羅香妹　竇均林　龍騰發(fā)

【摘要】 通過(guò)對(duì)桂林市居民的調(diào)查，了解桂林市民居住現(xiàn)狀，分析目前消費(fèi)者對(duì)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法及消費(fèi)需求，給桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注者和決策者提供一定參考。

【關(guān)鍵詞】 桂林市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；消費(fèi)者；經(jīng)濟(jì)危機(jī)

本調(diào)查以桂林市象山、秀峰、疊彩、七星四個(gè)區(qū)的居民為調(diào)查對(duì)象，對(duì)桂林市房地產(chǎn)消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀、需求狀況以及消費(fèi)者對(duì)桂林房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)進(jìn)行調(diào)查。按桂林市人口特點(diǎn)和比例選取調(diào)查樣本1000個(gè)，其調(diào)查人群是20歲到55歲的房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域的潛在客戶、準(zhǔn)客戶、業(yè)主等，調(diào)查的要點(diǎn)主要在于消費(fèi)者的需求以及對(duì)目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法等方面。

本次調(diào)查的目的在于通過(guò)對(duì)桂林市居民的調(diào)查，了解消費(fèi)者居住現(xiàn)狀，分析目前消費(fèi)者對(duì)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度及需求，給關(guān)注桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的決策者提供一定參考。本調(diào)查采用以問(wèn)卷調(diào)查為主，現(xiàn)場(chǎng)訪談為輔的調(diào)查方式。為了保證調(diào)查結(jié)果的信度和效度，對(duì)調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行抽樣分析，以抽樣的方式過(guò)濾無(wú)效問(wèn)卷，獲取有效調(diào)查問(wèn)卷。

一、桂林市區(qū)居民的居住現(xiàn)狀及對(duì)桂林目前房?jī)r(jià)的看法

1．桂林市區(qū)居民居住現(xiàn)狀

根據(jù)調(diào)查，目前桂林市居民的家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達(dá)18.25％；6000元以上的高薪家庭比例最小，僅占1.8%。桂林的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，大部分居民居住現(xiàn)狀為自購(gòu)商品房，所占比例高達(dá)38.73%；其次為租房，占32.3%；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房13.7%；單位福利分房10.27%；其他占5%。

2．對(duì)桂林目前房?jī)r(jià)的看法

對(duì)于桂林目前房?jī)r(jià)的看法，認(rèn)為房?jī)r(jià)貴的比例最高，占51.25%，41.75%的認(rèn)為還可以，認(rèn)為便宜的只占7%。從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。

同時(shí)，高達(dá)56.76%的人群覺(jué)得買房難，房?jī)r(jià)高出所能承受范圍；23%的人群認(rèn)為不難，可以輕松買到自己心儀的房子。另外，還有20.24%的人群認(rèn)為買房較難，因?yàn)橘I房人多，看中的房源很難搶到。

二、桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者需求狀況

1．目前桂林市房?jī)r(jià)及消費(fèi)者所能承受的房?jī)r(jià)

在去年全國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，相比北京、上海、深圳等一線城市15%甚至20%多的房?jī)r(jià)漲幅，桂林房?jī)r(jià)的漲幅一直維持在10%以內(nèi)，而后，深圳等城市出現(xiàn)超過(guò)30%的跌幅的時(shí)候，桂林房?jī)r(jià)只是略有下跌，而后又緩慢回升至較高水平。目前，桂林在售新房均價(jià)3402 元/平方米，桂林房?jī)r(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，并沒(méi)有出現(xiàn)“預(yù)期”的大規(guī)模上漲下跌，只是局部的“小打小鬧”。

據(jù)調(diào)查，消費(fèi)者所能承受的房?jī)r(jià)每平方米在2500～3000元的比例最高，占31.8％；2000～2500元的占25.9％；2000元以下的占19.55％；3000～3500元的占15%； 3500～4000元的占3.7%，5500元以上的不足1％。顯然，目前高達(dá)3402元/平方米的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)80%人群的承受能力，令許多消費(fèi)者望而卻步。

