一向被銀行認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人住房貸款，在增量和不良率方面的變化引人關(guān)注

歷經(jīng)多次宏觀調(diào)控仍倔強向上的房市，正在面臨變盤。

5月15日，國家發(fā)改委公布的與國家統(tǒng)計局聯(lián)合調(diào)查的最新全國房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，全國70個大中城市房屋銷售價格維持高位，但漲幅略減。而90平方米住房價格指數(shù)首次出現(xiàn)下跌。

深圳房價同比下跌1.4％，已經(jīng)連續(xù)五個月下跌；北京房價同比上漲0.2％，但交易量持續(xù)萎靡。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，北京住宅期房網(wǎng)上日均簽約量僅為165套，比3月減少17套；廣州市十區(qū)房屋交易登記9011宗，雖比2月環(huán)比增加20.4％，但同比依然減少35.5％。惟有上海房價在連續(xù)兩月持平后，出現(xiàn)0.2％的上漲。

但是，來自監(jiān)管當局的最新信息表明，房市的橋頭堡上海，住房開發(fā)貸款和二手房貸款的不良率初露端倪。

5月7日，上海銀監(jiān)局發(fā)布《一季度上海房地產(chǎn)信貸分析報告》，對上海的房地產(chǎn)信貸進行了詳細的分析。報告認為，房地產(chǎn)貸款中，有兩類貸款需要引起關(guān)注。一是住房開發(fā)貸款，其不良貸款率為2.16％；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86％。這兩類貸款余額占比僅為24.3％，而不良貸款占比卻達到55.2％，是房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險點。

“上海和全國的情況都差不多?！鄙虾ｃy監(jiān)局局長閻慶民說，“我們公布這一報告，就是想讓各家銀行知道上海房貸的不良率在走高，提醒各行注意房貸風(fēng)險?！?/p>

在上海銀監(jiān)局公布數(shù)據(jù)之后不久，高盛也發(fā)布了研究報告，認為中國房價將由2007年底的高位回落15％-20％。考慮到宏觀環(huán)境持續(xù)不明朗、中國房地產(chǎn)商財政緊縮、市場供過于求的因素，高盛將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體看法由“吸引”調(diào)低至“審慎”。

穆迪的高級分析師龍燕康認為，“房地產(chǎn)貸款的增長速度，提高了市場對銀行風(fēng)險管理體系能否充分掌握該行業(yè)風(fēng)險的擔(dān)憂?！蹦碌献罱褜⒅袊康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)的展望轉(zhuǎn)為負面，原因是進一步緊縮的流動性和更大的房地產(chǎn)價格波動而產(chǎn)生的風(fēng)險。

中國銀監(jiān)會主席劉明康近日在江蘇、遼寧調(diào)研時更稱，銀行業(yè)首要關(guān)注貸款不良率反彈，“確保按揭貸款真實性，防范房地產(chǎn)開發(fā)商貸款風(fēng)險?！?/p>

開發(fā)貸款隱憂

目前銀行業(yè)的新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款依然呈上升態(tài)勢?！皬淖》块_發(fā)貸款的增長勢頭來看，房市還將處在僵持狀態(tài)?！币晃槐O(jiān)管部門官員分析認為。

《一季度上海房地產(chǎn)信貸分析報告》顯示，至3月末，上海市中外資銀行機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5564.67億元，比年初增加137.63億元，增長2.5％。

其中，中外資銀行機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2183.14億元，比年初增加105.37億元，增長5.1％，比整體房地產(chǎn)貸款增速高2.6個百分點。

中國工商銀行（上海交易所代碼：601398，香港交易所代碼：01398，下稱工行）年報顯示，其房地產(chǎn)開發(fā)貸款猛增。截至2007年底，其房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額達2994.11億元，其中新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額高達742.83億元，較2006年同期增長33％。

