【摘要】：隨著國(guó)內(nèi)住宅價(jià)格的非理，陸上升，社會(huì)上關(guān)于“房地產(chǎn)泡沫”的爭(zhēng)論愈演愈烈。而美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)及其對(duì)全球經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生的廣泛影響更加重了人們對(duì)“泡沫”破裂的恐懼。因此，研究我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，并提出政策建議對(duì)銀行的健康發(fā)展、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展以及對(duì)居民理性購(gòu)買(mǎi)該金融產(chǎn)品都具有重要意義。

【關(guān)鍵詞】：住房抵押貸款；問(wèn)題；建議

近幾年，個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)成為促進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)住房改革，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素之一。隨著個(gè)人住房抵押貸款余額的不斷上漲，其在人民幣貸款余額和GDP中的比重越來(lái)越大。資料顯示，2007年一季度束，個(gè)人住房抵押貸款余額為1.9萬(wàn)億元，而同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額僅為1.2萬(wàn)億元，個(gè)人住房抵押貸款的余額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額。個(gè)人住房抵押貸款一方面有效地將城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，另一方面又成為商業(yè)銀行信貸投放的重點(diǎn)，為商業(yè)銀行帶來(lái)了可觀的收益。因此，個(gè)人住房抵押貸款在社會(huì)中扮演著越來(lái)越重要的角色。但是我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)處于起步階段，存在許多問(wèn)題亟待探索解決。本文現(xiàn)就個(gè)人住房抵押貸款存在的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出相關(guān)的政策建議。

一、當(dāng)前我國(guó)住房抵押貸款發(fā)展面臨的主要問(wèn)題

(一)抵押物不真實(shí)或不合法

此問(wèn)題為個(gè)人住房抵押貸款中存在較嚴(yán)重的問(wèn)題，其中包括以下幾種情況：：第一、抵押人以同一房地產(chǎn)重復(fù)抵押，即抵押人以同一房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證在不同商業(yè)銀行設(shè)立抵押，或以同一房產(chǎn)在不同主管部門(mén)取得兩個(gè)房產(chǎn)證，分別進(jìn)行抵押。第二、抵押人以他人房地產(chǎn)做抵押，包括借用、冒用或盜用他人房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)進(jìn)行抵押；用他人委托自己保管的產(chǎn)權(quán)證書(shū)做抵押，承租人以租用的房地產(chǎn)做抵押等。第三、抵抨人以非法房地產(chǎn)做抵押，如《城市房地產(chǎn)管理法》中嚴(yán)禁抵押的房地產(chǎn)，包括依法沒(méi)收、查封的房地產(chǎn)，用于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)和有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)等。

(二)商業(yè)銀行因缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模式而在開(kāi)展住房抵押業(yè)務(wù)中提高了準(zhǔn)入條件

我國(guó)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類管理剛剛起步，對(duì)于住房抵押貸款，同樣缺乏一套適用的、行之有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和管理模式。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和管理模式建立在貸款違約率、提前還貸率等經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的取得基礎(chǔ)上，而銀行目前很難對(duì)作為借款人的廣大居民的收入狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，對(duì)居民個(gè)人的資信調(diào)查評(píng)估成本也過(guò)大(缺乏中介機(jī)構(gòu))。這迫使商業(yè)銀行從自身利益和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避角度出發(fā)，在開(kāi)展住房抵押貸款時(shí)提高了準(zhǔn)入門(mén)檻，住房抵押貸款的發(fā)放對(duì)象主要是中上收入階層中符合條件者，而摒棄了中下收入階層的廣大居民。由此，個(gè)人住房抵押貸款在啟動(dòng)住房市場(chǎng)過(guò)程中的作用就難以發(fā)揮。

(三)住房抵押貸款擔(dān)保難

由于上述兩個(gè)方面的原因，在我國(guó)個(gè)人信用制度尚未建立、個(gè)人資信難以調(diào)查的情況下，各商業(yè)銀行和各城市在對(duì)居民個(gè)人申請(qǐng)住房抵押貸款的規(guī)定中都采用了“抵押加?！钡霓k法，如工商銀行在《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》中規(guī)定，個(gè)人住房擔(dān)保在貸款人提供抵押或質(zhì)押擔(dān)保的基礎(chǔ)上，必須由貸款人認(rèn)可的第三方提供不可撤銷的全額有效擔(dān)保；在當(dāng)前中國(guó)偏低的實(shí)際收入水平下，在已經(jīng)開(kāi)展的住房抵押貸款實(shí)踐中，充當(dāng)?shù)谌綋?dān)保的主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。可如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋銷售情況較好，特別是隨著2001年房地產(chǎn)指數(shù)急劇增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商也就絕不會(huì)甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)去充當(dāng)擔(dān)保人，這樣一來(lái)，擔(dān)保將無(wú)處尋覓，住房抵押貸款也無(wú)法大規(guī)模開(kāi)展。

