趙利民

在商品房銷(xiāo)售活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)方收取定金的情況是很普遍的，但作為交付定金的一方應(yīng)相當(dāng)慎重，凡事考慮清楚后再作決定，盡量避免不必要的損失。

楊某經(jīng)營(yíng)了一家水果批發(fā)店，這幾年生意還可以，于是打算買(mǎi)一套住宅。經(jīng)多方打聽(tīng)、察看，他選定了一套二室二廳住宅，經(jīng)過(guò)與開(kāi)發(fā)商的一番討價(jià)還價(jià)，雙方同意以20萬(wàn)元成交。隨后開(kāi)發(fā)商拿出了一份協(xié)議書(shū)，上面約定一個(gè)月內(nèi)雙方簽訂正式購(gòu)房合同，此前買(mǎi)方應(yīng)交付賣(mài)方2萬(wàn)元定金，賣(mài)方則保證無(wú)論市場(chǎng)行情如何變化都按約定的價(jià)格交房。楊某因擔(dān)心開(kāi)發(fā)商把自己選中的房子又賣(mài)給別人，于是在協(xié)議書(shū)上簽了字，并付了2萬(wàn)元定金。

天有不測(cè)風(fēng)云，正當(dāng)楊某加緊籌錢(qián)之時(shí)，因決策錯(cuò)誤，他進(jìn)的一大批水果積壓腐爛，造成巨大損失，此時(shí)楊某已無(wú)力購(gòu)房。他找到開(kāi)發(fā)商要求取消協(xié)議，退還定金。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，楊某違約在先，根據(jù)定金的性質(zhì)，可以不退定金。楊某無(wú)奈之下起訴到法院。

其實(shí)，如果楊某真正了解定金的含義，他就不會(huì)去起訴了。

定金是指當(dāng)事人一方在合同未履行前，預(yù)先支付給另一方一定數(shù)額金錢(qián)的擔(dān)保形式。它兼有證約和擔(dān)保兩重功能。就其證約功能來(lái)說(shuō)，只要發(fā)生一方接受另一方定金的事實(shí)，且合同不存在無(wú)效或撤銷(xiāo)的原因時(shí)，就視為合同已成立；就其擔(dān)保使用來(lái)說(shuō)，任何一方違約都要受到相應(yīng)的處罰。我國(guó)擔(dān)保法第89條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！绷硗猓蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”因此，法院是不會(huì)支持楊某的訴訟請(qǐng)求的。

另外，法律對(duì)定金的數(shù)額有所限制，即定金數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％，對(duì)超過(guò)的部分，法院將不予支持。本案的定金數(shù)額只占主合同標(biāo)的額的10％，因此是合法有效的。