對此，有銀行界人士分析認為，工行之所以如此引人注目地增加了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，原因是想借此拿到隨后的個人住房貸款項目，擴大工行的市場份額。一般認為，個人住房貸款是銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

被業(yè)內(nèi)人士認為在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面更加激進的是中國農(nóng)業(yè)銀行。但由于農(nóng)行正在備戰(zhàn)股改，至今尚未公布經(jīng)審計的2007年年報，缺少有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的具體數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的業(yè)內(nèi)龍頭是中國建設(shè)銀行（上海交易所代碼：601939，香港交易所代碼：00939，下稱建行）。2006年建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額達3022.9億元，占全部公司貸款的10.52％，不良貸款率達6.05％，高于整個公司類貸款4.07％的不良率水平。到2007年，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量依然保持了3177.8億元的高位，但新增量僅為154.9億元。當年不良貸款率下降到4.84％，但仍高于公司類貸款平均3.28％的不良貸款率。

中行（上海交易所代碼：601988，香港交易所代碼：3988，下稱中行）的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)貸款在業(yè)內(nèi)份額比較少，截至2007年底為1436.13億元，較上年增長300億元，減值貸款為69.9億元，減值貸款比例從2006年的9.43％下降到了2007年度4.87％，但也高于同年整個公司減值貸款4.61％的比例。

針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款比較高的業(yè)內(nèi)不良率，建行一位高管對《財經(jīng)》記者稱，“考慮到房地產(chǎn)行業(yè)容易成為調(diào)控的重點，受政策和市場影響較大，面臨較多不確定的風(fēng)險，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量和增速都在放緩?！?/p>

“目前我們對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險并不很擔(dān)心。因為近年來市場形勢好，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率很低。事實上，盡管以往房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違約率高，但損失率低，主要原因就在于有抵押，只要作價合理，處置費用不高，銀行的風(fēng)險就可承受?！鼻笆鰢秀y行公司部負責(zé)人稱。

銀行與開發(fā)商之間的博弈也在繼續(xù)。有資深銀行人士稱，過去開發(fā)商對銀行的還款很大程度上是基于銀行源源不斷的信貸支持。如果無法獲得持續(xù)的信貸支持，還款的意愿往往就會減弱。2008年4月的博鰲論壇上，房地產(chǎn)界著名的“大炮”、北京華遠集團總裁任志強曾說，“要死一起死，銀行肯定先死?！?/p>

“這輪調(diào)控中，肯定會有個別大型開發(fā)商的資金鏈會斷裂。”某國有銀行公司部負責(zé)人稱，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款真正風(fēng)險有二：一是建成風(fēng)險，二是銷售風(fēng)險。小的開發(fā)商在緊縮形勢下，因為資金鏈斷裂，可能會導(dǎo)致項目無法建成；而大的開發(fā)商因為土地占用的資金過多，攤子鋪得較大，擴張過猛，銷售一旦不暢，就會導(dǎo)致資金鏈緊張。

一位業(yè)內(nèi)人士分析，一些財大氣粗的大型開發(fā)商，往往同時有許多項目在開發(fā)或銷售之中，資金集中調(diào)度十分頻繁，銀行往往不敢也很難與之叫板，所以開發(fā)貸款被挪用，往往發(fā)生在大開發(fā)商身上。

該人士表示，令市場感到草木皆兵的原因，主要是始于去年底房地產(chǎn)銷售不振的恐慌?！坝械牡胤绞卿N售整體下降，有的是增幅下降?！币坏╀N售資金回流不暢，開發(fā)商資金鏈比較緊張，就可能會引發(fā)連鎖反應(yīng)，陷入惡性循環(huán)。

不良信號

如果說開發(fā)貸款不良率稍高仍屬常態(tài)，最近一向被銀行認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人住房貸款在增量和不良率方面的變化，則更引人關(guān)注。

