季　君

摘 要:我國《物權(quán)法》首次在立法上對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度作出規(guī)定,但對房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的界定不夠明確,本文通過分析各個國家和地區(qū)成熟立法的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我國實際情況,合理界定了我國房地產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)法;預(yù)告登記;適用范圍

中圖分類號:F293.31文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1002-2589(2009)20-0096-02

預(yù)告登記,又稱為預(yù)登記,暫登記或假登記,是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時,也就是說只對未來的物權(quán)享有請求權(quán)時,法律保護(hù)這一請求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。[1]我國2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》首次以國家立法的形勢對不動產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍等問題做出了明確規(guī)定,是我國基本法上確立預(yù)告登記制度的標(biāo)志,而房地產(chǎn)預(yù)告登記制度適用范圍的界定對改進(jìn)和完善我國的預(yù)告登記制度起到了舉足輕重的作用。

一、明確房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的必要性

首先,明確房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍是完善我國預(yù)告登記制度的需要。目前我國現(xiàn)行立法中僅有關(guān)于預(yù)告登記制度的概括性規(guī)定,對于其適用范圍、效力等具體問題的闡釋過于模糊,使得預(yù)告登記制度在實際應(yīng)用中存在很多困難。明確房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍,便可以彌補(bǔ)現(xiàn)行制度中的一大缺陷,從而進(jìn)一步完善我國預(yù)告登記法律制度。

其次,明確房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍可以穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序,進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)不僅為生活所必需,也逐漸成為不可或缺的經(jīng)濟(jì)要素,一些原本被禁止的房地產(chǎn)權(quán)利同樣進(jìn)入市場進(jìn)行交易,擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的交易范圍。因此,預(yù)告登記制度作為房地產(chǎn)登記制度的重要內(nèi)容之一,明確其適用范圍對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展有著極為重要作用。

最后,明確房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍可以降低個人投資風(fēng)險,保護(hù)經(jīng)濟(jì)弱勢群體。在當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)條件下,買賣房屋已成為普通百姓的常見行為。但由于信用在我國市場經(jīng)濟(jì)中的缺失,使得在商品房預(yù)售中經(jīng)常發(fā)生強(qiáng)行撕毀合同的情形,出現(xiàn)了很多“一房二賣”的糾紛。而作為預(yù)售房屋的主要消費(fèi)者,普通百姓的合法權(quán)益常常難以得到有效的保護(hù)。但是,如果明確房地產(chǎn)預(yù)告登記的請求權(quán)范圍,確定其請求權(quán)的排他效力,便能夠有效保護(hù)經(jīng)濟(jì)上弱勢群體的利益。

二、我國立法中關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)告登記制度適用范圍的體現(xiàn)及存在的問題

在《物權(quán)法》頒布之前,我國就有地方性立法確定了預(yù)告登記制度,對預(yù)告登記的適用范圍作出了不盡相同的規(guī)定。

2002年1月1日起實施的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》是我國第一次在立法上借鑒預(yù)告登記制度,雖然規(guī)定的內(nèi)容不多,也沒有形成系統(tǒng)的體例,但對于可以辦理房地產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍作了相關(guān)的規(guī)定。2003年5月1日起實行的《上海市房地產(chǎn)登記條例》是我國房地產(chǎn)預(yù)告登記立法的典型代表,是我國第一次在立法上較為完整和較為系統(tǒng)地對預(yù)告登記的適用范圍等進(jìn)行了規(guī)定。在此之后的很多地方立法都是在參照《上海市房地產(chǎn)登記條例》預(yù)告登記規(guī)定的適用范圍的基礎(chǔ)上,根據(jù)地方的特點(diǎn)進(jìn)行了相應(yīng)的修改。但因其都為下位法,這些規(guī)范的法律效力等級較低,無法直接為司法審判實踐所援用,也就給審判實踐帶來諸多問題。

我國《物權(quán)法》第20條第1款的規(guī)定是預(yù)告登記制度首次由我國基本法律予以規(guī)定,使得預(yù)告登記的實踐有法可依。此條款對預(yù)告登記的適用范圍做了概括性規(guī)定,運(yùn)用到房地產(chǎn)實踐中來其適用的范圍僅限于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議”,其涵蓋性較之德國、日本等成熟立法要狹窄得多,遠(yuǎn)不能滿足實踐中千差萬別的需要。

