摘 要：改革開放使我國的經(jīng)濟形勢發(fā)生巨大的變化，住房制度的改革不僅使城鄉(xiāng)面貌發(fā)生巨變，也改善了城鄉(xiāng)居民的住房條件與居住環(huán)境。但是隨之而來的是，近幾年房價的超預(yù)期上漲，加上住房消費價值大，城鎮(zhèn)的大多數(shù)居民難以承受，故一度成為城鎮(zhèn)居民的熱點話題，也成為房地產(chǎn)主管部門、協(xié)管部門與各級政府十分關(guān)注的民生問題。本文主要探討住房價格超預(yù)期上漲的因素，并提出一些宏觀調(diào)控房價的對策與建議。

關(guān)鍵詞: 住房商品化；市場機制；流動性過剩；住房保障制度；合理房價

房地產(chǎn)業(yè)是我國住房制度深化改革產(chǎn)生的新興朝陽行業(yè)。近三十年來，住房分配制度也發(fā)生了根本性的變革，于1998年停止福利分房，實行貨幣化分房制度。2003年國務(wù)院18號文件第一次明確肯定，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

住房制度改革極大地改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，但由于住房價值大，連續(xù)數(shù)年的持續(xù)上升，城市居民大多難以承受，一直成為人們街談巷議的熱門話題。近幾年來與“看病難”、“上學(xué)難”成為一年一度“兩會”關(guān)注的焦點、熱點問題。房價為什么會一再上升？國家應(yīng)該采取什么措施，或能夠采取哪些措施來降低與穩(wěn)定房價？甚至一部分人對住房制度改革產(chǎn)生了懷疑，針對上述問題談一些認(rèn)識與看法。

一、 房價上漲的原因分析

房地產(chǎn)是一個特殊產(chǎn)品，房價上漲是由多種因素引起的，分析房價上漲的因素，探索其中的一些規(guī)律，以便人們辨證地、客觀地對待如火如荼的房地產(chǎn)價格，理智地認(rèn)識與分析目前我國的房地產(chǎn)市場。

1、 房價上漲與住房改革的關(guān)系

改革開放前，城市居民住房主要是由國家計劃無償分配，或企事業(yè)單位自行建房解決，住房難、分房難一度成了當(dāng)時政府最關(guān)注的問題之一。1978年開始，改變城鎮(zhèn)居民住房條件自然成為政府的重要議程。但是住房制度改革20多年來，尤其是停止福利分房，實現(xiàn)住房商品化以后，又出現(xiàn)了新問題：房價持續(xù)攀升，許多城鎮(zhèn)居民買不起商品房，工資上漲比不上房價上漲的幅度，城鄉(xiāng)居民抱怨、疑問是自然的。

以杭州市為例，一年內(nèi)住房價格翻番，兩年內(nèi)房價上漲1.5倍的新開發(fā)住宅房產(chǎn)并不少見，浙江中部地區(qū)東陽市房價自2002年開始到現(xiàn)在至少已漲了1.5倍左右，而百姓的工資五年翻一番的比率不會超過15%。城市漂亮了、環(huán)境優(yōu)美了，但只有部分人改善了居住條件、居住環(huán)境。杭州市2006年人均可支配收入19027元，今年預(yù)計人均可支配收入可達到21000元左右，而杭州市中心的房價大部分地區(qū)已超過15000元/平方米，80平方米的房子通常超過100萬元，房價與收入比遠遠超過10倍，與國際公認(rèn)水平3～6倍相差甚遠。于是，有許多人把高房價與住房制度改革聯(lián)系在一起，與城鄉(xiāng)居民工資的增長速度不匹配聯(lián)系在一起。因此房價問題成為社會不和諧的一個縮影。

2、房價上漲與區(qū)域國民經(jīng)濟的關(guān)系

1978年我國GDP僅為3624億元，2006年GDP為210871億元，增長了58倍（不考慮通貨膨脹因素）。沿海城市經(jīng)濟發(fā)達，員工工資相對比較高，房價自然就高；中西部地區(qū)經(jīng)濟相對落后，員工工資低，房價依地理、經(jīng)濟地位依次降低。房價的區(qū)域性既與房地產(chǎn)的固定性、異質(zhì)性等物理特性有關(guān)，也與區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平緊密相連。同時，房價高還與我國企事業(yè)單位員工的工資普遍低有關(guān)，所以從目前來看不管沿海地區(qū)，還是中西部地區(qū)，許多城市的房價相對于當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖雭碇v都是偏高的。

