近年來(lái)，河北省容西片區(qū)人民法庭（以下簡(jiǎn)稱容西法庭）積極參與社區(qū)治理，做深做實(shí)新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，聚合社會(huì)多方力量多措并舉化解物業(yè)糾紛，推動(dòng)該類糾紛抓早抓小，避免訴訟對(duì)抗導(dǎo)致矛盾加深、問(wèn)題難解。他們通過(guò)實(shí)質(zhì)化解業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾糾紛，以司法之力守護(hù)“萬(wàn)家燈火”，既保障了業(yè)主權(quán)益，又推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

近日，容西法庭與容城縣住建局共同參與化解的張某等3名業(yè)主與某物業(yè)公司業(yè)主知情權(quán)糾紛調(diào)解案成功入選最高人民法院多元解紛案例庫(kù)?！霸摪赋浞职l(fā)揮法院指導(dǎo)調(diào)解職能，邀請(qǐng)具有物業(yè)專業(yè)知識(shí)的特邀調(diào)解員參與調(diào)解，針對(duì)調(diào)解過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)公司存在的普遍性問(wèn)題，法院向住建局提出建議，不僅做到案結(jié)事了，還促推物業(yè)行業(yè)健康有序發(fā)展。”辦案法官、容西法庭負(fù)責(zé)人李英華表示。

業(yè)主為知情權(quán)狀告物業(yè)

2022年，張某等3名業(yè)主發(fā)現(xiàn)某物業(yè)公司在服務(wù)期間可能存在挪用專項(xiàng)維修資金、擅自將全體業(yè)主共有的建筑出租并占有收益、違規(guī)更換15部電梯等情形，故請(qǐng)求某物業(yè)公司向業(yè)主公開(kāi)以下資料：

一、小區(qū)的建筑竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

二、小區(qū)共有部分（包括但不限于原鍋爐房、東側(cè)建筑等）的使用和收益情況，包括簽訂的合同、發(fā)票、財(cái)務(wù)收支賬目明細(xì)及資金往來(lái)信息等具體資料；

三、小區(qū)專項(xiàng)維修資金使用方案、相關(guān)公示公告以及該專項(xiàng)維修資金賬目涉及的工程項(xiàng)目合同、發(fā)票、費(fèi)用清單、按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單等資料;

四、小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支明細(xì)、使用方案等具體資料;

五、與商業(yè)公司（包括但不限于電梯廣告、快遞柜公司、凈水機(jī)公司、充電樁公司、某熱能開(kāi)發(fā)有限公司等）的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)資料，包括簽訂的合同、收益賬目及資料。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司相關(guān)收益和經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)該公開(kāi)；物業(yè)公司則堅(jiān)持業(yè)主無(wú)權(quán)要求公布所有設(shè)施的使用與收益情況。因協(xié)商未果，張某等3名業(yè)主將該物業(yè)公司訴至。

法院“總對(duì)總”化解糾紛

經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，法官委托調(diào)解員進(jìn)行先行調(diào)解。

“在調(diào)解員的選擇上是有要求的，我們根據(jù)最高人民法院與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同建立的‘總對(duì)總’在線訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，全面提升住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域矛盾糾紛多元化解工作質(zhì)效的相關(guān)要求，聯(lián)合縣住建局共同開(kāi)展訴調(diào)對(duì)接工作，委托具有物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)的特邀調(diào)解員進(jìn)行調(diào)解?！崩钣⑷A介紹說(shuō)。

調(diào)解員通過(guò)溝通了解到小區(qū)200余戶業(yè)主均要求物業(yè)公司公開(kāi)相關(guān)材料，張某等3名業(yè)主系全體業(yè)主推選的代表，調(diào)解員隨即指導(dǎo)該小區(qū)先成立業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)多次與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司面對(duì)面溝通，梳理雙方爭(zhēng)議問(wèn)題，確定本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一是業(yè)主共有部分和專有部分的界定；二是業(yè)主如何行使知情權(quán)；三是業(yè)主行使知情權(quán)的限制。

