買(mǎi)房是很多普通人的人生大事。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，以未取得預(yù)售許可為理由，想要認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，消費(fèi)者應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益呢？

房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，

房?jī)r(jià)漲了200萬(wàn)

2019年春，李某某經(jīng)過(guò)多番比較和實(shí)地考察，最終被無(wú)限公司開(kāi)發(fā)的未來(lái)家園小區(qū)所吸引。銷(xiāo)售人員的熱情介紹更是讓李某某心動(dòng)不已。銷(xiāo)售人員承諾，這里將成為城市的新地標(biāo)，未來(lái)的生活品質(zhì)將無(wú)可比擬。

在與無(wú)限公司簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，李某某的心情無(wú)比激動(dòng)。合同中詳細(xì)列明了房屋的面積、戶(hù)型、朝向等基本情況，總價(jià)款為600萬(wàn)元，付款方式為一次性付清。季某某毫不猶豫地在合同上簽下了自己的名字，并在當(dāng)天將600萬(wàn)元購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬至無(wú)限公司指定的賬戶(hù)。銷(xiāo)售人員微笑著接過(guò)轉(zhuǎn)賬憑證，承諾會(huì)在交房時(shí)為李某某提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

簽約后，李某某常常帶著家人來(lái)到工地附近，看著一棟棟高樓拔地而起喜不自勝。他一邊看著工地的忙碌景象，一邊想象著未來(lái)搬進(jìn)新家的場(chǎng)景：孩子們?cè)谛^(qū)里嬉戲，自己在陽(yáng)臺(tái)上享受著城市的夜景。

2020年，隨著城市的發(fā)展，李某某所購(gòu)買(mǎi)的商品房地段發(fā)生了翻天覆地的變化。就在小區(qū)不遠(yuǎn)處，一條地鐵線(xiàn)路順利開(kāi)通，地鐵站的出口距離小區(qū)僅百米之遙。與此同時(shí)，幾家大型商業(yè)中心也陸續(xù)入駐，周邊的配套設(shè)施日益完善。一時(shí)間，這個(gè)原本普通的地段迅速崛起，成為城市的新熱點(diǎn)。

與此同時(shí)，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。李某某從朋友那里得知，類(lèi)似戶(hù)型的商品房如今的售價(jià)已經(jīng)接近800萬(wàn)元。他心中感到特別幸運(yùn)，自己當(dāng)初的選擇如此明智。

房屋漲價(jià)后，

開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)購(gòu)房合同

出人意料的是，有一天，李某某突然接到了無(wú)限公司發(fā)來(lái)的律師函。函件中，無(wú)限公司以未取得商品房預(yù)售許可證為由，要求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，并要求李某某退還房屋。李某某簡(jiǎn)直不敢相信自己的眼睛，他反復(fù)閱讀律師函，試圖從中找出一絲誤解的可能，但最終不得不接受現(xiàn)實(shí)一無(wú)限公司想要?dú)Ъs了。

李某某立刻聯(lián)系了無(wú)限公司，試圖了解事情的真相。對(duì)方的回復(fù)卻讓他心灰意冷：“李先生，我們也很難過(guò)，但這是公司目前的無(wú)奈之舉。我們沒(méi)有預(yù)售許可證，合同從一開(kāi)始就是無(wú)效的。”季某某氣憤地反駁道：“你們當(dāng)初明明知道沒(méi)有預(yù)售許可證，為什么還要簽合同收我的錢(qián)？現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲了，你們就想毀約？”對(duì)方卻不再回應(yīng)，只留下一句冷冰冰的“法律會(huì)給出公正的裁決”。

李某某這才意識(shí)到，無(wú)限公司早已打定主意，要通過(guò)法律手段奪回房屋。他們聲稱(chēng)，無(wú)法取得預(yù)售許可證是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，導(dǎo)致相關(guān)手續(xù)無(wú)法完成。然而，李某某卻深知，這不過(guò)是無(wú)限公司為了追求更高利益而編造的借口。他多方打聽(tīng)后得知，無(wú)限公司其實(shí)早已具備辦理預(yù)售許可證的條件，只是故意拖延，等待房?jī)r(jià)上漲后再高價(jià)出售。

李某某不甘心被開(kāi)發(fā)商如此愚弄，便找到律師，詳細(xì)陳述了事情的經(jīng)過(guò)，并提供了當(dāng)時(shí)的合同、付款憑證以及與無(wú)限公司溝通的記錄。律師聽(tīng)完后，語(yǔ)氣沉重地說(shuō)：“這是一場(chǎng)艱難的訴訟，但我們會(huì)盡力爭(zhēng)取?！?/p>

法庭交鋒：

無(wú)信與誠(chéng)信的較量

隨著案件進(jìn)入司法程序，李某某和無(wú)限公司之間的矛盾迅速升級(jí)。法庭上，雙方展開(kāi)了激烈的交鋒。無(wú)限公司聘請(qǐng)了經(jīng)驗(yàn)豐富的律師團(tuán)隊(duì)，他們?cè)噲D以“未取得商品房預(yù)售許可證”這一關(guān)鍵事實(shí)為突破口，主張合同無(wú)效。

