摘要：在房地產(chǎn)市場中，信息不對稱導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)問題，這不僅使廣大購房者的利益受到損害，而且降低了整個(gè)房地產(chǎn)市場的效率。本文分析了出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)問題的原因，并從房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和政府三方面，分別提出了相應(yīng)的對策，以促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：信息不對稱；道德風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)市場

信息不對稱可能導(dǎo)致市場無法實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，產(chǎn)生市場失靈、甚至市場的消失。應(yīng)該說在任何一個(gè)市場中信息不對稱總是客觀存在著的，我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)處于初步發(fā)展的階段，市場中的信息不對稱問題尤為突出。

房地產(chǎn)市場由于其交易對象的不動(dòng)性、復(fù)雜性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場中存在著嚴(yán)重的信息不對稱問題，由此引發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)問題日趨嚴(yán)重。

本文通過分析房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)問題的原因，從房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和政府三個(gè)方面分別提出了相應(yīng)的對策。

1 道德風(fēng)險(xiǎn)的概念

信息不對稱，就是經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的一方知情(私有信息)，另一方不知情，而知情的一方有著利用信息優(yōu)勢去不正當(dāng)獲利的動(dòng)機(jī)。信息的不對稱性可以從兩個(gè)角度進(jìn)行研究：一是信息不對稱發(fā)生的時(shí)間，二是信息不對稱信息的內(nèi)容。從不對稱發(fā)生的時(shí)間看，不對稱性可能發(fā)生在當(dāng)事人簽約之前，也可能發(fā)生在當(dāng)事人簽約之后，分別稱為事前不對稱和事后不對稱。研究事前不對稱的信息對策模型稱為逆向選擇模型，而研究事后不對稱的信息對策模型為道德風(fēng)險(xiǎn)模型。

道德風(fēng)險(xiǎn)，即違背合同，不守諾言。因?yàn)樯唐沸畔⒓热怀蔀椤八接行畔ⅰ?，可以不被發(fā)現(xiàn)，也就有了不必信守諾言的可能。道德風(fēng)險(xiǎn)是代理人簽訂合約后采用隱藏行為，由于代理人和委托人信息不對稱，給委托人帶來損失。在現(xiàn)實(shí)生活中，履約是一個(gè)過程，交易的雙方往往具有不對稱信息。通常將擁有私人信息的參與人稱為“代理人”，不擁有私人信息的參與人稱為“委托人”。在交易雙方簽約后，如果委托人的利益還要取決于代理人的行動(dòng)，委托人的利益實(shí)現(xiàn)就可能面臨著“道德風(fēng)險(xiǎn)”。

道德風(fēng)險(xiǎn)并不等同于道德敗壞。道德風(fēng)險(xiǎn)是80年代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的一個(gè)經(jīng)濟(jì)哲學(xué)范疇的概念，即“從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人在最大限度地增進(jìn)自身效用的同時(shí)做出不利于他人的行動(dòng)?！被蛘哒f是：當(dāng)簽約一方不完全承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)后果時(shí)所采取的自身效用最大化的自私行為。

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，道德風(fēng)險(xiǎn)問題相當(dāng)普遍。獲2001年度諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的斯蒂格里茨在研究保險(xiǎn)市場時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)經(jīng)典的例子：美國一所大學(xué)學(xué)生自行車被盜比率約為10％，有幾個(gè)有經(jīng)營頭腦的學(xué)生發(fā)起了一個(gè)對自行車的保險(xiǎn)，保費(fèi)為保險(xiǎn)標(biāo)的15％。按常理，這幾個(gè)有經(jīng)營頭腦的學(xué)生應(yīng)獲得5％左右的利潤。但該保險(xiǎn)運(yùn)作一段時(shí)間后，這幾個(gè)學(xué)生發(fā)現(xiàn)自行車被盜比率迅速提高到15％以上。何以如此?這是因?yàn)樽孕熊囃侗：髮W(xué)生們對自行車安全防范措施明顯減少。在這個(gè)例子中，投保的學(xué)生由于不完全承擔(dān)自行車被盜的風(fēng)險(xiǎn)后果，因而采取了對自行車安全防范的不作為行為。而這種不作為的行為，就是道德風(fēng)險(xiǎn)。可以說，只要市場經(jīng)濟(jì)存在，道德風(fēng)險(xiǎn)就不可避免。

2 房地產(chǎn)市場的道德風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

房地產(chǎn)市場中的信息不對稱一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商對購房者需求信息掌握不充分；另一方面更突出地表現(xiàn)為購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商的信息、對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的樓盤的信息了解不充分。處于代理人地位的開發(fā)商和銷售代理商完全掌握了商品房信息和市場信息，對房地產(chǎn)質(zhì)量的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求者(買房人)，買賣雙方存在著嚴(yán)重的信息不對稱。后者極容易帶來房地產(chǎn)開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。

