摘 要：一、從類型、規(guī)模、區(qū)域分布、客房特征、價格水平、出租率、房客消費行為和發(fā)展前景等方面對成都市酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀進行了調(diào)研；二、對成都市酒店式公寓存在問題從市場、投資者、經(jīng)營管理等方面進行了分析；三、對成都市酒店式公寓發(fā)展提出對策建議。

關鍵詞：酒店式公寓；成都；現(xiàn)狀；調(diào)查；對策

“酒店式公寓”也稱作“酒店式服務公寓”，是一種以提供酒店式標準化管理與人性化服務為主題，集住宅、酒店、會所多功能于一體，主要用于租住或投資的公寓型住宿單元。

目前成都的酒店式公寓正處于興起期。本文運用實地考察法、問卷調(diào)查法和綜合分析法，對成都市酒店式公寓市場公寓類型、規(guī)模、特征、客戶群體、價格等發(fā)展現(xiàn)狀進行調(diào)研，分析市場發(fā)展過程中存在問題，提出對策

建議。

一、成都酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）成都酒店式公寓類型

1、從產(chǎn)權上看，成都市場上的酒店式公寓多為產(chǎn)權式酒店

從產(chǎn)權上看，酒店式公寓可分為純經(jīng)營性的酒店式公寓、產(chǎn)權式的酒店式公寓和賦予酒店式服務的高檔公寓三類。

目前，成都市場上的酒店式公寓多為產(chǎn)權式酒店，正處在興起期，這類產(chǎn)品一般是開發(fā)商將大產(chǎn)權分散賣給個體小投資者，再由專業(yè)的經(jīng)營公司進行統(tǒng)一經(jīng)營。

2、從租期來看，多為短租公寓

酒店式公寓的經(jīng)營主要為出租，租期有長有短。經(jīng)我們調(diào)查，目前成都的酒店式公寓市場主要為短租。

3、從酒店式公寓的用途來看，多屬于商務性酒店式公寓

酒店式公寓從用途可分為居住性酒店式公寓和商務性酒店式公寓。居住性酒店式公寓主要用于居住，配備單獨的廚房、陽臺、衛(wèi)生間等；商務性酒店式公寓主要用作商務辦公，不設置單獨的廚房和陽臺。目前，成都酒店式公寓多屬于商務性酒店式公寓。

（二）成都酒店式公寓的規(guī)模

成都酒店式公寓正處在興起期，發(fā)展速度很快，由于行業(yè)缺乏規(guī)范，名稱繁多，經(jīng)營方式各異，究竟形成多大規(guī)模，目前尚無權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)“173房產(chǎn)網(wǎng)”統(tǒng)計，成都共有45家酒店式公寓公開出租，每家公寓提供的客房數(shù)量在30—50套之間，以每個房間提供一個床位（容納兩人住宿）來計算，每家公寓能為60—100人服務，45家公寓能容納的客戶數(shù)量為2700—4500人。基本上反映了成都酒店式公寓的規(guī)?，F(xiàn)狀。

（三）成都酒店式公寓的區(qū)域分布情況

在網(wǎng)絡上（www.173fc.com）采集到的37家酒店式公寓樣本中，無效樣本數(shù)5個，樣本有效率為86.49%。

據(jù)對采集的數(shù)據(jù)進行分析，處于城南的占到了總體數(shù)量的46.86%，處于一環(huán)以內(nèi)的占總體的50%，這類公寓地點多位于城市CBD，一般都借助成型的商圈物業(yè)，以滿足辦公和生活的需要。處于二環(huán)外的公寓則57.14%靠近車站，28.57%處于高新區(qū)，14.29%靠近大型超市(家樂福光華店)，28.57%在大學校園附近。（資料來源：據(jù)網(wǎng)絡資料整理）

由調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店式公寓主要分布在三個區(qū)域:

1、鬧市中心。如CBD核心區(qū)、市中心區(qū)

2、城市軌道交通的車站附近

3、以工作為向?qū)?、從業(yè)人數(shù)為年輕人的地區(qū)。如大學城附近，科技園附近IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居地等

（四）客房特征及配套服務

1、基本房型

成都酒店式公寓多以單間，標間為主，其次是一房一廳，兩房一廳和三房一廳的的精裝小套房。以連鎖公寓麗加為例，在成都金茂廣場店，所購買的兩層樓共46個客房中，單間，標間占了58.7%，套房中以高套（套二，也就是兩個客房）為主，更適合家庭或團體居住，給夫妻，朋友，團體提供了靈活多變的選擇空間。

2、配套服務及設施

居住型酒店式公寓。這類公寓類似家庭住宿，廚房設備，家具家電齊全。服務上，從清潔人員到前臺接待員，大多酒店公寓的服務人員都要經(jīng)過專業(yè)培訓。在人們最關心的衛(wèi)生問題上，以星級衛(wèi)生服務為標準，床單，被褥均為一天一換，做到“酒店式的服務，公寓式的管理”。但該類公寓人員比較混雜。

