[摘要] 《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定賦予了業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)，對于解決實踐中的業(yè)主權(quán)益保護問題具有重要意義。

[關(guān)鍵詞] 建筑物區(qū)分所有權(quán)； 專有權(quán)； 共有權(quán)； 成員權(quán)

[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號]1007-1962（2007）08-0018-03

近年來，保護業(yè)主權(quán)益已經(jīng)成為廣泛關(guān)注的社會問題，該問題的妥善解決不僅關(guān)乎私人所有權(quán)的保護，更涉及社區(qū)建設(shè)的推進和和諧社會的構(gòu)建。歷時13年終成正果的《物權(quán)法》以“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章對業(yè)主權(quán)益保護做出了明確具體的規(guī)定。

現(xiàn)代建筑物結(jié)構(gòu)復(fù)雜，通常進行縱向、橫向的區(qū)分，在區(qū)分中形成一套一套的房屋。業(yè)主為了利用自己的房屋必須借助樓梯、電梯等公共設(shè)施，這明顯與傳統(tǒng)的獨門獨戶房屋有所不同。為此，《物權(quán)法》將現(xiàn)代建筑物業(yè)主的所有權(quán)稱之為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。根據(jù)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合形態(tài)的權(quán)利，由三種權(quán)利構(gòu)成：一是專有權(quán)，二是共有權(quán)，三是成員權(quán)。

一、業(yè)主享有專有權(quán)

現(xiàn)代建筑物通常區(qū)分為專有部分和共有部分。專有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨立性和使用上的獨立性的部分房屋。就實質(zhì)而言，專有部分不過是區(qū)分所有建筑物中的獨立建筑空間?？v觀各國立法，作為專有部分的建筑空間，必須能夠與外界隔離而又能獨立使用。因此，凡是開放式的建筑空間，或不能獨立使用的部分，如某一套房屋中的一個居室或一個陽臺以及多個業(yè)主共用的樓梯等，都不是專有部分。

《物權(quán)法》就專有部分賦予業(yè)主所有權(quán)，學(xué)理上稱之為專有權(quán)。據(jù)此，業(yè)主可以和一般所有權(quán)人一樣，對其專有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但是畢竟業(yè)主專有權(quán)的客體為建筑材料組成的空間，此業(yè)主的專有部分與彼業(yè)主的專有部分緊密相連；此業(yè)主專有權(quán)的行使不僅涉及業(yè)主自身利益，還會影響彼業(yè)主甚至全體業(yè)主的利益。為此，《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”這就為業(yè)主專有權(quán)的行使設(shè)置了必要的義務(wù)。那么業(yè)主專有權(quán)的界限到底在哪里呢？對此《物權(quán)法》并沒有給出明確答案。理論上，關(guān)于專有部分的范圍存在四種學(xué)說：（1）中心說，又稱壁心說，即專有部分及于墻壁厚度的中心線；（2）空間說，即專有部分僅及于建筑材料圍成的建筑空間；（3）最后粉刷表層說，即專有部分僅及于最后粉刷表層；（4）壁心和最后粉刷表層說，該學(xué)說區(qū)分內(nèi)部和外部關(guān)系：就業(yè)主之間而言，專有部分僅及于最后粉刷表層；就第三人而言，專有部分及于墻壁厚度的中心線。上述四種觀點中，中心說對專有權(quán)的保護范圍最大，但難免危及建筑物安全；空間說對專有權(quán)的保護范圍最小，但有過度限制業(yè)主專有權(quán)之嫌；后兩種學(xué)說比中心說、空間說更為合理，筆者贊成壁心和最后粉刷表層說。