例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用包括報(bào)紙、電視和電臺在內(nèi)的各種公眾媒體，發(fā)布廣告和一些誘導(dǎo)性信息，如戶型走向、居住潮流，從而達(dá)到炒作和誤導(dǎo)的目的；同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)市場上期房交易仍然占據(jù)較大比例，消費(fèi)者在進(jìn)行此類交易時(shí)看到的僅僅是渲染圖、三維模型和樣板房，不能看到真實(shí)的商品房本身，因此代理方可以利用電腦和其他手段制作出不存在的景觀和設(shè)施，粉飾房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的環(huán)境。這些虛假信息明顯會(huì)影響到消費(fèi)者的立場，給消費(fèi)者以錯(cuò)覺并誘使他們以偏高的價(jià)格購買名不副實(shí)的商品房。有些開發(fā)商在期房銷售后，到了交房日期不能按期交房；有些房產(chǎn)達(dá)不到售房合同上所規(guī)定的質(zhì)量和面積要求等等。據(jù)有關(guān)資料顯示，在房地產(chǎn)交易行為完成之后，有七成以上的購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣或那樣的問題，問題牽涉到從房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境到物業(yè)管理的方方面面，房地產(chǎn)投訴和糾紛也因此成為近年來我國消費(fèi)者投訴的持續(xù)熱點(diǎn)。這些道德風(fēng)險(xiǎn)問題從本質(zhì)上來講，正是房地產(chǎn)市場信息的嚴(yán)重不對稱所導(dǎo)致的必然結(jié)果。

3 房地產(chǎn)市場道德風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

3.1 信息的稀缺性

信息嚴(yán)重不對稱的市場是一個(gè)效率比較低的市場。在房地產(chǎn)的賣方市場情況下，開發(fā)商掌握的信息比較多，而且也不愿公開這些信息，使得消費(fèi)者信息缺乏，造成信息的不對稱。信息是一種稀缺資源，由于信息生產(chǎn)的專業(yè)性、規(guī)模性和信息產(chǎn)品的外部性原因，導(dǎo)致了信息的供給常常不足。信息的不對稱，是市場本身不能夠生產(chǎn)出足夠的信息并有效地配置它們。

3.2 房地產(chǎn)商品在地理位置、設(shè)計(jì)、裝修的差異，使得房地產(chǎn)商品“個(gè)性化”

由于地理位置、區(qū)域環(huán)境、建造成本、規(guī)格、質(zhì)量及物業(yè)管理等因素的綜合作用，使得物理性質(zhì)本身沒有太大區(qū)別的房地產(chǎn)商品出現(xiàn)“個(gè)性化”差異，決定了市場上不存在兩宗完全相同的房產(chǎn)，這增加了房地產(chǎn)市場消費(fèi)者主體收集信息的成本，難以得到充分的信息。

3.3 房地產(chǎn)生產(chǎn)過程涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域使得消費(fèi)者難以很快確定商品質(zhì)量

房地產(chǎn)商品包容著建筑質(zhì)量、配套設(shè)施、環(huán)境等眾多因素；涉及的專業(yè)知識包括城市規(guī)劃、建筑學(xué)、法律等多方面；涉及的部門有規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、金融等幾十個(gè)單位。消費(fèi)者難于一一把握產(chǎn)品的構(gòu)成要素，難于識別其合理的市場價(jià)值，因而易處于信息劣勢。

3.4 期房的時(shí)間滯后性導(dǎo)致質(zhì)量的不確定性

期房的消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)商品時(shí)對于產(chǎn)品的質(zhì)量信息掌握嚴(yán)重不足，僅憑已有的成果和賣方的單方面廣告宣傳決定是否購買，極易引發(fā)房地產(chǎn)商為了牟取高額利潤在后期建房時(shí)不顧產(chǎn)品質(zhì)量壓縮成本，損害消費(fèi)者的利益。

3.5 政府的監(jiān)管力度不足

房地產(chǎn)市場糾紛不斷的重要原因是，目前還沒有完善的法律體系保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。房地產(chǎn)相關(guān)政府部門的監(jiān)督管理力度不足，導(dǎo)致違法房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)可乘，損害了購房者的利益，造成整個(gè)房地產(chǎn)市場無法健康發(fā)展。

4 對策

信息不對稱引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)市場中，購房者處于信息的劣勢，因此，提高信息的對稱程度，讓購房者更多地了解有關(guān)房屋的信息，可以有效解決房地產(chǎn)市場的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。同時(shí)，解決道德風(fēng)險(xiǎn)問題的關(guān)鍵是讓代理人有保護(hù)委托人利益的動(dòng)機(jī)，也就是要讓房地產(chǎn)開發(fā)商有保護(hù)購房者利益的動(dòng)機(jī)。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商不完全承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)后果時(shí)會(huì)采取自身效用最大化的自私行為，例如不顧產(chǎn)品質(zhì)量壓縮成本，損害購房者利益。但是如果可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商損害購房者利益的同時(shí)也損害了自己的利益，例如保證房屋質(zhì)量獲得的利潤大于降低房屋質(zhì)量獲得的利潤，那么道德風(fēng)險(xiǎn)問題也就可以得到解決。因此，筆者認(rèn)為有必要從房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和政府三個(gè)方面進(jìn)行對策研究。

