摘要：近年來，海南省房地產(chǎn)發(fā)展在投資規(guī)模、GDP中的比重、稅收貢獻、就業(yè)貢獻、改進居民住房條件等方面起到了不可替代的顯著作用，但也存在著土地使用多元化、缺乏發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)發(fā)展遍地開花等問題。本文介紹了海南省房地產(chǎn)發(fā)展取得的主要成績，并針對發(fā)展中存在的問題，提出對策建議。

關鍵詞：海南房地產(chǎn)；發(fā)展規(guī)劃；金融危機；高端戰(zhàn)略；健康發(fā)展

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)12-0031-05

一、海南省房地產(chǎn)發(fā)展取得的主要成績

(一)海南省房地產(chǎn)增長迅速，在GDP中貢獻較大

2007年，海南省房地產(chǎn)業(yè)完成增加值42.2億元，比上年增長12.3％。房地產(chǎn)開發(fā)投資126.96億元，增長42.2％。其中，商品房投資98.58億元，房屋施工面積1175.96萬m²，房屋竣工面積215.42萬m²，房屋銷售面積302.77萬m²。

2007年海南省房地產(chǎn)房屋施工面積增長率接近20％，竣工面積增長率超過70％，商品房投資增長率和房屋銷售面積增長率接近50％。海南省房地產(chǎn)投資額占cDP占10％，處于正常運行狀態(tài)。

2008年上半年，全國房地產(chǎn)行業(yè)投資在固定資產(chǎn)投資中占22％。海南開發(fā)投資完成83.68億元(占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的29.5％)，同比增長70.7％，全省商品房施工面積1030.43萬平方米，同比增長26.8％；商品房竣工面積為104.49萬平方米，同比增長62.7％；全省商品房銷售面積178.33萬平方米，同比增長69.2％。以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為海南省推動經(jīng)濟增長的新動力。

就在全國房地產(chǎn)業(yè)風聲鶴唳之時，海南的房價卻仍在呈現(xiàn)上漲趨勢。2008年7月25日，海南省政府發(fā)布上半年海南省經(jīng)濟運行情況顯示，房地產(chǎn)投資勢頭依舊強勁：全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資83.68億元，同比增長70.7％；房地產(chǎn)投資在GDP中所占比例為11.8％，同比增加了3.3％；全市商品房銷售均價4234.44元/平方米，同比增長39.36％，商品住房銷售均價4136.19元/平方米，同比增長36.96％。

(二)房地產(chǎn)稅收增長快，成為財政收入的重要來源

2007年，全省房地產(chǎn)稅收收入226.297萬元。占稅收總額的25.7％，增收100.861萬元，增長80.4％，增量占稅收總增量的45.3％。2008年上半年。全省房地產(chǎn)稅收收入20.95億元，占稅收總額的33％，增收93.652萬元，增長80.8％，增量占稅收總增量的40.73％。房地產(chǎn)稅收成為稅收收入的主導力量。

近年來，三亞市房地產(chǎn)業(yè)高速增長，現(xiàn)成為該市的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2006年直接拉動GDP增長1.5個百分點，2007年直接拉動GDP增長2.9個百分點。2007年三亞市房地產(chǎn)增加值占GDP的10％，占第三產(chǎn)業(yè)的23.4％。2008年上半年房地產(chǎn)增加值占GDP的9％，占第三產(chǎn)業(yè)的22.1％。

2005～2007年，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)稅收增長提速。全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收164025萬元，年均增長38.6％，增速均比同期的稅收總收入和第三產(chǎn)業(yè)稅收快20.9個和17.2個百分點。2008年1～6月，?？谑蟹康禺a(chǎn)稅收收入62321萬元，增長95.8％，比同期的稅收總收入和第三產(chǎn)業(yè)稅收增長快48.4個和46.7個百分點。

(三)提升居民住房面積，改進居民住房條件

近幾年來，海南省城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，城鎮(zhèn)住房建設不斷加快，居民住房條件得到了明顯改善，居民住房消費觀念發(fā)生了根本轉變。

