[摘要]隨著城市居民收入差距擴(kuò)大和住房市場(chǎng)化，以及近年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲和住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性缺陷，我國(guó)城市中低收入階層正面臨嚴(yán)重的購(gòu)房支付能力問(wèn)題。本文以天津?yàn)槔瑢?duì)不同收入階層家庭的房?jī)r(jià)收入比、月還款額與月收入比的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，揭示出其購(gòu)房的真實(shí)處境，提出應(yīng)積極引導(dǎo)住宅梯度消費(fèi)，在完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的同時(shí)，有效運(yùn)用行政手段，多渠道解決中低收入階層住房問(wèn)題，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]購(gòu)房支付能力 房?jī)r(jià)收入比 月還款額與月收入比 收入差距

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-6623（2007）02-0092-03

[基金項(xiàng)目]①“985工程”區(qū)域經(jīng)濟(jì)國(guó)家哲學(xué)社會(huì)科學(xué)創(chuàng)新基金項(xiàng)目（編號(hào)：1052122004700007）；②天津市教委人文社科基金項(xiàng)目（編號(hào):20052528）。

[作者簡(jiǎn)介]王麗艷（1967—），女，天津城市建設(shè)學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)，城市土地經(jīng)濟(jì)與管理；王振坡（1967—），天津城市建設(shè)學(xué)院教授，南開(kāi)大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士研究生，主要研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

住房是一種階層消費(fèi)差異十分明顯的商品。在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程中，收益在不同階層和人群中的分配是極不平衡的。隨著城市居民收入差距不斷擴(kuò)大和住房的市場(chǎng)化，加之近幾年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，以及住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性缺陷，我國(guó)城市中低收入階層正面臨嚴(yán)重的購(gòu)房支付能力問(wèn)題，本文以天津?yàn)槔瑢?duì)城市居民各收入階層購(gòu)房的真實(shí)處境進(jìn)行分析。

一、城市不同收入階層居民收入與消費(fèi)狀況

經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中將居民消費(fèi)劃分為三個(gè)層次：生存、享受和發(fā)展?！吧妗睘樽畹蛯哟?，主要是指衣食消費(fèi)，“發(fā)展”為最高層次，主要包括教育、文化、健身、環(huán)境等方面的消費(fèi)。我國(guó)城市不同收入階層的消費(fèi)水平呈現(xiàn)明顯的層次性，主要表現(xiàn)為低收入階層消費(fèi)水平僅處于“生存”層次，高收入階層消費(fèi)水平消費(fèi)處于“享受”和“發(fā)展”層次。例如，天津市10%最低收入戶(hù)的恩格爾系數(shù)2005年為49.06%，高于全市平均水平12.36個(gè)百分點(diǎn)，處于“小康”階段的最低水平；10%最高收入戶(hù)的恩格爾系數(shù)為25.93%，低于全市平均水平10.77個(gè)百分點(diǎn)，見(jiàn)表1。

二、對(duì)房?jī)r(jià)收入比、月還款額與月收入比的分析

研究居民住房支付能力可以有多個(gè)角度，比較通行的是房?jī)r(jià)/收入比、月還款額/月收入比等指標(biāo)。當(dāng)然，僅僅看幾個(gè)數(shù)量指標(biāo)是不夠的，還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行分析。

1.房?jī)r(jià)收入比分析。房?jī)r(jià)收入比是指年平均家庭總收入與單位套房銷(xiāo)售價(jià)格的比率。根據(jù)國(guó)際通行的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，年家庭收入應(yīng)以年平均家庭總收入為計(jì)算依據(jù)。單套房屋面積的確定，我們認(rèn)為應(yīng)以現(xiàn)有家庭平均住房面積為計(jì)算依據(jù)。2005年天津市人均居住建筑面積25.8m2，戶(hù)均規(guī)模2.92，則戶(hù)均建筑面積75.34m2，每套住宅銷(xiāo)售均價(jià)為300380.58元，2005年家庭平均總收入為39604.89元，由此可以得出2005年的房?jī)r(jià)收入比均值為7.58，高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)值（3～6）。見(jiàn)表2。

根據(jù)2005年天津城市居民人均住房建筑面積25.8 m2的實(shí)際情況，以及各階層的收入差異，最低收入組、低收入組，適合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，戶(hù)均居住面積分別取50m2、60m2，價(jià)格取2005年經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)（3110元/m2）。高收入戶(hù)、最高收入戶(hù)購(gòu)買(mǎi)高檔住宅，戶(hù)均居住面積分別取120m2、150m2，價(jià)格取2005年高檔住宅均價(jià)（5435元/m2）。其他階層購(gòu)買(mǎi)普通商品房，戶(hù)均居住面積分別取70m2、80m2、90m2，價(jià)格取2005年住宅均價(jià)（3987元/m2）。表3是2005年天津市各收入階層的房?jī)r(jià)收入比，可見(jiàn)，城市中低收入階層正面臨嚴(yán)重的購(gòu)房支付能力問(wèn)題。

