王　帝

摘要：本文以利益相關者為視角，分析企業(yè)不同利益相關者對企業(yè)績效變化產(chǎn)生的影響，評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標的設計原則，并給出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效評價指標設計的思路。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；績效評價；指標設計

企業(yè)績效評價可以判斷企業(yè)的運營狀況，并對出現(xiàn)的問題采取相應的解決措施，是企業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價體系大多直接或間接借用制造業(yè)現(xiàn)有的績效評價指標體系，評價出來的績效往往不能很好地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實運營績效，難以作出及時、正確的策略調(diào)整以解決運營中出現(xiàn)的問題，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。本文試從利益相關者的角度評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標的設計原則，并給出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效評價指標設計的思路。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益相關者的界定

利益相關者理論的發(fā)展已經(jīng)相當成熟，而將利益相關者理論引入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效評價中的研究較少。國內(nèi)外學者對企業(yè)利益相關者的定義不盡相同，主要是從廣義和狹義的角度，以及從專用性投資和與企業(yè)的關聯(lián)性進行定義[1][2][3]。本文對利益相關者的定義總結(jié)如下：利益相關者是指那些對企業(yè)進行專用性投資，并且承擔一定風險的人、組織群體或企業(yè)所處的環(huán)境，他們的活動或變化能夠影響企業(yè)目標的實現(xiàn)，或者被企業(yè)目標的實現(xiàn)過程所影響。由此引伸出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關者的定義：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關者是指那些對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行專用性的投資，并且承擔一定風險的人、組織群體或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的環(huán)境，他們的活動或變化能夠影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標的實現(xiàn)，或者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標的實現(xiàn)過程所影響。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標的設計原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價的關鍵是指標的選擇，指標選擇的適合度直接影響績效評價的水平。在實際操作中，指標的選取必須要遵循以下標準：

2.1系統(tǒng)性原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標體系是一個系統(tǒng)，通過這個系統(tǒng)可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效水平。在指標選擇的時候要考慮局部指標是否與整體系統(tǒng)相融合，指標之間是否邏輯關聯(lián)。通過指標的合理取舍，可以使整個系統(tǒng)既能達到均衡統(tǒng)一，又能突出重點，這樣才能實現(xiàn)整個指標體系的最優(yōu)化。

2.2科學合理性原則

選取的指標能夠反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本質(zhì)特征和質(zhì)量水平，而且每個指標必須概念清晰、科學涵義明確，指標之間既有內(nèi)在的邏輯聯(lián)系，又要避免重復。另外，指標子系統(tǒng)的設計應與所采用的評價方法相協(xié)調(diào)，指標子系統(tǒng)應能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效的各個方面，從而能夠綜合反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效水平。

2.3可比性和可操作性原則

所選取的指標因具有普遍的統(tǒng)計意義，評價的結(jié)果能夠做企業(yè)間的橫向比較和時間上的縱向比較。而且所選擇的指標應能夠在實際中應用，指標的數(shù)量盡量少而精，使得所需的數(shù)據(jù)容易被獲取，便于實際操作和實施。

2.4動態(tài)性原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境以及自身經(jīng)營狀況的不斷變化，使得企業(yè)的經(jīng)營績效也不斷變化，因此，指標的選擇也要保持一定的動態(tài)性。所謂的動態(tài)性是指，指標值的變化是在一定的區(qū)間內(nèi)變化，而不是固定不變，依據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境及自身的經(jīng)營狀況確定指標值的大小，從而可以使評價出來的績效結(jié)果能更加準確的反應企業(yè)的經(jīng)營狀況。

2.5反映企業(yè)特征及發(fā)展需要原則

指標的選取應符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征，不同企業(yè)設置不同的指標子系統(tǒng)，突出企業(yè)的特色，反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，將企業(yè)的短期利益與長期利益相結(jié)合，滿足企業(yè)不斷發(fā)展的需求。

2.6利益相關者理論與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價相融合原則

指標的設置應該與利益相關者相結(jié)合，應該體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效與不同利益相關者的關聯(lián)，不同的利益相關者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效產(chǎn)生不同的影響，管理者可以依據(jù)評價結(jié)果作出相應的對策調(diào)整。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標的設計思路

利益相關者理論認為，企業(yè)有很多的利益相關者，但是，不同的利益相關者對企業(yè)績效有不同的影響，企業(yè)的利益相關者分為核心利益相關者、蟄伏利益相關者和邊緣利益相關者[4]，不同類型企業(yè)的核心利益相關者、蟄伏利益相關者和邊緣利益相關者有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該深入分析這三類利益相關者，將他們納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效評價指標體系之中，這樣才能根據(jù)績效的變化，準確判斷各利益相關者的變化。

3.1利益相關者與財務指標的融合。

財務指標數(shù)據(jù)是績效評價的基礎，企業(yè)所有的活動最后都是通過財務數(shù)據(jù)來反映，從財務數(shù)據(jù)可以直接看出企業(yè)運營績效的好壞。與企業(yè)財務指標直接掛鉤的利益相關者分為：內(nèi)部利益相關者和外部利益相關者。

