周　潔

提要住房抵押貸款證券化（MBS）是近幾年來(lái)世界金融領(lǐng)域發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新之一。本文試圖通過(guò)對(duì)我國(guó)目前在住房抵押貸款實(shí)踐過(guò)程中暴露出的問(wèn)題進(jìn)行分析總結(jié)，提出住房抵押貸款實(shí)踐方案的改進(jìn)措施，為今后在更寬泛的范圍推廣住房抵押貸款證券化工作提供一些有益的探索。

關(guān)鍵詞：住房；抵押；證券化；實(shí)施策略

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、住房抵押貸款證券化在我國(guó)實(shí)施情況

所謂住房抵押貸款證券化就是把缺乏流動(dòng)性、但具有預(yù)期未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的個(gè)人住房貸款匯集起來(lái)，形成一個(gè)資產(chǎn)池，通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌?chǎng)上出售和流通的證券，據(jù)以融資的過(guò)程。

在我國(guó)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛。從1998年下半年起，國(guó)家推行城鎮(zhèn)住房制度改革，建立住房補(bǔ)貼制度，并實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，極大地推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為房地產(chǎn)金融要素之一的個(gè)人住房貸款進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。以工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行為例，1998年末個(gè)人住房貸款余額僅為514億元，至2006年4月末個(gè)人住房貸款余額已達(dá)19，070億元，比1998年增長(zhǎng)了36倍。在住房抵押貸款給銀行帶來(lái)安全穩(wěn)定的現(xiàn)金流的同時(shí)，銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)，“短存長(zhǎng)貸”式的業(yè)務(wù)發(fā)展模式給商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)造成很大影響，漸漸顯露出其發(fā)展的不可持續(xù)性缺陷。隨著我國(guó)商業(yè)銀行“入世”保護(hù)期的結(jié)束，資本充足率指標(biāo)將與國(guó)際接軌，傳統(tǒng)的以存款增量帶動(dòng)貸款增量的經(jīng)營(yíng)思路無(wú)法維系。基于這一國(guó)際監(jiān)管要求，我國(guó)住房抵押貸款證券化工作從理論研究階段快速進(jìn)入實(shí)踐階段。自20世紀(jì)九十年代以來(lái)，我國(guó)的一些企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一些以各種形式的資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行的嘗試，從中我們可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)總體上資產(chǎn)證券化程度還較低。

二、住房抵押貸款證券化在我國(guó)實(shí)施過(guò)程中的問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)住房抵押貸款需求增長(zhǎng)速度加快，其需求量之大只靠?jī)?chǔ)蓄存款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足。若銀行貸款不能及時(shí)回籠，會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢并難以為居民購(gòu)房提供足夠的住房貸款支持，即存在著的風(fēng)險(xiǎn)違背了銀行資金使用的安全性原則，如果發(fā)生大量存款人提取存款或由于一些原因一段時(shí)間里存款人和存款額大量減少，銀行就有可能發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，不利于銀行業(yè)務(wù)的正常展開(kāi)和抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展。如自住房抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來(lái)又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制；再如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施住房抵押貸款證券化，根本的核心是要求有一個(gè)完備的制度和市場(chǎng)環(huán)境，如完備的法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)制度，權(quán)威的信用評(píng)級(jí)與增級(jí)制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膫l(fā)行與交易制度，以及旺盛的市場(chǎng)需求等。

1、個(gè)人信用擔(dān)保體系。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)。完善的信用體系是實(shí)行住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)條件。目前，在我國(guó)發(fā)展的非常不完善，存在著種種弊端和缺陷，在個(gè)人信用體系中主要表現(xiàn)為：（1）相關(guān)信用資料與記錄的缺乏。（2）市場(chǎng)環(huán)境的不成熟。（3）機(jī)構(gòu)設(shè)施的不健全。在擔(dān)保體系中主要表現(xiàn)為：（1）抵押品設(shè)置難。（2）抵押登記制度不健全。（3）抵押物產(chǎn)權(quán)不清。（4）抵押物處置難。（5）現(xiàn)行的保險(xiǎn)品種單一。