無(wú)限公司的律師在法庭上說(shuō)：“根據(jù)法律規(guī)定，商品房預(yù)售許可證是合同生效的必要條件。我方在簽約時(shí)未取得該證，合同從一開(kāi)始就缺乏法律效力?！彼麄冞€強(qiáng)調(diào)，公司未能取得預(yù)售許可證是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，這是不可抗力因素導(dǎo)致的結(jié)果，并非故意而為之。

然而，李某某的律師并沒(méi)有被對(duì)方的說(shuō)辭嚇倒。他詳細(xì)梳理了案件的每一個(gè)細(xì)節(jié)，從合同簽訂的背景到無(wú)限公司的真實(shí)意圖，一一展開(kāi)論證。他指出，無(wú)限公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)無(wú)證售房的違法性是明知的，卻仍然與李某某簽訂了合同并收取了全額購(gòu)房款。這說(shuō)明無(wú)限公司從一開(kāi)始就存在惡意，他們利用李某某對(duì)購(gòu)房的迫切需求，誘導(dǎo)其簽訂合同，如今卻以自身違法事實(shí)為由主張合同無(wú)效，這種行為嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。

律師進(jìn)一步指出，李某某已經(jīng)支付了全額購(gòu)房款，合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，無(wú)限公司理應(yīng)積極履行合同義務(wù)。然而，面對(duì)房?jī)r(jià)的大幅上漲，無(wú)限公司卻試圖通過(guò)惡意訴訟獲取超出合同預(yù)期的利益。這種行為不僅違背了市場(chǎng)交易的基本準(zhǔn)則，也與社會(huì)公眾的普遍認(rèn)知相悖。如果法院支持無(wú)限公司的主張，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信體系造成嚴(yán)重沖擊，引發(fā)更多的惡意毀約行為。

最終，法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然無(wú)限公司未在起訴前取得商品房預(yù)售許可證，但這一事實(shí)并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。法院認(rèn)為，無(wú)限公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)無(wú)證售房的違法性是明知的，其以自身違法事實(shí)為由主張合同無(wú)效，明顯違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。此外，季某某已經(jīng)支付了全額購(gòu)房款，合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，無(wú)限公司應(yīng)當(dāng)積極履行合同義務(wù)。

法院最終判定，李某某與無(wú)限公司簽訂的認(rèn)購(gòu)合同有效，無(wú)限公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同義務(wù)。法

法律解析

案件的核心爭(zhēng)議在于無(wú)限公司未在起訴前取得商品房預(yù)售許可證，是否會(huì)導(dǎo)致其與李某某簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。同時(shí)，無(wú)限公司是否存在惡意阻撓合同生效條件成就的行為，也是案件的關(guān)鍵所在。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”這一條款明確了商品房預(yù)售許可證對(duì)合同效力的影響，同時(shí)也為合同效力的補(bǔ)正提供了法律依據(jù)。

在案件中，無(wú)限公司在一審?fù)忁q論終結(jié)后才取得商品房預(yù)售許可證，未能滿(mǎn)足“起訴前取得預(yù)售許可證”的條件。因此，從形式上看，合同似乎存在被認(rèn)定無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。然而，法律的適用并非僅局限于形式，還需結(jié)合案件的具體情況進(jìn)行綜合判斷。

誠(chéng)實(shí)信用原則是民法中的重要原則，貫穿于合同訂立、履行、變更和解除的全過(guò)程。民法典第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。這一原則要求當(dāng)事人在行使權(quán)利和履行義務(wù)時(shí)，應(yīng)以誠(chéng)實(shí)、善意的方式進(jìn)行，不得通過(guò)不正當(dāng)手段謀取利益。

在案件中，無(wú)限公司與李某某簽訂合同并收取全額購(gòu)房款后，面對(duì)房?jī)r(jià)上漲卻主張合同無(wú)效，試圖獲取更多利益。這種行為明顯違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，也與社會(huì)公眾對(duì)公平交易的認(rèn)知相悖。

此外，李某某已經(jīng)支付了全額購(gòu)房款，合同目的已經(jīng)部分實(shí)現(xiàn)，但無(wú)限公司卻不積極履行合同義務(wù)，反而以資金鏈斷裂為由主張合同無(wú)效。這種行為不僅違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，還可能構(gòu)成惡意阻撓合同生效條件成就。

從司法實(shí)踐來(lái)看，法院在審理類(lèi)似案件時(shí)，會(huì)綜合考慮合同的實(shí)際履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及社會(huì)公平正義等因素。例如，在（2021）最高法民申7172號(hào)案件中，法院認(rèn)為，雖然開(kāi)發(fā)商未在起訴前取得預(yù)售許可證，但案涉房屋已具備預(yù)售許可證明要件及辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證照的實(shí)質(zhì)條件，合同效力得以補(bǔ)正。

結(jié)合此案，案涉房屋已具備辦理預(yù)售許可證的客觀(guān)條件，而無(wú)限公司故意拖延辦理，存在惡意阻撓合同生效條件成就的嫌疑。在這種情況下，法院應(yīng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)無(wú)限公司的行為進(jìn)行嚴(yán)格審查，并對(duì)其惡意訴訟的行為不予支持。

法院的判決不僅是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的維護(hù)，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的規(guī)范，更是對(duì)社會(huì)公平正義的彰顯。

（文中人名為化名）