自2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》首次將房地產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍擴(kuò)大到土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓,保全了目的在于轉(zhuǎn)讓土地的請求權(quán)。自2008年7月1日起施行《房屋登記辦法》相較于物權(quán)法也擴(kuò)大了房地產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍,明確了抵押權(quán)的預(yù)告登記。

從實踐的效果來看,我國立法中對于房地產(chǎn)預(yù)告登記制度適用范圍的界定不可避免的存在以下幾點(diǎn)問題:

(一)《物權(quán)法》對房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的界定過于狹窄

《物權(quán)法》中對預(yù)告登記的適用范圍的規(guī)定采用列舉與概括的方式,規(guī)定買賣房屋和其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,可以按約定進(jìn)行預(yù)告登記。它將房地產(chǎn)預(yù)告登記的空間鎖定在買賣不動產(chǎn)這一領(lǐng)域,不包括變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán),也不包括不動產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記。這既不利于保護(hù)權(quán)利人的利益,也無法充分發(fā)揮預(yù)告登記的功能。[2]

(二)房地產(chǎn)預(yù)告登記中的請求權(quán)發(fā)生條件過于單一

《物權(quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的發(fā)生條件是“按照約定”,即發(fā)生預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)的條件僅為合同。這樣,在我國的現(xiàn)實情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用其優(yōu)勢地位不與購房者達(dá)成“約定”,由此規(guī)避預(yù)告登記的約束,這不利于房地產(chǎn)預(yù)告登記的實際操作,容易引起預(yù)告登記糾紛。條款中對于預(yù)告登記申請人也沒有作出明確規(guī)定,對預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人界定也十分模糊。

(三)關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的規(guī)定沒有統(tǒng)一的立法體系

《物權(quán)法》對預(yù)告登記制度的規(guī)定,標(biāo)志著我國預(yù)告登記制度從地方立法轉(zhuǎn)變?yōu)閲伊⒎?同時也確立了預(yù)告登記制度的法律基礎(chǔ)。但它只是原則性的規(guī)定,對于房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的界定并不完整。雖然一些地方性法規(guī)對房地產(chǎn)預(yù)告登記的范圍做了比較具體的規(guī)定,但它們都是法律效率較低的下位法,缺乏上位法的明確規(guī)定以及學(xué)界系統(tǒng)理論的研究?？偠灾?我國的房地產(chǎn)預(yù)告登記制度缺乏統(tǒng)一完整的立法體系。

三、結(jié)合我國的實際情況,合理確定房地產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍

關(guān)于我國房地產(chǎn)預(yù)告登記制度適用范圍的界定,在借鑒德國、瑞士、德國、臺灣地區(qū)等成熟立法成果外,還需充分考慮我國社會主義初級階段市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實情況,根據(jù)我國的基本國情做出具體的規(guī)定。

(一)進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍

通過分析比較德國及臺灣等國家及地區(qū)的立法可以看出,它們的規(guī)定雖然有一定的差異,卻較我國寬泛許多。綜合考慮各國的制度設(shè)計和我國的現(xiàn)實情況,筆者認(rèn)為,我國應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)充預(yù)告登記的適用范圍,可以包括以下內(nèi)容:

1.目的在于設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅房地產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán);2.房地產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利內(nèi)容變更和權(quán)利順位變更的請求權(quán);3.附條件或附期限的請求權(quán),但是,并非所有的附有條件或附有期限的請求權(quán)均可預(yù)告登記,只有為預(yù)告登記所保全的請求權(quán),即移轉(zhuǎn)、變更或消滅房地產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)附條件或附期限時,方可為預(yù)告登記。[3]4.有關(guān)的特殊房地產(chǎn)物權(quán),如房地產(chǎn)承租權(quán),優(yōu)先購買權(quán)等。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)租賃也需要預(yù)告登記來保障交易安全。這種承租權(quán)不能因為不具有登記能力而被排斥在預(yù)告登記的范圍之外。在瑞士民法中預(yù)告登記適用范圍的規(guī)定較為廣泛,不僅包括以房地產(chǎn)所有權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅為目的的請求權(quán),并且將房地產(chǎn)的承租權(quán)、繼承權(quán)等都納入其中,提供了成功的范例,值得借鑒。而民事主體自愿設(shè)立、且具有廣泛存在基礎(chǔ)的有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動享有“優(yōu)先權(quán)”的約定,也應(yīng)當(dāng)納入預(yù)告登記的范圍。這里需強(qiáng)調(diào)的是:這些關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)取得或變動的“優(yōu)先權(quán)”的約定必須有著廣泛的法律基礎(chǔ),否則不可以為預(yù)告登記。[4]另外,由于我國社會主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國家與集體所有的現(xiàn)狀,對國有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅,也可以適用預(yù)告登記。[5]

