2005年新增按揭貸款余額減少49%
2005年,全國(guó)商品房銷售總額為1.8萬(wàn)億元,比上年增加74%,但個(gè)人按揭貸款余額的增加額僅為2400億元,占當(dāng)年商品房銷售金額的比率僅為13%,遠(yuǎn)低于2004年的4700億元和47%。同時(shí),2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率仍穩(wěn)定在11.4%,沒有劇烈的變化(圖1)。這一現(xiàn)象的核心原因是,面對(duì)供款壓力和持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲,購(gòu)房者群體性地出現(xiàn)了調(diào)整資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的傾向:用不動(dòng)產(chǎn)來(lái)代替各種應(yīng)急和預(yù)防性儲(chǔ)蓄。
由于法制和社會(huì)保障體系不健全等因素,中國(guó)居民習(xí)慣于保持足夠數(shù)量的儲(chǔ)蓄。各種應(yīng)急和預(yù)防性儲(chǔ)蓄,本不適合于以不動(dòng)產(chǎn)的形式來(lái)持有,2005年以來(lái)持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的持有房產(chǎn)的安全感及日益加重的供款壓力,使人們的資產(chǎn)配置傾向開始出現(xiàn)急劇的變化,人們通過親人間的相互扶助,使資金在子女、父母和部分親屬這個(gè)大家庭內(nèi)部流動(dòng),降低整個(gè)大家庭應(yīng)急性和預(yù)防性儲(chǔ)蓄的額度,從而為購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)提供財(cái)力,使得不動(dòng)產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比重加大,資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整以大家庭為單位得以實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)空間大幅度拓展
去年筆者曾在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)總需求將自我緊縮》(本刊2005年5月號(hào))一文中指出:我們可以用Q指標(biāo)來(lái)描述家庭部門的債務(wù)消費(fèi)能力相對(duì)于基期的變化。具體的計(jì)算公式是:Q=食品支出占可支配收入的比重的下降-DSR的上升。其中,DSR為中國(guó)城市家庭債務(wù)的利息支出占可支配收入的比重,即償債比率。當(dāng)Q指標(biāo)的取值為正的時(shí)候,我們可以認(rèn)為相對(duì)于基期,家庭部門的債務(wù)消費(fèi)能力提高了,取值越高,債務(wù)消費(fèi)能力越高;取值為負(fù)的時(shí)候,相對(duì)于基期,家庭部門的債務(wù)消費(fèi)能力減弱了,取值越低,債務(wù)消費(fèi)能力越弱。
由于資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整,以應(yīng)急性和儲(chǔ)備性資產(chǎn)購(gòu)房或還貸,個(gè)人按揭貸款余額的年增加額不再需要按照與當(dāng)年商品房銷售金額增長(zhǎng)率大致相同的速度增長(zhǎng),2005年個(gè)人按揭貸款余額的年增加額相對(duì)于2004年反而下降了49%,從而出現(xiàn)了房屋銷售額高速增長(zhǎng)而Q指標(biāo)不降反升的現(xiàn)象。計(jì)算表明:2005年中國(guó)居民剛性支付利息的債務(wù)負(fù)擔(dān)大幅度下降了。Q指標(biāo)從2004年底的—0.44%,上升到了2005年的—0.21%(圖2)。這就解釋了為什么在2004年居民債務(wù)負(fù)擔(dān)過重的情況下2005年房地產(chǎn)銷售仍持續(xù)增長(zhǎng)。假設(shè)不出現(xiàn)資產(chǎn)配置的調(diào)整,要支撐2005年的商品房銷售規(guī)模,Q指標(biāo)需要下降到—0.81%。
只要房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定攀升的態(tài)勢(shì),居民2006年很可能會(huì)維持資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)調(diào)整的傾向,這將繼續(xù)為居民的商品房投資提供能量。因?yàn)?,比如,一個(gè)人把5年后孩子上學(xué)的錢用來(lái)購(gòu)買了房子,只要房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲,這樣做的人就會(huì)感到,比參加教育儲(chǔ)蓄等“合算”多了,他的示范效應(yīng)就會(huì)推動(dòng)更多的人這么做。2005年末,居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的14萬(wàn)億元,比2004年末增長(zhǎng)了18%,顯示居民繼續(xù)調(diào)整其資產(chǎn)配置的空間還相當(dāng)大。
供求失衡的狀況會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的攀升繼續(xù)提供支撐
由于預(yù)計(jì)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)將會(huì)放慢和開發(fā)活動(dòng)受到各種障礙,過去兩年,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度大幅下降,這會(huì)直接影響2006年的房地產(chǎn)供應(yīng)(圖3)。在居民對(duì)商品房的需求并沒有出現(xiàn)人們?cè)?jīng)預(yù)期的下降的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面在2006年還會(huì)繼續(xù)維持,從而支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。
需求控制措施很可能會(huì)進(jìn)一步刺激需求的增加
面對(duì)房屋供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的局面,政府有可能會(huì)像2005年那樣出臺(tái)需求控制措施。但這樣的措施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)需求存在正反兩方面的影響:從正向看,它會(huì)給購(gòu)房者設(shè)置障礙,比如提高購(gòu)房稅收、提高首付比例等措施,提高了居民的購(gòu)房成本,降低其支付能力,從而降低需求;反向而言,購(gòu)房成本的提高將刺激購(gòu)房者提前實(shí)施購(gòu)房行為,以規(guī)避政策再次調(diào)整而可能遭受的更高成本,這就將造成短期內(nèi)需求的增長(zhǎng)。
由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性,在多數(shù)領(lǐng)域的投資面臨下滑的情況下,政府出臺(tái)嚴(yán)厲控制措施的概率很小。即使通過需求控制來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià),也會(huì)是比較溫和的。溫和的需求控制措施對(duì)于需求的影響,將主要取決于政策對(duì)人們價(jià)格預(yù)期的影響。
今天,在經(jīng)受了長(zhǎng)達(dá)3年的考驗(yàn)之后,房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期已經(jīng)變得空前強(qiáng)大。看空房?jī)r(jià)的預(yù)期,相對(duì)于2004年、2005年已經(jīng)大幅度減弱了,“空方”的主流觀點(diǎn)已經(jīng)從“房?jī)r(jià)將會(huì)下跌”,逐步變成“房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌”。而“房地產(chǎn)價(jià)格在近期就會(huì)下跌”的預(yù)期幾乎不存在了。在這一輪房地產(chǎn)熱中,絕大多數(shù)中國(guó)家庭第一次開始關(guān)心不動(dòng)產(chǎn)的漲跌。價(jià)格上漲對(duì)他們來(lái)說(shuō),是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的、可以親眼看到的東西,他們可以輕松地在自己的財(cái)力與能夠購(gòu)買的房產(chǎn)面積之間換算。幾年前“該出手時(shí)未出手”的代價(jià)就是現(xiàn)在用更多的財(cái)產(chǎn)才能夠換取相同的面積。而價(jià)格下跌則始終只是一個(gè)議論中的東西。緊捂著荷包期待房?jī)r(jià)有一天真正下跌的結(jié)果,只是事實(shí)所帶來(lái)的空前的失望:從2003年開始,就不斷有人預(yù)言房?jī)r(jià)將會(huì)下跌,其間也經(jīng)歷了政府控制需求的種種政策,但是,房?jī)r(jià)就是不跌。這一經(jīng)歷將深刻地影響他們的未來(lái)決策。