明確爭(zhēng)議焦點(diǎn)后，調(diào)解員向指導(dǎo)法官尋求專業(yè)案例指導(dǎo)，促推糾紛有效化解。在法官指導(dǎo)下，調(diào)解員根據(jù)法律規(guī)定、類似裁判案例及證據(jù)材料進(jìn)行分析，認(rèn)為某物業(yè)公司履行公示義務(wù)不及時(shí)，未能全面、準(zhǔn)確地告知業(yè)主相關(guān)信息，服務(wù)意識(shí)薄弱。隨后，調(diào)解員與指導(dǎo)法官共同商討調(diào)解策略，積極引導(dǎo)雙方協(xié)商解決。

針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，物業(yè)公司提出東側(cè)建筑不屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主無(wú)權(quán)要求物業(yè)公司公布該部分的使用與收益情況；此外，建筑竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施，管網(wǎng)工程竣工圖等資料與業(yè)主的合法利益無(wú)直接關(guān)聯(lián)，且非法定或約定需向業(yè)主披露的內(nèi)容。

“根據(jù)民法典第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公開(kāi)業(yè)主請(qǐng)求公開(kāi)的物業(yè)費(fèi)使用情況，業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況。”“根據(jù)民法典第二百八十一條第一款規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公開(kāi)維修資金的使用情況。”…針對(duì)雙方之間的分歧，調(diào)解員指導(dǎo)雙方當(dāng)事人圍繞提供的證據(jù)表達(dá)訴求，并根據(jù)法律規(guī)定向張某等3名業(yè)主詳細(xì)解釋了共有部分、專有部分的界定及業(yè)主知情權(quán)的范圍。張某等3名業(yè)主在看到某物業(yè)公司持有的東側(cè)建筑產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，主動(dòng)放棄該部分相關(guān)資料的公開(kāi)請(qǐng)求。經(jīng)過(guò)多輪協(xié)商，雙方就資料公開(kāi)的范圍和方式達(dá)成一致意見(jiàn)。

提建議建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制

通過(guò)法官和調(diào)解員釋法說(shuō)理，物業(yè)公司同意張某等3名業(yè)主復(fù)制除東側(cè)建筑外共有部分的使用和收益情況、專項(xiàng)維修基金使用方案、3年內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況及與商業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)資料，張某等3名業(yè)主不再要求物業(yè)公司公開(kāi)東側(cè)建筑使用與收益。

調(diào)解結(jié)束后，容西法庭向住建部門(mén)提出建議，建議對(duì)物業(yè)公司加強(qiáng)監(jiān)管，監(jiān)督物業(yè)公司完善管理機(jī)制、切實(shí)履行公示義務(wù)、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、暢通溝通渠道、妥善處理問(wèn)題。之后，住建部門(mén)與法院建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)糾紛源頭化解。

為堅(jiān)持和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，落實(shí)與容城住建局聯(lián)合制定的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升活動(dòng)的實(shí)施方案》，規(guī)范物業(yè)管理行為，2024年5月10日，容西法庭與容城住建局聯(lián)合舉辦物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升活動(dòng)，建立“總對(duì)總”訴調(diào)對(duì)接機(jī)制?；顒?dòng)中法院干警對(duì)參會(huì)人員進(jìn)行了物業(yè)法律知識(shí)專題培訓(xùn)，通過(guò)“理論知識(shí) + 鮮活案例”相結(jié)合的形式，圍繞物業(yè)服務(wù)范圍、如何做好物業(yè)服務(wù)、如何化解物業(yè)糾紛三方面內(nèi)容進(jìn)行講解。隨后，法官與參會(huì)人員進(jìn)行了深入交流，針對(duì)大家提出的物業(yè)服務(wù)中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題，逐一進(jìn)行解答并提供專業(yè)的指導(dǎo)建議。

