中圖分類號：G27 文獻標識碼：A

商品房購房合同網(wǎng)簽備案注銷檔案（以下簡稱商品房撤備案檔案）是房屋檔案的一種特殊類型，是開發(fā)商和購房者注銷在當?shù)卣课萁灰拙W(wǎng)簽備案系統(tǒng)中備案的購房合同所形成的檔案。購房合同包含商品房購房合同和存量房（二手房）購房合同，本文主要研究商品房購房合同檔案。在實踐中，房地產(chǎn)檔案部門會積累大量的商品房撤備案檔案。雖然商品房撤備案檔案數(shù)字化是一項十分繁雜的工作，任務量巨大，但商品房撤備案檔案在該房屋后期的交易中需要查詢使用的機會較少，而檔案保有量卻持續(xù)增加。因而通過研究撤備案檔案，分析撤備案檔案產(chǎn)生的原因，進而減少或避免撤備案行為，對維護雙方合法權益、加速房屋交易流轉(zhuǎn)以及提高行政效能意義重大。

一、商品房網(wǎng)簽備案的相關規(guī)定

部分人對網(wǎng)簽備案的理解較為模糊。所謂商品房購房合同網(wǎng)上簽約備案（簡稱商品房網(wǎng)簽備案），是開發(fā)商和購房者通過政府建立的房屋交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，在線簽訂商品房購房合同并展開備案的過程；是加強房地產(chǎn)行業(yè)管理、落實調(diào)控政策、規(guī)范市場秩序以及維護簽約雙方合法權益的重要手段；是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎性工作。網(wǎng)簽備案其實是兩項工作，一是網(wǎng)簽，二是備案。兩項工作經(jīng)過了不同的發(fā)展階段，最終發(fā)展到網(wǎng)簽即時備案階段，這就是商品房買賣中統(tǒng)稱的網(wǎng)簽備案。

房地產(chǎn)法律法規(guī)對備案的要求要早于網(wǎng)簽。所謂備案是一種行政管理和法律監(jiān)督，是將特定信息和文件提交給相關機構登記和存檔的行為，目的是確保合法性、透明性和規(guī)范性。開發(fā)商銷售房屋的形式有預售和現(xiàn)售兩種。預售商品房實行預售許可制度，按照1995年1月1日施行的《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。對于現(xiàn)售商品房，按照2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前，將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

所謂網(wǎng)簽，即在線簽訂合同的行為。2014年10月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部在濟南市召開了全國房地產(chǎn)交易市場管理座談會暨濟南創(chuàng)新服務安居惠民工作現(xiàn)場會，時任住房城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥指出，要積極推行新修訂的商品房買賣合同示范文本，全面推行合同網(wǎng)上簽約制度。

2018年5月，住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》要求，各地要全面落實住房銷售合同網(wǎng)簽備案制度。2018年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》，要求實行房屋買賣合同網(wǎng)簽備案制度，加強房屋買賣合同網(wǎng)簽備案管理，實現(xiàn)新建商品房、存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全覆蓋。經(jīng)網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同，可以作為當事人辦理銀行貸款、住房公積金提取及涉稅業(yè)務等的依據(jù)。各地級及以上城市（直管縣）應按照相關要求和數(shù)據(jù)標準，建立完善的房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，并全面覆蓋所轄行政區(qū)域，加快推進房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)。

