摘要：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變的背景下，商業(yè)地產(chǎn)面臨多重挑戰(zhàn)，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性、市場競爭激烈、電商沖擊、資金壓力及消費(fèi)者需求變化，這對財(cái)務(wù)管理模式提出了更高要求?；跇I(yè)財(cái)融合理念的應(yīng)用，可以有效解決商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的諸多問題，如信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重、財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)流程脫節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管控能力不足、人員素質(zhì)與技術(shù)支持薄弱等。通過構(gòu)建信息共享平臺、優(yōu)化業(yè)財(cái)協(xié)同流程、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制以及提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力與技術(shù)應(yīng)用水平，能夠?qū)崿F(xiàn)信息集成、流程貫通和決策協(xié)同，從而提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)決策能力和市場競爭力。研究為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變的情況下，尋求財(cái)務(wù)管理模式的創(chuàng)新與優(yōu)化提供了理論依據(jù)與實(shí)踐路徑。

關(guān)鍵詞：業(yè)財(cái)融合；商業(yè)地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理模式

商業(yè)地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要組成部分，其發(fā)展與經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。近年來，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整、電商模式快速崛起以及消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)的變化，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)管理上面臨更大的不確定性與競爭壓力。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式以分離的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)流程為核心，存在信息不對稱、響應(yīng)滯后和風(fēng)險(xiǎn)管控不足等問題，難以適應(yīng)當(dāng)前快速變化的市場需求。業(yè)財(cái)融合作為一種全新管理理念，將企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營與財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合起來，通過信息化和數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)經(jīng)營的無縫對接，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、流程協(xié)同和決策支持，能夠顯著提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率與決策科學(xué)性。因此，研究基于業(yè)財(cái)融合的商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式創(chuàng)新，不僅具有理論探索價(jià)值，也對企業(yè)在激烈競爭中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)的影響

（一）市場競爭激烈

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供給持續(xù)增加，尤其在一、二線城市，市場競爭愈發(fā)激烈，大型綜合商業(yè)體的密集涌現(xiàn)，使得市場競爭更加白熱化。而隨著當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與消費(fèi)降級趨勢，租戶在評估新市場或拓展現(xiàn)有市場時(shí)，會(huì)更加注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、目標(biāo)客戶群、歷史銷售業(yè)績以及未來的發(fā)展前景等因素，以確保品牌形象與市場定位相匹配，同時(shí)能夠有效觸達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群體，確保每一筆投資都能帶來實(shí)際的收益增長。這使得商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者不得不在租賃條款上提供更多優(yōu)惠或服務(wù)，以吸引優(yōu)質(zhì)租戶。

（二）電商對商業(yè)地產(chǎn)的影響

電商的快速發(fā)展顯著沖擊了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式。隨著電子商務(wù)的普及，消費(fèi)者越來越傾向于選擇線上購物，這直接導(dǎo)致實(shí)體零售的客流量下降，商業(yè)地產(chǎn)租賃需求減弱。例如，許多購物中心的商戶經(jīng)營收入下滑，部分甚至面臨租約中止的風(fēng)險(xiǎn)。

電商通過精準(zhǔn)的消費(fèi)者數(shù)據(jù)分析和低成本的運(yùn)營模式占據(jù)了更大的市場份額，使得傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢進(jìn)一步削弱。例如，大型電商平臺能夠通過算法實(shí)時(shí)調(diào)整價(jià)格和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，而實(shí)體商業(yè)卻難以實(shí)現(xiàn)類似的靈活性。

物流基礎(chǔ)設(shè)施的完善使電商的覆蓋范圍更廣，從而進(jìn)一步減少了消費(fèi)者對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的依賴。這種趨勢迫使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新思考其運(yùn)營模式及財(cái)務(wù)管理模式，通過數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)和業(yè)財(cái)融合優(yōu)化資源配置，提升資產(chǎn)利用效率，以應(yīng)對電商帶來的深遠(yuǎn)影響。

