廖　娟

摘要:房屋測繪是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)戶籍管理中一項非常重要的工作, 《房產(chǎn)測量規(guī)范》頒布以來,雖然房產(chǎn)測量工作有了國家標(biāo)準(zhǔn),但在具體的實踐中也存在一些技術(shù)難題和有爭議的地方。結(jié)合房屋面積測算工作實際,對房產(chǎn)測量中房屋面積測算過程中經(jīng)常碰到的幾個問題進(jìn)行探討,并提出一些自己的建議。

關(guān)鍵詞:房屋;面積測繪;爭議;問題;探討

中圖分類號:F293.33文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0126-02

作為國家標(biāo)準(zhǔn)的《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17896.1—2000)[1](以下簡稱《規(guī)范》) 在2000年8月1日頒布實施以來,中國的房產(chǎn)測量工作逐步走向了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化?！兑?guī)范》站在國家的高度為地方城市房地產(chǎn)測繪構(gòu)建了一個總體的指導(dǎo)性技術(shù)框架,深受廣大房產(chǎn)測繪工作者的喜愛和歡迎。各地根據(jù)建設(shè)部建辦住房[2000]4號文件“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作的通知”要求也出臺了相應(yīng)的《實施細(xì)則》。但是,由于中國幅員遼闊,建筑風(fēng)格多種多樣,廣大房測人員在具體的房測工作中也遇到一些技術(shù)性難題和有爭議的地方,給房測工作帶來了一些阻力。筆者結(jié)合多年的房測實踐,對工作中遇到的一些《規(guī)范》未提及而爭議較多的問題提出個人膚淺的看法。

這是我們長期從事房屋面積測算工作而引發(fā)的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍,房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復(fù)雜,由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化,異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分極成為一項復(fù)雜而細(xì)致的工作,明確劃分功能區(qū),準(zhǔn)確認(rèn)定幢共有面積,作到公正、公平、合理分?jǐn)傄殉蔀槲覀儨y量人員的一項重要工作。過去以福利分房為主,產(chǎn)權(quán)關(guān)系單一,建筑面積只是一個量化的指標(biāo)。目前,建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位,房屋出售時,不同樓屋介格不同,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r將與房價產(chǎn)生矛盾,因此共有面積計價與共有面積計算和分?jǐn)偝尸F(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出:如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多,當(dāng)其為共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層時,其價位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分?jǐn)?則會出現(xiàn)同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然,這種計價方法對權(quán)利人利益是一種極大的侵害,但是又十分隱蔽。其實不僅僅是地下室,其他共有面積跨層分?jǐn)偸且泊嬖谕瑯拥膯栴}。在實際工作中,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r,我們必須認(rèn)真界定共有面積及其分?jǐn)偡秶?并在產(chǎn)權(quán)證配圖上注明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e明細(xì)表,以增加透明度,保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。故特提出如何從面積計算的角度出發(fā)來解決這一矛盾與各位同行探討。關(guān)于自然層的認(rèn)定國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”,這就要求必須對自然層有明確的定義。呂永江老師編著的《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》中對自然層做了如下定義:房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù),因此,復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題:

1.戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會大幅度(甚至成倍)增加,勢必會加大復(fù)式房(或躍層)權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭?。而對于住宅來說,一戶房屋在梯道上只有一個入戶門、一個垃圾道開口,只因是復(fù)式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

2.當(dāng)一棟房屋中復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)與錯層同時出現(xiàn)時,外墻面積如何計算。如圖2中A部分為復(fù)式結(jié)構(gòu)而上下為錯層,顯然外墻是在復(fù)式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層,如果復(fù)式與錯層交錯情況復(fù)雜,則外墻面積計算的難度會大大增加,同時也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計算機(jī)處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到,我們都沒把復(fù)式結(jié)構(gòu)(躍層)的上部算做自然層,這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。

