陳業(yè)創(chuàng)

摘要:建筑工業(yè)本身就是開發(fā)商修建大量的建筑來賺取利潤。在相對較少的情況下,住宅由個人委托,如前面討論過的,他不受開發(fā)商方程的支配。然而,大部分的房屋建筑是投機(jī)性質(zhì)的,在這種情況下開發(fā)商方程就是工程能否耐久的關(guān)鍵,因此建筑成本的控制是必不可少的。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目;建筑成本控制;建筑工業(yè)

中圖分類號:TV723文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)29-0129-02

任何一個建筑合同的利潤都和施工順序有直接的關(guān)系。大部分房地產(chǎn)開發(fā)中,合同通常都包含整個開發(fā)過程,包括幾個獨立的住宅。這類項目會產(chǎn)生很多暗示,即在整個工程完成之前必須完成單個單元或達(dá)到合同的階段。普遍的是在某個時期看到住宅區(qū)處于建筑過程的不同階段。當(dāng)然,在其他部分還處于建筑的早期階段時,讓購買者入住已完成的部分是很正常的。這樣做的原因和開發(fā)商有關(guān),同時也是獲取項目收入和控制費用的需要。

一、建筑成本

建筑工程總費用由材料成本、勞力費用和用于建筑本身的設(shè)備等若干要素組成,架設(shè)工地方面、提供保險等都是需要費用的。這些通常就是初步項目,一般以百分比的形式包括在總預(yù)算內(nèi),在項目預(yù)算中有估算過的項目和特別標(biāo)記的項目?？紤]建筑合同和投標(biāo)并不是本書的目的,因此,我們不會詳細(xì)考慮定價的根據(jù)。然而,理解項目的總費用及其包含的各個要素的性質(zhì)是很重要的。這在引入開發(fā)商時,多少考慮了一些,盡管這些要素并沒有被詳細(xì)地列出。因為每一個建筑工程都是獨立的,所以不可能制定出一個確定的開支表。表1列出了從工程啟動開始包括在總建筑費用之內(nèi)的典型開支項目,但這些不應(yīng)該當(dāng)作權(quán)威。

二、費用圖

大多數(shù)建筑工程都包括幾棟住宅。然而,為了了解工程總額,我們必須首先考慮和單個住宅有關(guān)的費用情況。

建筑過程以及涉及住宅建筑的典型操作順序的細(xì)節(jié)。每個操作過程的費用由三部分組成:材料、設(shè)備和勞力。材料是指原材料以及使建造更方便制造的部件?！霸O(shè)備”這個詞用于指機(jī)械工具和車輛,例如輔助施工的起重裝置和垃圾傾倒車。勞力是指參加到建筑中的熟練和不熟練的技工形式的人力資源。每一個針對建筑的某個要素的費用都可以直接計算出。

通過使用建筑順序中每項活動的成本,我們能夠建立一個能圖解在任意一個給定點項目費用的費用圖。當(dāng)用累積的費用表達(dá)時,也就是所有要素的總費用等于某個給定點,就可以生成一個“懶S”型的曲線(如圖1所示)。

典型的“懶S”曲線可以作為多數(shù)建筑工程的圖示,并用于預(yù)估流動資金和控制進(jìn)程。大多數(shù)情況下工程的前三分之一時期占費用的四分之一,后期三分之一占用費用的四分之一,剩余部分由中間的三分之一平均分配。注意費用從工程啟動的時候開始加速增加,而在結(jié)束時減緩增加速度,形成了獨特的S型曲線。

三、建設(shè)階段成本控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的成本控制包括土地成本費用控制、房地產(chǎn)開發(fā)決策階段成本控制、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制和建設(shè)施工、竣工階段的成本控制,本文僅就建設(shè)施工階段成本控制提出分析。

工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計意圖最終實現(xiàn)并形成工程實體的階段,也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項目使用價值的重要階段,需要集中投入大量的資金和各種資源。這一階段影響項目工程成本的可能性為10%~15%,雖然節(jié)約投資的可能性已經(jīng)較小,但浪費的可能性卻很大,極易造成投資的超支。在施工階段全過程中采用先進(jìn)的施工組織新技術(shù)和科學(xué)的施工方案,嚴(yán)格管理增加工程量的變更簽證發(fā)生,盡量縮短施工周期,降低工料消耗。因此,施工階段的成本控制工作,在工程建設(shè)成本管理中仍然占有重要的地位。

(一)施工組織設(shè)計的審查

施工組織設(shè)計除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外,還是發(fā)包方明確和控制質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)的主要依據(jù),也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。

1.項目開工前施工組織設(shè)計需要得到建設(shè)單位的審核認(rèn)可;施工單位應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)過審核批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計施工,如需對其內(nèi)容做較大的變更應(yīng)在變更前獲得建設(shè)單位的同意。

2.審核施工方案時,要選擇優(yōu)秀的施工方案,減少由于不合理的方案或不必要的措施所帶來的額外費用支出。

3.施工進(jìn)度計劃既要保證施工任務(wù)按時完成,又要減少趕工等費用的增加。

4.合理安排施工順序,在不影響總工期的情況下,利用對非關(guān)鍵線路工序的調(diào)整,進(jìn)行資源優(yōu)化,達(dá)到降低工程成本,合理安排資金使用。

5.施工機(jī)械的審核,施工機(jī)械不同承包商工程報價也會不同,工程索賠費用也不相同,所以合理選擇施工機(jī)械可以減少工程費用。

(二)嚴(yán)格工程款的支付管理

1.當(dāng)工程進(jìn)度沒有達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。

2.當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時,工程師也要根據(jù)工程計量的結(jié)果,扣除不合格的工作量。

3.當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求,工程師也出具了付款依據(jù)時,開發(fā)商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響,而且承包商有權(quán)向開發(fā)商請求延期付款索賠。

(三)工程變更的控制

建設(shè)工程具有成本高、工期長、技術(shù)復(fù)雜等特點。一方面可能是由于勘察設(shè)計工作粗糙,以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素,不得不改變設(shè)計,從而引起工程數(shù)量發(fā)生變化;另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設(shè)計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設(shè)計變更,都將帶來投資變動的后果。

1.盡可能降低設(shè)計變更的數(shù)量;

2.密切與設(shè)計單位合作,挖掘能降低成本科學(xué)合理的設(shè)計變更;

3.嚴(yán)格控制變更程序,控制不合理的變更;

4.對工程變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,選擇技術(shù)先進(jìn),造價合理的變更實施;

5.合理確定工程變更價款。

(四)工程索賠的控制

1.認(rèn)真研究合同,索賠必須以合同為依據(jù);

2.注意資料的積累,積累一切可能涉及索賠論證的資料;

3.及時合理地處理索賠事件;

4.加強(qiáng)索賠的前瞻性,有效避免過多索賠事件的發(fā)生;

5.熟悉相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,運用法規(guī)綜合處理索賠事件;

6.加強(qiáng)反索賠。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目建筑成本控制不是簡單的建設(shè)實施階段成本控制,更不僅僅為了某個階段的費用節(jié)約,而是從項目開發(fā)的全過程出發(fā),最大限度利用有效的資源(人力、物力、財力),從整體意義上降低項目的房地產(chǎn)成本,從而提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益,提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學(xué)性。

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