房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題是引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的主要原因，但在次貸危機(jī)的余波中，PE基金對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資熱情卻開(kāi)始加劇了。

房?jī)r(jià)大幅縮水導(dǎo)致取消抵押貸款贖回權(quán)數(shù)量的激增，而這又引發(fā)了房?jī)r(jià)自由落體式的飛降，這樣的惡性循環(huán)最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的爆發(fā)。虛擬經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題而引發(fā)的危機(jī)已經(jīng)牽連到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而最初出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)信貸金融衍生工具也已經(jīng)開(kāi)始將混凝土水泥構(gòu)建的實(shí)體建筑拖進(jìn)垮塌的泥沼。環(huán)球房地產(chǎn)指南發(fā)布的最新報(bào)告顯示，全球房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入下跌階段，在2007年僅有5個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格低于前一年同期價(jià)格，相比之下2008年的數(shù)據(jù)顯得更加觸目驚心，目前全球范圍內(nèi)已有21個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)廠明顯的下滑。以美國(guó)為例，2008年第二季度美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與2007年第二季度相比下跌了15.4％。由此可見(jiàn)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)萎縮的現(xiàn)象，而此時(shí)全球房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集的步伐并沒(méi)有放緩，反而更加氣勢(shì)如虹。在2008年第三季度全球私募股權(quán)基金募集的823億美元當(dāng)中，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金占了37.4％，成功募集308億美元。同時(shí)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資也是頻頻爆出。

巴菲特曾說(shuō)：當(dāng)別人貪婪的時(shí)候，恐慌一點(diǎn)，當(dāng)別人恐慌的時(shí)候，貪婪一點(diǎn)。老練的投資者都會(huì)在恐慌普遍存在的時(shí)機(jī)買進(jìn)。目前在全球房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中活躍的私募股權(quán)投資公司似乎都是深諳其中妙訣的高手。

逆勢(shì)走高

根據(jù)英國(guó)數(shù)據(jù)提供商Preqin出具的資料顯示，第三季度全球范圍內(nèi)的私募股權(quán)基金募集額創(chuàng)下了近三年來(lái)單季度募集額最低的記錄。2008年第三季度私募股權(quán)基金募集總額為823億美元，成為2005年第一季度募集648億美元后的又一次最低。與今年第二季度募集的1799億美元相比，第三季度私募股權(quán)基金募集總額下跌了54％。

Dealogic的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示。次貸危機(jī)爆發(fā)前12個(gè)月中發(fā)生的并購(gòu)案總額為1萬(wàn)億美元，其中近3／4的項(xiàng)目?jī)H由25家大型私募股權(quán)公司完成。這令很多投資人開(kāi)始擔(dān)心，未來(lái)募集基金時(shí)要面臨更大的挑戰(zhàn)。隨著尋找投資的基金越來(lái)越多，融資困難的原因不再是因?yàn)槿狈L試，目前全球有1594支基金期望融資9280億美元，而2008年1月的時(shí)候僅有1304支基金，期望融資額也僅為7050億美元。

在經(jīng)濟(jì)低迷的第三季度，很多投資人都非常努力地去募集資金，吸引投資人的注意，但投資人又偏偏鐘情于規(guī)模較大、比較成熟的基金。同時(shí)很多機(jī)構(gòu)投資人并不想在今年向新基金注入更多的資金，他們希望待2009年市場(chǎng)大幅度降低后再做一定金額的投資，目前他們更注重于評(píng)估現(xiàn)有的投資組合。Preqin的發(fā)言人伊格內(nèi)修斯，弗蓋蒂(IgnatiusFogarty)稱：“投資人對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的興趣仍然很濃厚，但是他們?cè)诔鲑Y的過(guò)程中變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，他們傾向投資于有出色過(guò)往業(yè)績(jī)并與之有過(guò)合作關(guān)系的基金?！?/p>

