宗交易成功，9宗關(guān)外地塊流拍。不但無心拿地，一些銷售不振的開發(fā)商，甚至將有些部門整體裁掉。中原地產(chǎn)二級市場常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄據(jù)此判斷，深圳房價調(diào)整已經(jīng)到位。

不過，與其他省市地方政府踴躍救市相比，即使是在2008年樓市深度調(diào)整期，深圳走了一條相反的道路。

以深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒為代表的一些專家，曾在2008年7月向市政府提過建議，通過減免稅收等方式提振市場，但沒有被采納。當(dāng)年11月，時任深圳市市長許宗衡在公開場合表示，每個城市都有自己的特點，深圳不需要救市。

地方政府“不救市”的表態(tài)，源于深圳早已脫離了土地財政時代。深圳土地出讓金僅占地方財政收入的10%左右，也沒有任何土地儲備貸款，對直接介入房地產(chǎn)市場明顯缺乏動力。而北京、廣州、上海等地，政府土地儲備貸款已高達上百億元規(guī)模。

和北京、上海等地高度分散的房地產(chǎn)市場不同，深圳房地產(chǎn)市場的規(guī)模只有前者的三分之一左右，卻擁有萬科、金地集團、招商地產(chǎn)等多個全國性地產(chǎn)龍頭企業(yè)，本地市場高度集中，市場自主調(diào)節(jié)的意識和能力都比較強。

中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，2008年一整年，開發(fā)商資金狀況都很緊張，尤其是進入10月以后，壓力更大。為了加快回籠資金，萬科在全國率先宣布降價促銷，隨后引發(fā)本地開發(fā)商跟進。大開發(fā)商勇于自己“擠泡沫”，使得深圳樓市在深度調(diào)整后，得以最早觸底反彈。

2008年12月，全國樓市仍在纏綿下探，深圳住房成交量已經(jīng)開始明顯回升。至2009年6月，在充足流動性的推動下，深圳的新建商品住宅均價一路逼近15000元/平方米，基本回到了2007年的高位。

投資客一收即縮

雖然大部分投資客已經(jīng)忘記了擠泡沫的痛苦，添酒回?zé)糁亻_宴。不過，深圳樓市投資客的面貌，還是發(fā)生了一些變化。

從事二手房交易法律顧問的廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子孺告訴《財經(jīng)》記者，這一輪投資客更傾向于買二手房，因為成交周期短。

從戶型選擇上，則更傾向于選擇小戶型和高端豪宅。前者具有剛性真實需求，后者則是稀缺資源，升值空間大。

深圳市國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2009年1月至5月，深圳市二手房成交面積達375萬平方米，同比翻了近兩番，遠高于新房成交面積增幅水平。

中原地產(chǎn)二級市場常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄認為，深圳二手房市場之所以成熟，主要是中介機構(gòu)、銀行和政府部門的配合效率高。在深圳，如果是現(xiàn)金交易，最快1周就能完成過戶;貸款最快也只需要10天到14天。而即使是在二手房交易較為發(fā)達的上海，完成過戶也需要大概一個月的時間。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在一手房市場，投資性需求從3月就開始顯著增加，從年初的5%左右增加至兩三成以上，其后更增加到四五成;在二手房市場，春節(jié)過后大批自住需求釋放，帶動樓市轉(zhuǎn)暖，投資客也跟進入市。至6月，明確表示用于投資的客戶已經(jīng)超過了兩成。

投資客的介入，讓市場擔(dān)心是否會重現(xiàn)2007年的瘋狂。當(dāng)時，連月薪2000元的地產(chǎn)公司員工都敢于炒房。不過，這一輪投資客顯然對自身支付能力和杠桿率的運用，有更加理性的判斷。

7月17日，中國銀監(jiān)會發(fā)出了收緊第二套房貸的政策信號，深圳一手房成交量應(yīng)聲而落，7月20日至26日，當(dāng)周新房成交量只有870套，環(huán)比暴跌四成;7月26日當(dāng)日僅成交88套，不僅比高峰期間的日均成交400套明顯回落，也低于200套的日均正常成交量。

DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事吳健認為，受局部信貸政策影響，樓市成交量恐難繼續(xù)維持高速。

開發(fā)投資觀望

北京、上?！暗赝酢敝噩F(xiàn)，但庫存消化已經(jīng)過半、手持充沛現(xiàn)金的深圳開發(fā)商仍然對開發(fā)投資慎重以對。

最為明顯的例子是，2009年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長了9.9%，深圳1月至5月卻出現(xiàn)了9.8%的下降，其中，住宅投資更是下降了18.8%，住宅施工面積下降了4.4%。

2008年，深圳市只完成了土地成交面積82萬平方米，下半年僅有一塊開發(fā)建設(shè)用地成交。

2009年，深圳市計劃供應(yīng)開發(fā)建設(shè)用地80萬平方米。雖然寶安區(qū)一個捆綁出讓地塊拍出26億元的高價，比底價溢出45%，其余成交地塊也有50%到65%的溢價，僅有一塊以底價成交，但是據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計，上半年，深圳只完成了土地出讓面積25.53萬平方米，同比減少73.73%，其中，主要都是舊改用地。

深圳市社會科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕對此解釋稱，今年成交的土地，主要是開發(fā)商趁低價進去摸底，項目自有資金比例下調(diào)也是一大因素。部分開發(fā)商出于對后市的擔(dān)憂，選擇觀望。

事實上，即使不拿地，開發(fā)商在深圳仍然有足夠的土地儲備。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，至6月底，萬科在深圳土地儲備仍然高達267萬平方米，招商地產(chǎn)在深圳的土地儲備也達到128萬平方米。

金地集團董事會辦公室有關(guān)人員則表示，深圳土地成交和開發(fā)投資數(shù)據(jù)下降，主要是深圳土地資源有限，同時開發(fā)商更趨理性。以前開發(fā)商多注重短期機會項目，現(xiàn)在則更加注重債務(wù)結(jié)構(gòu)和存貨結(jié)構(gòu)。

中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，雖然上半年深圳樓市快速上漲，但并沒有達到2007年的瘋狂程度。一名商業(yè)銀行高管也表示，房地產(chǎn)信貸的壞賬率雖然有上升趨勢，但不到2%，壞賬風(fēng)險基本可以覆蓋。

DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事吳健則預(yù)計，目前開發(fā)商手中資金充裕，樓市回暖以及投資謹慎，有助于增強他們未來的抗壓力?！?/p>