商務性酒店式公寓。除了不提供早餐和沒有專屬的停車場，配套設施更接近于經(jīng)濟型酒店，套房數(shù)量少，多以單間，標間為主，家的感覺較前者弱。值得一提的是，絕大多數(shù)公寓都提供免費寬帶上網(wǎng)，為商務客人提供方便。

（五）成都市酒店式公寓的價格水平

2007年3月2日到17日，針對消費者行為做了78份問卷調(diào)查，調(diào)查地點為城市CBD的8家不同酒店式公寓前臺。

78名入住公寓的客人（除去無效樣本一個），46.75%的人士表示，價格實惠且服務周到是他們選擇公寓而非酒店的最大理由。其中，75.32%的人士曾經(jīng)住過酒店公寓，在沒有入住過公寓的19人當中，84.21%的客人表示會再次選擇這樣的住宿方式。目前，成都酒店式公寓的價格大多在88—180元/天之間，有的公寓套房退房時間延遲到下午3點。

（六）成都市酒店式公寓的出租率

據(jù)實證調(diào)查得知，成都酒店式公寓出租率一般在60%—80%。據(jù)成都市旅游局2005年12月份星級飯店客房情況表，星級飯店出租率在45%—60%。

（七）房客消費行為分析（租房者）

1、客戶群體

性別。在調(diào)查的78個樣本中，一個無效，樣本有效率為98.72%。男性數(shù)量占67.53%，女性比例較小

客人區(qū)域來源及住宿原因。在調(diào)查的78個樣本中，77.92%是外地人，64.94%的客人因公外出。

年齡層次。22—30歲之間的年輕人是酒店公寓的主要客源，多為公司派遣，72.73%為短期住宿，少數(shù)長期住宿的客人多為企業(yè)團體。 

職業(yè)類型及薪資層次。酒店式公寓的客戶多為商務客人和自由職業(yè)人員。在月薪方面 ，36.36%的客人為收入在1500—3000元，其次偏高收入（3000—5000）比例為22.08%，15人收入在5000以上，占總體的19.48%。

歸納可知，酒店公寓的客戶群體大多為22—30歲之間的中高收入的短期異地男性白領。（料來源：問卷調(diào)查）

2、影響旅客購買(住宿)因素分析

具有滿足商務人士等高消費者的需要。酒店式公寓具有滿足多層次需要的綜合功能。酒店式公寓一是能夠滿足“居住”需要；二是能夠提供安全需要，表現(xiàn)為酒店式公寓結構及設施的可靠性，住宅小區(qū)的治安等；三是能夠滿足客人的社會需要，因酒店式公寓大多在社區(qū)，社區(qū)富有人情味，使他們能夠互相交流溝通，客人產(chǎn)生歸屬感；四是能夠滿足尊重需要，酒店式公寓作為財富的一種象征，可以作為地位的標志，為主人帶來成就感。

經(jīng)濟因素。46.75%的客人表示因價格實惠且服務周到而選擇酒店公寓，客人更看重的是公寓的性價比。

產(chǎn)品特征（優(yōu)勢）。旅客選擇酒店公寓（除去價格因素），大多源于生活的自在方便和利于辦公兩方面，分別占36.36%和16.88%。有的客人明確表示，選擇這樣住宿就是因為生活方便，自由，辦公也方便。而選擇其他一項的客人大多表示，是公司的安排，自己無選擇權。（資料來源：問卷調(diào)查）

3、旅客感知度

從調(diào)查數(shù)據(jù)看，47%的客人通過朋友介紹入住了酒店式公寓，說明酒店式公寓的回頭率較高。在這類接受朋友推薦而入住的客人中，58.33%表示對酒店式公寓滿意。

樣本中34人對公寓不滿意的方面進行了選擇，38%的人士表示，衛(wèi)生，安全不過關，18%的客人覺得酒店式公寓人員混雜，環(huán)境不好。

（八）與同類型產(chǎn)品關系分析

1、酒店式公寓與酒店、寫字樓呈互補關系

無論是國貿(mào)還是嘉里這些經(jīng)典項目的酒店式公寓運營都表明，酒店式公寓、酒店和寫字樓之間有很強的互補性，并且這三種類型的產(chǎn)品聯(lián)合經(jīng)營會產(chǎn)生意想不到的效果。大型企業(yè)入駐高檔寫字樓，這些企業(yè)的高管產(chǎn)生對酒店式公寓的需求；同時，這些企業(yè)還經(jīng)常有商務活動，短期停留的來賓對酒店的需求也很高。從管理角度看，酒店式公寓的管理相對簡單，如果與酒店進行聯(lián)合管理，在降低管理成本的同時，還能提高管理質(zhì)量。