明確了業(yè)主專有權(quán)的范圍，有助于解決實踐中圍繞房屋裝修、使用產(chǎn)生的諸多糾紛。其一，業(yè)主進行裝修能否隨意拆除墻壁？根據(jù)《物權(quán)法》第71條的規(guī)定，業(yè)主不得拆除房屋中的承重墻，因為這將危及建筑物的安全；而非承重墻的拆除則需要具體分析。對于那些純粹位于業(yè)主房屋內(nèi)，其作用僅在于形成房間布局的非承重墻，因不涉及其他業(yè)主利益而可以拆除；對于那些用于區(qū)分不同業(yè)主房屋的非承重墻，因涉及其他業(yè)主利益而不得拆除。如果我們依據(jù)上述的壁心和最后粉刷表層說，則更加容易得出上述答案。業(yè)主裝修拆除承重墻和區(qū)分不同業(yè)主房屋的非承重墻涉及業(yè)主之間權(quán)利，因此業(yè)主的專有部分僅及于最后粉刷表層，其對這些墻壁不享有專有權(quán)，因此業(yè)主不能拆除這些墻壁。其二，業(yè)主能否隨意封閉陽臺？業(yè)主通常認為，房屋購買后，自己當(dāng)然對陽臺享有所有權(quán)，可以按照自身意愿進行裝修，當(dāng)然包括封閉與否。必須提及的是，討論這一問題的前提就是開發(fā)商在建筑物設(shè)計中將陽臺設(shè)計為開放式。根據(jù)《物權(quán)法》第71條的規(guī)定，業(yè)主不得隨意封閉陽臺，因為這將改變建筑物的外立面，有礙觀瞻，可以認定損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。同樣我們也可以從專有部分的范圍加以考量。陽臺封閉必然涉及改變建筑物的外立面，涉及其他業(yè)主的利益，依據(jù)壁心和最后粉刷表層說，業(yè)主的專有部分僅及于最后粉刷表層，顯然建筑物的外立面已經(jīng)超出了最后粉刷表層，故業(yè)主無權(quán)利擅自封閉陽臺。這就意味著，只要開發(fā)商在建筑物設(shè)計中將陽臺設(shè)計為開放式，則業(yè)主原則上不得封閉陽臺，因安全等因素考慮確有必要封閉的，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃部門申請，獲得批準后才能封閉陽臺。

二、業(yè)主享有共有權(quán)

明確了建筑物中專有部分后，剩余的部分就是共有部分了。按照《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，業(yè)主對共有部分享有共有的權(quán)利，我們稱之為共有權(quán)。當(dāng)然，取得共有權(quán)的前提就是成為業(yè)主，也就是取得專有權(quán)，不存在脫離專有權(quán)而單獨享有共有權(quán)的情形。

在區(qū)分所有建筑物的共有權(quán)中，下列問題值得探討：

(一)關(guān)于共有權(quán)的性質(zhì)問題。

共有分為共同共有和按份共有。那么，業(yè)主的共有權(quán)屬于哪種性質(zhì)呢？我國《物權(quán)法》并未明確規(guī)定，不過第80條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！奔热晃飿I(yè)費用、收益分享均是按照特定比例進行分攤或者分享，一個合理的推論就是業(yè)主的共有權(quán)屬于按份共有。必須注意的是，這種按份共有與普通按份共有不同。在區(qū)分所有建筑物的共有中，業(yè)主雖可以按一定標準確定其共有份額，但卻不能將自己的份額分出或者單獨轉(zhuǎn)讓。這是由區(qū)分所有建筑物的使用目的及性質(zhì)所決定的。

(二)關(guān)于共有部分的歸屬和共用問題。

針對現(xiàn)實生活中引發(fā)爭議較多的共有部分的共用問題，《物權(quán)法》做出了較為明確的規(guī)定。（1）道路、綠地等公共場所、公共設(shè)施的歸屬問題。實踐中不少開發(fā)商、物業(yè)公司利用共有部分開展經(jīng)營活動，如在電梯、樓梯和樓頂投放廣告。業(yè)主主張因此獲得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，但因缺乏具體的法律依據(jù)而處于維權(quán)難的境地?！段餀?quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！睋?jù)此，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、電梯、樓梯、樓頂、住宅建設(shè)用地、物業(yè)服務(wù)用房以及公用設(shè)施歸業(yè)主共有，這些共有部分應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主按照其性質(zhì)加以利用。如果要利用共有部分開展經(jīng)營活動，則應(yīng)取得全體業(yè)主的同意，而且其收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。（2）車庫、車位的歸屬和使用問題。針對現(xiàn)實生活中停車位緊張問題，以及占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題，《物權(quán)法》明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。當(dāng)然，業(yè)主可以通過相關(guān)部門查詢開發(fā)商建樓成本，如果其中已經(jīng)包含車庫建筑成本，車庫就應(yīng)歸業(yè)主共有，開發(fā)商售樓時再次收取車庫費就屬于商業(yè)欺詐。針對在小區(qū)共有道路上停放汽車的收費問題，《物權(quán)法》明確規(guī)定：占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。

