[摘要]隨著城市居民收入差距擴大和住房市場化，以及近年房價的持續(xù)上漲和住宅供應結構性缺陷，我國城市中低收入階層正面臨嚴重的購房支付能力問題。本文以天津為例，對不同收入階層家庭的房價收入比、月還款額與月收入比的內部結構進行分析，揭示出其購房的真實處境，提出應積極引導住宅梯度消費，在完善房地產(chǎn)市場機制的同時，有效運用行政手段，多渠道解決中低收入階層住房問題，使房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

[關鍵詞]購房支付能力 房價收入比 月還款額與月收入比 收入差距

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-6623（2007）02-0092-03

[基金項目]①“985工程”區(qū)域經(jīng)濟國家哲學社會科學創(chuàng)新基金項目（編號：1052122004700007）；②天津市教委人文社科基金項目（編號:20052528）。

[作者簡介]王麗艷（1967—），女，天津城市建設學院副教授，主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟，城市土地經(jīng)濟與管理；王振坡（1967—），天津城市建設學院教授，南開大學城市與區(qū)域經(jīng)濟研究所博士研究生，主要研究方向為城市與區(qū)域經(jīng)濟、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟。

住房是一種階層消費差異十分明顯的商品。在經(jīng)濟市場化進程中，收益在不同階層和人群中的分配是極不平衡的。隨著城市居民收入差距不斷擴大和住房的市場化，加之近幾年房價的持續(xù)上漲，以及住宅供應結構性缺陷，我國城市中低收入階層正面臨嚴重的購房支付能力問題，本文以天津為例，對城市居民各收入階層購房的真實處境進行分析。

一、城市不同收入階層居民收入與消費狀況

經(jīng)濟學理論中將居民消費劃分為三個層次：生存、享受和發(fā)展?！吧妗睘樽畹蛯哟?，主要是指衣食消費，“發(fā)展”為最高層次，主要包括教育、文化、健身、環(huán)境等方面的消費。我國城市不同收入階層的消費水平呈現(xiàn)明顯的層次性，主要表現(xiàn)為低收入階層消費水平僅處于“生存”層次，高收入階層消費水平消費處于“享受”和“發(fā)展”層次。例如，天津市10%最低收入戶的恩格爾系數(shù)2005年為49.06%，高于全市平均水平12.36個百分點，處于“小康”階段的最低水平；10%最高收入戶的恩格爾系數(shù)為25.93%，低于全市平均水平10.77個百分點，見表1。

二、對房價收入比、月還款額與月收入比的分析

研究居民住房支付能力可以有多個角度，比較通行的是房價/收入比、月還款額/月收入比等指標。當然，僅僅看幾個數(shù)量指標是不夠的，還要結合當?shù)氐膶嶋H情況進行分析。

1.房價收入比分析。房價收入比是指年平均家庭總收入與單位套房銷售價格的比率。根據(jù)國際通行的計算標準，年家庭收入應以年平均家庭總收入為計算依據(jù)。單套房屋面積的確定，我們認為應以現(xiàn)有家庭平均住房面積為計算依據(jù)。2005年天津市人均居住建筑面積25.8m2，戶均規(guī)模2.92，則戶均建筑面積75.34m2，每套住宅銷售均價為300380.58元，2005年家庭平均總收入為39604.89元，由此可以得出2005年的房價收入比均值為7.58，高于國際標準值（3～6）。見表2。

根據(jù)2005年天津城市居民人均住房建筑面積25.8 m2的實際情況，以及各階層的收入差異，最低收入組、低收入組，適合購買經(jīng)濟適用房，戶均居住面積分別取50m2、60m2，價格取2005年經(jīng)濟適用房均價（3110元/m2）。高收入戶、最高收入戶購買高檔住宅，戶均居住面積分別取120m2、150m2，價格取2005年高檔住宅均價（5435元/m2）。其他階層購買普通商品房，戶均居住面積分別取70m2、80m2、90m2，價格取2005年住宅均價（3987元/m2）。表3是2005年天津市各收入階層的房價收入比，可見，城市中低收入階層正面臨嚴重的購房支付能力問題。

前面的討論，我們選取的戶型面積較小，部分天津居民還有支付能力。而實際上，天津市場上銷售的單套住宅面積高于我們選取的數(shù)值。如果我們把75.34m2戶型標準全部換成100m2，那么擁有一套房子的購買總價在39.87萬元。這分別相當于低收入家庭、中等收入偏下家庭、中等收入家庭、中等偏上家庭、高收入家庭的平均家庭年總收入的21.28、15.75、11.72、8.52、6.33倍，均值是12.72倍①。

2.月還款額與月收入比分析。我們采用2005年天津住宅均價3987元/m2來計算總房價。首付20%，年利率采用6.12%（2005年3月17日后住房貸款5年以上利率），采用等額本息還款法。在不考慮首付的假設下（如舊公房出售、父母贈款等）按80%比例貸款，表4顯示了月均還款額與家庭月平均可支配收入的比較。

我國銀行目前要求貸款人的月均還款額不能超過家庭月可支配收入的一半。表4顯示，月還款額/月家庭可支配收入＜50%的剛性要求對于低收入和中低收入家庭來說，在任何一個房型上都不可能滿足。即使被劃分為中等偏上收入的那部分家庭也只能對建筑面積90m2以下的小戶型勉強承受。對于收入在平均收入線附近的普通家庭來說，他們只能支付起70m2的小房型。相反，高收入家庭住房購買力強。由此可以看出，市場化后的短短幾年內，天津居民不同群體在住房購買力上差距顯著。

