亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        我國物業(yè)管理現(xiàn)狀考察及發(fā)展對策思考

        2009-04-21 06:44:50邱近峰
        企業(yè)導報 2009年1期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理現(xiàn)狀對策

        邱近峰

        【摘要】 我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年艱難的探索,從無到有,從弱到盛,逐漸發(fā)展壯大起來。但與國外成熟的物業(yè)管理相比尚有很大差距,還存在著很多問題和不足。本文在對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀進行分析的基礎(chǔ)上,提出了促進我國物業(yè)管理健康發(fā)展的對策。

        【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理;現(xiàn)狀;發(fā)展;對策

        物業(yè)管理是一個社會性的服務行業(yè),具有涉及面廣、綜合性強、重要程度高、社會影響大的特點,它與老百姓的日常生活息息相關(guān),直接關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè),涉及社會生活的方方面面。我國的物業(yè)管理始于20世紀80年代初,經(jīng)過20多年艱難的探索和起步,從無到有,從弱到盛,逐漸發(fā)展壯大起來。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速,物業(yè)管理類型多,涉及各個領(lǐng)域。物業(yè)管理的發(fā)展,不僅推動了中國城市的文明化進程,配合了政府的改革與經(jīng)濟建設(shè),更重要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式,老百姓的生活質(zhì)量得到了實實在在的提高。但不可否認,我國物業(yè)管理雖然大踏步地走過了20多年,但與國外成熟的物業(yè)管理相比尚有很大差距,還存在著很多問題和不足。

        一、當前我國物業(yè)管理存在的主要問題

        (一)沒有準確把握物業(yè)自身定位,服務意識亟待提高

        物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務合同。但相當一部分物業(yè)服務企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準確把握服務業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務特征被淡化。一些企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范,經(jīng)營管理意識不強,不少物業(yè)服務企業(yè)只注重單一的管理,而服務意識、經(jīng)營意識十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責任,管理與服務的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

        (二)物業(yè)管理法規(guī)不健全,司法效力不強

        近年,雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進展,《物業(yè)管理務例》、《前期物業(yè)管理招投標管理辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等的出臺,對規(guī)范物業(yè)管理的運作起到了一定作用,但物業(yè)管理中的一些深層次問題,如業(yè)主組織的法律地位,業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系協(xié)調(diào),業(yè)主自治與居民自治的關(guān)系處理,業(yè)主組織成立和物業(yè)管理權(quán)力交接程序等,依然缺乏可操作性的規(guī)定。行政監(jiān)管薄弱和司法效力不強使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會召開成立(包括業(yè)委會成立)這兩個后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范,發(fā)生問題各方也投訴無門或投訴無果。

        (三)物業(yè)建設(shè)與管理職責不清,前期物業(yè)管理矛盾突出

        從全國看,約有 70%的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的。這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理企業(yè)依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā),導致重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解決,許多小區(qū)在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工階段未考慮物業(yè)管理的實際需要,遺留下許多毛病,往往要在業(yè)主入住后才逐漸暴露出來,引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理不滿。有的開發(fā)商為了促進銷售,追求短期效益,對物業(yè)管理做出不切實際的承諾,給物業(yè)管理企業(yè)的后續(xù)管理造成很大的難度。有的開發(fā)商侵占配套建筑和設(shè)施,在售房合同中存在侵犯業(yè)主合法權(quán)益的條款, 有的開發(fā)商制定的業(yè)主公約不周密,這些都導致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間糾紛的產(chǎn)生。

        (四)物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

        物業(yè)管理起步之初是房產(chǎn)界作為一種服務手段的衍生物,經(jīng)過20多年的跑步前進,物業(yè)管理已成為一塊肥肉,市場群雄競起,誰都想來分到一部分。目前我國物業(yè)管理單位共有10多萬家,管理房屋建筑面積總量約有90多億平米,平均每家管理的面積不足10萬平米,而業(yè)內(nèi)專家認為,管理規(guī)模達到100萬平米以上才能產(chǎn)生最佳效益。這使絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題,也必然導致惡性競爭。為了搶占市場,一些物業(yè)管理企業(yè)甚至不惜虧本經(jīng)營或者無謂的增加不屬于物業(yè)公司范圍內(nèi)的服務項目以取悅于消費者。許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了肥水不流外人田,自己成立物業(yè)管理公司管理開發(fā)的樓盤,但由于面積較小,造成大量重復投資及資源浪費。顯然,這種狀況對物業(yè)管理行業(yè)整體進步不利。由于這部分公司服務的不規(guī)范,也使本應享受正常服務的業(yè)主的利益受到損害,使業(yè)主投訴增多,這極大地傷害了物業(yè)管理行業(yè)的整體形象。