1988～2007年，海南省房地產(chǎn)向社會提供商品房屋2100萬平方米，占城鎮(zhèn)房屋9429萬平方米的22.27％，其中商品住宅1542萬平方米。商品住宅平均每年竣工77.1萬平方米，相當于每一城鎮(zhèn)人口每年新增0.36平方米的住宅。1987年，海南省城鎮(zhèn)人均居住面積5.8平方米，2006年底。全省城鎮(zhèn)人口平均擁有25.19平方米的住宅建筑面積，增長4.3倍。

海南省房地產(chǎn)業(yè)遵循“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的政策，以住宅建設為重點，加強城市基礎設施，建設了一大批環(huán)境優(yōu)雅，設施配套齊全，居住方便的新型住宅小區(qū)和各種開發(fā)區(qū)。海南省房地產(chǎn)從高速發(fā)展、泡沫破滅進入到健康、穩(wěn)步發(fā)展階段。

為確保城鄉(xiāng)低收入群體基本生活需求得到滿足，海南將加快廉租住房和經(jīng)濟適用型住房建設，改善城市中低收入家庭的住房條件。省財政部門在2008年6月底前，將中央及省級財政廉租住房租賃補貼資金下?lián)芙o市、縣；在9月底前，各市、縣政府所在地的城鎮(zhèn)對符合住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的低保家庭基本做到應保盡保；各市、縣要簡化補貼發(fā)放手續(xù)，直接給城市低收入住房困難家庭發(fā)放廉租住房租賃補貼資金。

2003～2007年，海南省加快城市化進程。加強住宅小區(qū)配套建設，提高城市品位，不僅人均居住面積顯著提高，而且居住條件環(huán)境大為改善。海口市、三亞市先后榮獲國內(nèi)城市建設最高獎“中國人居環(huán)境獎”，南山文化旅游區(qū)獲“中國人居環(huán)境范例獎”。房地產(chǎn)業(yè)在“健康島”品牌效應下穩(wěn)健發(fā)展。海南成為國內(nèi)公民比較向往的理想的第二居住選擇地。

(四)消化閑置用地，提升土地價值

近年來，海南加大消化閑置土地工作的力度，推動各地積極盤活閑置土地、空閑土地和批而未供土地。海南省的閑置土地大部分是20世紀90年代海南省房地產(chǎn)熱時期形成的，1998年12月31日清理統(tǒng)計出來的閑置土地共23788.5公頃。

自1999年以來，海南省積極研究制定促進土地節(jié)約、集約利用的政策措施，加大對閑置土地的處置力度，到2004年1月。全省依法處置閑置土地17903.49公頃，占全省閑置土地總量的75.26％。

截止2007年底，海南省又依法處置了包括司法查封閑置土地5170.5公頃在內(nèi)的5885.01公頃閑置土地。至此，海南省原清理統(tǒng)計包括司法查封在內(nèi)的23788.5公頃閑置土地已經(jīng)全部處置完畢，通過積極處置閑置土地，既解決了長期沒有解決的歷史遺留問題，又使閑置和爛尾樓占壓的土地成為新的經(jīng)濟增長點，并大大提升了土地價值，

目前，正在崛起中的瓊海市房產(chǎn)市場，上漲的勢頭也非常強勁。據(jù)統(tǒng)計，2007年前三季度，房地產(chǎn)項目由原來的26個增至30多個，房地產(chǎn)新開工面積已達到近40萬心，是2006年開發(fā)總量的兩倍多，大部分公寓樓盤價格集中在每平方米1800元～3000元。

而文昌市受到航天發(fā)射基地的推動，在國際上的知名度逐漸提高，并且政府決定充分拓展商業(yè)價值，大大推進當?shù)氐穆糜螛I(yè)和房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升土地附加價值。

未來幾年中，海南二線城市房地產(chǎn)將快速崛起，瓊海市獲得國家開發(fā)銀行100億元資金支持，這對該市旅游、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是一個機遇。文昌、五指山、陵水等地的房地產(chǎn)也在高速增長，二線城市房地產(chǎn)的發(fā)展不僅推動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也消化了閑置用地，大大提升了土地價值。