2．消費(fèi)者預(yù)購(gòu)建筑面積

消費(fèi)者預(yù)購(gòu)建筑面積主要集中在70～150平方米，以90～120平方米的需求量最高，占44.55%，其次為70～90平方米，占20.91%，超過(guò)七成的人群預(yù)購(gòu)建筑面積為70平方米以上的房子，中戶型、大戶型的市場(chǎng)很大，而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭年收入在1萬(wàn)～5萬(wàn)元之間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買商品房，預(yù)購(gòu)的建筑面積也相對(duì)越大。

3．消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃及購(gòu)房類型

調(diào)查顯示，在有購(gòu)房計(jì)劃的人群中，高達(dá)62.6%的人群選擇等，看情況，2～3年內(nèi)購(gòu)房的占21.7%；1年內(nèi)的占8.3%；半年內(nèi)的占5.65%；一個(gè)月內(nèi)的占1.75%。由此可見(jiàn)，消費(fèi)者的觀望心態(tài)占主體。

在購(gòu)房類型方面，桂林市消費(fèi)者中大部分人傾向于購(gòu)買普通住宅，所占比例高達(dá)67.55%，購(gòu)買高檔公寓、別墅、商鋪寫(xiě)字樓的分別占19.08%、 9.12%和 4.25%。

4．未來(lái)購(gòu)房目的及購(gòu)房時(shí)主要考慮的因素

表1所示，桂林市消費(fèi)者購(gòu)房人群45.23%的人買房的原因是滿足居住，30.5%的人為改善住房條件要求，投資房產(chǎn)的較少，只占8.27%。由此可見(jiàn)，購(gòu)房者的主要目的是為了擁有自己的房子；其次置業(yè)明顯。在購(gòu)房時(shí)考慮的最主要因素方面，大多人看重的是地段，占62.5%；其次是價(jià)格，占54.25%。

三、消費(fèi)者對(duì)桂林未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法

調(diào)查表明，大部分消費(fèi)者認(rèn)為近期房?jī)r(jià)會(huì)略有上漲或基本不變，所占比例分別為47.76%和31.74%；認(rèn)為大幅上漲的人群較少，占9.28%；而認(rèn)為大幅下跌的更少，只占3%；另有8.22%的認(rèn)為略有下跌。

從長(zhǎng)期來(lái)看，有42.26%的消費(fèi)者認(rèn)為桂林房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在稍高；31.24%的人認(rèn)為基本不變；19.25%的認(rèn)為比現(xiàn)在高很多；而認(rèn)為比現(xiàn)在稍低占5.35%； 認(rèn)為比現(xiàn)在低很多的只占1.9%。由此可見(jiàn)，大部分消費(fèi)者對(duì)長(zhǎng)期桂林房?jī)r(jià)看漲，同時(shí)，對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的看法與近期房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法有相當(dāng)?shù)囊恢滦浴?/p>

四、經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃的影響

據(jù)調(diào)查，53.25%的消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，而46.75%的消費(fèi)者則表示經(jīng)濟(jì)危機(jī)不會(huì)影響到他們的購(gòu)房計(jì)劃。

面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者人群中，40.75%的選擇延緩購(gòu)買計(jì)劃；看準(zhǔn)就買，不受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響的占47.25%；同時(shí)，有12%的人則認(rèn)為以后房?jī)r(jià)更高，趁別人猶豫趕緊買。

五、結(jié)論

一線城市的房地產(chǎn)的弱市也給桂林市房地產(chǎn)帶來(lái)“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”的連鎖效應(yīng)，消費(fèi)者普遍存在著“追漲殺跌”的心理預(yù)期。但是，不管是從近期還是長(zhǎng)期來(lái)看，大部分的消費(fèi)者認(rèn)為桂林房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升。桂林市房地產(chǎn)業(yè)到底會(huì)迎來(lái)陽(yáng)春，還是會(huì)在嚴(yán)寒中繼續(xù)掙扎，讓我們拭目以待。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭華.桂林房?jī)r(jià)會(huì)否已出現(xiàn)拐點(diǎn)[N]桂林晚報(bào), 2007-12-20（29）

[2]中國(guó)人民銀行伊春市課題組.房地產(chǎn)熱浪下的凍土層——對(duì)伊春市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查[J].中國(guó)金融, 2007(16)：48～49