[摘要] 房地產(chǎn)信托的發(fā)展不僅有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行的困境，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融創(chuàng)新，而且能為投資人增加穩(wěn)定的投資收益來(lái)源，完善和增加資本市場(chǎng)的投資品種，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 信托 融資

一、我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托發(fā)展可以分成兩個(gè)階段，第一階段：外部的有利條件和信托業(yè)的自身發(fā)展需要促成了房地產(chǎn)信托在短短1年的時(shí)間內(nèi)，取得了迅猛的發(fā)展。這個(gè)階段的房地產(chǎn)信托資金更多地體現(xiàn)為“過(guò)橋貸款”的性質(zhì)，并沒(méi)有受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視。

第二階段：央行121號(hào)文件的出臺(tái)，使許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的困境，不得不尋求信托資金的支持。短短幾個(gè)月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品如雨后春筍。

然而，近年來(lái)由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中央各部委加大了對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管力度。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托的主要運(yùn)作模式

1.房地產(chǎn)股權(quán)投資信托。該類信托是指信托投資公司通過(guò)將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運(yùn)用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者，直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益的來(lái)源。這種融資方式比較接近于國(guó)際上流行的REITs (房地產(chǎn)投資信托基金)。北京國(guó)際信托投資公司(以下簡(jiǎn)稱北京國(guó)投)發(fā)行的“法國(guó)歐尚信托”，是較為典型的案例。它被認(rèn)為是中國(guó)大陸第一個(gè)真正意義上的REITs。

2.股權(quán)證券化信托。信托投資公司在成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，并不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)間后，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格(溢價(jià)部分為信托投資收益)回購(gòu)信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級(jí)。典型案例如中誠(chéng)信托推出的“秀水街廣場(chǎng)大廈信托”。

3.財(cái)產(chǎn)信托模式。財(cái)產(chǎn)信托與上述幾種資金信托不同，房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)信托設(shè)立的前提，是委托人必須提供業(yè)已存在并具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的房地產(chǎn)類信托財(cái)產(chǎn)，將之委托給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權(quán);然后委托人再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)資金，實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資?！皹s豐2008項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)信托”就是一個(gè)比較成功的案例。

4.組合運(yùn)用模式。2008年6月16日，北京國(guó)投發(fā)行了“財(cái)富5號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，這款產(chǎn)品的信托資金主要運(yùn)用于北京等重點(diǎn)城市市場(chǎng)前景良好、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)用方式為股權(quán)投資、資產(chǎn)收購(gòu)、買后返售、股東借款、信托貸款等。

三、信托融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.促進(jìn)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)，減小房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行的過(guò)度依賴。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款。二是體現(xiàn)在房屋銷售方面。通過(guò)按揭貸款買房的個(gè)人，在全部購(gòu)房總數(shù)中所占比例高達(dá)90%。最為保守的估計(jì)，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70%。房地產(chǎn)貸款已占商業(yè)銀行新增貸款余額的20%左右。在不少地方，銀行的信貸資金有60%甚至更多的比例流向了房地產(chǎn)行業(yè)。

實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)除了居住功能外，同時(shí)具備了投資保值和增值的功能時(shí)，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就不再僅僅是一個(gè)商品市場(chǎng)，而是已經(jīng)成為一個(gè)與金融市場(chǎng)和證券市場(chǎng)高度融合、互為表里、相互促進(jìn)和制衡的市場(chǎng)。同時(shí)，它也與養(yǎng)老、社保等社會(huì)公共福利制度密切相關(guān)，共同形成了全民利益共享的機(jī)制。

2.疏導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求。房地產(chǎn)信托可以為公眾提供房地產(chǎn)市場(chǎng)投資工具，有效引導(dǎo)民間投資資金，減少住宅假性需求。由于民間投資渠道的缺乏，大量資金為分享房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的利潤(rùn)，只能投資于住宅，即“炒房”。炒房者不是為了自身居住，而是為了將來(lái)高價(jià)變現(xiàn)謀利，這種投機(jī)性的“假性需求”造成房子的供給不足，社會(huì)需求大增，進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)提升。REITs將為公眾提供一個(gè)合適的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資工具，可以有效引導(dǎo)炒房資金用于工業(yè)、商業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。從而從整體上平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。

3.緩解外資直接進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。就國(guó)際市場(chǎng)來(lái)分析，國(guó)際投資基金進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)由來(lái)已久。隨著國(guó)內(nèi)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，大批資金開(kāi)始走“曲線”——從簡(jiǎn)單的直接購(gòu)買樓盤炒作，改為投資房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)扶持開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)炒高中國(guó)樓市的愿望。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，單個(gè)境外企業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資力度正在加大。2006年外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)總額劇增51.9%，而合同項(xiàng)目絕對(duì)數(shù)量只增長(zhǎng)13.1%。這一趨勢(shì)在2007年變得更為明顯。國(guó)內(nèi)具有良好投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)正加速向海外市場(chǎng)流失。趨勢(shì)如果繼續(xù)下去，將有大量?jī)?yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)流失海外，國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)將失去又一批具有高投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)資源，這對(duì)于迅速做大做強(qiáng)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)是非常不利的。

因此，為了避免在不久的將來(lái)國(guó)內(nèi)大量?jī)?yōu)質(zhì)商用地產(chǎn)資產(chǎn)流失海外，我們的當(dāng)務(wù)之急就是盡快研究和我國(guó)房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題。

4.成為券商和信托公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新的新渠道。開(kāi)發(fā)REITs市場(chǎng)是我國(guó)信托公司、證券公司拓寬核心業(yè)務(wù)、提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要機(jī)遇。 REITs使得房地產(chǎn)投資市場(chǎng)更多地由信托等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)參與，將引導(dǎo)市場(chǎng)的投資理念更加成熟，投資方式更加趨于理性。REITs將使得市場(chǎng)逐步由個(gè)人直接購(gòu)買房產(chǎn)變?yōu)殚g接投資于REITs單位，通過(guò)這些專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)以及專業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)投資和管理者的參與，市場(chǎng)的資金和價(jià)格將變得更加穩(wěn)定，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

參考文獻(xiàn):

[1]王淑敏、陸世敏:《金融信托與租賃》，北京，中國(guó)金融出版社，2006年2月

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