在高層建筑中,因結(jié)構(gòu)需要在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱(如圖1),遇到此種情況我們目前的處理方法(經(jīng)了解很多城市都是同樣處理的)是:無論柱子多大,其面積計入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(分零攤位除外),這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計,并不為某一戶專用,把其面積計入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成”,由此可見,把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標(biāo)精神的,而國標(biāo)中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分?jǐn)?因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。我們建議:承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮,應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?/p>

針對非住宅共有面積關(guān)系復(fù)雜、分?jǐn)偡椒ú灰装盐?結(jié)合我們工作實際,特提出“先整體后局部,分次計算”的方法。

從設(shè)計角度考慮,對非住宅而言,一般情況下其設(shè)計功能的最小單位為層,因此,把分?jǐn)偟淖钚挝粍澏閷邮呛侠淼?。這樣,不管每層內(nèi)權(quán)利人是否確定,都能保持其前后分?jǐn)偨缍ǖ囊恢滦?。在以層為最小單位進(jìn)行分?jǐn)偳?先以房屋劃分的功能區(qū)為單位對整棟公用的共有面積進(jìn)行分?jǐn)?再以層為最小單位進(jìn)行對功能區(qū)內(nèi)共有面積的分?jǐn)?在這之后當(dāng)出現(xiàn)因購房者的使用需求而修建割斷,形成樓層內(nèi)新的共有面積時,為能進(jìn)一步明確各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e,應(yīng)進(jìn)行第三次分?jǐn)?即用割斷本層的套內(nèi)建筑面積去分?jǐn)傄蚋顢喈a(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內(nèi)各層結(jié)構(gòu)完全相同則可省去分層分?jǐn)偟囊徊?這樣并不會影響計算的結(jié)果。用這種方法處理有兩個明顯的好處:(1)計算過程清晰明了,易于過程表達(dá)和判讀;(2)在遇到按權(quán)利人購買力分割銷售時,不會影響已發(fā)證房屋的權(quán)屬登記面積。

商住樓一般為幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結(jié)構(gòu)也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要上為上部住宅服務(wù)的,該部分樓梯面積怎樣分?jǐn)傔€需探討。如分?jǐn)偨o商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時還有自用樓梯;如分?jǐn)偨o住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大,并主要因為下部商業(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和屋頂樓梯間由全樓分?jǐn)?住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)?。這樣即體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰受,誰分?jǐn)偟脑瓌t。

在一些綜合樓宇中,經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層(一般是非住宅)通往上部功能區(qū)(一般為住宅)的樓梯(含步行梯和電梯)連續(xù)空走的情況,即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴(yán)格按照“誰使用,誰分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偀o疑無端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來看,空走樓梯確實是只為上部功能區(qū)使用;而從設(shè)計角度看,它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設(shè)計的。因此,我們覺得樓梯空走部分由其經(jīng)過的功能區(qū)和其服務(wù)功能區(qū)共同分?jǐn)傒^為合理。

坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應(yīng)用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多?！兑?guī)范》規(guī)定,斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算,高度在2.20M以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風(fēng)和采光,無論從技術(shù)角度還是經(jīng)濟(jì)角度來看,坡屋頂都是比較合理的,可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分,坡屋頂間的使用可經(jīng)從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可以擺放家具,整個空間都可以得到充分利用。因此,我們建議:高度在1.5M—2.20M的部位應(yīng)適當(dāng)計算面積,可按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時,應(yīng)將其與平屋頂結(jié)構(gòu)區(qū)分開來,以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r值。

縱觀房產(chǎn)面積測繪,存在兩個現(xiàn)實問題。一是枝術(shù)規(guī)程,即在國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的總體控制下,制定出各地的詳細(xì)技術(shù)規(guī)程,重慶市出臺了《重慶市房屋面積測算實施細(xì)則》;二是測繪方法,即測算手段是否符合科學(xué)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn),是否符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。隨著科學(xué)枝術(shù)的不斷發(fā)展,先進(jìn)技術(shù)已被廣泛應(yīng)用于房產(chǎn)測繪工作中,利用精密的測繪儀器和智能化的房產(chǎn)測繪面積計算軟件將會顯著提高工作質(zhì)量與效率,為房產(chǎn)管理提供可靠的數(shù)據(jù)保證。