廣州越秀投資將旗下的白馬商貿(mào)大廈、財(cái)富廣場、城建大廈、維多利亞廣場等4個(gè)物業(yè)打包組合，已于2005年12月12日在香港進(jìn)行公開招股。根據(jù)相關(guān)資料，2006年越秀REITs的股息率在6．54％-7．05％之間，較領(lǐng)匯基金高。如無意外，國內(nèi)第一RWITs非越秀莫屬。

作為“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的倡導(dǎo)者，大連萬達(dá)擬于2006年一季度將旗下購物中心以打包形式在國外上市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年6月，大連萬達(dá)已在全國19個(gè)城市建有21個(gè)購物中心，總面積達(dá)到300萬平方米。在香港上市的北辰實(shí)業(yè)也計(jì)劃將旗下商業(yè)物業(yè)打包在香港上市。

盡管從現(xiàn)在的趨勢來看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與REITs距離越來越近，但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題卻不應(yīng)該因此而掩蓋。我們認(rèn)為，就與REITs接軌的角度考慮，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主要存在兩個(gè)主要問題。

一是用住宅開發(fā)的思維去做商業(yè)地產(chǎn)。在國家宏觀調(diào)控的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)成為一種“時(shí)尚”。眾多的開發(fā)商仿佛又看到了一座尚未開掘的“金礦”。匆匆忙忙就將住宅地產(chǎn)開發(fā)思路毫不掩飾的運(yùn)用到了商業(yè)地產(chǎn)中。于是，圈地、蓋房、賣房，掘金者們忙得不亦樂乎。

但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅業(yè)畢竟不同。從產(chǎn)權(quán)分割出售到售后回租的退出方式的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商方才明白住宅的天然分割性和商業(yè)地產(chǎn)的整體性存在根本性的不同。但是，售后回租仍然只能是一種權(quán)宜之計(jì)，開發(fā)商深陷資金沉淀的泥潭。

二是地產(chǎn)和商業(yè)脫鉤。在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，忽視商業(yè)因素的核心價(jià)值作用，缺乏商業(yè)經(jīng)營理念成為一大通病。如前所述，開發(fā)商出于資金套現(xiàn)的需求，往往會(huì)采取分割出售的方式。這種方式帶來的后果往往是忽略了招商品質(zhì)，形成魚龍混雜的局面，同時(shí)物業(yè)管理者、租戶和小業(yè)主之間盤根錯(cuò)節(jié)的利益關(guān)系增加了協(xié)調(diào)難度。因此，種種因素阻礙了商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營管理機(jī)制的形成，地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值的提升難以實(shí)現(xiàn)。而缺乏商業(yè)價(jià)值的地產(chǎn)無法引起投資者的興趣，反過來制約了開發(fā)商資金的回收，從而導(dǎo)致開發(fā)商陷入惡性循環(huán)，資金的“馬太效應(yīng)”加劇。

針對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題，結(jié)合REITs的一般要求，我們認(rèn)為，為了迎接REITs時(shí)代的來臨，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)參與者有必要在以下幾個(gè)方面做好充分準(zhǔn)備。

其一，運(yùn)作思路轉(zhuǎn)變。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)作思路是以“資金快速套現(xiàn)”為核心，這與REITs“長期持有物業(yè)”的運(yùn)作思路存在較大差距。以深國投為代表的商業(yè)地產(chǎn)大型開發(fā)商開始實(shí)行“只租不售”的運(yùn)作方式，這不能不說是一種積極的變化。

其二，融資方式對接。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程在前期往往會(huì)占用大量的資金，因而融資成為國內(nèi)開發(fā)商關(guān)注REITs的直接動(dòng)因。海外REITs與國內(nèi)開發(fā)商的合作并不是沒有可能。西蒙與深國投商置的合作就是其中一例。當(dāng)然，海外REITs對于內(nèi)地情況不甚了解，借此機(jī)會(huì)進(jìn)入熟悉行情可能是其中比較重要的原因。不過這也給國內(nèi)開發(fā)商們提供了融資機(jī)會(huì)。

其三，治理結(jié)構(gòu)規(guī)范。這主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容。首先，對于有意與海外REITs合作的國內(nèi)開發(fā)商需要保持比較清晰的股權(quán)治理結(jié)構(gòu)；其次，對于重點(diǎn)城市的成熟物業(yè)而言，整個(gè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)該十分明了。這兩個(gè)要求實(shí)際上可以降低海外REITs進(jìn)入時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)，無疑會(huì)為雙方的合作提供較好的基礎(chǔ)。