(二)明確房地產(chǎn)預(yù)告登記的請求權(quán)發(fā)生條件

綜合評價《德國民法典》與日本《不動產(chǎn)登記法》等相關(guān)國家的立法,不難發(fā)現(xiàn)其預(yù)告登記請求權(quán)的發(fā)生條件比較多樣化,除了一般債的發(fā)生原因以外,依官方命令、法律規(guī)定都可以進(jìn)行預(yù)告登記。從我國房地產(chǎn)市場交易的實踐角度出發(fā),預(yù)告登記請求權(quán)基于合同產(chǎn)生外,還應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人在法律規(guī)定的條件下單方進(jìn)行預(yù)告登記申請的權(quán)利。例如,預(yù)購商品房預(yù)告登記的提起,應(yīng)考慮到避免商品房預(yù)售人拒絕協(xié)助辦理預(yù)告登記從而損害商品房預(yù)購人的合法權(quán)益,明確規(guī)定在一定條件下,登記權(quán)利人可以單方申請預(yù)告登記。當(dāng)然,對單方預(yù)告登記也應(yīng)予以限制,以平衡雙方當(dāng)事人利益。筆者認(rèn)為,預(yù)告登記的發(fā)生條件主要是基于當(dāng)事人約定和有關(guān)機(jī)關(guān)的強(qiáng)制力產(chǎn)生,可以分為以下幾種情況:1.基于當(dāng)事人的共同意思表示,即當(dāng)事人之間的合同約定,由雙方共同申請預(yù)告登記。2.基于法律明確規(guī)定而產(chǎn)生預(yù)告登記發(fā)生條件的,登記權(quán)利人可單方申請預(yù)告登記。3.基于有關(guān)機(jī)關(guān)強(qiáng)制力的約束,如法院的判決、裁定或者仲裁機(jī)關(guān)的裁決,允許登記權(quán)利人單方面申請預(yù)告登記。

(三)完善我國關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的立法體系

預(yù)告登記制度發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記,基于其保障所登記請求權(quán)的重要作用,后來為德國、瑞士、日本等國以及我國臺灣地區(qū)民法所繼受,成為不動產(chǎn)登記中的一項重要制度?！段餀?quán)法》作為規(guī)范穩(wěn)定我國財產(chǎn)關(guān)系的基本立法,應(yīng)當(dāng)具有前瞻性,與國際立法接軌。我國在《物權(quán)法》中確立了預(yù)告登記制度是符合當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)生活需要的,但從本文第二部分對我國房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的分析可知,《物權(quán)法》確立的登記制度在適用范圍、發(fā)生條件的規(guī)定上都有待完善。筆者認(rèn)為,只有首先在基本法律中明確預(yù)告登記的各項權(quán)利義務(wù)關(guān)系,才能保證立法體系的完整統(tǒng)一,從而充分發(fā)揮房地產(chǎn)預(yù)告登記制度應(yīng)有的作用。

參考文獻(xiàn):

[1]孫憲忠.中國物權(quán)法總論[M].第二版:法律出版社,2003:220.

[2]楊立新、宋志紅.預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索[J].法學(xué)雜志,2006(4):36.

[3]王琪.論房地產(chǎn)預(yù)告登記制度[J].吉林廣播電視大學(xué)學(xué)報,2006(2):115.

[4]李艷.預(yù)告登記適用范圍之限定與適度擴(kuò)大[J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2008(24):147.

[5]房紹坤、呂杰.創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個問題[J].法學(xué)家,2003(4):69.

(責(zé)任編輯/石銀)