2005年新增按揭貸款余額減少49％

2005年，全國商品房銷售總額為1．8萬億元，比上年增加74％，但個(gè)人按揭貸款余額的增加額僅為2400億元，占當(dāng)年商品房銷售金額的比率僅為13％，遠(yuǎn)低于2004年的4700億元和47％。同時(shí)，2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率仍穩(wěn)定在11．4％，沒有劇烈的變化(圖1)。這一現(xiàn)象的核心原因是，面對(duì)供款壓力和持續(xù)的房價(jià)上漲，購房者群體性地出現(xiàn)了調(diào)整資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的傾向：用不動(dòng)產(chǎn)來代替各種應(yīng)急和預(yù)防性儲(chǔ)蓄。

由于法制和社會(huì)保障體系不健全等因素，中國居民習(xí)慣于保持足夠數(shù)量的儲(chǔ)蓄。各種應(yīng)急和預(yù)防性儲(chǔ)蓄，本不適合于以不動(dòng)產(chǎn)的形式來持有，2005年以來持續(xù)的房價(jià)上漲所帶來的持有房產(chǎn)的安全感及日益加重的供款壓力，使人們的資產(chǎn)配置傾向開始出現(xiàn)急劇的變化，人們通過親人間的相互扶助，使資金在子女、父母和部分親屬這個(gè)大家庭內(nèi)部流動(dòng)，降低整個(gè)大家庭應(yīng)急性和預(yù)防性儲(chǔ)蓄的額度，從而為購買不動(dòng)產(chǎn)提供財(cái)力，使得不動(dòng)產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比重加大，資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整以大家庭為單位得以實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)需求增長空間大幅度拓展

去年筆者曾在《中國經(jīng)濟(jì)總需求將自我緊縮》(本刊2005年5月號(hào))一文中指出：我們可以用Q指標(biāo)來描述家庭部門的債務(wù)消費(fèi)能力相對(duì)于基期的變化。具體的計(jì)算公式是：Q＝食品支出占可支配收入的比重的下降-DSR的上升。其中，DSR為中國城市家庭債務(wù)的利息支出占可支配收入的比重，即償債比率。當(dāng)Q指標(biāo)的取值為正的時(shí)候，我們可以認(rèn)為相對(duì)于基期，家庭部門的債務(wù)消費(fèi)能力提高了，取值越高，債務(wù)消費(fèi)能力越高；取值為負(fù)的時(shí)候，相對(duì)于基期，家庭部門的債務(wù)消費(fèi)能力減弱了，取值越低，債務(wù)消費(fèi)能力越弱。

由于資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以應(yīng)急性和儲(chǔ)備性資產(chǎn)購房或還貸，個(gè)人按揭貸款余額的年增加額不再需要按照與當(dāng)年商品房銷售金額增長率大致相同的速度增長，2005年個(gè)人按揭貸款余額的年增加額相對(duì)于2004年反而下降了49％，從而出現(xiàn)了房屋銷售額高速增長而Q指標(biāo)不降反升的現(xiàn)象。計(jì)算表明：2005年中國居民剛性支付利息的債務(wù)負(fù)擔(dān)大幅度下降了。Q指標(biāo)從2004年底的—0．44％，上升到了2005年的—0．21％(圖2)。這就解釋了為什么在2004年居民債務(wù)負(fù)擔(dān)過重的情況下2005年房地產(chǎn)銷售仍持續(xù)增長。假設(shè)不出現(xiàn)資產(chǎn)配置的調(diào)整，要支撐2005年的商品房銷售規(guī)模，Q指標(biāo)需要下降到—0．81％。

只要房價(jià)保持穩(wěn)定攀升的態(tài)勢，居民2006年很可能會(huì)維持資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)調(diào)整的傾向，這將繼續(xù)為居民的商品房投資提供能量。因?yàn)?，比如，一個(gè)人把5年后孩子上學(xué)的錢用來購買了房子，只要房價(jià)在持續(xù)上漲，這樣做的人就會(huì)感到，比參加教育儲(chǔ)蓄等“合算”多了，他的示范效應(yīng)就會(huì)推動(dòng)更多的人這么做。2005年末，居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的14萬億元，比2004年末增長了18％，顯示居民繼續(xù)調(diào)整其資產(chǎn)配置的空間還相當(dāng)大。

供求失衡的狀況會(huì)對(duì)房價(jià)的攀升繼續(xù)提供支撐

由于預(yù)計(jì)房地產(chǎn)需求增長將會(huì)放慢和開發(fā)活動(dòng)受到各種障礙，過去兩年，房地產(chǎn)投資增長速度大幅下降，這會(huì)直接影響2006年的房地產(chǎn)供應(yīng)(圖3)。在居民對(duì)商品房的需求并沒有出現(xiàn)人們曾經(jīng)預(yù)期的下降的情況下，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面在2006年還會(huì)繼續(xù)維持，從而支撐房價(jià)繼續(xù)攀升。

需求控制措施很可能會(huì)進(jìn)一步刺激需求的增加

面對(duì)房屋供不應(yīng)求、房價(jià)繼續(xù)攀升的局面，政府有可能會(huì)像2005年那樣出臺(tái)需求控制措施。但這樣的措施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)需求存在正反兩方面的影響：從正向看，它會(huì)給購房者設(shè)置障礙，比如提高購房稅收、提高首付比例等措施，提高了居民的購房成本，降低其支付能力，從而降低需求；反向而言，購房成本的提高將刺激購房者提前實(shí)施購房行為，以規(guī)避政策再次調(diào)整而可能遭受的更高成本，這就將造成短期內(nèi)需求的增長。

由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要性，在多數(shù)領(lǐng)域的投資面臨下滑的情況下，政府出臺(tái)嚴(yán)厲控制措施的概率很小。即使通過需求控制來穩(wěn)定房價(jià)，也會(huì)是比較溫和的。溫和的需求控制措施對(duì)于需求的影響，將主要取決于政策對(duì)人們價(jià)格預(yù)期的影響。

今天，在經(jīng)受了長達(dá)3年的考驗(yàn)之后，房價(jià)看漲的預(yù)期已經(jīng)變得空前強(qiáng)大?？纯辗績r(jià)的預(yù)期，相對(duì)于2004年、2005年已經(jīng)大幅度減弱了，“空方”的主流觀點(diǎn)已經(jīng)從“房價(jià)將會(huì)下跌”，逐步變成“房價(jià)應(yīng)該下跌”。而“房地產(chǎn)價(jià)格在近期就會(huì)下跌”的預(yù)期幾乎不存在了。在這一輪房地產(chǎn)熱中，絕大多數(shù)中國家庭第一次開始關(guān)心不動(dòng)產(chǎn)的漲跌。價(jià)格上漲對(duì)他們來說，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的、可以親眼看到的東西，他們可以輕松地在自己的財(cái)力與能夠購買的房產(chǎn)面積之間換算。幾年前“該出手時(shí)未出手”的代價(jià)就是現(xiàn)在用更多的財(cái)產(chǎn)才能夠換取相同的面積。而價(jià)格下跌則始終只是一個(gè)議論中的東西。緊捂著荷包期待房價(jià)有一天真正下跌的結(jié)果，只是事實(shí)所帶來的空前的失望：從2003年開始，就不斷有人預(yù)言房價(jià)將會(huì)下跌，其間也經(jīng)歷了政府控制需求的種種政策，但是，房價(jià)就是不跌。這一經(jīng)歷將深刻地影響他們的未來決策。