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        縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)及對(duì)策

        2009-04-29 07:17:38金貫橋劉華松
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展

        金貫橋 劉華松 張 波

        摘 要:本文通過(guò)分析平邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存的在的問(wèn)題,找出適應(yīng)縣城房地產(chǎn)發(fā)展的路子,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià),走可持續(xù)發(fā)展的路子提出了看法。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);舊城改造;十一五規(guī)劃;開(kāi)發(fā)強(qiáng)度;融資多元化;可持續(xù)發(fā)展

        2008年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,中央政府為此推出了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率、信貸和稅收的政策。分析目前縣城一級(jí)房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的引導(dǎo)和管理,對(duì)縣城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

        1 我縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

        2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售面積和銷售額、完成開(kāi)發(fā)土地面積等出現(xiàn)不同程度的下降。受全國(guó)大氣候的影響,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)也持續(xù)疲軟,土地交易及開(kāi)發(fā)建設(shè)面積、房產(chǎn)銷售面積呈明顯下滑趨勢(shì)。原因主要有以下幾個(gè)方面:

        1.1 商品房?jī)r(jià)格階段性漲幅過(guò)快。“十五”期間,我縣商品住宅的價(jià)格一直未停止過(guò)上漲,且漲幅較高,6年來(lái)平均房?jī)r(jià)翻番。對(duì)經(jīng)濟(jì)較落后,收入水平相對(duì)較低地區(qū),大部分居民買不起房。并受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響,形成了買房少,觀望多的局面。

        1.2 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。大多數(shù)消費(fèi)者需要的中、低價(jià)位、小戶型商品房供應(yīng)明顯不足,中、高價(jià)、大戶型商品房供應(yīng)相對(duì)偏多。另外,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房比例不高,不能滿足低收入家庭的住房需求。

        1.3 近幾年,土地出讓金等收費(fèi)相比往年有大幅度提高。開(kāi)發(fā)商的盈利空間相對(duì)變小,也造成了投資商的主觀意愿下降。近段時(shí)間國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。然而,從以上的矛盾來(lái)看,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的現(xiàn)象并沒(méi)有得到根本解決。

        2 近幾年我縣房地產(chǎn)政策

        2.1 住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃的編制。前段時(shí)間,建設(shè)部統(tǒng)一組織各地編制完成了“住房建設(shè)'十一五'發(fā)展規(guī)劃”,我縣住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃的編制堅(jiān)持了市場(chǎng)導(dǎo)向的原則,加強(qiáng)了政府對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃的制定和市場(chǎng)主體行為的監(jiān)督作用。合理確定了房地產(chǎn)投資總額和新開(kāi)工項(xiàng)目總量,及時(shí)調(diào)整了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展有著重要意義。依據(jù)住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),確保規(guī)劃期內(nèi),中低價(jià)位、中小套型住房建設(shè)用地比重占年度住房建設(shè)用地總量的70%以上。繼續(xù)落實(shí)住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目套型比例的相關(guān)規(guī)定。新建或改建住房建設(shè)項(xiàng)目,必須明確住宅建筑套密度和住宅建筑凈密度兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)的規(guī)定,符合相關(guān)套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。住房建設(shè)規(guī)劃為我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向提供了很好的依據(jù)。

        2.2 與國(guó)家統(tǒng)一調(diào)控相結(jié)合,啟動(dòng)了舊城區(qū)危房改造。從2007年起,我縣加快了舊城改造的力度,完成縣城18個(gè)村莊的控制規(guī)劃編制,規(guī)劃范圍內(nèi)總?cè)丝?.96萬(wàn)人,總占地456.23公頃。并依照規(guī)劃進(jìn)行了部分區(qū)域的先期改造工程,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

        3 振興房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策

        3.1 繼續(xù)擴(kuò)大舊城改造,特別是城中村改造。由于過(guò)去的城市建設(shè)主要著眼于在“增量”土地上做文章。土地和空間的減少明顯制約了縣城的進(jìn)一步發(fā)展。特別是“城中村”這樣的“存量”土地沒(méi)有納入城市建設(shè)的統(tǒng)一布局和開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)多年的累積,違章建筑和“城中村”問(wèn)題已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中最突出、最復(fù)雜、最集中的矛盾和問(wèn)題。“城中村”不僅村內(nèi)環(huán)境難以改善,居民的生活質(zhì)量難以獲得持續(xù)提高,許多村存在著嚴(yán)重的安全隱患,而且阻礙了城市結(jié)構(gòu)的完善和土地使用效益的提升,侵蝕了周邊地區(qū)的土地價(jià)值,與構(gòu)建和諧社會(huì)的要求相距甚遠(yuǎn)。舊城改造是在建設(shè)用地日趨緊張的形勢(shì)下緩解住房壓力,解決大部分因難居民住房難的一項(xiàng)重要舉措,并有利于促進(jìn)房地產(chǎn)在當(dāng)前形勢(shì)下的發(fā)展。