2020年3月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于提升網(wǎng)簽備案服務效能的意見》，要求推動房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)與公安、民政及稅務等部門和單位相關信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，通過信息共享等方式自動核驗交易主體的身份、婚姻狀況、稅收以及社會保障等信息，逐步實現(xiàn)當事人僅憑身份證件即可完成交易主體核驗。通過信息共享等方式，逐步實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動核驗新建商品房是否取得預售許可或者現(xiàn)售備案等限制交易、權利負擔的情形。實現(xiàn)網(wǎng)簽即時備案，當事人僅需錄人交易合同必填字段，房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)即可自動比對核驗樓盤表信息及交易主體資格，自動生成合同文本。當事人完成簽約后，通過相關技術手段實現(xiàn)即時備案，生成備案編碼，在樓盤表中自動更新房屋交易狀況信息。建立以房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為基礎的房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策依據(jù)。當事人申請變更、注銷網(wǎng)簽備案的，住房和城鄉(xiāng)建設部門應當即時辦理，在變更、注銷網(wǎng)簽備案前，不得重復辦理同一套房屋交易合同網(wǎng)簽備案。

二、撤備案的條件

簽訂購房合同是買賣雙方達成一致意見的結(jié)果，變更、注銷網(wǎng)簽備案也是有法定事由的，注銷備案信息主要是撤銷開發(fā)商與購房者的網(wǎng)簽合同，注銷備案的房屋還可以繼續(xù)交易，注銷備案信息需要提供申請表、雙方的身份證明、撤銷協(xié)議以及其他證明等材料。因為商品房的價值較大，購房者大都經(jīng)過深思熟慮，開發(fā)企業(yè)通過出售商品房可以實現(xiàn)資金回籠、價值增值，網(wǎng)簽合同對雙方具有法律約束力，雙方解除合同則需要合意或者具備一定的條件，注銷備案作為一種行政管理手段也不允許隨意為之。法律法規(guī)規(guī)定的解除條件有以下四種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者達成一致解除合同；房屋交付使用公布之日起90日內(nèi)，購房者所購房屋因存在嚴重質(zhì)量問題，經(jīng)有關部門認定，需要解除合同的（提交質(zhì)量監(jiān)督機構出具的質(zhì)量鑒定報告）；商品房交付后，實測建筑面積與合同約定誤差超過 ±3% ，商品買賣合同中已約定可解除的（提交測繪機構的房屋測繪報告）；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。雙方達成一致意見可以變更合同。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者達成一致解除合同

雙方達成一致解除合同是民法典規(guī)定解除合同最普遍的情形。一方面，在房屋買賣實踐中，因房屋價值巨大，雙方對于房屋交易期望值較大，合同中都規(guī)定了違約責任，達成一致意見解除合同只能是給雙方帶來更大利益；另一方面，提高了房屋流轉(zhuǎn)速度。事實上解除合同后無論是否再簽訂合同都屬于正常情況，這類撤銷備案的情形也占了絕大多數(shù)的比重，屬于撤備案的常見情形。

2.因房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題導致合同解除

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題無論對買賣雙方都是不愿意看到的情況。嚴把質(zhì)量關是開發(fā)商永恒的主題，沒有高質(zhì)量的房屋也就沒有好的銷售業(yè)績，解除合同自在情理之中。作為購房者，能夠買到一套心儀的房屋也必然要經(jīng)過多方比較和權衡。因此，多學習建筑知識和驗收知識技能，避免網(wǎng)簽備案的房屋最終因質(zhì)量問題與開發(fā)商解除合同，此種情況應該引起購房者的重視。

3.因?qū)崪y建筑面積與合同約定誤差超過 ±3% ，商品買賣合同中已約定可解除合同，導致合同解除

此類情況的合同解除需要滿足兩個條件，一是合同中已經(jīng)約定，二是實測建筑面積與合同約定誤差超過±3% 。在具體實踐中，購房者需要提供測繪機構的測繪報告。如果開發(fā)商和購房者達成一致意見，以減少購房款來彌補建筑面積的差距也可以繼續(xù)履行合同。因而是否解除合同還有協(xié)商的余地。事實上此種情況下注銷備案的案例還是較少的。

4.合同解除的其他情形

在具體實踐中，撤銷備案的其他情形也占據(jù)了較高的比重，研究其中的情形對于提高工作效率，減少不必要的工作量，穩(wěn)固正常的房產(chǎn)交易秩序意義重大。