        (五)物業(yè)管理經(jīng)營缺乏良好的社會環(huán)境

        物業(yè)管理缺乏社會的廣泛支持。政府一些職能部門把原屬于本部門的管理工作推給物業(yè)管理公司去做,導致物業(yè)管理公司負擔過重,許多工作無法完成。一些社會輿論對物業(yè)管理進行片面的、有偏差的、不合理的甚至是歪曲不實的宣傳報道,降低了人們對物業(yè)管理行業(yè)的社會評價,誤導了業(yè)主對物業(yè)管理的認識,增加了物業(yè)管理經(jīng)營的難度。

        二、促進我國物業(yè)管理健康發(fā)展的對策

        (一)加大輿論宣傳力度,建立正確的輿論導向

        物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,既依賴于行業(yè)自身的努力,還要依賴社會廣泛的支持,其中正確的社會輿論宣傳是必不可少的。因此,要建立正確的輿論導向,不僅要揭露物業(yè)管理中存在的問題,更要報道物業(yè)管理的重要意義和給城市管理、居民生活帶來的好處,引導人們正確評判物業(yè)管理的社會地位,樹立物業(yè)管理的消費觀念。

        (二)準確把握行業(yè)定位,為物業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)

        物業(yè)服務企業(yè)與建設(shè)單位和業(yè)主是平等的民事主體,是基于物業(yè)服務合同形成的服務和被服務的關(guān)系,《物業(yè)管理條例》這一基本指導思想,是物業(yè)管理行業(yè)準確定位的法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,在國務院新修改的自2007年10月起施行的《物業(yè)管理條例》中,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”,物業(yè)管理成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務行業(yè)。在物業(yè)管理活動中,物業(yè)服務企業(yè)既不是建設(shè)單位的隸屬和依附,也不是業(yè)主的“仆人”或凌駕于業(yè)主之上的“管理者”,只有擺正位置,通過平等協(xié)商的方式確立與建設(shè)單位和業(yè)主的關(guān)系,才能保證在實際工作中減少不必要的矛盾和糾紛。物業(yè)管理涉及到方方面面,有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理,當前,在物業(yè)管理服務中,要正確處理好如下幾方面關(guān)系:一是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系;二是物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)主管部門之間的關(guān)系;三是物業(yè)市場和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系;四是物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

        (三)完善物業(yè)管理法規(guī)體系,加強依法管理

        當前我國亟需制定一部專業(yè)性的法律,對現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的物業(yè)管理行為進行引導、規(guī)范和制約,包括對業(yè)主委員會的組織運作,業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定,專業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理,業(yè)主委員會、物業(yè)公司、政府職能部門之間的關(guān)系界定等等。因此,應加快立法步伐,制定物業(yè)管理的基本法規(guī),加快物業(yè)管理服務標準、收費標準、業(yè)主委員會運作等有關(guān)細則的制定和物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等規(guī)范性文件范本的制定,使依法管理具有可操作性,為物業(yè)管理提供一個寬松、公開、公平的競爭環(huán)境,推動物業(yè)管理有序健康的發(fā)展,使我國物業(yè)管理逐步走向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道。

