海散人

關于創(chuàng)新，盡管每個企業(yè)家都能設身處地提出自己感性的界定，但基本上都不會超出創(chuàng)新倡導者熊彼特的經典表述：“創(chuàng)新就是建立一種新的生產函數，即實現生產要素和生產條件的一種從未有過的新組合，并引入生產體系。新組合包括：引入新產品；引入新技術；開拓新市場；利用新的原料來源；采用新的生產組織和管理方式，實現企業(yè)的組織創(chuàng)新?！?/p>

毋庸置疑，創(chuàng)新幾乎是各個行業(yè)及其經營管理者走向成功的必要條件。但當我們冷靜地觀察之后，會訝然發(fā)現，即使是按照摩爾定律不斷奔跑以贏得短暫市場機會的IT行業(yè)，也比不上房地產行業(yè)中對于“創(chuàng)新”話題的共鳴與關注熱度，盡管從創(chuàng)新的深度和廣度上，前者都可能遠遠領先于后者。

由本刊與北京青年報社共同主辦的“2003年房地產創(chuàng)新人物”推選活動，從今年4月啟動以來，在整個北京房地產行業(yè)中引發(fā)的共振力度遠遠超出意料之外，不同層次、不同類型、不同背景的發(fā)展商和相關人士都通過各種途徑傳達了自己對創(chuàng)新的見解與經驗，表達了強烈的參與愿望。

為什么房地產行業(yè)會對“創(chuàng)新”有著近乎癡迷的關注？創(chuàng)新于他們而言是追逐利潤的本能沖動還是外部復雜變數造成的恐懼所致？從行業(yè)中鎖定人物的創(chuàng)新符號對解讀這個躁動的行業(yè)有什么實證意義？

資金鏈的壓力

自央行121通知出臺以來，對房地產業(yè)界的影響已到了風欲靜而波不止的階段。盡管接受媒體采訪的部分發(fā)展商表現出成竹在胸的態(tài)度，但也有相當部分表示不容樂觀，甚至有人認為此舉會導致百分之六七十以上房地產企業(yè)“淪亡”。

單純從操作層面看，央行的通知無非是為降低銀行風險而采取的“清理門戶”行為，卻引發(fā)房地產業(yè)界的心理地震，反過來證明了房地產企業(yè)本身的定位錯亂與資金結構不合理的現實。

一般而言，房地產開發(fā)商項目資金主要有三部分：自有資金、銀行貸款、購房者個人按揭款。按照國家的有關規(guī)定，開發(fā)商運作一個項目時，其自有資金不應低于開發(fā)項目總投資額的30%。但由于規(guī)則的漏洞與操作灰色地帶過多，老實按照規(guī)則行事的開發(fā)商將處于“吃虧”的地位。所以在實際運作中，手中只攥有幾百萬或一兩千萬資金就敢玩轉幾億資金、甚至十幾億資金的樓盤的例子俯拾皆是，也是流傳在坊間和刊發(fā)在媒體上最引人入勝的“爆料”。

所以，只要擁有10%左右的自有資金，開發(fā)商就可以在這個行業(yè)中殺個幾進幾出。假若還擁別人所沒有的關系資源的話，那更是萬水千山只等閑了。

那么巨大的資金缺口用什么來填補呢？毫無疑問是銀行，不論是貸款還是個人購房按揭款，都變成了其源源不斷的填充物。當年胡雪巖窮絕一生悟出的“茶壺蓋理論”，到了今天的房地產開發(fā)商眼中，簡直是家常知識。

盡管有業(yè)內專業(yè)人士不斷鼓噪房地產行業(yè)是全行業(yè)虧損，外界卻偏偏認定這里暴利瘋狂。直接的例證是《福布斯》富豪榜中房地產商占了大頭。而現實中，近期不少上市公司及能源、家電、廚具乃至飼料之類“外行”企業(yè)紛紛伺機殺入房地產行業(yè)，也直白地宣告，這里“人傻錢多”。

高企不下的投資回報率與凈資產收益率，使房地產大部分企業(yè)處在高危狀態(tài)下運行，一旦在前面“頂雷”的銀行有個風吹草動，其脆弱的資金鏈將不堪一擊。所以，爭時間，搶速度，通過各種法門的“創(chuàng)新”讓項目迅速脫手，自然是開發(fā)商心照不宣的共識。所以，做精品造品牌者少之又少便不足為奇了。

有識之士早就指出，國外并沒有專門的房地產行業(yè)，而是分別納入建筑行業(yè)和投資行業(yè)。如果屬于投資行業(yè)，高風險與高回報便是天經地義。中國房地產業(yè)既然兼具建筑行業(yè)與投資行業(yè)，其高回報率與凈資產收益率所帶來的壓力，自然也是超乎尋常的。

同質競爭的壓力

按照市場規(guī)模與容量，像北京這樣的城市擁有一二百規(guī)模像樣的房地產企業(yè)足矣。但據相關資料表明，北京的房地產企業(yè)多達3000多家，每年同時有近1000個樓盤項目同時搶食，加上近10年的開發(fā)積淀，房地產企業(yè)面臨同行競爭的壓力是不言面喻的。

