藝術(shù)品與房地產(chǎn)，兩個(gè)看似不相關(guān)的投資領(lǐng)域，是梅建平近來的兩大研究方向。作為紐約大學(xué)史登商學(xué)院金融系的副教授，新興市場一直是他研究的重點(diǎn)，而房地產(chǎn)正是這一市場中的重要資產(chǎn)之一。作為梅摩高級藝術(shù)品價(jià)格指數(shù)(Mei／MOsesAnnuaIAIIArtlndex)的出版人，梅建平對于藝術(shù)品投資也有著深入的研究，他認(rèn)為，隨著中國的崛起，中國當(dāng)代藝術(shù)品正成為一項(xiàng)值得投資人重視的美麗資產(chǎn)。因此，在梅建平看來，對于中國這一新興市場，藝術(shù)品與房地產(chǎn)，正是兩個(gè)相當(dāng)有吸引力的投資領(lǐng)域。

中國藝術(shù)品正成為最好的投資工具

“世界歷史的發(fā)展主要是女性推動(dòng)的，梅摩指數(shù)的出現(xiàn)是由摩西太太推動(dòng)的。”談及自己的伙伴，梅建平先開了個(gè)玩笑。

“摩西(Micheal Moses)教授是猶太人，他娶了個(gè)有錢的太太。作為收藏家的摩西教授用太太的錢不斷購買藝術(shù)品，太太就提出了疑問：你這算投資呢，還是單純的愛好?為了說服太太藝術(shù)品是很好的投資方向，摩西教授從1988年開始收集藝術(shù)品的歷史交易數(shù)據(jù)。2001年，我們在學(xué)院的一次教授午餐會(huì)上相遇，他告訴我有這么一個(gè)數(shù)據(jù)庫，但不知道怎么用才能說明問題。于是，我提出了自己的指數(shù)構(gòu)建方法。其實(shí)，他也曾經(jīng)和其他教授談過這個(gè)項(xiàng)目，但大部分人覺得藝術(shù)品不是主流投資，而我有不同的看法。我認(rèn)為，把藝術(shù)品和金融結(jié)合起來是一個(gè)非常有趣的點(diǎn)子：經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)人理性的一面，為利益所驅(qū)動(dòng)；但人同時(shí)還有追求高尚精神享受的一面，兩者重疊就可能是一個(gè)嶄新的前沿。”

兩位教授動(dòng)用了100多位本科生，從大量的歷史交易中采集數(shù)據(jù)，2003年底，他們在權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志《美國經(jīng)濟(jì)評論》(AmericanEcOnOmicReview)12月號上發(fā)表了關(guān)于梅摩藝術(shù)品投資指數(shù)的文章。此后，每6個(gè)月出版一次的梅摩藝術(shù)品指數(shù)不僅為《紐約時(shí)報(bào)》、倫敦《金融時(shí)報(bào)》、《華爾街日報(bào)》、《福布斯》、《商業(yè)周刊》等媒體所刊登，還進(jìn)入了美林、摩根土丹利、巴克利銀行、瑞銀、高盛等金融機(jī)構(gòu)的投資資產(chǎn)原始數(shù)據(jù)庫，并日益頻繁地為一些保險(xiǎn)公司用于藝術(shù)品估價(jià)、藝術(shù)品投資基金用作標(biāo)的參照，一些畫廊則引用它作收藏指導(dǎo)。

為此，他們設(shè)立了Mei／Moses藝術(shù)投資顧問公司，為相關(guān)機(jī)構(gòu)提供專門服務(wù)。目前，梅摩指數(shù)包括美國畫派、西洋古典畫派、印象派、當(dāng)代派四大指數(shù)體系，并正與意大利一間商學(xué)院合作意大利藝術(shù)品指數(shù)。由于中國藝術(shù)品市場的爆發(fā)性成長，與中國有關(guān)的指數(shù)也在籌劃中，但是，梅建平表示，由于中國市場公開交易數(shù)據(jù)有限，這一指數(shù)的推出還有待時(shí)日。但這位自稱并非收藏愛好者的金融學(xué)教授相信，在中國和平發(fā)展20年之后，中國藝術(shù)品正成為最好的投資工具。

中國房地產(chǎn)大牛市可持續(xù)10年以上

由于梅摩指數(shù)的研究已步入軌道，目前，梅建平的主要精力放在房地產(chǎn)研究上。今年7月，他主導(dǎo)的長江商學(xué)院房地產(chǎn)研究中心正式成立，目前，他還計(jì)劃建立一個(gè)以長江商學(xué)院分布在房地產(chǎn)行業(yè)的MBA、EMBA學(xué)生為基礎(chǔ)的長江地產(chǎn)俱樂部。