        (四)強力推進物業(yè)管理的早期介入

        房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理之間,前者對后者作用及后者對前者反作用,這是現(xiàn)代物業(yè)管理要求實行“全過程”科學管理的直接原因之一,也是物業(yè)管理階段對開發(fā)階段所產(chǎn)生后遺癥的反饋要求。物業(yè)管理的基本職能就是代表和維護業(yè)主的利益,并對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中,一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè),比如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施功能及物業(yè)的綜合配套等,這些均不取決于物業(yè)管理公司,而往往形成于物業(yè)的開發(fā)階段。要改變這一狀況,應強力推進物業(yè)管理的早期介入,在物業(yè)尚處于開發(fā)階段,物業(yè)公司就應介入其中,參與物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等階段的討論,并從物業(yè)管理和業(yè)主的角度出發(fā),為開發(fā)企業(yè)在整個物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出對規(guī)劃設(shè)計、施工建造、功能設(shè)置、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗收等方面的建設(shè)意見。通過早期介入這種建管結(jié)合的服務,使物業(yè)的開發(fā)建設(shè)有一個良好的開端,為以后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

        (五)擴大經(jīng)營規(guī)模,創(chuàng)立企業(yè)品牌

        物業(yè)管理是一個勞動密集型的服務性行業(yè),具有低收入、低利潤的行業(yè)特點,行業(yè)發(fā)展必須建立在規(guī)模經(jīng)營的基礎(chǔ)上。規(guī)模越大,管轄物業(yè)越多的企業(yè),其獲利越豐。從長遠來看,為促進行業(yè)健康發(fā)展,分散的小物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組,實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合,共享企業(yè)資源,如資金、技術(shù)、材料、勞動力等。通過企業(yè)整合,建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進行業(yè)健康發(fā)展,規(guī)?;?jīng)營也可推動這些要素的流動和優(yōu)化組合,促進行業(yè)的共同發(fā)展。同時也有利于企業(yè)創(chuàng)造品牌,發(fā)展品牌,獲取市場競爭優(yōu)勢。

        參考文獻:

        [1]譚善勇,郭立.物業(yè)管理理論與實務[M] .北京:機械工業(yè)出版社, 2005

        [2]吳紹進.市場競爭中的物業(yè)管理呼喚行業(yè)規(guī)范[J].中國建設(shè)教育,2007(3)

        猜你喜歡
        物業(yè)管理現(xiàn)狀對策
        診錯因 知對策
        物業(yè)管理中的法律問題
        對策
        面對新高考的選擇、困惑及對策
        防治“老慢支”有對策
        物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的重要作用
        職業(yè)高中語文學科學習現(xiàn)狀及對策研究
        成才之路(2016年25期)2016-10-08 10:20:44
        語文課堂寫字指導的現(xiàn)狀及應對策略
        混合動力電動汽車技術(shù)的現(xiàn)狀與發(fā)展分析
        科技視界(2016年20期)2016-09-29 12:47:18
        我國建筑安裝企業(yè)內(nèi)部控制制度的構(gòu)建與實施的措施
        国产av成人精品播放| 性久久久久久| 18禁黄久久久aaa片| 国产精品刺激好大好爽视频| 中文字幕人妻丝袜乱一区三区| 国产999视频| 日本精品熟妇一区二区三区 | 国产精品ⅴ无码大片在线看| 一区二区日韩国产精品| 国产一区二区黑丝美女| av免费不卡一区二区| 国产成人精品久久综合| 99re这里只有热视频| 日韩在线精品视频观看| 亚洲一区二区在线观看免费视频 | 色悠久久久久综合欧美99| 久久国产精品不只是精品 | 国产在线视频国产永久视频| 久久久亚洲一区二区三区| 麻豆国产精品久久人妻| 97久久精品午夜一区二区| www.日本一区| 五月婷婷开心五月激情| 国产成人亚洲综合无码品善网 | 少妇又紧又色又爽又刺| 伊人情人色综合网站| 97se亚洲国产综合自在线| 欧美日韩国产高清| 中文字幕一区二区三区乱码人妻| 精品亚洲成av人在线观看| 无码人妻一区二区三区在线视频| 无码在线观看123| 亚洲精品一区二区三区新线路| 欧美丰满熟妇bbb久久久| 亚洲男人的天堂网站| 99热这里只有精品4| 精品国产车一区二区三区| 激情综合色综合啪啪开心| 亚洲一本大道无码av天堂| 中文字幕亚洲精品码专区| 岛国熟女精品一区二区三区|