3、 房價上漲與需求的關(guān)系

房地產(chǎn)是商品，就與普通商品有相同的一面，有效需求高房價就會上漲。按理居民收入低房價高，有效需求應(yīng)該不足才是。但為什么高房價還有那么強勁的需求呢？原因在于：第一，經(jīng)濟發(fā)展，城市化進程加快。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1978年，我國市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口占全國總?cè)丝?%左右，城鎮(zhèn)人口17245萬人，占全國總?cè)丝诘?7.92%，上升到2005年居住在城鎮(zhèn)的人口56157萬人，占總?cè)丝诘?2.99%。第二，城市先富裕起來的人，改善居住條件，老房調(diào)新房、小房換大房、普通住房變高級公寓等，住房需求增加。第三，金融政策對住房買賣的支持，使得沒條件購房者可以向銀行貸款；住房公積金制度其目的也是促進住房需求。還有家庭父母、兄弟姐妹等的支持，也使許多沒有條件買房者具有購買能力。第四，一大批非城市居民致富人員，除了繼續(xù)經(jīng)營自己的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)等業(yè)務(wù)外，許多人在城市進行置業(yè)投資，買賣商品房、出租商品房作為新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，使房地產(chǎn)需求增加。此外，人們的攀比心理等都可能導(dǎo)致住房需求的增加。

4、 房價上漲與市場機制的關(guān)系

房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換與流通的場所，從經(jīng)濟意義上說還包括房地產(chǎn)交易雙方的經(jīng)濟關(guān)系。由于房地產(chǎn)交易過程復(fù)雜，存在信息不對稱，效率低等天性不足，交易雙方互相聯(lián)系、互相作用的經(jīng)濟關(guān)系需要產(chǎn)權(quán)界定、金融支持與參與，利益協(xié)調(diào)需要稅收制度的完善等，行業(yè)競爭、利率波動、土地政策等都影響房地產(chǎn)的供求雙方。這些就形成房地產(chǎn)的市場制約機制。所以房地產(chǎn)市場價格的波動，既受市場供需雙方的影響，還受市場的宏觀經(jīng)濟政策、區(qū)域因素的影響。近幾年房價上漲過速，既與市場需求剛性有關(guān)，也與宏觀金融政策等的正向影響分不開。

5、 房價上漲與土地資源的關(guān)系

房依地而建，地承載著房，純粹的“空中樓閣”是不存在的。所以理論上住房價格是房價與地價之和，或者說房價是房屋的建造成本與土地使用權(quán)的樓面地價之和加上開發(fā)商的利潤。如果開發(fā)的房屋采用新型節(jié)能、環(huán)保材料，建造成本高，地段也好的話，則房價肯定高；反之，則低。同樣質(zhì)地建筑材料建造的房屋，則地段好的房價貴，地段差的房價便宜。例如，經(jīng)濟相對落后的麗水市區(qū)的房價比經(jīng)濟相對發(fā)達的金華、湖州等市區(qū)高就是因為麗水市區(qū)的平原土地稀缺所致。杭州西湖是全國乃至世界聞名秀麗的、稀缺的特有自然資源，加上經(jīng)濟發(fā)達，房價高是自然的。

6、 房價上漲與市場利率、通貨膨脹因素的關(guān)系

通貨膨脹時，物價指數(shù)高，通常利率上升。如果利率比較高，又通貨膨脹，導(dǎo)致銀行存貸款利率更高。房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金法律規(guī)定要占35%，其余由銀行貸款，但根據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)據(jù)，實際上截止2005年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金只有25%左右。因此銀行貸款利率直接影響到開發(fā)企業(yè)的成本。成本上升，房價上升。從另一個角度看，通貨膨脹使得同等貨幣的購買力下降，或者說購?fù)瑯拥纳唐沸枰嗟呢泿牛績r上漲也就在情理之中。此外，國外資本在我國的投資、投機預(yù)期都會影響其房價。