（1）開發(fā)商的原因。因開發(fā)商工作人員的失誤導致核銷備案的情形是最值得注意的。輸錯購房者姓名、購房金額以及面積而導致的撤銷備案較為常見。甚至有時是多戶，這也是最不應該的。開發(fā)商售房時會啟用多個版本以應對不同情況，在簽訂合同時還可能導致版本用錯，網(wǎng)簽后才發(fā)現(xiàn)，只能撤銷備案才能夠重新簽訂合同。

車位和儲藏室無法使用也是購房者提出注銷備案的原因之一。雖然最初由購房者提出，但歸根結(jié)底是開發(fā)商的原因。延期交房的原因眾多，開發(fā)商不會因為延期交房而主動注銷備案，作為購房者，如果能夠接受開發(fā)商提出的賠償數(shù)額，也可以不提出注銷備案的請求。除非遇到因為延期交房導致購房者利益損失嚴重，這就需要開發(fā)商及時采取得力措施，積極和購房者溝通，提出解決問題的辦法，贏得購房者的諒解。

（2）購房者的原因。變更買方（包括增減人員）是購房者主動提出解除備案合同的一個重要原因。出于多方面考慮，購房者要求更換他人，為了繼續(xù)履行合同，開發(fā)商會配合購房者撤銷原備案信息，更換新的購房者重新簽訂合同。對現(xiàn)有房屋不滿意，要求更換房屋或退房也是購房者要求撤銷備案的一種常見情形。但是，這需要非常充分的理由，開發(fā)商才能夠配合提出注銷備案申請。

在實踐中還有一種情形是購房款湊不齊。常見有無法辦理貸款業(yè)務、個人征信原因無法貸款、逾期不能支付貸款以及資金不足等。

此外，還有眾多個人原因?qū)е鲁蜂N備案的情形，致使撤銷備案次數(shù)大增。購房者和開發(fā)商達成意見一致的溝通成本不小，有時候需要花費較多的精力和時間，甚至要通過訴訟或仲裁才能撤銷備案。從以上開發(fā)商和購房者撤銷備案的情形可以看出，有些是通過制定并遵守嚴格的規(guī)章制度可以避免的，有些是購房者個人做好前期工作可以避免的。撤銷備案雖然是開發(fā)商和購房者本人達成一致意見的結(jié)果，也是重新網(wǎng)簽的必要前提，但事實上卻給房產(chǎn)交易部門加大了工作量，也給正常的市場交易秩序帶來一定的影響。因而做好充分的準備，認真對待網(wǎng)簽備案工作，可以有效避免撤銷備案情形的發(fā)生，不僅對合同簽訂雙方大有裨益，對相關行政管理部門而言，亦是利遠大于弊。

三、對撤備案檔案工作的建議

1.做好前端控制，減少檔案數(shù)字化的工作量

撤備案申請一般情況下需要開發(fā)商和購房者共同到當?shù)胤慨a(chǎn)交易部門提出申請，填寫撤備案申報表、雙方身份證明文件、撤備案協(xié)議以及其他需要提交的材料。特殊情況下，一方可以提交法院判決書或裁決書、仲裁書提出申請，工作人員審核完成后即可將原備案信息注銷，雙方就可以重新網(wǎng)簽或不再簽訂合同。工作人員將撤備案資料傳遞給檔案管理部門展開數(shù)字化處理，數(shù)字化處理是將撤備案紙質(zhì)材料編目掃描并歸檔處理的過程。要想減少數(shù)字化工作量，建議從兩個方面入手：一是將制式電子表格上傳單位網(wǎng)站、某信公眾號或政府開發(fā)的App供使用人下載，并配合使用電子合同，利用大數(shù)據(jù)、人臉識別及電子簽名等技術，實現(xiàn)掌上辦理、不見面辦理，通過網(wǎng)絡傳遞到房產(chǎn)交易部門審核，可以有效減少房產(chǎn)交易部門的工作量；二是房產(chǎn)交易部門在受理申請時，將所有紙質(zhì)材料數(shù)字化并傳遞到檔案管理部門，工作人員將紙制材料與數(shù)字化的圖像比對審核無誤后，將紙制材料編目歸檔。

