卓　菁

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)由于受到內(nèi)生因素和外在因素的影響，形成一定的周期波動(dòng)，其波動(dòng)幅度超出一定的范圍，將給宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大的危害。因此房地產(chǎn)周期的波動(dòng)研究也就成了房地產(chǎn)研究的核心問(wèn)題。本文對(duì)近年來(lái)國(guó)內(nèi)理論界關(guān)于房地產(chǎn)周期的研究進(jìn)展和方法進(jìn)行綜述，并提出研究中存在的問(wèn)題及需拓展的方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)周期 波動(dòng)述評(píng)

自1998年我國(guó)取消福利分房制度以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了跌蕩起伏的歷程。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，理論界對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究也日益重視，20多年來(lái)，國(guó)內(nèi)理論界對(duì)房地產(chǎn)周期的研究從概念定義到房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征描述、從影響因素分析到房地產(chǎn)周期評(píng)價(jià)指標(biāo)的研究、從全國(guó)房地產(chǎn)周期研究到區(qū)域房地產(chǎn)周期研究、從房地產(chǎn)周期理論到實(shí)證展開(kāi)了深入的研究和探索。本文對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究進(jìn)行綜述，以期對(duì)該領(lǐng)域理論研究發(fā)展有所參考。

關(guān)于房地產(chǎn)周期的概念

房地產(chǎn)周期概念的界定是房地產(chǎn)周期研究的基礎(chǔ)工作，由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)周期研究的起步較晚，不同的學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)周期的概念有不同的理解。歸納起來(lái)主要有兩大類，一類是延用經(jīng)濟(jì)周期的概念，另一類則從房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行過(guò)程進(jìn)行定義。

國(guó)內(nèi)最早從經(jīng)濟(jì)周期理論角度對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行較完整的定義的是譚剛（1993），他提出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在周期波動(dòng)現(xiàn)象，與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)一樣也可分為復(fù)蘇與增長(zhǎng)、繁榮、危機(jī)與衰退、復(fù)蘇四個(gè)階段。該定義與南開(kāi)大學(xué)何國(guó)釗，曹振良，李晟（1996）提出的房地產(chǎn)周期概念是一致的，曹振良等人定義：房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)的周期波動(dòng)即房地產(chǎn)業(yè)在起伏發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)出復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段。該定義被之后的大多數(shù)學(xué)者所認(rèn)同并采用。此外梁桂（1996）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行定義認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期分為五個(gè)階段：不動(dòng)產(chǎn)供求失衡-市場(chǎng)趨于活躍-繁榮-緊縮-蕭條。該觀點(diǎn)與前兩個(gè)定義也是基本一致的。

陳柏東、張東對(duì)（1996）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行過(guò)程的定義認(rèn)為：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在連續(xù)不斷循環(huán)運(yùn)動(dòng)的一個(gè)周期內(nèi)所經(jīng)過(guò)的各階段和環(huán)節(jié)的流程，以房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)為起點(diǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建造房屋、房地產(chǎn)營(yíng)銷、使用、維修與服務(wù)、廢棄等階段或環(huán)節(jié)。該定義與張金鶚（1996）提出的房地產(chǎn)生命周期的概念相一致。

21世紀(jì)以后，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究有所深入，對(duì)房地產(chǎn)周期的實(shí)證研究成果較多，大多數(shù)學(xué)者重新界定房地產(chǎn)周期定義時(shí)認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中交替出現(xiàn)復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段。付戰(zhàn)兵（2003）、沈公律（2003）、任棟梁（2003）黃黎明（2006）等眾多學(xué)者均用這個(gè)定義對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行研究，這個(gè)定義與第一類型的定義是一脈相承的。

房地產(chǎn)周期評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇

（一）房地產(chǎn)周期評(píng)價(jià)指標(biāo)類型

目前，國(guó)內(nèi)判斷房地產(chǎn)周期的模型還很不成熟，沒(méi)有統(tǒng)一的方法，但總結(jié)起來(lái)主要有三種：?jiǎn)沃笜?biāo)法，擴(kuò)散指數(shù)法（DI）和合成指數(shù)法（CI）。

對(duì)于單指標(biāo)，國(guó)內(nèi)學(xué)者持有不同觀點(diǎn)。有人認(rèn)為應(yīng)該是住宅年銷售量（梁桂，1996），有人認(rèn)為應(yīng)該采用商品房銷售面積（張?jiān)耍?002、卜勝娟，2006）作為測(cè)評(píng)指標(biāo)，還有人認(rèn)為應(yīng)該采用商品房銷售價(jià)格（張涌2003）。對(duì)單指標(biāo)的選擇不同的學(xué)者有各自的觀點(diǎn)，迄今為止沒(méi)有學(xué)者對(duì)其做非?？茖W(xué)或者說(shuō)是權(quán)威的論證。單指標(biāo)法的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單易行，研究成果的重復(fù)利用性好，橫向可比性強(qiáng)。缺點(diǎn)是房地產(chǎn)周期是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的波動(dòng)周期，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量本身的波動(dòng)過(guò)程不足以代表全部波動(dòng)過(guò)程。