首先是，同質化競爭不斷加劇。在走過集團購買的“黃金時代”之后，房地產市場從市場短缺過渡到了同質過剩階段?；仡欉^去一兩年間，在北京樓市中，盡管每個發(fā)展商似乎都以“創(chuàng)新”作為第一要義，但從危改房到頂級豪宅，無論在產品定位、建筑形式、產品的質上，還是在價格結構、營銷策略上，幾乎都可以找到似曾相識的樓盤與項目，甚至在“創(chuàng)新”上突出的一些明星樓盤身后，也大可以找到哥倆好的某種意義上的同質競爭對手，比如世紀星與方安苑，一棟洋房與康城，榮豐2008與朗琴園，鳳凰城與國展家園，甚至包括瑞城中心與貢院6號，都相互鉚著勁暗地里爭客拉人。

其次是，由于住宅形態(tài)在知識產權保護方面的缺位，加上技術發(fā)展使得快速復制成為可能，因而發(fā)展商在產品創(chuàng)新上不存在一勞永逸的一招制敵方案，即使在同一項目的不同開發(fā)樓宇，也到了不得不中途變招的地步。有不少發(fā)展商在運作成功某個項目之后，往往立即表示新的項目絕對是重起爐灶而不是復制。而各路風頭正健的發(fā)展商，一旦提及未曾開盤的新項目，絕對是無可奉告，一副“不見鬼子不掛弦”的神秘勁，因為在圈中走露風聲被他人搶了先手的前車之鑒并不少見。同時，甚至有的發(fā)展商還利用媒體朋友做托兒，去探聽其他競爭對手的新項目計劃，等開盤時出奇制勝。

因此，對房地產發(fā)展商來說，創(chuàng)新已不僅僅是為了求進，而首先是為了求存。

消費訴求的壓力

自由個人購房取代集團購房已成主流，住宅產品需求的個性化與消費成熟度的提高，也成了促進發(fā)展商創(chuàng)新求變的外部動力。

好像是從第一商城上演的“全武行”開始，關于業(yè)主與開發(fā)商的對峙越來越走向公開化。每年好事的媒體從消協提供的線索中，評選的年度房地產糾紛案例排行榜，不只是寒磣某些產品、服務的缺陷，更反映了消費者自我意識的覺醒。

“刁民”王海調轉槍口，在網上開壇立場之后，購房者一呼百應，但他們的訴求不過停留在散亂的個體不滿的解決方案之上。當律師出身并對房地產業(yè)有較深理解的秦兵，設計了一套細致的購房協議時，已反過來證明，住宅消費者對產品的理解，已超越啟蒙階段，惟發(fā)展商是聽的感性誘惑正在面臨消費者理性的狙擊。而自發(fā)組織的集體購房團的出現，也讓人不禁覺得是消費者意識覺醒而催生的房地產行業(yè)“民間自衛(wèi)隊”。

如前文所述，由于發(fā)展商的資金結構問題，怎樣讓消費者迅速地為自己的產品從概念到品質到文化內涵所感動，進而埋單，自然成了發(fā)展商在高危的資金鏈中全身而退的關鍵。

因而“以人為本”的口號到了房地產行業(yè)也正變得越來越接近真實。有的項目樓盤，盡管在建筑形式上的創(chuàng)新性達到了另類的地步，但樓盤本身為居住者提供生活品質足以說明，其創(chuàng)新的立足點更多地站在了消費者的界面上。

可以這么說，日漸成熟的消費者讓發(fā)展商以前的花架子無所遁形，不得不走向真正的創(chuàng)新。

結束語

基于上述壓在頭上的三把刀，對于眾多房地產發(fā)展商來說，或許美國學者吉弗德·彭肖關于創(chuàng)新的論述更為深切：“我們生活在這樣一個時代，即進行有效創(chuàng)新的能力，已經成為企業(yè)成功的基本決定因素。如果說競爭就是創(chuàng)新，就是創(chuàng)造和改進產品、服務及加工過程，那么，不創(chuàng)新就是死亡?！?/p>

而本次活動主辦者把房地產“創(chuàng)新”活動落點放在人物上，不僅是因為我們堅信，樓盤的創(chuàng)新都屬于低層次的產品創(chuàng)新，這個層次的成功也只能一時的成功。一些發(fā)展商已不斷指出，真正意義上的創(chuàng)新應該是企業(yè)管理體系的創(chuàng)新，這才是形成企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新能力的保證。但從低層次的產品創(chuàng)新，過渡到管理體系的創(chuàng)新，惟一的橋梁就是擁有一大批具有創(chuàng)新理念的房地產人物。從目前房地產行業(yè)及我國企業(yè)管理制度的演進現實出發(fā)，我們亦不難得出結論，現階段房地產業(yè)的企業(yè)家能力還遠未到功成身退，讓位于企業(yè)能力的階段，他們本身的創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力還將在相當時期內主導著我國房地產市場發(fā)展的走勢。