2、酒店式公寓與酒店、寫字樓、高檔公寓、涉外公寓以及其他同類型產(chǎn)品的競爭也會加劇

酒店式公寓兼具了酒店的服務優(yōu)勢和寫字樓的通訊優(yōu)勢，所以很多時候它也成為了企業(yè)辦公的選擇之一，這無疑會分流其他產(chǎn)品的客戶。反過來，高檔公寓、涉外公寓對酒店式公寓也有競爭力，并且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這種競爭會越來越加劇。

（九）成都酒店式公寓的發(fā)展前景

目前成都服務式公寓市場還處于萌芽階段，但以市場空間來看，盈育著巨大的市場機會。高力國際最新的數(shù)據(jù)報告指出，目前在成都工作的外籍人士在10000人以上，2009年這個數(shù)據(jù)將突破15000人，這還不包括隨行定居的家屬。成都作為國家“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”以及西部地區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易中心地位的確立，使成都對外經(jīng)貿(mào)聯(lián)系日益頻繁，這意味著跨國公司的高級外籍雇員、領事館及相關機構人員、港澳臺商務人士及國內(nèi)高級管理和技術人員數(shù)量，將在成都快速增長，參照目前此類消費群在一線城市的住所選擇偏好來看，高檔服務式公寓在成都房地產(chǎn)市場上將大有可為。

二、成都市酒店式公寓發(fā)展中存在問題分析

對于成都酒店式公寓發(fā)展中存在的問題，我們從市場、經(jīng)營管理者和投資者等方面（視角）進行分析。

（一）市場方面

1、缺乏統(tǒng)一規(guī)范

名稱繁多。一是稱公寓，如錦官驛酒店公寓，學府酒店公寓；二是稱家園，如成都夢想家園；三是稱賓館，酒店，如得邦賓館，百年商務酒店；三是另冠其名，如蜀都，美麗蓉城等。這讓人容易混淆，不便從名稱上直觀判斷其性質(zhì)，不便租住。

規(guī)格不一。酒店式公寓究竟應配備什么標準的設備、提供什么種類和規(guī)格的服務、具備什么品位的內(nèi)涵，尚沒有統(tǒng)一的尺度。如學府酒店公寓30所客房中，以單間和標間為主，全是“房間+衛(wèi)生間”的布局格式。有資金基礎的企業(yè)，如卞氏餐飲集團旗下的錦官驛酒店公寓，他們購買了樓層，是純經(jīng)營式的公寓，裝修及配套會更完善一些，也配備了一些套房。

性質(zhì)混雜。由于名稱不規(guī)范，酒店、公寓、寫字樓等不同性質(zhì)的物業(yè)經(jīng)常糾纏在一起，名不副實。

2、缺乏行業(yè)標準和有序管理

因為每個經(jīng)營者都想要建立自己的品牌，但局限于規(guī)模小的因素無法短時間內(nèi)達到目標。而且因為現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的行業(yè)標準，不可能象酒店那樣按某一標準進行定級。也使經(jīng)營者無法正確定位自己經(jīng)營的公寓，客戶無法按自己的需求進行選擇。另一方面，在產(chǎn)權管理上混亂，有時在同一大樓，竟然出現(xiàn)了自購自住房、公寓租住房、酒店客房同時出現(xiàn)的局面，這給管理者帶來了很大的困難，這也是旅客表示人員混雜，不安全的根本原因；另一方面，酒店式公寓還沒有一個行業(yè)標準，致使各酒店式公寓自守門規(guī)，缺少約束。

3、短期供大于求，市場秩序得不到保證

隨著更多的開發(fā)商認識到這個市場，可能導致酒店式公寓放量太多，導致短期的供大于求，不僅面臨其他產(chǎn)品的競爭，同類產(chǎn)品間的競爭也會比較激烈。

（二）經(jīng)營管理方面

經(jīng)營管理者對酒店式公寓的管理存在不到位的問題。由于公寓房間分布分散，客觀上為管理和服務帶來困難。

酒店式公寓的特點是分布比較零散，同一家公寓，其房間可能分布在不同樓盤；即使在同一個樓盤里，也可能零散地分布在各個樓層。酒店式公寓的這個布局，比較私密，但也給管理和服務水平的提升帶來了困難。

（三）投資者方面

由于酒店式公寓以“小戶型、低總價和酒店式服務”作為其最主要的賣點，這種樓盤將每個單元出售給個體買房者，使投資者的進入門檻較低。結果是投資者人多而素質(zhì)不一。在管理上，雖然由擁有產(chǎn)權的業(yè)主自由居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營和統(tǒng)一管理，但小業(yè)主們?nèi)匀粨碛邢喈數(shù)淖灾鳈?，在管理上有相當?shù)碾y度，在品質(zhì)上自然就容易參差不齊。