“中國處于地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。首先，城市化使地產(chǎn)成為中國最活躍的產(chǎn)業(yè)之一。其次，中國資本市場的發(fā)展不很完備，作為居住載體的房產(chǎn)也是一種投資工具。第三，從國際大環(huán)境看，雖然目前美國、日本、歐洲央行都在加息，今后10—15年全球仍會(huì)維持低利率，這種低成本的資金環(huán)境適合地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！彼虼祟A(yù)言，“中國房地產(chǎn)的大牛市仍會(huì)持續(xù)10-15年——當(dāng)然，不排除個(gè)別城市因泡沫出現(xiàn)熊市。10-15年后，嬰兒潮時(shí)期出生的人進(jìn)入退休期，他們會(huì)大量抽出養(yǎng)老金。由于人口老齡化的影響，全球資金成本會(huì)趨于上升，不過相信那時(shí)，中國資本市場已經(jīng)發(fā)展到了更好的階段，對外資的需求會(huì)相應(yīng)降低?！?/p>

1993年就開始研究美國地產(chǎn)市場的梅建平，1996年曾帶領(lǐng)美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長到中國參觀，并由此關(guān)注起中國地產(chǎn)市場。

在他看來，新興市場的投資渠道不完備，因此，房地產(chǎn)往往被看作最重要的資產(chǎn)，由于其投資回報(bào)也相當(dāng)不錯(cuò)，在日本、韓國的發(fā)展過程中，都出現(xiàn)過房價(jià)飆升的情況，中國的房價(jià)上漲也體現(xiàn)了新興市場的這一特點(diǎn)。因而，他認(rèn)為，對地產(chǎn)泡沫要辯證地看。“個(gè)別城市如上海、北京，即使房價(jià)上漲較快，也并不可怕。它們作為國際金融中心、政治中心，房價(jià)上漲中有合理的因素?！?/p>

中國房地產(chǎn)市場的升值潛力，吸引了大量外資介入。一個(gè)廣泛傳播的看法認(rèn)為，境外熱錢炒高了中國的房價(jià)。對此，梅建平表示，外資在推高房價(jià)上所起的作用比較有限。“房地產(chǎn)流動(dòng)性有限，屬于不太好的投資工具，因此，炒公寓不同于炒股票。大多數(shù)外資機(jī)構(gòu)買下的是商業(yè)地產(chǎn)或酒店，屬于長期持有，其中當(dāng)然有投機(jī)的成分，但外資機(jī)構(gòu)花高價(jià)買物業(yè)，支持了中國的房地產(chǎn)開發(fā)商做高回報(bào)項(xiàng)目，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且，這些物業(yè)升值后接手的還可能是外資，中國購房者的利益未必會(huì)受損。”因此，他認(rèn)為，對外資購房不應(yīng)該有歧視?！巴赓Y從中國房地產(chǎn)市場賺了錢，并不意味著中國投資者就虧了錢，房地產(chǎn)升值不是零和游戲，而是共贏?！?/p>

他舉例說，17世紀(jì)的郁金香泡沫導(dǎo)致很多境外熱錢涌入荷蘭，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)價(jià)格上漲，阿姆斯特丹等地的荷蘭人生活同樣受到?jīng)_擊，但是，當(dāng)?shù)卣畬τ谶@些熱錢仍保持足夠的寬容，并未加以特別的限制，如今，那些投資者當(dāng)年置下的房產(chǎn)仍留在荷蘭的運(yùn)河兩岸，成為當(dāng)?shù)貕延^的景點(diǎn)。“外資愿意花錢在中國買公寓，事實(shí)上是認(rèn)同與支持當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展，可以說是多多益善。沒有開放，就不可能有國際大都市。因此，現(xiàn)在需要的不是怎么樣對外資或者市場進(jìn)行過多的干預(yù)和打壓，而是政策的逐漸配套。”

作為在紐約居住了十幾年的人，他認(rèn)為，對地產(chǎn)市場可以從財(cái)產(chǎn)稅、收入稅等稅收政策上進(jìn)行調(diào)節(jié)，而未必要?jiǎng)佑眯姓侄握{(diào)控?！氨热?，在一些發(fā)達(dá)國家，因?yàn)橛胸?cái)產(chǎn)稅，房價(jià)的上漲對當(dāng)?shù)卣畞碚f很大程度是一件好事。我在美國的房子價(jià)值上漲的話，我一方面會(huì)高興，同時(shí)也會(huì)擔(dān)心，因?yàn)槊磕暧?．5％的財(cái)產(chǎn)稅。如果房子漲到100萬美元的話，我每年要交2．5萬美元的財(cái)產(chǎn)稅。中國目前的企業(yè)所得稅稅率是33％，即使房價(jià)漲到100萬美元一套，外資機(jī)構(gòu)一年賺100萬元，也要交30多萬元的稅，用來扶貧的話可以做很多事?！?/p>