(四)抵押物難以處置影響銀行開(kāi)展住房抵押貸款的積極性

盡管《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等法律法規(guī)規(guī)定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處置，折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)。并優(yōu)先受償。但在實(shí)踐中仍然難以完全執(zhí)行。在我國(guó)特定的制度環(huán)境下，居民無(wú)法償還貸款時(shí)，銀行處置抵押的住房將受到行政、司法、公安等方面的制約。首先是難收回。當(dāng)借款人違約，不履行還貸義務(wù)時(shí)，銀行如果行使抵押權(quán)收回其住房，則有可能引起借款人無(wú)家可歸，由此可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。其次是拍賣(mài)難。由于我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，抵押住房的處置極為困難。按《商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)而得到的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)自取得之日起一年內(nèi)予以處分，在中介服務(wù)不發(fā)達(dá)的情況下，銀行對(duì)拍賣(mài)住房要進(jìn)行評(píng)估、維護(hù)，要聘請(qǐng)律師、委托拍賣(mài)，不但曠日彌久，而且成本極高，這也是銀行不愿意接受的。

(五)貸款手續(xù)較為復(fù)雜、收費(fèi)行為不夠規(guī)范

個(gè)人住房抵押貸款面對(duì)廣大居民，而個(gè)人信用又難以把握，因此一筆貸款要經(jīng)過(guò)借款人資信審查、抵押物估價(jià)、抵押權(quán)登記(或預(yù)登記)、抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、第三方擔(dān)保、貸款合同公證等程序才能獲得，這使得銀行業(yè)務(wù)成本增加、工作負(fù)擔(dān)加重。同時(shí)，在貸款進(jìn)程中，估價(jià)、登記、保險(xiǎn)、公證等程序的收費(fèi)有待規(guī)范，黑箱操作必將導(dǎo)致借款人承擔(dān)成本增加，制約了住房市場(chǎng)有效需求的增加。

二、當(dāng)前我國(guó)發(fā)展住房抵押貸款的政策建議

當(dāng)前要進(jìn)一步推進(jìn)住房抵押貸款，主要應(yīng)做好兩方面的工作：一是實(shí)現(xiàn)抵押工具技術(shù)創(chuàng)新，即對(duì)住房抵押貸款這一金融工具的運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新，在內(nèi)在動(dòng)因上使其具有更大的吸引力和可行性；二是促進(jìn)政策創(chuàng)新，即針對(duì)當(dāng)前住房抵押貸款市場(chǎng)中存在的問(wèn)題提出政策建議，在外部保障上消除抵押貸款進(jìn)一步發(fā)展利障礙。筆者認(rèn)為，當(dāng)前推進(jìn)住房抵押貸款，在政策上應(yīng)做好以下五個(gè)方面的工作：

(一)建立個(gè)人資信和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

借款人的資信直接關(guān)系到消費(fèi)信貸的質(zhì)量，因此必須加強(qiáng)對(duì)借款人資信的調(diào)查和審查。借款人的資信狀況進(jìn)行評(píng)估的方法主要有兩種，一種是經(jīng)驗(yàn)判斷法，一種是信用評(píng)分的數(shù)量分析法。前者主要是受信人員按照銀行貸款準(zhǔn)則，憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)借款人資信進(jìn)行分析判斷，后者通過(guò)一個(gè)信用評(píng)分模型對(duì)貸款申請(qǐng)劃分等級(jí)。目前消費(fèi)信貸管理機(jī)構(gòu)正進(jìn)行以建立和健全借款人資信評(píng)估體系為核心內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)化工作，重點(diǎn)是建立一套切實(shí)可行的個(gè)人信用等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以控制風(fēng)險(xiǎn)，提高工作效率，合理配置人力資源，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。