三、成都市酒店式公寓發(fā)展對策建議

（一）政府相關部門制定行業(yè)準入、經(jīng)營標準

政府相關部門應出臺一個行業(yè)經(jīng)營標準，以便經(jīng)營者根據(jù)該標準逐項進行整改，比如，這些標準可包括準入門檻、經(jīng)營場所、專業(yè)培訓、安全防范等。安全方面，政府可以要求將酒店式公寓的客人入住登記信息和管轄的派出所聯(lián)網(wǎng)、制定客房24小時值班制度等，對此，麗加連鎖酒店公寓已在實施。

（二）實行差異化管理

差異化管理是企業(yè)為謀求競爭優(yōu)勢戰(zhàn)略所采用的資源配置方式。酒店式公寓只有實行差異化管理，才能實現(xiàn)產(chǎn)品持續(xù)良性的運轉(zhuǎn)。具體可從以下幾方面實施：

1、差異化品牌。實行連鎖經(jīng)營，做出品牌效應，更有利于酒店式公寓的持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)在成都全國連鎖的酒店式公寓有陽光連鎖，麗加連鎖等，通過這種經(jīng)營方式，可利用品牌效應吸引更多顧客。

2、差異化文化。差異化文化是差異化管理的靈魂，倡導的是尊重和依靠每個員工，通過營造和諧的企業(yè)氛圍，充分發(fā)揮全體員工的智慧和能力來打造可持續(xù)競爭優(yōu)勢。

3、差異化機制。主要內(nèi)容包括企業(yè)人力資源管理機制和重點客戶管理機制。在這方面做得比較好的如麗加連鎖酒店公寓，為保證淡季或非周末時間客房的出租率，采取了和企業(yè)簽定協(xié)議的方式，如該企業(yè)員工入住，以協(xié)議價計算，資金從企業(yè)帳上扣除，并可積分，積分到一定程度可免費住宿一晚，協(xié)議單位通常是員工長期在本地辦公的異地企業(yè)。這樣，既降低了淡季時客房空閑數(shù)，提高收益，又有效地維護了客戶資源。對企業(yè)來說也是一種實惠措施，避免了員工胡亂報銷的現(xiàn)象。

（三）以酒店組合形式發(fā)展

成都香格里拉酒店計劃推出20套公寓的組合經(jīng)營形式。由開發(fā)商持有，聘請專業(yè)的酒店管理公司運營，比如“國貿(mào)”、“凱賓斯基”等老牌酒店公寓基本上屬于這種模式。酒店為公寓提供規(guī)范，標準化的服務，可為自身創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，同時也降低了公寓運營的成本，提升了服務水平，一舉兩得。

（四）開發(fā)商與酒店集團的前期溝通

開發(fā)商在項目前期就引入專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，進行論證，再根據(jù)調(diào)研論證打造適合的產(chǎn)品。產(chǎn)品必須處理好與投資者、與經(jīng)營公司以及最終的消費者之間的關系。

（五）建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮橋梁紐帶作用

行業(yè)協(xié)會可以成為政府部門與企業(yè)溝通的橋梁，成為相關產(chǎn)業(yè)之間聯(lián)系的紐帶，成為行業(yè)自律的協(xié)調(diào)性機構。當然，其他形式的協(xié)會也會起到一些促進作用，如正在組建的中國西南酒店式公寓同盟，有利于將分散的小經(jīng)營者整合在一起，憑借“長尾理論”提高知名度。

（六）加強法規(guī)建設，推動行業(yè)規(guī)范化管理

政府旅游管理部門應將研究制定《酒店式公寓管理條例和辦法》提上日程，出臺相關標準，使酒店式公寓的發(fā)展走上規(guī)范化道路。

結語

通過調(diào)研和實證綜合分析，得出以下結論：一、成都市酒店式公寓在1990年代末出現(xiàn)，現(xiàn)正處于興起期，市場還不成熟；二、成都酒店式公寓多為產(chǎn)權式酒店，戶型多為單間和套一，價格大多在88—180/天；三、經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計，53.25%的客戶屬于商務人員，其中46.75%客戶選擇酒店式公寓的原因是價格實惠且服務周到。

成都市酒店式公寓在發(fā)展過程中，存在著一系列問題，如行業(yè)缺乏有序管理，公寓房間分布分散，不易管理等。成都市酒店式公寓要健康發(fā)展，必須采取各種措施，加強調(diào)研，加強管理。政府相關部門可制定行業(yè)準入、經(jīng)營標準，效仿老牌的酒店公寓，以酒店組合形式發(fā)展，建立行業(yè)協(xié)會等，促使成都市酒店式公寓市場健康發(fā)展。 

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（作者通訊地址：四川農(nóng)業(yè)大學旅游管理系四川雅安 625014）