“中國領(lǐng)土如此之大，雖然有的城市有一些過熱，但在很多二線城市，市場還是太冷，外資并非太多而是太少。限制外資的流入，會(huì)對二線城市利用外資構(gòu)成影響?！蓖瑫r(shí)，梅建平認(rèn)為，由于中國在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長模式時(shí)更需要提升高科技企業(yè)的比例，需要微軟、IBM把全球研究中心搬過來，如果在稅收、買房方面有過多的限制，也會(huì)影響他們的決策。

“對外資我們并非不能設(shè)限，比如可以有適當(dāng)?shù)沫h(huán)保、社會(huì)責(zé)任的限制，但不應(yīng)該人為設(shè)限，排斥外資。中國要成為世界經(jīng)濟(jì)的一分子，應(yīng)當(dāng)一視同仁，對外資企業(yè)實(shí)行國民待遇。房地產(chǎn)在中國是支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，盡管現(xiàn)在房價(jià)高漲，但也帶動(dòng)了物業(yè)管理費(fèi)、房屋質(zhì)量、相關(guān)服務(wù)的提高，因此，決策層需要從全國的情況進(jìn)行衡量，制定政策。如果采取一些像限定房價(jià)那樣的簡單方法干預(yù)市場，將會(huì)影響開發(fā)商造好房子的熱情，由此也會(huì)影響這一產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，多年來房地產(chǎn)市場化的收益可能損失于一旦?！?/p>

目前，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)大多處于項(xiàng)目公司的階段，強(qiáng)化金融運(yùn)作能力正成為它們努力的方向。作為金融學(xué)者的梅建平評價(jià)說，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)杠桿的模式使用過多，導(dǎo)致負(fù)債率過高，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大，而改善這一狀況，一方面需要從外部環(huán)境著手，提高國內(nèi)資本市場的效率、建立地產(chǎn)基金、加快資產(chǎn)證券化，鼓勵(lì)外資對地產(chǎn)業(yè)的投資，拓寬地產(chǎn)企業(yè)融資渠道；另一方面，地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)重視對行銷的研究和創(chuàng)意，加快資金回籠的效率。

從歷史深處尋找和諧之道

“1993年，我?guī)е?cái)富500強(qiáng)企業(yè)的老總到上海參觀，站在人民廣場上，回憶起1967年左右當(dāng)小學(xué)生時(shí)，作為紅小兵在這里參加大游行、歡呼主席的最高指示，如今卻每天講著市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，覺得人生的轉(zhuǎn)折實(shí)在比較大?！?/p>

當(dāng)年的紅小兵梅建平，1960年生于上海，1978年考入復(fù)旦大學(xué)數(shù)學(xué)系。大學(xué)畢業(yè)時(shí)，正值上海市高教局從各高校畢業(yè)生中抽調(diào)13名理科生，加強(qiáng)對中醫(yī)的數(shù)理研究，他因此被分配到上海中醫(yī)學(xué)院。在這里，他系統(tǒng)學(xué)習(xí)了兩年中醫(yī)理論，不僅攻讀了張仲景的《傷寒論》、李時(shí)珍的《本草綱目》等中醫(yī)藥學(xué)名著，也有機(jī)會(huì)接觸到講求“天人合一”的中國傳統(tǒng)哲學(xué)。由于缺乏轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的合理機(jī)制，這些欲“救中醫(yī)”的數(shù)理人才大部分離開了中醫(yī)領(lǐng)域，但這一段經(jīng)歷卻培養(yǎng)了梅建平對歷史的特別興趣。

“經(jīng)濟(jì)、金融都是人的學(xué)科，了解歷史、人與社會(huì)發(fā)展的軌跡，可以幫助我們了解當(dāng)今的社會(huì)?！泵方ㄆ秸f，自己最近在研究近代中國的開放史?！皬闹袊鴩H化的進(jìn)程看，中國在近代歷史上有不少機(jī)會(huì)沒有抓住。第一個(gè)是鄭和下西洋。由于沒有全球化的胸襟，被本土意識、帝王意識所局限，鄭和下西洋只是一場政治交往而沒有打開經(jīng)濟(jì)交往的大門，令中國失去了一個(gè)進(jìn)步的機(jī)會(huì)。第二個(gè)是乾隆拒絕向英國商人開放口岸。18世紀(jì)末，中國GDP占全世界的1／3，比歐、日、俄的總和還多，如果那時(shí)對外開放的話，中國的重要科學(xué)技術(shù)、政治體制的落后狀況會(huì)得到改變，中國在19世紀(jì)有可能成為全球最強(qiáng)大的國家，全球性的語言或許就是中文。第三個(gè)是洋務(wù)運(yùn)動(dòng)。雖然當(dāng)時(shí)中國在硬件上開放，引入了輪船、槍炮制造技術(shù)，但社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)體制并未與時(shí)俱進(jìn)，錯(cuò)過了第一波國際化浪潮，日本卻實(shí)行了明治維新?！?/p>