前面的討論，我們選取的戶(hù)型面積較小，部分天津居民還有支付能力。而實(shí)際上，天津市場(chǎng)上銷(xiāo)售的單套住宅面積高于我們選取的數(shù)值。如果我們把75.34m2戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)全部換成100m2，那么擁有一套房子的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)在39.87萬(wàn)元。這分別相當(dāng)于低收入家庭、中等收入偏下家庭、中等收入家庭、中等偏上家庭、高收入家庭的平均家庭年總收入的21.28、15.75、11.72、8.52、6.33倍，均值是12.72倍①。

2.月還款額與月收入比分析。我們采用2005年天津住宅均價(jià)3987元/m2來(lái)計(jì)算總房?jī)r(jià)。首付20%，年利率采用6.12%（2005年3月17日后住房貸款5年以上利率），采用等額本息還款法。在不考慮首付的假設(shè)下（如舊公房出售、父母贈(zèng)款等）按80%比例貸款，表4顯示了月均還款額與家庭月平均可支配收入的比較。

我國(guó)銀行目前要求貸款人的月均還款額不能超過(guò)家庭月可支配收入的一半。表4顯示，月還款額/月家庭可支配收入＜50%的剛性要求對(duì)于低收入和中低收入家庭來(lái)說(shuō)，在任何一個(gè)房型上都不可能滿(mǎn)足。即使被劃分為中等偏上收入的那部分家庭也只能對(duì)建筑面積90m2以下的小戶(hù)型勉強(qiáng)承受。對(duì)于收入在平均收入線附近的普通家庭來(lái)說(shuō)，他們只能支付起70m2的小房型。相反，高收入家庭住房購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。由此可以看出，市場(chǎng)化后的短短幾年內(nèi)，天津居民不同群體在住房購(gòu)買(mǎi)力上差距顯著。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，家庭住房消費(fèi)支出占可支配收入的比重，一般以20%～30%為宜。從美國(guó)的情況來(lái)看，一般收入家庭控制在25%左右，低收入家庭則將30%用于房租，余下應(yīng)交房租的差額由政府發(fā)券補(bǔ)足(張庭偉，2001)。根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者高國(guó)峰、張金鶚(2000)等對(duì)臺(tái)北合理房?jī)r(jià)的研究，住房消費(fèi)支出比例控制在20%～40%之間。因此，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，月均付款額應(yīng)該占家庭可支配收入的1/3以下，才算不出現(xiàn)可支付能力危機(jī)。如果以這個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)，即使那些被列為較高收入家庭，也只能是購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的商品房，而實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性因素極大地加劇了居民的購(gòu)房支付能力困難。

3.對(duì)其他因素的分析。關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的合理界限，國(guó)際上一般認(rèn)為在3～6之間。從這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上看，天津確實(shí)出現(xiàn)了購(gòu)房支付能力問(wèn)題。但我們認(rèn)為，僅用房?jī)r(jià)收入比和月還款額與月收入比等指標(biāo)來(lái)判斷住房消費(fèi)可支付能力，很可能夸大了普通居民的住房消費(fèi)支付能力問(wèn)題，原因如下：

第一，經(jīng)過(guò)20世紀(jì)八九十年代的公房出售改革，絕大多數(shù)天津本地市民已經(jīng)擁有了自己的產(chǎn)權(quán)房，只是質(zhì)量好壞和面積大小的問(wèn)題。急需購(gòu)房的是那些新成立家庭的青年人和從外地進(jìn)津工作的人，對(duì)他們而言有非常嚴(yán)重的購(gòu)房壓力。

第二，20世紀(jì)八九十年代中期，居民收入增長(zhǎng)積累了不少現(xiàn)金，但沒(méi)有按比例地用于住房消費(fèi)。天津本地青年一代（絕大部分為獨(dú)生子女）在購(gòu)房時(shí)，往往可以得到父母的鼎力支持，父母一代被抑制的住房消費(fèi)需求在兒女一代釋放出來(lái)，因此，青年一代的購(gòu)房支付能力問(wèn)題不一定如數(shù)字反映的那樣驚人。