(二))采取多種利率及還款方式

我國(guó)目前個(gè)人住房抵押貸款采用固定利率，即在整個(gè)貸款期限內(nèi)利率保持不變，還款方式基本采用按月等額支付貸款本息的方式。由于現(xiàn)行個(gè)人住房抵押貸款的年期較長(zhǎng)，最長(zhǎng)達(dá)30年，而且利率固定、還款方式單一，為此還應(yīng)該增加貸款的靈活性，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)新的適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的新貸種，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)外主要有固定定利率抵押貸款、浮動(dòng)利率抵押貸款和價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款。其中在固定利率抵押貸款方式下又可以采用分期償還固定本金式、分期償還固定金額式和累進(jìn)還款式。浮動(dòng)利率抵押貸款即指貸款合同利率可以在貸款中按照貸款合同簽訂時(shí)，特別約定的條款條件發(fā)生變動(dòng)的貸款種類。貸款采用浮動(dòng)利率可以規(guī)避貸款利率風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)降低了在固定利率中提高的貸款利率，所以貸款機(jī)構(gòu)也可以相應(yīng)降低貸款利率，從而提高了還款能力，解決了過(guò)高利率面臨的嚴(yán)重的貸款償付問(wèn)題。價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款是在估算出預(yù)期實(shí)際利率、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)后，以價(jià)格指數(shù)來(lái)上下調(diào)整貸款余額，‘付款額基于經(jīng)過(guò)通貨膨脹調(diào)整后的新貸款余額得出，這使得通貨膨脹所帶來(lái)的市場(chǎng)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了借款人，并且免除了貸款人在起始貸款時(shí)所面臨預(yù)測(cè)未來(lái)利率變化的難題。

(三)建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)

住房抵押貸款=級(jí)市場(chǎng)是住房抵押貸款由銀行創(chuàng)造出來(lái)以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者或以抵押貸款為擔(dān)保來(lái)發(fā)行抵押貸款債券的市場(chǎng)。借助于抵押貸款權(quán)證券化，銀行首先可以提高信貸資金的流動(dòng)性，有效地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)、期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，其次可以促進(jìn)資金流通，解決地區(qū)資金差異問(wèn)題，再次可以解決資金來(lái)源短期性與資本運(yùn)用長(zhǎng)期性之間的矛盾，促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款的良性循環(huán)。這將是本文分析的重點(diǎn)，在以后章節(jié)中具體論述。

(四)簡(jiǎn)化住房抵押貸款的辦理手續(xù)

住房金融發(fā)達(dá)國(guó)家辦理一筆個(gè)人住房抵押貸款，從審查、登記、簽合同、辦理抵押貸款到發(fā)放貸款，一般只需要1--2周的時(shí)間。要發(fā)展住房抵押貸款，必須簡(jiǎn)化手續(xù)，減少不必要的程序，提高效率。2000年中國(guó)人民銀行對(duì)抵押手續(xù)進(jìn)行規(guī)范、簡(jiǎn)化，取得了較為顯著的績(jī)效。

(五)加快住房抵押貸款立法，實(shí)行個(gè)人住房抵押貸款證券化

政府應(yīng)該建立和完善有關(guān)住房抵押貸款政策法規(guī)，保護(hù)債權(quán)人的根本利益。在活躍房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)，開(kāi)放房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)這種特殊商品，像其他商品一樣流動(dòng)起來(lái)。還可以在限制借款人房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)能的同時(shí)，大力發(fā)展廉租房。在借款人不能按時(shí)償還銀行貸款本息時(shí)，可以暫且安排借款入住進(jìn)廉租房，銀行給予一定的寬限期。到期仍然不能收回貸款，則可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)變現(xiàn)債權(quán)。

基于以上的分析，住房抵押貸款的開(kāi)展對(duì)于提高居民住房水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展等方面的巨大推動(dòng)作用應(yīng)該說(shuō)是毋庸置疑的，但是由于住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)使金融機(jī)構(gòu)面臨短存長(zhǎng)貸、流動(dòng)性不足的局面，如何加以解決呢?從國(guó)外的實(shí)踐來(lái)看。應(yīng)該說(shuō)住房抵押貸款證券化是最好的選擇。所謂的住房抵押貸款證券化就是把對(duì)房地產(chǎn)的投資用證券化的形式予以表現(xiàn)，從而使得投資者與投資對(duì)象之間直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)的有價(jià)證券形式。國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，住房抵押貸款證券化不僅能夠拓寬從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源，而且能夠極大地增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款的流動(dòng)性。另外，從投資者的角度看，投資于房地產(chǎn)證券可減少投資者對(duì)個(gè)案進(jìn)行調(diào)查分析的成本，有利于各方面投資者介入。