(五)帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展

國民經(jīng)濟是一個有機的整體。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，其發(fā)展可以帶動和促進相關產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與拓展，如建筑業(yè)、建材業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)，交通業(yè)等部門的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)牽涉面廣，產(chǎn)業(yè)鏈長，直接涉及大的行業(yè)有37個，是國民經(jīng)濟發(fā)展的主導型與支柱型產(chǎn)業(yè)。研究資料表明。在房地產(chǎn)開發(fā)上每投入100元，可以創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)170元～220元的需求，每銷售100元的住房，可帶動130元～150元的其他商品消費，對于現(xiàn)代工業(yè)基礎較差的海南特區(qū)而言，作為支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其帶動作用相當明顯。

隨著海棠灣、博鰲、神州半島、香水灣、清水灣等不同類型、不同消費層次旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，極大提高了海南省旅游業(yè)水平。同時，作為二線城市的瓊海市、文昌市、五指山市、萬寧市、儋州市、陵水縣、保亭縣等房地產(chǎn)市場陸續(xù)啟動，商品房開發(fā)量大幅增加，有利于海南省房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與房價穩(wěn)定。

二、海南省房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題

(一)缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃

一些主要城市特別是海口，一直以來對城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)混亂，基礎設施建設無序，使開發(fā)商對城市的未來發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點和贏利機會。

這里不妨借鑒國外的一些成功經(jīng)驗，在房地產(chǎn)發(fā)展進程推行高度規(guī)劃、顏色規(guī)劃、風格規(guī)劃、定位規(guī)劃、品牌規(guī)劃、職能規(guī)劃、區(qū)位規(guī)劃等。依據(jù)海濱特色，建設一批標志性建筑，例如，?？凇昂Ｄ憵ぁ庇∠髣觯褪且粋€奇美的成功嘗試。

由于缺乏系統(tǒng)的、具體的控制性詳規(guī)，加上房地產(chǎn)熱過程中的盲目圈地，占地為牢，城市土地開發(fā)具隨意性和低水平性，既給城市的長遠發(fā)展帶來嚴重不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來它自身難以控制的系統(tǒng)風險。

房地產(chǎn)用地計劃未能充分發(fā)揮應有的引導和約束作用。房地產(chǎn)熱時有大量土地流向市場。以前各地利用(海南經(jīng)濟特區(qū)基礎投資綜合補償條例)的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎設施建設的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補償政策，出現(xiàn)補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題。給對房地產(chǎn)開發(fā)市場和開發(fā)企業(yè)帶來嚴重問題還沒有完全消除。

(二)政府土地供給與服務機制尚未健全

國有劃撥土地未經(jīng)批準轉讓或通過聯(lián)營合作，以土地人股的方式非法人市作為商業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性用地，大幅度增加了土地的供應量，削弱了政府對土地市場的調(diào)控能力；一些單位和個人擅自先行立項，先行選址定點，致使土地被動供應等，削弱了政府以供給引導需求的供地機制作用的發(fā)揮。土地供給渠道多元化以及大量低價的非市場化供地，其結果必然引起房地產(chǎn)市場不公平競爭甚至惡性競爭，導致樓價低迷、市場秩序混亂，導致房地產(chǎn)的低水平開發(fā)。

前些年政府對大量積壓商品房按經(jīng)濟適用房政策給予出讓金返回和限價銷售，有積極作用的一面，但這種匆忙改建，低價傾銷，給房地產(chǎn)市場引入了低房價與低地價競爭的惡性循環(huán)，資產(chǎn)價值被嚴重低估，國有資產(chǎn)正以另一種方式大量流失，市場財富效應難以顯現(xiàn)，城市喪失造血功能，打壓了“精品”市場。抑制了房地產(chǎn)投資和消費的積極性。

土地供需結構失衡可能引發(fā)新一輪商品房積壓。島內(nèi)市場容量小，島外需求雖然比重較大，但并不是無限擴張。目前正在銷售的商品房放量迅速，擬開發(fā)商品房規(guī)模巨大；巨大供給來自于停緩建項目復工、原空置商品房、新開發(fā)樓盤、單位自建房、閑置地啟用等，市場消化壓力較大。