7、房價上漲與流動性過剩的關(guān)系

據(jù)有關(guān)資料，2007年初銀行存款余額達16萬億元，截止九月底一年期固定年利率為3.87%，按此初步估算一年的利息就需6.19千億元。同時，到2006年10月底我國外匯儲備達到1萬億美元（包括外貿(mào)順差為3930億美元，吸收外資累計為3690億美元，及到2005年底外債余額2810億美元），雖然一部分變?yōu)橥恋?、廠房與機器設(shè)備等資源，一部分成為中外合資企業(yè)外方的利潤，但許多資金要轉(zhuǎn)變?yōu)槿嗣駧旁谑袌錾狭魍?，加上股市、債市與期貨資金，百姓的閑散資金已非常充裕。這也是導(dǎo)致現(xiàn)在股市、房市火暴的重要原因?，F(xiàn)在央行、證監(jiān)委盡管采取資金分流的許多措施，例如批準(zhǔn)QDII、發(fā)行國債等，但流動性過剩還沒有完全解決，短期內(nèi)房價居高不下的情況難以根本改變。

二、 合理的房價與城鎮(zhèn)居民怨言的客觀分析

1、什么是房地產(chǎn)的合理房價

合理房價是相對的，因人、因地不同而有不同的理解。我國除深圳等經(jīng)濟特區(qū)外，全面的住房商品化只有十來年時間，房地產(chǎn)業(yè)還有諸多不成熟之處。住房商品化前后，房地產(chǎn)市場總的來說幾乎一直是一個火爆的市場。不說許多房地產(chǎn)開發(fā)商成為中國最富裕的一族，就是一些房地產(chǎn)置業(yè)投資者，賺取買賣差價成為比較富裕一族的事例也是舉不勝舉。我國最大的義烏市小商品市場不到十平方米的攤位，從2002年的十多萬元上漲到2005年的一百多萬元；最近，杭州市西湖周圍附近的房價已經(jīng)漲到50000元/平方米以上。對于絕大多數(shù)人來講都是天文數(shù)字，但還是有市場。當(dāng)然杭州市中心的房價大多在10000元至30000元之間，遠郊還有5000元至10000元/平方米的住。城市房價的分布勾畫出貧富、繁華程度的巨大差異。

“房價收入比”是指一個地方每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。以國際標(biāo)準(zhǔn)來看房價與收入比為3—6倍是合理的，根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)與我國實際以及自己的收入水平，房價與收入比控制在10倍左右，選擇住房地段與環(huán)境。所以理智的投資者對來自不同的信息，根據(jù)自己的判斷選擇在何處購買房子，這非常重要。城市住房平均價，對消費者個人來講沒有實際意義。

2、城鄉(xiāng)居民怨言的主客觀因素分析

1978年城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有3.6平方米（建筑面積是6.7平方米）。盡管那時住房條件差，有住房寬敞的愿望，但領(lǐng)導(dǎo)與職員的差別普遍小，職員沒有現(xiàn)在這樣強烈的抱怨。政府與單位雖然沒有能力解決或無法滿足普通職員的住房狀況，但多數(shù)員工理解。到2000年人均使用面積已達到14.87平方米，人均居住面積達到10.25平方米，換算后差不多是1978年的3倍。住房制度改革的成效明顯，居住條件與環(huán)境得到了空前的改善。根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)2000-2010年發(fā)展規(guī)劃的要求，到2010年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到35平方米。這對于長期處于住房擁擠的城鎮(zhèn)居民來講，住房制度改革引起的人均居住空間提高、環(huán)境巨變確實令人振奮與向往。

但仔細(xì)思考這些巨變時，人們就會發(fā)現(xiàn)新的問題，例如，住房改革僅僅是改變城鎮(zhèn)居民住房條件的平均值嗎？為什么全國城鎮(zhèn)還有70%左右的居民沒有得到根本改善，沿海城市預(yù)計也有50%左右的居民沒有得到改善。另外，居民住房空間的大小一定要與發(fā)達國家接軌嗎？為什么經(jīng)濟發(fā)展了，人們還有那么多的怨言呢？這不僅僅是人們往往把這些問題與社會上的不正之風(fēng)、腐敗現(xiàn)象、權(quán)力“尋租”、錢權(quán)交易聯(lián)系在一起，與貧富差異擴大化聯(lián)系在一起，還在于政府及主管部門不能有效地控制過高的房價聯(lián)系在一起。這說明房地產(chǎn)相關(guān)部門與各級政府的政策與措施及其管理與監(jiān)控還沒有到位。作為大多數(shù)普通百姓經(jīng)濟上，社會上的影響力都屬于弱勢群體，住房制度改革出現(xiàn)的問題還是寄希望于政府采取有效的措施的宏觀調(diào)節(jié)，這是因為政府住房制度改革的根本目的也是提高全體國民的總體住房水平。