        3.2 依據(jù)住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃,繼續(xù)保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。對(duì)中低收入者來(lái)說(shuō),即便房?jī)r(jià)再降,他們還是買不起。要實(shí)現(xiàn)居者有其屋,市場(chǎng)并不能解決一切。因此,要堅(jiān)持以人為本的原則,把人的需求與發(fā)展作為規(guī)劃的首要出發(fā)點(diǎn),將城市最低收入和住房困難家庭納入公共住房保障體系,推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。政府要建立和落實(shí)穩(wěn)定的住房保障資金籌措渠道,保障性住房的步伐應(yīng)該繼續(xù)前進(jìn)??h城年度土地出讓凈收益的一定比例用于政策性住房建設(shè)。財(cái)政要加大支持力度,加強(qiáng)資金監(jiān)管,促進(jìn)政策性住房建設(shè)資金管理,節(jié)約使用。多投入廉租房的建設(shè),并以配建為主。在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,進(jìn)一步采取加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

        3.3 適當(dāng)提高住房建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。縣城土地資源日益緊缺,目前狀況下規(guī)劃容積率不高,開(kāi)發(fā)成本卻逐步增高。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追求利益的最大化,為提高容積率,甚至不惜違法。堵不如疏導(dǎo),依據(jù)節(jié)約利用土地的原則,在符合各項(xiàng)規(guī)劃以及各項(xiàng)規(guī)劃控制原則和規(guī)范的前提下,適當(dāng)提高住房建筑的容積率水平,也不失一個(gè)兩全其美的方法。工業(yè)建筑要適當(dāng)提高容積率,公共建筑要適當(dāng)提高建筑密度,居住建筑要在符合健康衛(wèi)生和節(jié)能及采光標(biāo)準(zhǔn)的前提下合理確定建筑密度和容積率。

        3.4 建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度,規(guī)劃、國(guó)土、統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期向社會(huì)及時(shí)公布當(dāng)年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃,公布年度供應(yīng)的全部住房項(xiàng)目,含括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房的地塊位置、規(guī)劃條件、套型結(jié)構(gòu)比例、出讓時(shí)間等具體內(nèi)容。全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息,并通過(guò)網(wǎng)站向市民公示。建立和完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制,既便于市民選房、購(gòu)房,也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

        3.5 堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳,客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念。針對(duì)開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)的情況,地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房?jī)r(jià)。

        4 保障措施

        4.1 融資多元化,引進(jìn)外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?,F(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng),房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小,企業(yè)資質(zhì)等級(jí)不高,生產(chǎn)效率低下,形不成集約能力。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一,主要依靠售房定金、集資、預(yù)收款及銀行貸款,自有資金實(shí)力不強(qiáng),這對(duì)于要求資金高度密集的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)觀念不強(qiáng),缺乏品牌意識(shí)和精品意識(shí),沒(méi)有形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力等。近兩年,外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商試探性地進(jìn)入我縣房地產(chǎn)市場(chǎng),有南方的,也有北方的幾十家房地產(chǎn)企業(yè)。已在我縣開(kāi)展業(yè)務(wù)的有江蘇的,也有我們山東的開(kāi)發(fā)商。外地開(kāi)發(fā)商的引進(jìn)有利于我縣房地產(chǎn)投資的多元化,對(duì)開(kāi)放和發(fā)展縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重要的作用。

        4.2 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的思路。在城鄉(xiāng)建設(shè)中,增長(zhǎng)方式比較粗放,發(fā)展質(zhì)量和效益不高;建筑建造和使用,能源資源消耗高,利用效率低的問(wèn)題比較突出;規(guī)劃布局不甚合理,亂占耕地的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;重地上建設(shè),輕地下建設(shè)的問(wèn)題還不同程度的存在。資源、能源和環(huán)境問(wèn)題已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的重要制約因素。按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的要求,合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)。要大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅,改變以“高投入、高消耗、高排放和低效率”為特征的粗放式增長(zhǎng)模式。重視節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護(hù),走可持續(xù)發(fā)展的道路。對(duì)于舊住宅小區(qū)要立足于延長(zhǎng)其使用壽命,區(qū)別不同情況,通過(guò)整治改造和環(huán)境整治等方式,大力改善舊住宅區(qū)居住條件和居住環(huán)境。要提高住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)在較小套型內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度。進(jìn)一步增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感,轉(zhuǎn)變觀念,切實(shí)從節(jié)約資源中求發(fā)展,從保護(hù)環(huán)境中求發(fā)展,從循環(huán)經(jīng)濟(jì)中求發(fā)展。

        5 總結(jié):通過(guò)以上措施,必將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序良好發(fā)展,購(gòu)房需求也將趨于理性,房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)逐步得到控制。但我們也清醒地認(rèn)識(shí)到,穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)綜合性、長(zhǎng)期性的工作,需要各級(jí)部門的密切協(xié)作。我們須按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策的要求,進(jìn)一步加大調(diào)控力度,加強(qiáng)制度建設(shè),努力建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制,實(shí)現(xiàn)縣一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。

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