“我看不懂樓市了”

在今年5月底舉行的浙江省第九次房展會上，杭州房地產(chǎn)開發(fā)商一共推出了大約2000萬平方米的房產(chǎn)，創(chuàng)造了歷屆房展會之最。即便如此，展會上仍然摩肩接踵，據(jù)大會組委會最后的統(tǒng)計表明，為期四天的房交會一共吸引了近23萬人次的參觀者，成交商品房2518套，成交金額近14億元。

在這次房展會上，“陽光都市花園”推出的160套商品房，不到半天時間就被訂掉100多套；而另一處名為“興財·名都苑”的樓盤更受青睞，許多市民手持現(xiàn)金也擠不到展臺前；而更有甚者，一些購房者甚至連戶型都沒看就搶填了預定單。

購樓者如此輕易地傾囊相授，其中不乏投機成分。事實上，在杭州已經(jīng)出現(xiàn)了炒樓甚至炒“號”一族——熱門樓盤的排號能賣到了2萬元一個。雖然市政府已經(jīng)將此列為違規(guī)行為，但炒樓花者卻通過將錢存入銀行走賬等方式繼續(xù)進行私下交易。

據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年二季度，杭州市的房價漲幅位居第三位，價格分別比去年同季上漲6.9％，比全國同期漲幅高出1.46倍。據(jù)記者了解，目前杭州市的房價梯度主要呈以下幾種：市中心的一二級地段，房價集中在6000元、7000元左右，湖景房價全部在萬元以上；一二級地段的外圍地區(qū)，目前的房價在4000元～5500元左右，這是目前杭州市房價的主導價格；此外，遠郊地區(qū)的房價也在3000元～4000元之間。自從去年杭州將蕭山和余杭兩地納入麾下后，地產(chǎn)開發(fā)重心已經(jīng)開始漸漸轉(zhuǎn)移。業(yè)內(nèi)人士原本以為，擴容后的城市土地供給面積將有望緩解杭州的地價與房價，并使得杭州市過高的房價回落一些，但孰料水漲船高，連濱江區(qū)——這個位于錢江對岸、原隸屬蕭山的遠郊區(qū)，現(xiàn)在房價也攀升至4000元左右。

根據(jù)杭州市人民政府辦公廳和杭州市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2001年，杭州市人均年可支配收入為10896元。年人均收入不過萬元的杭州市民如何能夠消受每套價格在數(shù)十萬、甚至百萬的“天價”房呢？

然而開發(fā)商仍在開發(fā)。據(jù)杭州統(tǒng)計局公布的資料顯示，杭州市在去年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資140.91億元，比2000年增長38.8％。樓市火爆的背后，也并非全無顧慮。一位房產(chǎn)商在進行成本核算和預期利潤計算后，原本認為推出的每平米3500元價格的樓盤能夠有市場就不錯了，但在比較了周邊的樓盤后，他將價格提升至了4500元，沒想到依舊賣得很好。在高興之余，他對此表示“非常困惑”，因為害怕后期交款以及入住不到位最終對銷售的結果產(chǎn)生影響，他表示，“我已經(jīng)看不懂杭州的樓市了?！?/p>

房價步步高

今年9月中旬，杭州市政府在北京召開新聞發(fā)布會，宣布杭州城要變“心”——啟動錢江新城建設，使杭州長期形成的以西湖為核心的團塊狀空間形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸心的分散組團式形態(tài)。

城市擴容只是樓市火爆的原因之一。浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華分析了個中原因。首先，杭州在浙江的特殊地位導致了它擁有很多的外地購買力。杭州市政府房產(chǎn)部門提供的一份數(shù)據(jù)也顯示，目前外地置業(yè)者購房已占到杭州樓市的三成。而這些購房者主要來自浙江省的溫州、臺州、紹興以及上海等地。像溫州甚至還曾派出了由幾十人組成的“購房團”前來置地，他們的特點是人數(shù)多，購買能力強，而且對高價樓非常青睞。

其次，杭州政府在土地供應方面的政策對房價高企也起了一定作用。在蕭山和余杭并入杭州市之前，杭州市的面積在全國省會城市中是最小的。杭州的土地存量比較小，從四年前開始，杭州市實行土地儲備制度，導致了土地供應數(shù)量不足。