2、資信評(píng)估體系。資產(chǎn)評(píng)級(jí)又稱信用評(píng)級(jí)，它對(duì)于金融市場(chǎng)的健康發(fā)展也是一個(gè)重要的社會(huì)因素。但是，我國(guó)在這方面也存在某些問(wèn)題，如對(duì)于資信評(píng)估業(yè)的重要性認(rèn)識(shí)不足，資信評(píng)級(jí)程序缺乏科學(xué)性，現(xiàn)行的指標(biāo)體系無(wú)法與國(guó)際慣例相接軌等。

3、我國(guó)特殊機(jī)構(gòu)的設(shè)置與運(yùn)作。特殊機(jī)構(gòu)是通過(guò)從商業(yè)銀行購(gòu)買抵押貸款，以促進(jìn)商業(yè)銀行、儲(chǔ)貸銀行等的資金流動(dòng)，同時(shí)它們把這些貸款作為貸款，發(fā)放給普通的投資者。由于它能夠有效地實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”和“真實(shí)出售”，所以它實(shí)際上是住房抵押貸款證券化中最為重要的一項(xiàng)信用制度建設(shè)。

三、住房抵押貸款證券化實(shí)施對(duì)策

1、以法律為中心，夯實(shí)我國(guó)個(gè)人信用基礎(chǔ)。在政府的協(xié)調(diào)與立法的支持下、盡快建立包括個(gè)人信用登記、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防范及規(guī)避在內(nèi)的一系列個(gè)人信用制度。具體可以考慮從以下幾方面來(lái)入手：首先，在完善存款實(shí)名制的基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)展個(gè)人存款戶的范圍，并利用目前我國(guó)身份證制度建立起個(gè)人基本賬戶編碼制度，從而建立個(gè)人信用檔案制度；其次，在個(gè)人基本賬戶建立之后，可由中央銀行牽頭，聯(lián)合各商業(yè)銀行和民政部門、公安司法部門，將個(gè)人人身信息、個(gè)人社會(huì)活動(dòng)記錄和個(gè)人基本賬戶信息歸并整理，建成網(wǎng)上個(gè)人信息綜合數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作；最后，在個(gè)人信用登記制度實(shí)施的同時(shí)，將反映借款人經(jīng)濟(jì)狀況或影響借款人信用狀況的若干指標(biāo)賦予一定權(quán)重，通過(guò)某些特定的方法得到能夠反映信用狀況的信用綜合分值或違約概率值，并將其與基準(zhǔn)值相比來(lái)決定是否給予貸款以及貸款定價(jià)的個(gè)人信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)。

2、加強(qiáng)保險(xiǎn)業(yè)與住房抵押貸款的結(jié)合。在政府成立專門的為弱勢(shì)群體提供的擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)外，我們應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)專業(yè)化的保險(xiǎn)公司開(kāi)展住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以多樣化保險(xiǎn)產(chǎn)品、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理方式，為居民購(gòu)房提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，特別是中等偏上和高收入群體，使其通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)獲得銀行貸款和房屋的所有權(quán)。具體而言，保險(xiǎn)公司除了現(xiàn)在已有的針對(duì)借款人住房自身的風(fēng)險(xiǎn)而開(kāi)設(shè)的住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之外，還應(yīng)針對(duì)借款人的人身傷亡風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)積極開(kāi)展住房抵押貸款壽險(xiǎn)和住房抵押貸款信用保證保險(xiǎn)，從而減少商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展壯大。

3、建立與完善資信評(píng)估體系

（1）保持較高的獨(dú)立性和權(quán)威性。資信評(píng)估機(jī)構(gòu)最好保持其獨(dú)立性，這樣才不會(huì)受約束而失去其公正性。對(duì)此，我們可以通過(guò)兼并、撤銷、聯(lián)合等多種形式，將目前眾多的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展成為少數(shù)幾家全國(guó)性的、綜合的大型資信評(píng)估機(jī)構(gòu)。這一方面必須讓它們與各級(jí)政府脫鉤，從而擺脫各方面的行政干預(yù)，確保評(píng)估結(jié)果的公正與公平；另一方面要保持幾家的數(shù)量規(guī)模，有利于相互間的競(jìng)爭(zhēng)。可以與國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)相互融合、相互滲透、互為依托、共同發(fā)展。必要時(shí)可以直接讓國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)參與評(píng)級(jí)。