擴(kuò)散指數(shù)法是目前用得最多的一種方法，它能比較準(zhǔn)確的判斷景氣周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。典型的代表是何國(guó)釗，曹振良，李晟（1996）選擇了商品房?jī)r(jià)格、城鎮(zhèn)新建住宅面積、城鎮(zhèn)住宅竣工面積、實(shí)有住宅建筑面積、實(shí)有房屋建筑面積、城鎮(zhèn)住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交面積八項(xiàng)指標(biāo)，采用擴(kuò)散指數(shù)法進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，結(jié)果作為總體衡量標(biāo)準(zhǔn)；另外就是譚剛（2001）對(duì)深圳市房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)規(guī)律研究時(shí)選取了6大類16項(xiàng)指標(biāo)，依次是房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo)、房地產(chǎn)投資類指標(biāo)、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo)、房地產(chǎn)交易類指標(biāo)、房地產(chǎn)金融類指標(biāo)、房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo)。擴(kuò)散指數(shù)法雖然對(duì)各種時(shí)間序列加以綜合，但未考慮到波動(dòng)的振幅，沒(méi)有反映出收縮的深度和復(fù)蘇的力度。另外，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)值幾乎全部上升，在這種情況下，該方法不能清晰的描繪出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，也不能準(zhǔn)確地劃分出周期波動(dòng)的不同階段。

因此，進(jìn)一步分析經(jīng)濟(jì)周期需要這樣一種指數(shù)，該指數(shù)不僅能將時(shí)間匹配情況不同的時(shí)間序列綜合起來(lái)，而且能夠在量上將它們反映出來(lái)。合成指數(shù)法可以克服前兩者的不足，能很好地反映轉(zhuǎn)折點(diǎn)和波動(dòng)幅度，但它的指標(biāo)選擇和權(quán)重的確定較難。合成指數(shù)法具體又可采用層次分析法(AHP)或主成分分析法等來(lái)解決權(quán)重的問(wèn)題，或干脆用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。如黃黎明（2006）用合成指數(shù)法（主成份分析）分析了廣州1998～2005年的房地產(chǎn)周期。選擇的指標(biāo)為：房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)屋施工面積增長(zhǎng)率、房屋竣工面積增長(zhǎng)率、商品房實(shí)際銷售面積增長(zhǎng)率、商品房實(shí)際銷售均價(jià)增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率、GDP增長(zhǎng)率。

（二）我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)方法選擇

我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)大多采用景氣指數(shù)法，選擇擴(kuò)散指數(shù)和綜合指數(shù)來(lái)進(jìn)行分析。其中最有代表性的是由政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)編制的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”，和中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱“中房預(yù)警系統(tǒng)”）具有及時(shí)性、綜合性和權(quán)威性等特點(diǎn)，己逐漸被社會(huì)各界所熟悉和重視。“國(guó)房景氣指數(shù)”從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測(cè)算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系，并用百分制表示，最后結(jié)合專家法確定的各分類指數(shù)的權(quán)重，計(jì)算出綜合指數(shù)?！爸蟹款A(yù)警系統(tǒng)”以經(jīng)濟(jì)周期預(yù)警體系為理論基礎(chǔ)，建立指標(biāo)體系(先導(dǎo)指標(biāo)、同步指標(biāo)、滯后指標(biāo))和指數(shù)體系(擴(kuò)散指數(shù)、合成指數(shù))。分為全國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)和重要城市預(yù)警系統(tǒng)。從1997年第二季度起，每季度發(fā)布一次房地產(chǎn)預(yù)警報(bào)告。但其中也存在著一些問(wèn)題，其權(quán)數(shù)由主觀制定，因此其所確定的房地產(chǎn)周期波形、波動(dòng)趨勢(shì)及波谷波峰有可能出現(xiàn)偏差。

房地產(chǎn)周期測(cè)定方法的研究

（一）頻譜分析法

頻譜分析是周期識(shí)別中比較先進(jìn)的數(shù)學(xué)工具，利用頻譜分析分解出房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)的周期分量。頻域分析法或譜分析法是把時(shí)間序列看成不同諧波的疊加，研究時(shí)間序列在頻率域內(nèi)的結(jié)構(gòu)特征。使用的工具主要是傅立葉變換和譜密度函數(shù)。將時(shí)域和頻域分析綜合應(yīng)用，可從不同側(cè)面刻畫(huà)時(shí)間序列的特征。譜分析方法的計(jì)算、判斷過(guò)程都有具體的標(biāo)準(zhǔn)，在運(yùn)用過(guò)程中可以避免分析者的主觀性。分析方法不損失樣本點(diǎn)，所有數(shù)據(jù)都參與方程估計(jì)（卜勝娟，2006）。

（二）聚類分析法

聚類分析(Cluster Analysis)又稱群分析和類分析，它是按照個(gè)體(變量或樣品)在性質(zhì)上的親疏、相似程度將之進(jìn)行分類的一種多元統(tǒng)計(jì)方法。