海南房地產(chǎn)投資環(huán)境不佳，政府辦事效率不高、程序復雜、規(guī)則模糊等問題仍十分突出，房地產(chǎn)開發(fā)項目“關卡”很多，隱性運作成本較高，制約了外來房地產(chǎn)投資企業(yè)投資開發(fā)的積極性，使開發(fā)商缺少可持續(xù)經(jīng)營的打算，房地產(chǎn)市場投資軟環(huán)境不理想以及市場供大于求的事實。致使相當一部分開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生短期行為。

(三)省內(nèi)有效需求不足，售后閑置嚴重

與全國沿海省市相比，海南省經(jīng)濟還較落后，產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，財政捉襟見肘，消費者收入不高嚴重限制了房地產(chǎn)發(fā)展。2007年，海南恩格爾系數(shù)為0.478，高于全國平均水平。這說明，海南百姓的消費水平還局限在基本的吃穿用上，享受型消費、休閑型消費水平較低，再加上近幾年房改購房基本到位，省內(nèi)有限需求難以支持房地產(chǎn)的長期快速發(fā)展。

海南省商品房售后空置現(xiàn)象明顯。市政建設配套困難，公共產(chǎn)品建設滯后，物業(yè)管理壓力增大。商品房65％以上為省外購房者，他們又以季節(jié)性、階段性、集中性居住為多，其中一部分還屬于投資與投機性質(zhì)，這給海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來全國少有的售后空置問題。據(jù)省政府有關部門掌握的情況，海南省房地產(chǎn)市場銷售的商品住房入住率僅20％左右。

(四)全球金融危機的影響會波及到海南省房地產(chǎn)的上漲

由美國次貸危機所引起的全球性金融動蕩與金融危機，正在全世界漫延，對實體經(jīng)濟的影響正在顯現(xiàn)，但還遠未見底，包括海南省房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的實體經(jīng)濟應高度重視金融危機的影響，早作預謀與準備，減少危機沖擊。

首先，購房信心大大受損，調(diào)查顯示，有民眾表示，三年之內(nèi)不準備買房的占34.5％，打算2009年買房的占21％。計劃2008年內(nèi)買房的只有19％。持幣觀望者大幅上升。

其次，外資拋售在華物業(yè)，原先準備購買大型物業(yè)的外資撤資，直接影響到對房地產(chǎn)業(yè)的市場需求。有分析人士認為，大摩等投行出售在華物業(yè)或為緩解眼前困境，華爾街各大投行因次貸危機遭受重創(chuàng)，貝爾斯登、雷曼兄弟和美林已相繼倒下，摩根士丹利處境也不容樂觀，出售已獲得盈利的在華物業(yè)可以緩解困境，可能會加快中國房地產(chǎn)地產(chǎn)下滑。

再次，國內(nèi)開發(fā)商從國外融資更加困難，無論是股權融資、基金融資還是其他融資方式，都會有很大的影響，如海南的幾個大型外資房地產(chǎn)項目就遇到了融資困難或撤資問題。根據(jù)中行研究報告，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款余額的20％以上，有的分行占到40％以上。在經(jīng)濟下滑、房地產(chǎn)泡沫明顯的背景下，銀行房地產(chǎn)信貸面臨較大的風險，今后會從嚴控制房地產(chǎn)信貸。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)實力小、資質(zhì)低、隱藏投資風險大，海南從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)雖然較多，但大都為中小型企業(yè)，大型企業(yè)、高資質(zhì)企業(yè)較少，且由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對資金要求高，小規(guī)模、小實力、低資質(zhì)企業(yè)可能因倒閉而退出市場，造成不良債務，影響海南整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