第三，從1998年開始到2001年，持續(xù)的房價上漲，一些1700元～1800元的邊緣房價，也上漲到了4000元左右。這種示范效應給人們造成一種預期，并給整個房地產(chǎn)業(yè)的供應和需求造成一個定勢——開發(fā)商拿到地的時候，與周圍的房產(chǎn)商開出的價格進行攀比，認為自己開發(fā)的房子在幾年后將更值錢，于是對已經(jīng)較高的房產(chǎn)價格打出了更高的提前量，這使得地價在拍賣時就比較高，最終形成了地價和房價步步高式的互動。

另據(jù)記者了解，在蕭山和余杭并入杭州市后，市政府部門已有一個承諾，即以上兩個地區(qū)在三年之內(nèi)還可以由區(qū)里直接出讓土地，不用通過市招標口，這就造成了兩個區(qū)在搭乘“政策末班車”時加緊批復土地轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象。

土地儲備是非

杭州市政府早在1997年開始實行土地分配制度，這個曾被視為合理使用土地資源、并已在全國1000多個城市推廣的典型，如今也面臨一些爭議。

1997年，杭州市政府成立了杭州市土地收購儲備管理委員會，并在杭州市土地局下設行政撥款的非盈利機構土地儲備中心（以下簡稱“中心”）作為具體執(zhí)行機構。通過統(tǒng)一收購、儲備和統(tǒng)一批發(fā)全市所有需要轉(zhuǎn)讓的土地，形成了對全市土地一級市場的壟斷。中心收購土地之后，經(jīng)過對土地進行規(guī)劃和拆遷整理，把它變成“凈地”向國內(nèi)外的機構及個人（主要是房地產(chǎn)開發(fā)商）進行招標拍賣。任何機構要想取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，都必須通過土地市場的公開交易。

據(jù)悉，從1997年推出土地收購儲備制度至今的四年間，杭州市土地儲備中心已經(jīng)收購土地近1萬畝。這些土地中，70％左右都是政府指令中心從需要改制、脫困甚至破產(chǎn)的國企手中收購來的。據(jù)中心有關人士表示，今年杭州市一共將推出2400畝地，其中1500畝房產(chǎn)開發(fā)凈地以招標拍賣方式向市場公開出讓，比去年增加了500畝；另外900畝則采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式。此外，今年招標拍賣單幅地塊的規(guī)模，也將從以前的幾畝、幾十畝擴大到上百畝，其中位于濱江區(qū)和下城區(qū)的兩個地塊，出讓面積都超過了200畝。

目前杭州房地產(chǎn)開發(fā)商的投標價主要包括三部分：開發(fā)費、級差地租和配套費，具體成交的價格因素主要與地段和土地等級有關。賈生華介紹說，土地儲備制度起初的目的是把城市的土地調(diào)控好，但在操作的過程中卻出現(xiàn)了土地供應速度與需求脫節(jié)的問題，并導致了土地供應數(shù)量不足。賈生華認為，杭州市應該優(yōu)化土地供應機制的目標體系，改變單純的“土地收益最大化”的目標，必須限制高檔豪華住宅的奢侈消費，盡量保證中低收入家庭的基本住房需要。要通過土地儲備體系的運作建立不同檔次用地價格的協(xié)調(diào)和補償機制，拉開不同類型住宅的價格差距。

由于杭州城土地稀缺，土地出讓費從1998年底的每畝200萬元開始，逐年瘋漲，1999年為每畝500萬元，2000年則達到每畝800萬元。與此同時，樓面的地價也從1998年底的每平方米800元，漲至4200多元。由于杭州市開發(fā)用地已全部實行公開招標，在一次公開拍賣中，曾創(chuàng)出每畝地1800萬元的天價。去年一家北京公司曾以高出招標底價184％的價格奪得西湖邊一塊“寶地”，而其標價比北京同等地段地價還要高出1/3。據(jù)測算，該地皮的樓房建成后至少要賣到每平方米1.6萬元才能勉強保本。一些業(yè)內(nèi)人士認為，從地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓開始，杭州的房地產(chǎn)市場便開始走向畸形。

“地價是隨著房價的提高而提高的?！焙贾菔袊临Y源局局長朱寅傳不認為拍賣地價最終拉高了房價，“就像汽車與鋼材的關系，汽車市場火了，鋼材價格才會漲，而不是反過來?！睋?jù)杭州市國土資源局對今年杭州房交會的調(diào)查顯示，以參展樓盤的公開價格計算，協(xié)議出讓的土地在其房價中所占成本比例為24％，而招標拍賣土地占34％，“相差10％，在可以允許的范圍之內(nèi)”。