羅樂(lè)、張欣莉（2006）應(yīng)用Q型(樣品)系統(tǒng)聚類法對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)周期進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀實(shí)際能基本吻合。聚類分析法在結(jié)合歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對(duì)聚類結(jié)果的理解可以增強(qiáng)決策者的系統(tǒng)知識(shí)、洞察力和判斷速度。利用這種使用方便簡(jiǎn)捷、結(jié)果準(zhǔn)確清晰的多元統(tǒng)計(jì)工具進(jìn)行分析相對(duì)于其他方法而言，聚類分析方法的優(yōu)點(diǎn)有：比擴(kuò)散指數(shù)法更充分的利用樣本數(shù)據(jù)，提高了房地產(chǎn)發(fā)展階段劃分和界定的科學(xué)性和準(zhǔn)確性；通過(guò)對(duì)聚類結(jié)果中不同單元間的大小的分析，確定經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的強(qiáng)弱，由此克服了擴(kuò)散指數(shù)法無(wú)法確定經(jīng)濟(jì)波動(dòng)強(qiáng)弱的局限性。

（三）基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)周期識(shí)別

基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立房地產(chǎn)周期識(shí)別模型的基本思路是：首先，把反映房地產(chǎn)周期情況的指標(biāo)值作為人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸入量，將用來(lái)描述周期各個(gè)發(fā)展階段的術(shù)語(yǔ)進(jìn)行編碼后輸出，形成人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的基本框架；其次，用時(shí)間序列分析方法研究以往歷年的房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的周期發(fā)展階段，將此作為訓(xùn)練樣本來(lái)訓(xùn)練神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)得到良好訓(xùn)練后，網(wǎng)絡(luò)便提取了樣本隱含的特征關(guān)系，這些特征信息保存在網(wǎng)絡(luò)的權(quán)向量中；最后，利用訓(xùn)練后的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)需識(shí)別的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，輸出周期識(shí)別結(jié)果編碼，該編碼對(duì)應(yīng)某一個(gè)周期發(fā)展階段的描述術(shù)語(yǔ)。朱駿、張全（2006）基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期識(shí)別模型，并運(yùn)用時(shí)間序列分析方法對(duì)學(xué)習(xí)樣本所處周期階段進(jìn)行了判別。

房地產(chǎn)周期識(shí)別指標(biāo)的選取是建立人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)周期識(shí)別模型的關(guān)鍵，只有形成一定的指標(biāo)結(jié)構(gòu)和體系，使其能合理地體現(xiàn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，模型才合理有效。同時(shí)，訓(xùn)練樣本數(shù)量是提高模型的精度的關(guān)鍵，而這兩個(gè)方面又都是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期研究的瓶頸。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期研究存在的問(wèn)題

（一）理論基礎(chǔ)薄弱

理論基礎(chǔ)薄弱，這也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)類研究的一個(gè)通病，在短時(shí)期內(nèi)難以迅速提高；研究條件差，這主要指在我國(guó)特定的歷史條件和特殊的體制條件下，收集數(shù)據(jù)、實(shí)踐調(diào)研難度大，這造成在指標(biāo)體系的設(shè)置及探討時(shí)往往由于資料的采集困難而失敗；對(duì)房地產(chǎn)業(yè)周期特點(diǎn)的分析以及政策構(gòu)想構(gòu)成國(guó)內(nèi)研究房地產(chǎn)周期的一大特色，這種與實(shí)踐和政策相結(jié)合的研究法，很能適應(yīng)中國(guó)的需要。

（二）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期研究少

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期實(shí)證分析中只注意到房地產(chǎn)業(yè)同一般商業(yè)周期類似的周期波動(dòng)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品獨(dú)特性的房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)研究尚需加強(qiáng)。

研究中指標(biāo)體系的無(wú)序化、混亂化沒(méi)有一個(gè)較為權(quán)威的指標(biāo)體系來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展，日前的中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)均因其指標(biāo)的復(fù)雜性而不能被一般的研究所利用。

應(yīng)進(jìn)一步深入考察房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的微觀影響及對(duì)策分析。關(guān)濤（2005）的《房地產(chǎn)周期的微觀解釋：行為經(jīng)濟(jì)學(xué)方法與實(shí)證研究》從個(gè)體微觀角度解釋了房地產(chǎn)周期的成因，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究房地產(chǎn)周期的先河，但其微觀效應(yīng)還沒(méi)有得到充分的發(fā)展。對(duì)此應(yīng)主要從房地產(chǎn)業(yè)周期對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和投資者的投資策略的角度出發(fā)，研究在房地產(chǎn)業(yè)周期的不同階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)以及投資者應(yīng)該采取什么樣的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。

近年來(lái)不斷涌現(xiàn)的區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的研究，彌補(bǔ)了我國(guó)以整體房地產(chǎn)周期波動(dòng)為主的空白。但各城市的房地產(chǎn)波動(dòng)研究幾乎是各行其道，無(wú)論是從評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇和周期測(cè)定都大相庭徑，這增加了不同城市房地產(chǎn)周期研究之間進(jìn)行比較的難度，而對(duì)不同城市之間周期的形態(tài)、成因等進(jìn)行分析及比較的文獻(xiàn)幾乎沒(méi)有。

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