陳基強

REITS不僅可以解決廉租房后續(xù)建設資金不足的問題,同時還能解決銀行不敢貿然向廉租房發(fā)放貸款的僵局。

自1998年國務院發(fā)文明確提出在全國推行廉租房住房制度,如何最大化地保障中低收入家庭的住房需求,做到“廉租不廉質”、進一步完善廉租房準入條件,都成為政府下一步必須要切實考慮的問題。

世界各地的廉租房政策也許對我國有借鑒意義。

有“廉租房天堂”之稱的法國,非常注重監(jiān)管機制,對社會公開廉租房租售情況,接受公眾監(jiān)督。美國的廉租房制度向來非常重視準入標準,不僅要求低收入者提出書面申請附上真實完整的收入情況,也設有多層審查環(huán)節(jié)確保廉租房真正被用到實處。而且美國也有不少廉租房的REITs(房地產信托基金),美國政府把廉租房物業(yè)賣給REITs,然后再租回來,由政府向REITs交租金,這樣就將財政資金變成投資人資金,政府壓力自然就減輕了。

香港的“公屋”制度已推行半個多世紀,1953年的石硤尾大火讓港府克服財政赤字力求“居者有其屋”。1970年代初,香港提出“十年建屋計劃”,成立獨立法人、自負盈虧的房屋委員會,全面統籌政府公屋的供應、編配及管理工作,達到“租者置其屋”。同時,為解決長遠人口壓力,港府起動新市鎮(zhèn)計劃,在全港打造9個衛(wèi)星城,一切設施由政府統一規(guī)劃,與公屋同時建設。最后一個階段“住者善其屋”始于80年代,香港開始推行“長遠房屋策略”,特區(qū)政府把土地出售給開發(fā)商,由開發(fā)商承建,然后等房屋蓋完后再從開發(fā)商手里購買回來一部分房屋,租給符合條件的市民居住,居住一段時間后特區(qū)政府再折價賣給居住者。據統計,目前全港約有200多萬人、占人口的31%居住于公共租住屋村,加上購買居屋的1/6人口,約有一半市民通過政府的房屋資助計劃實現安居。在2008年初時香港運輸及房屋局局長鄭汝樺曾表示,香港未來5年將投入700億元新建7.6萬個公屋單位,足以應付11萬輪候人士3年的上樓承諾。與此同時,香港亦是廉租房信托基金領域的領頭羊,香港第一只REITs領匯就是政府用所持有的出租物業(yè),2005年11月25日領匯以10.3港幣每股價格正式掛牌上市,其管理公司管理的物業(yè)包括方便市民而設停車場以及能全面照顧小區(qū)居民日常生活需要的優(yōu)質零售商鋪。REITS不僅可以解決廉租房后續(xù)建設資金不足的問題,同時還能解決銀行不敢貿然向廉租房發(fā)放貸款的僵局。

同為彈丸之地的新加坡,將租屋建在人口規(guī)模在25萬——40萬之間的新鎮(zhèn)(衛(wèi)星城)內,各種市政建設等配套設施也很齊全。公房售價按坐落地段與市中心的距離而定,遠市區(qū)減12%,近郊區(qū)減23%,遠郊區(qū)減32%。新鎮(zhèn)住房都在遠郊區(qū)以外,平均比市區(qū)便宜38%。設立于1955年的中央公積金是新加坡人購房的主要資金來源,該基金是一項強制性儲蓄計劃,由員工和雇主每月按一定比例交納,而中央公積金以低于市場利率兩個百分點的優(yōu)惠利率為其提供抵押貸款,貸款額度可達到住房價格的80%-90%,全新加坡約有九成居民是通過建屋發(fā)展局成為房產所有人的。

如今,中國政府頻頻出臺公共廉租房的新政。2007年底,上海市享受廉租房對象已達2.67萬戶。根據《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008年-2012年)》,未來5年內的主要任務是完善廉租住房制度,加快解決低收入家庭住房困難。到2012年,住房保障體系的受益家庭累計新增不少于10萬戶,基本實現“應保盡?！?。針對上海成分混雜的城市居民情況,住房保障制度還將通過多渠道解決租房問題。對暫無購房能力或購房意愿、符合規(guī)定條件的家庭,上海市有關部門鼓勵其通過租賃渠道改善居住條件等。(作者為基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理)