即便在這樣的時(shí)期，第三季度房地產(chǎn)基金募集情況仍優(yōu)于其他種類的私募股權(quán)基金，32支房地產(chǎn)私募股權(quán)基金成功在第三季度完成共募集308億美元。據(jù)Preqin的報(bào)告表明，這是房地產(chǎn)私募股權(quán)基金表現(xiàn)較優(yōu)異的季度，僅低于今年第二季度募集的324億美元和去年第二季度募集的362億美元。但是今年到目前為止，僅有13％的募集額低于5億美元的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金公司獲得了投資人的資金。與2006年的30％相比減少了一半多。而在募集額超過(guò)10億美元的私募股權(quán)基金中，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金占69％，2006年僅為42％。Preqin的發(fā)言人提姆·弗里德曼(Tim Friedman)認(rèn)為，“私募股權(quán)基金募集已經(jīng)進(jìn)入了前所未有的挑戰(zhàn)期，非常大型的基金公司或許能夠從之前的投資人處獲得資金，但對(duì)于很多缺乏經(jīng)驗(yàn)的中小型基金來(lái)說(shuō)未來(lái)融資將會(huì)非常困難，因?yàn)橥顿Y人會(huì)認(rèn)為這類基金的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較高?！?/p>

次貸危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響和不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒(méi)有冷卻房地產(chǎn)投資管理者繼續(xù)融資的熱情，根據(jù)房地產(chǎn)FOF基金Cleresto CapitN Partne出具的最新報(bào)告顯示，今年第三季度共有大約1s7支房地產(chǎn)基金尋找1550億美元的融資。該公司的聯(lián)合創(chuàng)始人湯米，布朗(Tommy Brown)透露，很多房地產(chǎn)基金的管理者都認(rèn)為百年不遇的投資時(shí)機(jī)即將到來(lái)。

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金第三季度的優(yōu)異表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走低注入了一股新的活力，很多投資人都寄希望于未來(lái)數(shù)年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)低價(jià)購(gòu)入地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。但也有一些小型投資基金認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡劣，市場(chǎng)環(huán)境挑戰(zhàn)性大，因此他們可能會(huì)保留資金，待到市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步明朗的時(shí)期再有所舉動(dòng)。進(jìn)入時(shí)機(jī)

隨著對(duì)中東地區(qū)財(cái)富升值的關(guān)注，倫敦券商劉易斯，查爾斯證券(Lewis Charles Securlties，以下簡(jiǎn)稱為劉易斯·查爾斯)決定于2008年11月成立一支專注于阿布扎比的房地產(chǎn)基金，該基金計(jì)劃從英國(guó)、阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)和其他海灣地區(qū)國(guó)家的投資人處募集資金，并投資中東地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前預(yù)計(jì)募集金額并未透露。劉易斯，查爾斯的首席執(zhí)行官斯特羅斯，羅素(Stavros Loizou)表示，該基金將用于投資阿布扎比地區(qū)的商業(yè)和住宅地產(chǎn)，近而從當(dāng)?shù)氐膶?shí)體經(jīng)濟(jì)中獲益。劉易斯·查爾斯將此次在阿布扎比成立基金視為未來(lái)在該地區(qū)設(shè)立更多基金的敲門磚。由于阿布扎比地區(qū)油田探明儲(chǔ)量至少還能再開(kāi)采100年，加之當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)多樣化進(jìn)程也剛剛開(kāi)始，這些都將促使阿布扎比未來(lái)成為中東的重要地區(qū)。

羅索還補(bǔ)充說(shuō)：“目前我們會(huì)將注意力全部集中在這支新基金上，但是海灣地區(qū)仍有非常多的機(jī)會(huì)，未來(lái)我們將開(kāi)展進(jìn)一步合理的行動(dòng)，開(kāi)發(fā)其他海灣地區(qū)國(guó)家市場(chǎng)，例如卡塔爾、阿曼和其他阿拉伯國(guó)家。”

與外國(guó)資本相比，阿布扎比本地公司也不示弱，阿布扎比投資公司(Abu Dhabi InvestmentCompany，以下簡(jiǎn)稱為ADIC)旗下的ADIC房地產(chǎn)集團(tuán)(ADIC Real Estate Group)也于近日宣布將在明年年初成立一支總額為5億美元的房地產(chǎn)基金，主要用于投資中東和北非地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除此之外，不良國(guó)際房地產(chǎn)資產(chǎn)也是該基金關(guān)注的目標(biāo)。ADIC房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁謝里夫·塞利姆(SherifSelim)透露新基金募集完成后，ADIC房地產(chǎn)集團(tuán)將與一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)還會(huì)關(guān)注中東地區(qū)的投資機(jī)會(huì)。美國(guó)和澳大利亞目前疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在這支新基金投資的范圍內(nèi)，塞利姆認(rèn)為美國(guó)和澳大利亞房地產(chǎn)的衰退是進(jìn)入該市場(chǎng)獲利的好時(shí)機(jī)。如果這支新基金表現(xiàn)好的話，ADIC房地產(chǎn)集團(tuán)還會(huì)繼續(xù)成立新的基金進(jìn)入該市場(chǎng)。