縱觀中國歷史，梅建平認(rèn)為，儒、法、道三大學(xué)派對中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響此起彼伏，并最終導(dǎo)致了中國的閉關(guān)鎖國?！皻v朝歷代，發(fā)展順利、百姓生活改善的時(shí)候，往往儒家、道家影響大，比如漢朝、唐朝的興盛，與當(dāng)時(shí)秉持道家思想的漢文帝、魏征有關(guān)。道家休養(yǎng)生息、小政府是好政府、順其自然的思想，與自由市場理論有異曲同工之妙?！泵方ㄆ秸J(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度后，市場上往往會(huì)出現(xiàn)豪強(qiáng)兼并等不和諧狀況，此時(shí)，以“社會(huì)公平”為理想的儒家學(xué)者主導(dǎo)的政府，就會(huì)在稅收等方面出手干預(yù)，從而影響市場自身的調(diào)節(jié)。而封建王朝下坡路時(shí)，則常是法家當(dāng)政。由于法家主張干預(yù)甚至強(qiáng)制干預(yù)，市場秩序常因此遭到徹底破壞，從而導(dǎo)致王朝的崩潰。

梅建平由此得出結(jié)論，不和諧市場→不有效市場→不有效市場經(jīng)濟(jì)→人民生活下降→不和諧社會(huì)。他相信，市場有自我調(diào)節(jié)的能力，一些問題最好通過市場機(jī)制來解決，而盡量少用行政干預(yù)。為此，他有些擔(dān)心：“在經(jīng)濟(jì)還未發(fā)展到一定階段時(shí)，過早考慮由此帶來的社會(huì)問題，會(huì)產(chǎn)生一些不必要的影響。如果倒退到一刀切的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，低水平的公平只能導(dǎo)致大家一起受窮。”因此，他認(rèn)為媒體和社會(huì)精英階層有責(zé)任引導(dǎo)正確的輿論。

以著作影響投資人

1984年，離開中醫(yī)研究的梅建平考入上海財(cái)經(jīng)學(xué)院(今上海財(cái)經(jīng)大學(xué))研究生院，攻讀西方統(tǒng)計(jì)學(xué)。1986年，他作為學(xué)校代表參加“鄒至莊經(jīng)濟(jì)學(xué)留學(xué)計(jì)劃”考試，并獲得全國第一名，從而順利進(jìn)入普林斯頓大學(xué)攻讀經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。1990年畢業(yè)后，他一直在紐約大學(xué)金融系任教，期間訪問過芝加哥大學(xué)、意大利博科尼(Bocconi)大學(xué)和阿姆斯特丹大學(xué)。

在普林斯頓，他遇到了對自己影響至深的經(jīng)濟(jì)系主任波頓·麥基爾教授——引導(dǎo)許多青年才俊步入投資界的經(jīng)典之作《漫步華爾街》的作者。與麥基爾的結(jié)識，深刻影響了梅建平的寫作、演講風(fēng)格，他們都善于使用恰到好處的通俗比喻，進(jìn)行深入淺出的講解；而梅建平的中國背景，也幫助麥基爾把影響擴(kuò)展到新興市場。

1995年，在與麥基爾的一次聚餐中，梅建平提出，新興市場資產(chǎn)存在被低估的傾向，投資正逢其時(shí)。其后，二人合作撰寫了新書《全球獵商機(jī)》。這本新興市場投資獲利指南于1997年出版時(shí)，正逢亞洲金融危機(jī)爆發(fā)。 “如果那時(shí)投資新興市場，隨著新世紀(jì)以來新興市場資產(chǎn)的不斷升值，收益相當(dāng)可觀?！?/p>

目前，梅建平正在撰寫一本關(guān)于新興市場投資的新書。它以中國為研究對象，旨在對新興市場宏觀經(jīng)濟(jì)、資本市場、海外上市企業(yè)的投資回報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)特征、藝術(shù)品、房地產(chǎn)等內(nèi)容提供簡單通俗的解讀，“目前已經(jīng)完成了近七成，估計(jì)2007年底可以面市”。這一次，梅建平會(huì)為投資者指點(diǎn)怎樣的商機(jī)呢?