三、促進海南省房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

海南省房地產(chǎn)是否存有泡沫?目前業(yè)界與學界有兩種聲音。無泡沫論者的主要依據(jù)是環(huán)境與區(qū)位資源的稀缺優(yōu)勢。有泡沫論的持有者主要論據(jù)是國內(nèi)外嚴峻的經(jīng)濟大環(huán)境作用與海南人均可支配收入。他們認為在目前的經(jīng)濟環(huán)境下。海南省房地產(chǎn)價格下跌是必然趨勢。覆巢之下焉有完卵，省內(nèi)半年人均可支配收入僅夠買1 m²房子。勢必嚴重制約該行業(yè)的健康發(fā)展。調(diào)研組認為，全國房地產(chǎn)行業(yè)投資在固定資產(chǎn)投資中占比高達22％，在金融危機和經(jīng)濟蕭條的經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)整是無法避免的。海南省政府要對海南省房地產(chǎn)未來走勢保持清醒的認識，積極采取對策，應對面臨的挑戰(zhàn)。

(一)政府要充分認識房地產(chǎn)業(yè)的支柱性作用，鼓勵健康發(fā)展

改革開放30年來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入提高較快，恩格爾系數(shù)改進明顯，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化進程迅速，居民對住房數(shù)量與質(zhì)量的需求增長強勁，目前，學界、政界與業(yè)界一致公認，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，據(jù)測算，與房地產(chǎn)相關的關鏈產(chǎn)業(yè)達260多個。因此，無論是中央政府還是地方政府都十分關注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

現(xiàn)在，海南省房地產(chǎn)將逐步成為海南的支柱性產(chǎn)業(yè)，各級政府要高度重視，促進房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，要求對全省房地產(chǎn)發(fā)展有統(tǒng)一合理的規(guī)劃，既要抑制供給過度，更應啟動消費需求。要充分利用優(yōu)勢資源，極大發(fā)揮“健康島”品牌效應，加大旅游房地產(chǎn)開發(fā)，促進各市縣房地產(chǎn)同步發(fā)展，關注房地產(chǎn)運行中的種種信號，及時加以調(diào)控和引導，保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好勢頭。

(二)理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

海南應盡快形成明晰的全省統(tǒng)一的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，這對今后海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有決定性意義。建議出臺并嚴格執(zhí)行高起點的城市規(guī)劃，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復建設，扭轉土地及其商品房供給嚴重大于需求的狀況，恢復城市造血功能，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

海南還應大力提高城市規(guī)劃的科學性、嚴肅性、權威性。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展必須在嚴格科學規(guī)劃的調(diào)控下，建議邀請國內(nèi)外著名城市規(guī)劃專家對海南省主要城市進行重新規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學性、權威性和嚴肅性，沒有控制性詳細規(guī)劃，不得建設，詳細規(guī)劃一經(jīng)形成，不得隨意變更。堅持用科學規(guī)劃引導商品房開發(fā)，用科學規(guī)劃規(guī)范商品房建設。

(三)嚴格土地供給，走精品化戰(zhàn)略

建議運用法律的、行政的、經(jīng)濟的、市場的手段，加大對超時閑置土地回收力度，增強土地儲備中心對土地市場的調(diào)控作用，堅決杜絕多頭、多渠道、多元化供地現(xiàn)象，堅持有計劃地供地，土地的供應和開發(fā)必須與市場需求相適應，堅持土地的供應、開發(fā)與基礎設施建設緊密結合，嚴格禁止未開發(fā)土地私下轉讓，及時擴大海南省土地出讓信息傳播面，盡可能地做到土地供求信息公開、透明，信息對稱化。

在規(guī)劃出臺以前，停止項目報建工作，正建的要緩建，從城市可持續(xù)發(fā)展角度，對舊城改造、城中村改建和停緩建用地作出系統(tǒng)安排，停緩建項目復工量要與新開發(fā)量一起納入宏觀調(diào)控計劃，根據(jù)市場承受力合理安排開發(fā)規(guī)模。重點發(fā)展規(guī)?！熬贰毙^(qū)，帶動城市建設上品質(zhì)、上規(guī)模、上水平；以土地資源重新整合和高起點的新土地項目開發(fā)，提升城市土地財富效應，帶動停緩建項目開發(fā)建設。