（2）實(shí)現(xiàn)資信評(píng)級(jí)指標(biāo)體系規(guī)范化。信用評(píng)級(jí)作為一種社會(huì)中介服務(wù)，由于既要向社會(huì)負(fù)責(zé)，又要對(duì)評(píng)級(jí)結(jié)果的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，鑒于目前的實(shí)際，我國(guó)有必要建立一套統(tǒng)一、規(guī)范的指標(biāo)體系，并盡量與國(guó)際慣例接軌，至少要保證二者的一致和可算性。

（3）加強(qiáng)法律建設(shè)，實(shí)現(xiàn)有序競(jìng)爭(zhēng)。比如，相關(guān)的有價(jià)債券發(fā)行制度、信息披露制度、強(qiáng)制性評(píng)級(jí)制度、進(jìn)入與退出制度、數(shù)據(jù)的真實(shí)性制度、金融監(jiān)管制度等。

4、建立特殊機(jī)構(gòu)。以政府機(jī)構(gòu)為核心，以確保真實(shí)出售與破產(chǎn)隔離為原則，一次性設(shè)立一家或幾家全國(guó)性的政府獨(dú)資機(jī)構(gòu)，形成以政府機(jī)構(gòu)為主、股份制公司為輔的基礎(chǔ)格局。作為這一特殊機(jī)構(gòu)，它可以由財(cái)政注資，受中國(guó)人民銀行、財(cái)政部和建設(shè)部的直接領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)此，我們可以根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特色和產(chǎn)品的差異，分別建立涵蓋范圍各異的政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)。但是，法律障礙和特殊機(jī)構(gòu)發(fā)行管轄權(quán)還是需待解決的問(wèn)題。

總而言之，我國(guó)應(yīng)推進(jìn)個(gè)人住房貸款一級(jí)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化，為證券化奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。當(dāng)前應(yīng)從貸款文本、風(fēng)險(xiǎn)審核、電子化建設(shè)、貸后管理等方面推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。同時(shí)，應(yīng)建立和完善兩項(xiàng)制度：一是從建立個(gè)人資信系統(tǒng)、倡導(dǎo)使用個(gè)人信用信息和懲戒失信行為三個(gè)方面來(lái)推動(dòng)我國(guó)個(gè)人信用制度建立；二是構(gòu)建以住房保險(xiǎn)為主、以住房擔(dān)保為補(bǔ)充的貸款保障制度，分散和化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

證券化在我國(guó)應(yīng)用的前景可以說(shuō)是十分明朗的，但通往光明前景的道路卻十分曲折，我國(guó)住房抵押貸款證券化面臨的現(xiàn)實(shí)環(huán)境和基礎(chǔ)條件還十分薄弱，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還存在許多缺陷。隨著我國(guó)近幾年房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，個(gè)人住房低壓貸款也將面臨質(zhì)的飛躍，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)一段時(shí)期，住房抵押貸款證券化將成為我國(guó)金融業(yè)創(chuàng)新的重點(diǎn)之一，將受到政府、金融機(jī)構(gòu)、投資者等各方越來(lái)越廣泛的關(guān)注，前景十分廣闊。但是，目前我國(guó)住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)條件還十分薄弱，特別是政府背景的SPV主體缺位、證券化法律體系尚未形成、個(gè)人信用環(huán)境不佳等，是制約住房抵押貸款證券化的主要不利因素。因此，市場(chǎng)參與各方，特別是政府的著力培育，營(yíng)造住房抵押貸款證券化的良好環(huán)境，將極大地促進(jìn)我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

（作者單位：浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院工商管理學(xué)院）