周麗華

摘要:主要對(duì)房地產(chǎn)泡沫從其含義、表現(xiàn)形式、形成的原因及最終破滅的影響因素做了一個(gè)淺顯的分析。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是由于虛假需求的膨脹,而且是借助銀行等金融系統(tǒng)的支持才得以實(shí)現(xiàn)。具體的破滅時(shí)間則由于人們的預(yù)期不同所以很難預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;價(jià)格;需求法則

中圖分類號(hào):F08文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1002—2589(2009)17—0083—02

一、房地產(chǎn)泡沫的含義

房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)等因素引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值(市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值)嚴(yán)重背離,脫離了實(shí)際使用者的支撐能力而繼續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。也就是土地和房屋價(jià)格極高,與其使用價(jià)值不符,雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高,但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn),形成一種表面上的虛假繁榮。表觀為在經(jīng)濟(jì)繁榮期,地價(jià)飛漲形成泡沫景氣,但到達(dá)頂峰狀態(tài)后,市場(chǎng)需求量急劇下降,房?jī)r(jià)大跌,泡沫也隨之破滅。

由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成,而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化,建筑物則是人類勞動(dòng)產(chǎn)品,其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定,后者相對(duì)比較穩(wěn)定,較易判別,因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫主要是土地泡沫(地價(jià)泡沫),地價(jià)泡沫則是指土地價(jià)格超過(guò)其市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格而持續(xù)上漲。

二、房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)泡沫的實(shí)際表現(xiàn)有很多,但主要有以下四種:

第一,房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌,這是房地產(chǎn)泡沫最明顯的表現(xiàn)。我國(guó)海南省發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí),就出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象。1988年,海南省的房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元/千方米,1991年為1400元/平方米,1992年則猛增至5000元/千方米,比1991年增長(zhǎng)257%,1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰,為7500元/平方米,到1993年下半年才開(kāi)始有下降趨勢(shì)。

第二,房屋空置率高,按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),商品房空置率在10%以內(nèi)時(shí),這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的,一般在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí),空置率大大超過(guò)10%的界限。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩,銷售狀況不佳,大量房屋空置,開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

第三,房地產(chǎn)投資過(guò)度,一般情況下,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段,百業(yè)待興,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略高于消費(fèi)增長(zhǎng)率,形成供大于求的市場(chǎng)局面,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的,只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機(jī)時(shí),才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。1989年泰國(guó)發(fā)放的住房貸款總額為1459億泰株,到了1996年超過(guò)7900億泰株。在七年內(nèi)增加了五倍多。1996年房地產(chǎn)投資額竟占外國(guó)直接投資額的一半。

第四,居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力差,衡量居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi),各國(guó)可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,而在房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí),由于房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅攀升,導(dǎo)致這一比例嚴(yán)重偏高,使居民對(duì)房?jī)r(jià)失去承受能力。目前,廣州的房?jī)r(jià)收入比在10倍左右,遠(yuǎn)高于國(guó)際上通認(rèn)的范圍,所以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫。

三、房地產(chǎn)泡沫的主要成因

房地產(chǎn)泡沫形成的原因有經(jīng)濟(jì)、政治、歷史等各方面的原因,但主要還是以下三個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)原因造成的。

首先,土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求,人們對(duì)居住條件的要求是沒(méi)有窮盡的。由于土地的有限性,從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來(lái)就存在著很樂(lè)觀的預(yù)期。在20世紀(jì)末和21世紀(jì)初的十年中,日本人往往盲目的認(rèn)為地價(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌。這種民眾心理導(dǎo)致日本的房地產(chǎn)業(yè)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài),房地產(chǎn)價(jià)格居高不下,東京最昂貴的地價(jià)(20000美元每平方英尺)甚至超過(guò)了紐約最昂貴地價(jià)(3500美元每平方英尺)的五倍。

其次,投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。與土地的稀缺性有關(guān),人們買樓不是為了居住,只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行為,就很難抑制,房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期,國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中,這樣就使土地的供給資源十分有限,由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn),以期獲取價(jià)格上的好處。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好,再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸,炒作房地產(chǎn),使其價(jià)格狂漲。