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該致力于樹立房地產(chǎn)品牌

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該具有長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，從企業(yè)的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，樹立“誠信為本”的職業(yè)道德，在商品房生產(chǎn)過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)該力求保證質(zhì)量。尤其是期房的開發(fā)商，應(yīng)該放棄一時(shí)的高額利潤，追逐長期利潤。因?yàn)橐坏p害了購房者的利益，該房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)給購房者留下很差的印象，從長遠(yuǎn)來看勢必會(huì)影響商家的信譽(yù)，從而影響未來的盈利。長期過硬的質(zhì)量自然而然就會(huì)幫助房地產(chǎn)開發(fā)商樹立品牌，并在優(yōu)劣混雜的房地產(chǎn)市場中脫穎而出。

4.2 購房者方面

一般講來，在房地產(chǎn)市場中，買賣雙方之間信息對稱程度越高，買方越有利。而在前面的分析中，我們已經(jīng)清楚地看到，產(chǎn)生信息不對稱的根本原因就是購房者相對于開發(fā)商和銷售代理商來說掌握的有用信息太少了。因此，為了提高信息對稱的程度，最大程度保護(hù)自己的利益，購房者應(yīng)該通過一切可能的途徑去收集關(guān)于房地產(chǎn)市場及具體商品房的信息。當(dāng)然，在市場中搜尋信息也是需要付出一定代價(jià)的，也就是說還有個(gè)成本的問題。因此，依靠有效的中介可以幫助購房者獲取有關(guān)房地產(chǎn)的信息。

4.3 政府應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)市場

由于房地產(chǎn)生產(chǎn)過程涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域使得消費(fèi)者難以很快確定商品質(zhì)量，所以房地產(chǎn)市場需要有一大批信譽(yù)好的公正的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人來做中介工作，獲得房地產(chǎn)商的“私有信息”，并把它變成購房者的共享信息，實(shí)現(xiàn)信息對稱。社會(huì)的進(jìn)步在于社會(huì)分工的細(xì)化，房地產(chǎn)市場的進(jìn)步與成熟，亦在于行業(yè)內(nèi)部社會(huì)分工的細(xì)化。政府應(yīng)該積極倡導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，幫助購房者獲取房地產(chǎn)商的“私人信息”。

廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者要特別加強(qiáng)對房地產(chǎn)廣告證明的查驗(yàn)和對內(nèi)容的核實(shí)，首先保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)、合法，其次要使房地產(chǎn)項(xiàng)目的介紹、說明、商業(yè)性渲染、評價(jià)等廣告內(nèi)容符合法律的規(guī)定，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件。房地產(chǎn)廣告應(yīng)該要向消費(fèi)者傳遞有關(guān)房地產(chǎn)的真實(shí)信息。房地產(chǎn)廣告中的種種問題，不僅侵害消費(fèi)者合法權(quán)益，也侵害社會(huì)公共秩序，對此必須加強(qiáng)管理，依法規(guī)范，對不真實(shí)的廣告施行嚴(yán)禁播出，違者重罰的原則，使違法房地產(chǎn)商失去欺騙購房者的動(dòng)機(jī)。

房地產(chǎn)商品質(zhì)量和物業(yè)管理規(guī)制、規(guī)范的合同文本、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格認(rèn)定制度等，都是政府為緩解房地產(chǎn)市場道德風(fēng)險(xiǎn)問題可以采取的措施。同時(shí)，要加大力度打擊房地產(chǎn)開發(fā)商的不法行為，為房地產(chǎn)市場的有效運(yùn)行建立一個(gè)良好的法律環(huán)境。

5 總結(jié)

在房地產(chǎn)市場中，信息不對稱導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商(信息優(yōu)勢方)在最大限度地增進(jìn)自身效用的同時(shí)做出不利于購房者(信息劣勢方)的行動(dòng)，即出現(xiàn)了道德風(fēng)險(xiǎn)問題。這不僅使廣大購房者的利益受到損害，而且降低了整個(gè)房地產(chǎn)市場的效率。本文據(jù)此從房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和政府三方面，分別提出了相應(yīng)的對策。筆者建議在房地產(chǎn)市場以后的發(fā)展過程中，應(yīng)致力于提高房地產(chǎn)市場的信息對稱程度，同時(shí)逐步消除房地產(chǎn)商做出不利于購房者行為的動(dòng)機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該著眼于長遠(yuǎn)利益，爭創(chuàng)名牌，誠信為本；購房者可以依靠中介機(jī)構(gòu)獲得房屋信息；政府應(yīng)該積極倡導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，并加大力度規(guī)范房地產(chǎn)市場，打擊房地產(chǎn)開發(fā)商的不法行為。最終促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)地發(fā)展壯大。