內(nèi)部的利益相關者主要有投資者和會計經(jīng)濟師，投資者希望看到的良好的財務數(shù)據(jù)，包括凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、銷售增長率以及每股收益等。而會計經(jīng)濟師則負責對企業(yè)各項經(jīng)營活動所產(chǎn)生的財務數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計和分析，讓投資人或者股東清楚的了解當前企業(yè)的經(jīng)營績效如何。外部的利益相關者主要有銀行。企業(yè)的財務數(shù)據(jù)不良，銀行一般不會放貸給企業(yè)，企業(yè)會因為資金鏈的斷裂而導致破產(chǎn)。因此，績效評價的財務指標應該是利益相關者所關注的指標，并且能夠顯示企業(yè)財務狀況。

3.2利益相關者與企業(yè)成長能力指標的融合。

企業(yè)成長能力是企業(yè)發(fā)展的重要因素，只有企業(yè)具有很強的成長能力，企業(yè)才能夠快速發(fā)展，才具有很強的競爭力，企業(yè)的成長能力是企業(yè)績效評價的重要部分。衡量企業(yè)成長能力指標的選取，也要參考企業(yè)利益相關者的關注點。

與企業(yè)成長能力掛鉤的內(nèi)部利益相關者主要有投資開發(fā)部人員、設計部人員、營銷部人員以及人力資源部人員。投資開發(fā)人員，尋求市場機會，作出可行性分析，對合適項目進行投資，開拓企業(yè)市場，相應的指標如市場占有率、投資適當比率等可以反映。設計人員依據(jù)消費者的要求及本企業(yè)的特色，設計出好的產(chǎn)品，提升企業(yè)的競爭力和企業(yè)的形象，相應的指標如產(chǎn)品競爭力等可以反映。營銷人員，對建成以及在建的項目進行宣傳和促銷，提高產(chǎn)品的銷售量，加速資金的周轉(zhuǎn)，相應的指標如市場覆蓋率、資本加速周轉(zhuǎn)率、經(jīng)營現(xiàn)金流量增長率等。人事部門主要的任務為企業(yè)吸納有用的人才，提升企業(yè)實力，相應的指標如企業(yè)人才競爭力等可以反映。與企業(yè)成長能力相對應的外部利益相關者主要有政府和人才。政府可以為企業(yè)提供良好的發(fā)展空間，促進企業(yè)的快速發(fā)展，相應的指標如政府政策利好度等可以反映。成長能力強的企業(yè)可以吸引很多人才加入，不斷提升企業(yè)的競爭力和美譽度，相應的指標如企業(yè)知名度以及美譽度等可以反映。

3.3利益相關者與企業(yè)創(chuàng)新能力指標的融合。

企業(yè)創(chuàng)新能力是企業(yè)長期發(fā)展的重要因素，可以凸顯企業(yè)自身的特色，樹立企業(yè)的形象，提供企業(yè)向前發(fā)展的動力，也是衡量企業(yè)績效的重要方面。企業(yè)創(chuàng)新分為兩部分，一部分為技術(shù)創(chuàng)新，另一部分為非技術(shù)創(chuàng)新。

技術(shù)創(chuàng)新主要包括新技術(shù)推廣、新產(chǎn)品的開發(fā)以及新工藝的應用等。這就需要技術(shù)人員以及產(chǎn)品設計人員的努力，引入新技術(shù)或者開發(fā)新技術(shù)，提升建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，同時降低建筑成本，并且迎合消費者的需求，設計出適合消費市場需求的建筑產(chǎn)品，凸顯企業(yè)特色，打破市場常規(guī)，引領消費，成為市場的主導者。要做到這一點，企業(yè)必須要進行必要的技術(shù)投資，提高研發(fā)經(jīng)費，引入技術(shù)人才。相應的績效評價指標如創(chuàng)新資金投入量、創(chuàng)新人員的研發(fā)水平、信息的獲取能力、科技活動經(jīng)費占產(chǎn)品銷售收入比重、申請專利數(shù)量占全國專利申請量比例以及新建筑產(chǎn)品銷售收入占總建筑產(chǎn)品銷售收入比重等可以反映。