還應充分利用稀缺的優(yōu)勢生態(tài)資源，極力培育房地產(chǎn)的“高端”、“精品”市場。走精品之路、高端之路、極品之路，“做優(yōu)做美”海南省房地產(chǎn)市場。可以借力“奧運效應”，推動“國際旅游島”實質(zhì)性建設。經(jīng)過20年建設與發(fā)展，海南省建設“國際旅游島”已具備一定有利條件和產(chǎn)業(yè)基礎。海南省旅游資源具有不可替代性，能與世界著名海島度假勝地如夏威夷、巴厘島等相媲美。開發(fā)并開放西沙旅游，實行離島旅客免稅購物，發(fā)展高爾夫旅游產(chǎn)業(yè)。通過“國際旅游島”建設，進一步推進海南省對外開放的層次與水平，在旅游產(chǎn)業(yè)開放與建設方面全面與國際接軌，在新一輪改革開放中，走在全國前列。

(四)提高辦事效率，優(yōu)化投資環(huán)境

海南應建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應、房地產(chǎn)開發(fā)及市場交易信息。這是規(guī)范海南省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要手段，成立建設管理服務中心，土地、建設、規(guī)劃等部門集中辦公，對建設項目實行一條龍服務。

全面清理現(xiàn)有的審批模式與工作流程，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責任制，營造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的“制度交易成本”。金融部門應加大對品牌開發(fā)企業(yè)的融資力度，支持外地品牌開發(fā)企業(yè)在海南融資開發(fā)。

實施“休閑養(yǎng)老在海南”工程，共創(chuàng)海南“旅游房產(chǎn)”品牌，努力開拓島外市場，是振興海南房地產(chǎn)業(yè)“高端路線”的重要舉措，采取優(yōu)惠政策吸引島外品牌開發(fā)企業(yè)參與海南省房地產(chǎn)開發(fā)，利用其優(yōu)勢客戶資源，帶動島外房地產(chǎn)高端市場的迅速形成。

重視旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機結合，打造適合島外人士休閑養(yǎng)老的居住環(huán)境，在稅收等方面鼓勵物業(yè)管理企業(yè)和分時度假經(jīng)營企業(yè)的發(fā)展，建立全程營銷觀念，向全國、東南亞、全世界銷售海南旅游、海南房產(chǎn)及海南品牌，整頓房地產(chǎn)市場秩序，在全國推行海南房產(chǎn)發(fā)展的生態(tài)、高端、精品品牌戰(zhàn)略，努力實現(xiàn)由普通型、區(qū)域性、低端型、低價型房地產(chǎn)市場向高端型、精品型、全國性房地產(chǎn)市場轉變。

拓寬融資渠道，加快城市基礎設施、配套設施及公共產(chǎn)品建設，房地產(chǎn)開發(fā)必須以基礎設施和配套設施建設先行，建議設立區(qū)域性金融機構，支持海南省城市基礎設施建設，在“整體規(guī)劃、企業(yè)開發(fā)、統(tǒng)一出讓、收益分成”的原則下，吸引開發(fā)商參與一級地產(chǎn)市場開發(fā)。

(五)大力搞活現(xiàn)有住房，建設住房保障體系

到2008年8月底，全國有空置商品房1.3億m²，同比增長8.7％，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度在20％～35％，有的一線城市下降幅度在55％以上，海南亦有類似情況。

為此政府應該加大對房地產(chǎn)市場的干預力度，以消化吸收現(xiàn)有房產(chǎn)為主，穩(wěn)步推進新的房地產(chǎn)工程的征地和開業(yè)，應利用現(xiàn)有住房作為解圍房，其價格差額可通過政府補給一點，銀行多貸一點，房地產(chǎn)商壓低一點的方法解決。鼓勵充分利用現(xiàn)有住房，以消化空置住房。

海南應構建多層次、多元化的住房保障體系，努力解決“民生型住房需求”，一方面，要積極降低稅費，減少環(huán)節(jié)，消除障礙，規(guī)范房地產(chǎn)市場，大力發(fā)展住房租賃；另一方面，通過建設面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強中等收入家庭的購房能力，推進保障性住房建設，加快發(fā)展?jié)M足本地居民住房需求的中低價位中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房以及廉租住房建設。保障中低收入家庭、無就業(yè)或零就業(yè)家庭的住房需求。

