當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲背后有眾多無法忽視的影響因素，在這些因素的綜合作用下，某些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)已越來越高。爭論地產(chǎn)問題也許目前已沒有多大意義，行動(dòng)和退出才更加重要。

全球房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫：炒房大軍迅速膨脹，從溫州炒房團(tuán)到山西炒房團(tuán)、再到普通百姓，名曰投資房地產(chǎn)，實(shí)際上有些投資人已經(jīng)把商品房當(dāng)作股票一樣在炒作；銀行資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，自1998年房改鼓勵(lì)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額從不到5000億元增長到近30000億元，占全部銀行貸款的比率超過15％以上，最高時(shí)達(dá)到20％；

地方政府鼎力支持，很多地方政府把房地產(chǎn)業(yè)作為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭產(chǎn)業(yè)，以地生財(cái)，通過各種方法推動(dòng)了地價(jià)、房價(jià)的上升；境外投機(jī)資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，它們把購買商品房作為賭人民幣升值的工具；部分房地產(chǎn)開發(fā)商囤積居奇、哄抬房價(jià)……

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已存在很大風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過租金上漲速度，房價(jià)租金比不合理，尋求以租金收入獲利的投資者當(dāng)前的收益率很低，甚至是負(fù)收益。這類投資者將退出。

近2-3年來，商品房價(jià)格的上漲速度遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度。城市居民的收入以每年6-7％的速度增長，而房價(jià)卻以每年10％以上的速度增長，上海、杭州、南京、北京等主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的房價(jià)年上漲幅度更是達(dá)到20-30％。

房價(jià)收入比不斷提高，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的消費(fèi)能力已發(fā)揮到了極限。當(dāng)前城鎮(zhèn)的房價(jià)收入比普遍接近10倍，東部城市甚至達(dá)20倍以上，而國際公認(rèn)的合理標(biāo)準(zhǔn)是3-6倍。房價(jià)收入比就像衡量股價(jià)合理性的PE(市盈率)和PB(市凈率)指標(biāo)，它終會(huì)在合適的時(shí)候發(fā)揮效力。

住房消費(fèi)的擠出效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)。房價(jià)上漲正在從東部地區(qū)擠出普通制造業(yè)，住房消費(fèi)支出已經(jīng)開始擠出普通百姓的日常消費(fèi)支出，相當(dāng)數(shù)量的城鎮(zhèn)居民實(shí)際上是節(jié)衣縮食買房、供房。

一些有前瞻性的大型地產(chǎn)商已經(jīng)開始謹(jǐn)慎投資，主要反映在房地產(chǎn)投資增速的明顯下降。2005年1-8月份，全國完成房地產(chǎn)投資、施工面積分別增長22．3％和18．9％，全國土地開發(fā)面積則同比下降2．3％。

從商品房價(jià)格走勢(shì)上看，已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)明顯的“雙頭”陣勢(shì)，未來走向風(fēng)險(xiǎn)極大。有人樂觀地說，日本工業(yè)化過程中，房屋價(jià)格上漲了11倍。言外之意，中國的房屋價(jià)格還有很大的上漲空間，殊不知很多事件是無法簡單比較的。

出于資金安全的考慮，銀行資金減緩了流向房地產(chǎn)業(yè)的步子，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款已經(jīng)相當(dāng)謹(jǐn)慎，而且這種趨勢(shì)將在未來幾年中延續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈條越繃越緊。

政府不可能任由房地產(chǎn)業(yè)“高燒”

10月份以來，在上海房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌趨勢(shì)的情況下，北京和深圳的房價(jià)出現(xiàn)明顯上升，而且是迅速上升。很多人將這種現(xiàn)象解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求非常旺盛，想以此說明全國只有上海地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，其它地方?jīng)]有。個(gè)人認(rèn)為，這種變化恐怕是地產(chǎn)投機(jī)資金流動(dòng)使然，抑或是地產(chǎn)投機(jī)資金“圍魏救趙”的杰作，極像是從前中國股市上一、二、三線股炒作的手法。

事實(shí)上，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全國經(jīng)濟(jì)的巨大影響力，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是相當(dāng)溫和的。2005年8月份以后沒有出臺(tái)新的調(diào)控政策，即使在10月份深圳市和北京市房價(jià)大幅上升的情況下。但是，這不等于說，中央會(huì)放任房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)浪潮的擴(kuò)大。因?yàn)槿绻斡煞康禺a(chǎn)業(yè)“高燒”，“燒”壞的不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)投資者，更大的危害是危及中國經(jīng)濟(jì)。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段很多，如加強(qiáng)土地政策執(zhí)行力度、房地產(chǎn)稅收制度變革、多層次住房供應(yīng)、調(diào)整商品房銷售制度、控制銀行資金流入房地產(chǎn)業(yè)等等，其中任何一個(gè)方面政策加強(qiáng)調(diào)控力度都會(huì)對(duì)風(fēng)雨飄搖中的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

也有人說，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能有問題，但房地產(chǎn)龍頭公司沒有問題，而且會(huì)更好。這種邏輯是站不住腳的，覆巢之下，焉有完卵!