第三，中國(guó)特色的高房?jī)r(jià)收入比客觀上需要向其合理值修正，而在投資渠道相對(duì)狹小的情況下，房地產(chǎn)投資自然成了資產(chǎn)保值增值的首選。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，要充分享受中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)成果，就要找到新投資途徑。股市的長(zhǎng)期低迷，加上其他投資渠道不暢，以及人民幣升值的預(yù)期，房地產(chǎn)由于其實(shí)物特征和進(jìn)入增長(zhǎng)周期的有利條件，成為投資者青睞的目標(biāo)。這種投資對(duì)房?jī)r(jià)收入比及還貸比是漠視的，因?yàn)橥顿Y者對(duì)價(jià)格敏感性相對(duì)較差。

三、幾點(diǎn)思考

1.財(cái)富分配不均，不同收入群體在住房購(gòu)買(mǎi)力上差距顯著。1999～2005年，天津住宅均價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)了84.84%，大大超過(guò)此期間居民收入的增長(zhǎng)速度——65.93%，特別是2005年住宅均價(jià)較2004年猛增35%；中資機(jī)構(gòu)人民幣儲(chǔ)蓄存款余額累計(jì)增長(zhǎng)117.88%（1999年為1130.19億元，2005年為2462.41億元）①，居民可支配收入低于住宅均價(jià)的增長(zhǎng)，居民財(cái)富增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅均價(jià)增長(zhǎng)，財(cái)富分配嚴(yán)重不均，購(gòu)房支付能力差異日益分化。

2.中低收入群體已難承受目前房?jī)r(jià)之高，購(gòu)買(mǎi)力急劇下降，而且未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力也被充分透支，這直接影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否保持持續(xù)增長(zhǎng)的后勁。很多年輕人為了買(mǎi)房不僅透支了自己未來(lái)幾十年的購(gòu)買(mǎi)力，甚至還動(dòng)用家里老人的養(yǎng)老金，居高不下的房?jī)r(jià)鯨吞著居民財(cái)富，抑制了消費(fèi)。一個(gè)人擁有的財(cái)富是有限的，大房子是住上了，但用于教育、其他日常消費(fèi)方面的支出無(wú)疑要壓縮，影響社會(huì)資源配置的優(yōu)化，透支中國(guó)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.更新居民住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)住宅的梯度消費(fèi)。中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣和傳統(tǒng)心理把擁有和改善住房作為心目中頭等大事，青年一代沒(méi)有自己的住房更是無(wú)法談婚論嫁。居者有其屋、買(mǎi)房置產(chǎn)似乎已成為居民的普遍愿望。人們把租房看作不得已的、劣一等的選擇，以至于大家都走入一種消費(fèi)誤區(qū)中，不管自己的收入水平如何，要住房就一定要買(mǎi)房，要買(mǎi)房就一定要一步到位買(mǎi)大房、新房。先租房、后買(mǎi)房，先買(mǎi)小房、再買(mǎi)大房的住房梯度消費(fèi)幾乎沒(méi)有形成。

4.各階層在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的獲取收入能力的差別，成為住房資源占有差異的主要源泉。而不同階層對(duì)住房市場(chǎng)的進(jìn)入和占有能力的不平等，又進(jìn)一步拉大階層之間財(cái)富的分配。由于收入的差別，不同人群的住房需求和住房支付能力是不同的，政府制定的住房政策應(yīng)充分考慮住房需求的多樣性和居民收入的差異性，運(yùn)用市場(chǎng)和行政兩種手段，多渠道解決居民住房問(wèn)題，滿(mǎn)足不同人群的住房需求。

通過(guò)以天津?yàn)槔某鞘芯用褓?gòu)房支付能力的實(shí)證分析，我們可以看出不同收入階層在住房購(gòu)買(mǎi)力上差距顯著，中低收入階層已難承受目前房?jī)r(jià)之高，購(gòu)買(mǎi)力急劇下降，而且未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力也被透支，這直接影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否保持持續(xù)增長(zhǎng)的后勁。近年來(lái)，一些城市的房?jī)r(jià)突破1萬(wàn)元后還在繼續(xù)上漲，令人奇怪的是這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)非但沒(méi)有萎縮，反而繼續(xù)升溫，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。造成這一奇怪現(xiàn)象的主要原因，一是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作，二是貧富差距。如果不采取正確的對(duì)策，聽(tīng)任房?jī)r(jià)繼續(xù)飛漲，將可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，給全社會(huì)帶來(lái)一場(chǎng)災(zāi)難。住宅是特殊的消費(fèi)品，政府應(yīng)引導(dǎo)對(duì)住宅的梯度消費(fèi)和合理消費(fèi)，積極完善對(duì)低收入階層的住房保障體系建設(shè)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。

（收稿日期: 2006-12-20責(zé)任編輯: 垠喜）