再次,金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),容易查封、保管和變賣,使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)小,在利益的驅(qū)動(dòng)下愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。資料顯示美國(guó)次貸危機(jī)就源于房地產(chǎn)信貸問(wèn)題,2001年以前,次級(jí)房屋貸款在美國(guó)增長(zhǎng)緩慢。此后,規(guī)模迅速擴(kuò)大,2003～2005年增長(zhǎng)格外迅速:2003年達(dá)到4000億美元,到2004年突破1萬(wàn)億美元,2005年增加到1.4萬(wàn)億美元。次級(jí)房屋貸款在房屋抵押貸款中的比重從1999年的2%左右增加到2004年的近12%,至2006年第4季度,該比例接近15%。次貸的迅速發(fā)展得益于房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升。次級(jí)貸款的產(chǎn)生,使得不具有購(gòu)房條件、信用等級(jí)較低的人也加入購(gòu)房大軍行列,更助長(zhǎng)了短期投機(jī)之風(fēng)。房屋擁有率大大提高,1994～2006年,美國(guó)的房屋擁有率從64%上升到69%,超過(guò)900萬(wàn)的家庭在這期間擁有了自己的房屋,這很大部分歸功于次級(jí)貸款,使得經(jīng)濟(jì)泡沫在不知不覺(jué)中逐漸膨脹。

四、房地產(chǎn)泡沫的破滅

房地產(chǎn)泡沫會(huì)隨著時(shí)間的推移不斷膨脹,從而房地產(chǎn)價(jià)格將趨向無(wú)窮大,但這在現(xiàn)實(shí)生活中不可能存在的。因此,房地產(chǎn)泡沫總會(huì)在某個(gè)時(shí)刻開(kāi)始破滅。但房地產(chǎn)泡沫會(huì)在哪個(gè)時(shí)刻開(kāi)始破裂,這是很難預(yù)測(cè)的。因?yàn)槿藗冾A(yù)期的不同,各方因素都將影響到房地產(chǎn)泡沫的破裂。

首先是買方,房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度,需求法則將發(fā)生作用,泡沫資產(chǎn)的需求會(huì)下降,產(chǎn)生供給過(guò)剩,從而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下跌。住房泡沫持續(xù)到一定程度,居民受購(gòu)買力的約束買不起住房,而投機(jī)需求只占市場(chǎng)容量的一小部分,因此,當(dāng)住房市場(chǎng)價(jià)格高于居民的購(gòu)房能力達(dá)到某種程度時(shí),高價(jià)格將因無(wú)法維持而開(kāi)始下跌。

其次是賣方,正如房地產(chǎn)泡沫的形成是以大多數(shù)投機(jī)者的價(jià)格上漲預(yù)期為基礎(chǔ)一樣,當(dāng)大多數(shù)投機(jī)者認(rèn)為價(jià)格將下跌時(shí),他們會(huì)紛紛拋售,從而使資產(chǎn)泡沫加速破裂。

還有政府的影響,政府的干預(yù)會(huì)使泡沫提前破滅。如果政府認(rèn)為土地資產(chǎn)價(jià)格不正常地高而采取手段干預(yù)其上漲時(shí),只要公眾預(yù)期政府將會(huì)采取干預(yù)措施,則泡沫在干預(yù)措施正式采取之前就會(huì)破滅。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象,是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素,特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實(shí)物資產(chǎn)。但是,與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同,房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹,所不同的是,由于房地產(chǎn)價(jià)值量大,這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。而且同樣由于人們的預(yù)期不同,所以很難預(yù)測(cè)何時(shí)破滅。

參考文獻(xiàn):

[1]馮廣東.淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫問(wèn)題及其防范[J].科技信息,2004,(6).

[2]葛軍賢.淺析房地產(chǎn)發(fā)展泡沫及前景[J].科技資訊,2009,(8).

[3]孟祥舟.對(duì)金融危機(jī)背景下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2009,(4).

[4]鮑小飛.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成與預(yù)警[D].復(fù)旦大學(xué),2005.

(責(zé)任編輯/石銀)