近日，美國(guó)私募股權(quán)公司凱雷集團(tuán)簽訂了購(gòu)買一家意大利房地產(chǎn)公司的初步協(xié)議，這是凱雷最新的凱雷歐洲房地產(chǎn)第三期基金(Carlyle EuropeReal Estate Partners Ⅲ)在意大利投資市場(chǎng)的首次登陸，同時(shí)也推進(jìn)了凱雷對(duì)歐洲貶值商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)的計(jì)劃。該房地產(chǎn)公司在意大利Vado Ligure市擁有一家正在建設(shè)中的零售商場(chǎng)，預(yù)計(jì)2009年夏季將會(huì)開(kāi)業(yè)。

凱雷歐洲房地產(chǎn)第三期基金成立于2008年6月，總額為28億美元。主要用于購(gòu)買低于實(shí)際價(jià)值的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資。該基金已經(jīng)投資的項(xiàng)目有弗里波特(Freeport)和英國(guó)的購(gòu)物商場(chǎng)投資組合。頻繁的出手表現(xiàn)出凱雷對(duì)歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。凱雷表示，盡管目前市場(chǎng)存在很多不確定性，但是零售業(yè)和消費(fèi)類房地產(chǎn)項(xiàng)目的中長(zhǎng)期需求是不可忽視的，例如對(duì)于像意大利商場(chǎng)這樣大型的高質(zhì)量的零售項(xiàng)目的需求很高，尤其是在一些競(jìng)爭(zhēng)還不是很激烈的市場(chǎng)，目前進(jìn)入是非常不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

凱雷的董事總經(jīng)理蓋度·奧達(dá)納(CuidoAudagna)表示，“此次投資代表了凱雷未來(lái)在歐洲地區(qū)的投資戰(zhàn)略，未來(lái)凱雷將傾向于對(duì)地區(qū)地理位置優(yōu)越的購(gòu)物中心的長(zhǎng)期投資?！?/p>

近期歐洲房地產(chǎn)業(yè)市值嚴(yán)重下跌，有些項(xiàng)目甚至呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此投資人們都希望能夠盡快將手中的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)，這對(duì)投資人來(lái)說(shuō)是非常有利的進(jìn)入時(shí)機(jī)。

ING房地產(chǎn)投資公司(ING Real Estate)日前也在公開(kāi)場(chǎng)合表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍有很多機(jī)會(huì)，除重點(diǎn)重建工程和地區(qū)發(fā)展計(jì)劃類的房地產(chǎn)項(xiàng)目外，現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的改造與翻新將成為未來(lái)該公司房地產(chǎn)投資部門關(guān)注的重點(diǎn)。由于歐洲人口增長(zhǎng)穩(wěn)定，可支配收入增加，因此對(duì)零售商場(chǎng)需求的增加促使了這個(gè)新興市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。在歐洲很多地區(qū)，尤其是西歐，很多購(gòu)物中心的年代久遠(yuǎn)，已經(jīng)無(wú)法滿足零售業(yè)者和消費(fèi)者的需求。與此同時(shí)，中歐近幾年購(gòu)物中心的發(fā)展速度過(guò)快，以致于一些購(gòu)物商場(chǎng)的質(zhì)量較差或格局不合理。因此，在歐洲很多國(guó)家翻新和改造現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)已經(jīng)日益凸現(xiàn)出來(lái)。

此外也有負(fù)面的聲音表示，盡管降息和對(duì)銀行系統(tǒng)支持的舉措會(huì)使歐洲經(jīng)濟(jì)在明年下半年的時(shí)期有所好轉(zhuǎn)，但是歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)進(jìn)一步惡化，這種現(xiàn)象可能會(huì)持續(xù)到明年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。也有報(bào)告指出，隨著經(jīng)濟(jì)的衰退，租房的數(shù)量和金額都會(huì)有明顯的減少，因此2008年至2009年整個(gè)歐洲地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回報(bào)將會(huì)更低。然而，像英國(guó)等歐洲國(guó)家已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退做出了反映，并在積極地恢復(fù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)努力，因此這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益會(huì)逐步回升，到2009年這些地區(qū)有可能會(huì)再次吸引投資人的注意。