三、房地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展的對策與建議

1、正確理解我國房地產(chǎn)市場的特殊性

房地產(chǎn)是特殊商品，尤其是住宅房產(chǎn)既有商品屬性，又有社會保障品屬性。所謂社會保障是指以全社會的力量保證全體社會成員至少都能達到的最基本的生活水平所形成的一種分配關(guān)系和保障制度。因此住房價格偏高，各級政府，尤其是主管部門與協(xié)管部門均有責(zé)任與義務(wù)統(tǒng)一安排并解決好全國人民的住房條件。

住房商品化帶來高房價，并不是我國所獨有，這是市場經(jīng)濟必然要發(fā)生的。許多發(fā)達國家，如日本、英國都經(jīng)歷過，所以不能因高房價而否定住房制度的改革。只是有許多國家，如二戰(zhàn)后的德國等歐洲國家、亞洲的新加坡等住房保障制度做得比較好，低收入者廉價租房保障制度比較完善。但我國住房商品化后的住房保障制度沒有配套、沒有足夠重視。這是原因所在。所以住房制度市場化的同時要重視保障制度的配套。

2、預(yù)見性的宏觀政策是保持房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)

針對許多沿海城市的高房價，政府及相關(guān)部門都采取過行政的、財政的、金融的等相應(yīng)的政策與措施，例如2003年9月，杭州市出臺了二手房交易征收20%的所得稅，也沒有抑制房價的過速上漲，最終都由賣方轉(zhuǎn)嫁到買方，故沒有達到降低房價的目標(biāo)。2005年的“國八條”也沒有起到平穩(wěn)房價的作用，直到2006年建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局等九部委在“國六條”的前提下，提出了房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，提出住宅項目建筑面積90平方米以下的套房要占到70%以上，對別墅項目進行嚴(yán)格控制等，一度使許多沿海城市的高房價上漲速度下降。

但今年五月份房價高度反彈，再次說明房價調(diào)控是一個系統(tǒng)工程。要調(diào)控房價的超預(yù)期上漲，建議從以下幾個方面著手。首先，把好土地使用權(quán)出讓關(guān)，做好城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、近期規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃。土地規(guī)劃與出讓時，應(yīng)把經(jīng)濟適用房與廉租房的建設(shè)規(guī)劃列入其中，避免犯不必要的錯誤。其次，建立較為合理的廉租房租賃政策，掌握經(jīng)濟適用房的申請條件與尺度，自然降低部分需求。如果廉租房政策配套完善，有利于示范城市近郊的私人出租房業(yè)務(wù)，進一步規(guī)范城市租賃市場。第三，人均住房面積要結(jié)合我國人多地少，耕地面積更少的實際，不能盲目求大，也不能盲目與歐美國家的人均住房面積相比，但可以設(shè)計得美觀實用，戶內(nèi)、戶外空間搭配合理，環(huán)境舒適。第四，加強稅收制度調(diào)節(jié)功能，抑制部分居民囤積住房，伺機投機行為，限制別墅開發(fā)，限止一戶多套住房、土地稀缺資源集中在少數(shù)人過度消費與浪費的行為。第五，利用金融利率、首付比例等政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)量，消費階段調(diào)節(jié)居民住房購買力，控制有效需求。第六，經(jīng)濟全球化，資金流動國際化，密切注意國外資金參與我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響。綜合考慮上述房價調(diào)控措施，穩(wěn)定房價會更加科學(xué)、合理。

3、住房保障制度與住房商品化互相補充、相得益彰

根據(jù)一些經(jīng)濟專家的預(yù)測，我國經(jīng)濟持續(xù)增長率保持在9%以上的基本面至少可以持續(xù)到2020年，那么提高居民的收入幅度還是有相當(dāng)大的空間，房價收入比會逐步接近中等發(fā)達國家的水平。經(jīng)濟的發(fā)展，國家可以拿出更多的資金為中低收入家庭解決住房問題。國務(wù)院副總理曾培炎出席今年8月24日至25日全國城市住房工作會議并講話。他指出，住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市中低收入家庭的住房問題。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

會議決定，2008年年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)，要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭；2010年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。這充分說明，黨中央國務(wù)院對住房保障制度的重視，充分利用近三十年住房改革的成果，使困難群體也得到基本的住房保障。這是完善住房制度的標(biāo)志與需要，有利于緩解房價的過速上漲，使住房商品化與住房保障制度互相補充、相得益彰。

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（作者通訊地址：浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 浙江 東陽322100）