2.購房者做好自我評估工作，避免建立不穩(wěn)定的合同關系

要想真正減少檔案數(shù)字化的工作量還必須從源頭控制。首先，購房者要明確自己的真實需求，是剛需還是改善，是為了孩子上學還是其他原因。想清楚后再簽合同，不要沖動買房，避免簽訂合同就后悔；其次，要清楚自己的資金情況，因為大部分購房者需要貸款買房，所以除了首付款外，一定要清楚自己的信用狀況，是否符合貸款的條件。如果不符合，后續(xù)資金是否能湊夠。條件不滿足的話，不要急于簽訂購房合同；再次，要明確購房人是誰，就是為誰買房，購房合同上要簽上幾個人的名字，盡量避免后期人員變更所導致的麻煩；最后，多學習房屋的驗收知識。對有嚴重質(zhì)量問題的房屋堅決維護自己的合法權益，避免重大財產(chǎn)損失。對于實測建筑面積與合同差距超過 ±3% 的房屋，明確自己的需求，找到最為妥善的解決辦法。

3.通過建章立制，最大程度上減少開發(fā)商不必要的撤備案行為

在實踐中，因開發(fā)商的原因?qū)е碌某穫浒感袨檎剂瞬恍〉谋戎亍＝陙?，各地政府從標準、政策、示范、監(jiān)管以及產(chǎn)業(yè)等方面著手，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，構建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，開展“好房子”建設探索實踐。中央經(jīng)濟工作會議提出，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度，這是實現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的治本之策。

4.研究撤備案檔案數(shù)據(jù)，為政府決策建言獻策

房屋撤備案檔案數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)市場的晴雨表，能夠為政府決策提供重要參考。這些數(shù)據(jù)不僅反映了市場供需的變化，還揭示了房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題。

房屋撤備案數(shù)據(jù)能夠準確反映市場供需關系的變化。當撤備案數(shù)量持續(xù)增加時，表明市場供過于求，開發(fā)商面臨銷售壓力；當撤備案數(shù)量減少時，則意味著市場需求旺盛。這種實時動態(tài)數(shù)據(jù)比傳統(tǒng)的統(tǒng)計報表更能準確反映市場現(xiàn)狀，為政府制定調(diào)控政策提供精準依據(jù)。通過分析撤備案檔案數(shù)據(jù)，政府能夠及時發(fā)現(xiàn)市場的異常波動。例如，某區(qū)域短期內(nèi)撤備案數(shù)量激增，可能預示著該區(qū)域存在過度開發(fā)或配套不足的問題；而撤備案數(shù)量異常減少，則可能暗示市場存在人為操控或違規(guī)操作。這些信息有助于政府及時采取針對性措施，防范市場風險。

房屋撤備案檔案數(shù)據(jù)還能反映購房者的真實需求。通過分析撤備案房屋的戶型、面積和價格等特征，政府可以準確把握市場需求變化，為制定住房保障政策、優(yōu)化王地供應結(jié)構提供參考。同時，這些數(shù)據(jù)也能幫助政府評估現(xiàn)有政策的實施效果，及時調(diào)整政策方向。

房屋撤備案檔案數(shù)據(jù)是政府決策的重要依據(jù)。通過深入挖掘這些數(shù)據(jù)，政府能夠更好地把握市場脈搏，制定科學合理的房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在數(shù)據(jù)驅(qū)動的決策時代，充分重視和利用房屋撤備案檔案的數(shù)據(jù)，將成為政府提升治理能力的重要途徑。

參考文獻：

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作者單位：濟南市房產(chǎn)交易與租賃服務中心