容城縣住建局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)谷小偉認(rèn)為，此次活動(dòng)意義非凡，希望通過(guò)這次活動(dòng)能夠增強(qiáng)物業(yè)公司的法律意識(shí)，規(guī)范服務(wù)行為，促進(jìn)社區(qū)和諧?！拔飿I(yè)公司作為服務(wù)提供方，必須具備基本的法律意識(shí)和法律素養(yǎng)，確保在今后的日常運(yùn)營(yíng)中不違法、不違規(guī)。希望通過(guò)這次普法教育，物業(yè)公司可以更加清晰地認(rèn)識(shí)到自身的職責(zé)和義務(wù)，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求，提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)公司要積極參與到社區(qū)管理中來(lái)，廣泛征求業(yè)主對(duì)提升物業(yè)服務(wù)管理、營(yíng)造和諧美好社區(qū)的意見(jiàn)建議，用心用情守護(hù)居民美好生活。”

“化解一案、治理一片

本案為業(yè)主知情權(quán)糾紛，通常涉及眾多業(yè)主利益，若處理不當(dāng)，易激化矛盾，影響社區(qū)生活穩(wěn)定。本案充分發(fā)揮法院指導(dǎo)調(diào)解職能，邀請(qǐng)具有物業(yè)專業(yè)知識(shí)的特邀調(diào)解員參與調(diào)解，調(diào)解員運(yùn)用專業(yè)調(diào)解技巧，發(fā)揮熟悉物業(yè)知識(shí)的優(yōu)勢(shì)，快速明確爭(zhēng)議焦點(diǎn)，推動(dòng)雙方充分溝通，并結(jié)合法律規(guī)定與證據(jù)材料進(jìn)行釋法說(shuō)理，促推雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議并當(dāng)場(chǎng)履行，不僅做到案結(jié)事了，也促推物業(yè)公司進(jìn)一步規(guī)范行為，建立與業(yè)主良性互動(dòng)關(guān)系，有力維護(hù)了社區(qū)和諧穩(wěn)定。容西法庭則針對(duì)指導(dǎo)調(diào)解過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)公司存在的普遍性問(wèn)題，向住建部門(mén)提出建議，并與住建部門(mén)建立物業(yè)糾紛聯(lián)動(dòng)化解機(jī)制，從源頭預(yù)防此類糾紛再次發(fā)生，實(shí)現(xiàn)“化解一案、治理一片”效果，促推物業(yè)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

“雄安當(dāng)前工作重心已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量建設(shè)、高水平管理、高質(zhì)量疏解發(fā)展并舉，把雄安建設(shè)成為宜居宜業(yè)的幸福之城，離不開(kāi)高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)水平。”黨組副書(shū)記、副院長(zhǎng)許衛(wèi)華表示，涉及物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的法律、行政法規(guī)及司法解釋既是管理規(guī)范，也是裁判規(guī)范，更應(yīng)該成為各相關(guān)主體的行為規(guī)范，要認(rèn)真做好物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的宣傳工作，引導(dǎo)相關(guān)主體自覺(jué)遵守管理規(guī)約，尋求正確解決途徑?！拔以捍罱ǖ摹ㄔ?+ 住建局 + 社區(qū) + 物業(yè)公司 + 業(yè)委會(huì)物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制，聚焦群眾反映較為強(qiáng)烈的突出問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)心的重點(diǎn)問(wèn)題，將物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛預(yù)防和化解在萌芽階段，積極打造物業(yè)服務(wù)糾紛治理示范案例，以案釋法，嚴(yán)防出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛激增的不利局面?！?/p>

2025年5月是第五個(gè)“民法典宣傳月”。5月9日，容西法庭干警赴住建局圍繞物業(yè)服務(wù)問(wèn)題開(kāi)展法律講座，重點(diǎn)解讀業(yè)主權(quán)利和物業(yè)公司義務(wù)的合法邊界，講解物業(yè)費(fèi)催繳、高空拋物、公共收益等熱點(diǎn)問(wèn)題的法律規(guī)定，并在現(xiàn)場(chǎng)與住建局相關(guān)負(fù)責(zé)同志和50余名物業(yè)從業(yè)人員共同探討如何做好物業(yè)服務(wù)，為社區(qū)治理不斷貢獻(xiàn)司法力量。