上海銀監(jiān)局的報告顯示，今年一季度，中外資銀行機構(gòu)個人住房貸款余額3046.91億元，比年初增加33.94億元，增幅僅為1.1％。分月度看，1月至3月個人住房貸款增量分別為37.42億元、3.88億元和－7.35億元，住房貸款增量呈現(xiàn)不斷萎縮趨勢。

同時，上海銀監(jiān)局提示，個人住房不良貸款有所上升。3月末，個人住房不良貸款余額21.56億元，比年初增加0.95億元；不良貸款率0.71％，比年初上升0.03個百分點。

作為監(jiān)管部門，上海銀監(jiān)局希望能夠做到警示業(yè)界：“下半年房地產(chǎn)價格的變化決定了銀行的不良貸款增加與否。”

上海銀監(jiān)局的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沿海的個別房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)開工不足、裁員等情況；也有企業(yè)減少合同定購、原材料退貨；個別企業(yè)開始限產(chǎn)。

實際上，近期房地產(chǎn)的困境已經(jīng)相對顯性。在北京，街頭發(fā)放廣告的房地產(chǎn)促銷人員明顯增多；在長春，某房地產(chǎn)商在證件不齊全的情況下，要求購房人即期支付首付款——按照銀行規(guī)定，此時無法提供按揭，這只能說明一些房地產(chǎn)商的資金鏈已然緊繃；在中國南部的一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)首付按揭等變相降低首付比的情況。

“從4月初開始，上海銀監(jiān)局下發(fā)《快速調(diào)查有無擅自降低二手房首付比例的通知》。銀行自查以后，銀監(jiān)局還在抽查。”閻慶民稱，只要堅持控制三成的首付比例，銀行的風(fēng)險就可以控制在一定的范圍內(nèi)，“就怕銀行變相地降低首付比例?！?/p>

5月15日，一家國有銀行公司業(yè)務(wù)部負責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者，在信貸緊縮形勢下，貸款不良率上升是必然趨勢，關(guān)鍵是上升多少。他認為，“貸款不良率的體現(xiàn)可能要到三季度以后才會凸顯”。

山東銀監(jiān)局局長周忠明分析，產(chǎn)生房地產(chǎn)不良貸款的原因有三種。

第一種是住房貸款開展早期，審慎性不夠，貸款初期制度跟不上，造成后期不良貸款的暴露。這在山東和江蘇都有類似的情況出現(xiàn)。

第二種是住房貸款正常的逾期率，這種情況只要撥備提足就可以。銀監(jiān)會統(tǒng)計部在2005年-2006年間曾經(jīng)提醒商業(yè)銀行，在成熟市場有一個規(guī)律：住房貸款逾期上升的勢頭在三年-五年出現(xiàn)，在七年-八年的時候達到峰值。按這一規(guī)律，現(xiàn)在房貸剛進入違約期。

第三種是炒房者的違約現(xiàn)象。自用房的還款現(xiàn)金流都是按照自己未來收入的現(xiàn)金流來歸還，這個收入是穩(wěn)定的變量。但炒房人（無論是投資性的還是投機性的）則是利用出售、出租住房或者以其他融資性方式來還款的。一旦情況惡化，后續(xù)資金難以為繼，就容易出現(xiàn)違約現(xiàn)象，“這最令人擔(dān)憂。”

“當房價下跌10％時，不會對我行產(chǎn)生影響；當房價下跌20％時，會有一定的負面影響；當下跌到30％以上時，會產(chǎn)生較大的負面影響?！苯ㄐ卸麻L郭樹清此前在接受《財經(jīng)》專訪時表示，這是去年建行就房地產(chǎn)調(diào)控對貸款質(zhì)量的影響進行壓力測試得出的初步結(jié)論。

“我們要重點關(guān)注今年七八月間房地產(chǎn)整體的價格走勢?！遍悜c民稱，同時，“著重分析上海居民二手房貸款質(zhì)量和中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈及還貸情況，督促銀行建立全面完善的風(fēng)險監(jiān)測和處置機制?！薄?/p>