(三)關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限問題。

隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，業(yè)主的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限通常為70年，而改革開放初期出讓的一些土地使用權(quán)期限較短，很快就要到期，這就使得土地使用權(quán)期滿的問題更加引人關(guān)注?！段餀?quán)法》第一百四十七條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！痹撘?guī)定給老百姓吃了一顆“定心丸”。但是，《物權(quán)法》并沒有對續(xù)期的土地出讓金支付標準和辦法作出明確規(guī)定，只有等待新的立法加以解決。

三、業(yè)主享有成員權(quán)

由于區(qū)分所有建筑物的管理涉及每個業(yè)主的利益，而每個業(yè)主又不能各自為之管理，所以，必須建立一個代表全體業(yè)主利益的團體組織，共同管理共有部分以及其他共同事務(wù)。業(yè)主成為管理團體的成員，享有相應(yīng)的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，理論上稱之為成員權(quán)。我國《物權(quán)法》對業(yè)主的成員權(quán)予以確認，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，對區(qū)分所有建筑物進行管理。業(yè)主有權(quán)共同決定下列事務(wù)：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會一旦就上述事務(wù)做出決定，對全體業(yè)主具有約束力。當(dāng)然，如果決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

必須注意的是，成員權(quán)是一種資格，它是與專有權(quán)聯(lián)系在一起的，任何人取得了專有權(quán)，自然就取得了成員權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓了專有權(quán)，其成員權(quán)也隨之喪失，而由受讓人取得成員資格。從這種意義上說，專有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的“單獨性靈魂”。

圍繞業(yè)主的成員權(quán)，以下問題值得關(guān)注：

(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，是業(yè)主管理共同事務(wù)最高的權(quán)力機關(guān)，也是業(yè)主管理共同事務(wù)的意思形成機關(guān)，所有的重大事務(wù)都應(yīng)該通過業(yè)主大會來決定；業(yè)主委員會只不過是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。但對業(yè)主大會和業(yè)主委員會是否具有獨立的民事主體地位存在爭議。一方面，業(yè)主大會可以以自己的名義開展民事活動，也可以以自己的名義授權(quán)業(yè)主委員會開展相關(guān)民事活動；另一方面對于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的訴訟主體資格，《物業(yè)管理條例》予以回避，導(dǎo)致司法實踐中的不統(tǒng)一?！段餀?quán)法》改變了這一窘境，確認了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格。該法第78條第二款確定了其應(yīng)訴資格，即“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！痹摲ǖ?3條第二款確定了其起訴資格，即“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！庇纱耍梢宰龀鲆粋€合理的推論：業(yè)主大會和業(yè)主委員會具有獨立的民事主體資格。

當(dāng)然我們必須看到，《物權(quán)法》僅就特定情形承認了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格，那么在其他情形之下，比如物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主大會和業(yè)主委員是否具有訴訟主體資格呢？即使承認業(yè)主大會和業(yè)主委員會特定情形之下的訴訟主體資格，也產(chǎn)生了一個難題：裁判的執(zhí)行。業(yè)主大會和業(yè)主委員會一旦敗訴，需要承擔(dān)賠償責(zé)任，如何執(zhí)行？

(二)業(yè)主大會的表決規(guī)則。

業(yè)主大會對其權(quán)限范圍的事務(wù)采取投票方式進行表決，那么業(yè)主投票權(quán)的確定就至關(guān)重要。對此，《物業(yè)管理條例》第10條第二款做出了概括性規(guī)定：“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！倍段餀?quán)法》第76條則依據(jù)面積和業(yè)主人數(shù)兩項標準綜合確定，即重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；特別重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。從程序上而言，這種表決規(guī)則比較公正；不過從實踐來看，這種表決規(guī)則有可能使得業(yè)主大會無法通過任何決議。

綜上所述，《物權(quán)法》借助十四個條文已經(jīng)對建筑物區(qū)分所有權(quán)做出了較為全面細致的規(guī)定，雖然還有些許不足，但瑕不掩瑜，建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為了業(yè)主權(quán)利的說明書。

(作者單位：首都師范大學(xué)政法學(xué)院)

責(zé)任編輯于朝霞