人們注意到，此次中央政府在房地產(chǎn)救市的同時，再次要求各地加快廉租房建設，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區(qū)、危舊房改造，以有效改善民生，刺激內(nèi)需，保障房價軟著陸。因此，加強住房保障制度建設仍將是當務之急，亦是住房政策的重中之重。

(六)重視美國次貸危機影響，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展

美國次貸危機最終引發(fā)金融風暴，這令業(yè)界進一步密切關注中國房地產(chǎn)市場走勢，重新檢討現(xiàn)行的住房開發(fā)貸款和按揭貸款管理制度，最大限度地估計房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)大規(guī)模不良貸款的可能性。有分析稱，金融風暴正在沖擊整個金融市場，嚴重打擊市場的信心，中國房價可能加快調(diào)整。

中行研究報告認為，未來二年內(nèi)，全國房地產(chǎn)價格均降10％，最高降30％。海南省房地產(chǎn)市場方面，價格雖堅挺，但銷售額明顯放慢。10月下旬舉行的海南秋季房地產(chǎn)展示交易會上，現(xiàn)場成交同比嚴重萎縮五成，參展人數(shù)同比減少1萬多人次，越來越多的跡象顯示，海南省房地產(chǎn)也無法獨善其身。

面對來勢兇猛的國際金融危機，國家連續(xù)出臺了一系列鼓勵居民購房的財稅、金融救市政策，以刺激需求增長，帶動上下游產(chǎn)業(yè)回暖，促進擴大內(nèi)需，防范金融風險，但各地的救市政策，仍然沒有收到明顯的成效，金融危機的影響還在深化。

央行貨幣政策委員會委員、經(jīng)濟學家樊綱認為，應調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，重點放在房地產(chǎn)需求上，如在房地產(chǎn)按揭貸款方面給購房者優(yōu)惠，大力啟動房地產(chǎn)內(nèi)需。

由于房地產(chǎn)業(yè)的中心地位與支柱作用，近來中央及地方政府紛紛出臺救市政策。建設部副部長仇保興說，允許各地出手刺激樓市，“應給各級政府一定的自由度，作出一些政策上的選擇”，中央相關部委也將適時陸續(xù)出臺規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的意見。

2008年10月22日中央政府也推出了市場預期的刺激樓市措施，如降低契稅：自11月1日起，個人首次購買90平方米及以下普通住房，稅率暫下調(diào)至1％；免印花稅：個人銷售或購買住房，暫免征收印花稅。免土地增值稅：個人銷售住房，暫免征收土地增值稅。鼓勵商業(yè)貸款：首次購買普通自住房和改善型普通自住房。利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付調(diào)整為20％。下降公積金貸款利率：各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點等。中央政府還鼓勵地方政府結合本地實際，開展救市行動。

近期，包括成都、長沙、北京、上海、杭州等在內(nèi)18個東中西部城市相繼推出刺激樓市政策，包括：降低首付比例、降低貸款利率、購房入戶、向市民提供購房補貼、放寬房企受讓及開發(fā)期限、延長還款期限、減免相關稅費、減慢限價房推出速度、拆遷補償標準看齊一手房、取消二手房交易限制、延長個人貸款償還期限、調(diào)高公積金貸款額度(最高可貸60萬元)等。地方政府救市“在全國漫延”。

海南省房地產(chǎn)發(fā)展雖然沒有出現(xiàn)內(nèi)地一線城市的那些嚴峻問題，但房地產(chǎn)供求關系已開始變化，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)整趨勢必會影響海南，海南省應未卜先知、未雨綢繆，早作規(guī)劃與應對，不能被動應戰(zhàn)，應根據(jù)中央“保經(jīng)濟增長”的最新精神，借鑒其它省市區(qū)的有效經(jīng)驗措施，并結合本省的實際情形，推出具有海南特色的特區(qū)救市措施。