根據(jù)國際經(jīng)驗，家庭住房消費支出占可支配收入的比重，一般以20%～30%為宜。從美國的情況來看，一般收入家庭控制在25%左右，低收入家庭則將30%用于房租，余下應交房租的差額由政府發(fā)券補足(張庭偉，2001)。根據(jù)我國臺灣學者高國峰、張金鶚(2000)等對臺北合理房價的研究，住房消費支出比例控制在20%～40%之間。因此，按國際標準，月均付款額應該占家庭可支配收入的1/3以下，才算不出現(xiàn)可支付能力危機。如果以這個為標準，即使那些被列為較高收入家庭，也只能是購買90平方米以下的商品房，而實際市場供應的結構性因素極大地加劇了居民的購房支付能力困難。

3.對其他因素的分析。關于房價收入比的合理界限，國際上一般認為在3～6之間。從這個標準上看，天津確實出現(xiàn)了購房支付能力問題。但我們認為，僅用房價收入比和月還款額與月收入比等指標來判斷住房消費可支付能力，很可能夸大了普通居民的住房消費支付能力問題，原因如下：

第一，經(jīng)過20世紀八九十年代的公房出售改革，絕大多數(shù)天津本地市民已經(jīng)擁有了自己的產(chǎn)權房，只是質量好壞和面積大小的問題。急需購房的是那些新成立家庭的青年人和從外地進津工作的人，對他們而言有非常嚴重的購房壓力。

第二，20世紀八九十年代中期，居民收入增長積累了不少現(xiàn)金，但沒有按比例地用于住房消費。天津本地青年一代（絕大部分為獨生子女）在購房時，往往可以得到父母的鼎力支持，父母一代被抑制的住房消費需求在兒女一代釋放出來，因此，青年一代的購房支付能力問題不一定如數(shù)字反映的那樣驚人。

第三，中國特色的高房價收入比客觀上需要向其合理值修正，而在投資渠道相對狹小的情況下，房地產(chǎn)投資自然成了資產(chǎn)保值增值的首選。對投資者來說，要充分享受中國經(jīng)濟的快速增長成果，就要找到新投資途徑。股市的長期低迷，加上其他投資渠道不暢，以及人民幣升值的預期，房地產(chǎn)由于其實物特征和進入增長周期的有利條件，成為投資者青睞的目標。這種投資對房價收入比及還貸比是漠視的，因為投資者對價格敏感性相對較差。

三、幾點思考

1.財富分配不均，不同收入群體在住房購買力上差距顯著。1999～2005年，天津住宅均價累計增長了84.84%，大大超過此期間居民收入的增長速度——65.93%，特別是2005年住宅均價較2004年猛增35%；中資機構人民幣儲蓄存款余額累計增長117.88%（1999年為1130.19億元，2005年為2462.41億元）①，居民可支配收入低于住宅均價的增長，居民財富增長遠遠高于住宅均價增長，財富分配嚴重不均，購房支付能力差異日益分化。

2.中低收入群體已難承受目前房價之高，購買力急劇下降，而且未來的購買力也被充分透支，這直接影響著中國經(jīng)濟能否保持持續(xù)增長的后勁。很多年輕人為了買房不僅透支了自己未來幾十年的購買力，甚至還動用家里老人的養(yǎng)老金，居高不下的房價鯨吞著居民財富，抑制了消費。一個人擁有的財富是有限的，大房子是住上了，但用于教育、其他日常消費方面的支出無疑要壓縮，影響社會資源配置的優(yōu)化，透支中國未來的競爭力。

3.更新居民住房消費觀念，引導住宅的梯度消費。中國人的消費習慣和傳統(tǒng)心理把擁有和改善住房作為心目中頭等大事，青年一代沒有自己的住房更是無法談婚論嫁。居者有其屋、買房置產(chǎn)似乎已成為居民的普遍愿望。人們把租房看作不得已的、劣一等的選擇，以至于大家都走入一種消費誤區(qū)中，不管自己的收入水平如何，要住房就一定要買房，要買房就一定要一步到位買大房、新房。先租房、后買房，先買小房、再買大房的住房梯度消費幾乎沒有形成。

4.各階層在市場經(jīng)濟下的獲取收入能力的差別，成為住房資源占有差異的主要源泉。而不同階層對住房市場的進入和占有能力的不平等，又進一步拉大階層之間財富的分配。由于收入的差別，不同人群的住房需求和住房支付能力是不同的，政府制定的住房政策應充分考慮住房需求的多樣性和居民收入的差異性，運用市場和行政兩種手段，多渠道解決居民住房問題，滿足不同人群的住房需求。

通過以天津為例的城市居民購房支付能力的實證分析，我們可以看出不同收入階層在住房購買力上差距顯著，中低收入階層已難承受目前房價之高，購買力急劇下降，而且未來的購買力也被透支，這直接影響著中國經(jīng)濟能否保持持續(xù)增長的后勁。近年來，一些城市的房價突破1萬元后還在繼續(xù)上漲，令人奇怪的是這些地方的房地產(chǎn)市場非但沒有萎縮，反而繼續(xù)升溫，房價屢創(chuàng)新高。造成這一奇怪現(xiàn)象的主要原因，一是對房地產(chǎn)市場的投機炒作，二是貧富差距。如果不采取正確的對策，聽任房價繼續(xù)飛漲，將可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，給全社會帶來一場災難。住宅是特殊的消費品，政府應引導對住宅的梯度消費和合理消費，積極完善對低收入階層的住房保障體系建設，使房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

（收稿日期: 2006-12-20責任編輯: 垠喜）