非技術(shù)創(chuàng)新主要包括市場策略創(chuàng)新、管理創(chuàng)新以及融資創(chuàng)新[5][6]等。市場策略創(chuàng)新需要企業(yè)依據(jù)消費市場的環(huán)境和自有產(chǎn)品的特性，突破原有營銷策略的框架，設計特有的營銷策略，達到增加銷售、增加市場份額以及樹立企業(yè)品牌的目的。相應的績效評價指標如市場占有率、企業(yè)知名度以及建筑產(chǎn)品銷售額可以反映。管理創(chuàng)新是管理者依據(jù)企業(yè)自身的特點，建立合適的制度，使得企業(yè)的營運水平達到最佳。這不僅需要高水平的管理者，還需要企業(yè)有合適的規(guī)章制度（既能夠保持企業(yè)的穩(wěn)定，又能夠發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新性），以及一套成熟的育人機制，保證企業(yè)的人才競爭力。相應的指標如管理創(chuàng)新水平等可以反映。融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的血液，舊有的融資方式已經(jīng)不能適應企業(yè)的發(fā)展，需要企業(yè)探尋新的融資方式，保證企業(yè)的資金鏈不斷裂，促進發(fā)展。這需要財務部門分析企業(yè)自身條件，對各種融資方式進行可行性分析，吸納投入資金，保證企業(yè)不斷發(fā)展，同時還要保持與融資機構(gòu)以及投資人的穩(wěn)定合作。相應的指標如融資穩(wěn)定性、可持續(xù)發(fā)展性以及資本積累率等可以反映。

3.4利益相關者與社會績效指標的融合。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開社會的支持，如果企業(yè)得到社會的認同，在人們心中的企業(yè)形象良好，知名度和美譽度高，那么企業(yè)將會長期穩(wěn)定發(fā)展。因此，企業(yè)的社會績效是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價的重要部分。企業(yè)社會績效的提高需要履行一定的社會責任，分為內(nèi)部責任和外部責任。內(nèi)部責任包括對房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和員工的責任。外部責任包括對消費者的責任，對承建商、營銷代理商以及咨詢機構(gòu)的責任，對社區(qū)的社會責任，對政府的社會責任和對環(huán)境的責任[7][8]。

對企業(yè)內(nèi)部投資者，企業(yè)應該獲取利潤，保障投資者的回報，對于內(nèi)部員工，應該保護企業(yè)員工的合法權(quán)益，讓其具有很強的企業(yè)歸屬感，相應的績效評價指標如每股收益、已獲利息倍數(shù)、總資產(chǎn)報酬率以及企業(yè)員工歸屬程度等可以反映。

對于消費者，企業(yè)應該提供高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品和完善的售后服務，讓購房者購房后無后顧之憂。對于承建商、營銷代理商以及咨詢機構(gòu)等，企業(yè)應該及時履行與他們的合同，誠實守信，與他們建立長期合作關系，降低成本。對于社區(qū)，企業(yè)應該改善所在社區(qū)的基礎設施，為社區(qū)居民提供盡可能多的崗位，為社區(qū)居民謀福利，樹立企業(yè)良好的形象。對于政府，企業(yè)應該以政府的宏觀調(diào)控政策為導向，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。對于環(huán)境，企業(yè)應該在建筑產(chǎn)品中融入綠色環(huán)保理念，與周圍環(huán)境保持和諧。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠可持續(xù)發(fā)展下去。相應的績效評價指標如顧客滿意度、顧客美譽度、企業(yè)知名度、企業(yè)美譽度、社區(qū)居民滿意度、社區(qū)綠化面積、社區(qū)基礎設施狀況、建筑產(chǎn)品綠化度以及政府支持度等可以反映。

3.5.利益相關者與顧客績效指標的融合。

顧客是企業(yè)存在的理由，企業(yè)的各項活動都是圍繞購房者來進行，只有購房者的績效水平提高了，企業(yè)才能獲取利潤，不斷發(fā)展，因此，顧客績效也是企業(yè)績效評價的重要部分。而提高顧客績效水平需要企業(yè)做好以下幾點：提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，保證購房者購房后無后顧之憂；建筑產(chǎn)品的設計樣式符合購房者的需求，減少購房后的成本；增加購房過程的透明度，降低信息不對稱；完善售后服務，提供一站式服務，解決購房者購房后的問題。要做好這幾點，需要企業(yè)的各個部門通力合作，建筑質(zhì)量的提高需要承建商按照技術(shù)規(guī)格誠實建房，工程監(jiān)理全程嚴格監(jiān)控，保證建筑產(chǎn)品質(zhì)量安全。同時，合理規(guī)劃設計，降低成本，滿足購房者的需求，提升產(chǎn)品競爭力。營銷部門加強營銷力度，使購房者獲取建筑產(chǎn)品的盡可能多的信息，打消購房者的疑慮。物業(yè)部門提供一站式服務，解決購房者的購房后的問題，改變以往住房賣出以后不管不問的弊病，提高居民的滿意度。相關者的績效評價指標如購居民滿意度、居民美譽度、居民投訴率以及購房信息透明度等可以反映。

4結(jié)語

本文從利益相關者的視角，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效評價指標進行設計，將利益相關者與衡量企業(yè)績效的指標相融合，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在績效評價的同時可以分析利益相關者的狀況，既可以定量分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效水平，也可以定性分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效水平是因為哪些利益相關者的變動而導致的，進而幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者及時發(fā)現(xiàn)問題，作出及時的策略調(diào)整，保證企業(yè)的穩(wěn)步快速發(fā)展。

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