（三）消費(fèi)者需求變化

首先，消費(fèi)者需求的變化表現(xiàn)為個(gè)性化、多樣化的顯著增長，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局提出了更高要求。傳統(tǒng)的單一購物功能已不能滿足消費(fèi)者的需求，商業(yè)地產(chǎn)必須通過引入多元化的新興體驗(yàn)業(yè)態(tài)，如劇本殺、二次元、潮玩、寵物經(jīng)濟(jì)等，結(jié)合餐飲、娛樂、健身等原有業(yè)態(tài)來吸引消費(fèi)者。其次，消費(fèi)升級趨勢顯著，消費(fèi)者更注重品質(zhì)和服務(wù)，而不僅僅是價(jià)格因素，這對商業(yè)地產(chǎn)的招商和運(yùn)營提出了新的挑戰(zhàn)。例如，高端品牌和個(gè)性化定制商鋪逐漸成為核心商圈的重要組成部分，這要求企業(yè)在招商策略上進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，同時(shí)對財(cái)務(wù)預(yù)測和預(yù)算管理提出了更高的精準(zhǔn)性要求。再次，消費(fèi)者更加注重便利性和效率，這直接推動(dòng)了社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。小型化、智能化的社區(qū)商業(yè)成為消費(fèi)者頻繁光顧的場所，企業(yè)需要在這些項(xiàng)目上投入更多的資金，但回報(bào)周期較長，這對財(cái)務(wù)資源的分配提出了新的考驗(yàn)。這些變化都對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力提出了全新的要求，只有通過深化業(yè)財(cái)融合，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的精準(zhǔn)管理，才能高效應(yīng)對消費(fèi)者行為變化帶來的多重挑戰(zhàn)。

二、基于業(yè)財(cái)融合的商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理傳統(tǒng)模式的創(chuàng)新調(diào)整存在不足

目前商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理以傳統(tǒng)模式為主，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理效率較低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長，涉及投資、融資、建設(shè)、管理到退出的各個(gè)環(huán)節(jié)和不同部門，但財(cái)務(wù)管理未能有效貫穿項(xiàng)目全生命周期，尤其是在開發(fā)和運(yùn)營階段，稅務(wù)、資金、收入和成本的管理未能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控和精確匹配。

財(cái)務(wù)管理重心多集中在事后核算和報(bào)表編制階段，而對前期的預(yù)算編制、稅務(wù)籌劃、成本管控，及后期的數(shù)據(jù)分析重視不足，特別是在預(yù)算管理中，企業(yè)缺乏動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，難以快速響應(yīng)市場變化和政策調(diào)整，資金管理方面也存在較大問題，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營需要大量資金投入，包括土地購置、建設(shè)成本、招商推廣、人工成本、物業(yè)管理成本等，部分企業(yè)缺乏集中化管理模式，資金流動(dòng)性較低，調(diào)配不靈活，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展緩慢或出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。這種現(xiàn)狀表明，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式已難以滿足商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的管理需求，需要通過業(yè)財(cái)融合實(shí)現(xiàn)全面優(yōu)化。

（二）信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的信息系統(tǒng)多為分散式部署，業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門使用不同的軟件和系統(tǒng)，導(dǎo)致信息無法實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。這種現(xiàn)象使得業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的流通效率低下，管理層難以獲得準(zhǔn)確的全局?jǐn)?shù)據(jù)支持。

不同項(xiàng)目、子公司之間的信息管理體系差異較大，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成數(shù)據(jù)整合困難，進(jìn)一步加劇了信息孤島的問題。例如，一個(gè)招商項(xiàng)目的收入數(shù)據(jù)可能在業(yè)務(wù)端完成錄入，但財(cái)務(wù)部門卻無法及時(shí)獲取，導(dǎo)致預(yù)算調(diào)整延遲。由于信息孤島的存在，財(cái)務(wù)人員往往需要花費(fèi)大量時(shí)間進(jìn)行手工數(shù)據(jù)整合和對賬工作，不僅增加了工作量，也容易引發(fā)數(shù)據(jù)誤差。信息孤島現(xiàn)象還限制了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對市場和政策變化的快速反應(yīng)能力，特別是在面對租賃市場波動(dòng)時(shí)，缺乏全面的數(shù)據(jù)支持，導(dǎo)致決策效率和精準(zhǔn)度受到嚴(yán)重影響。

（三）財(cái)務(wù)流程與業(yè)務(wù)流程脫節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營中，財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理的流程分離問題較為突出，難以實(shí)現(xiàn)有效的協(xié)同。業(yè)務(wù)部門往往專注于招商、開發(fā)、運(yùn)營等核心業(yè)務(wù)，而財(cái)務(wù)部門則專注于核算、報(bào)表和審計(jì)，兩者之間缺乏信息的實(shí)時(shí)交互和數(shù)據(jù)共享。預(yù)算編制過程中，業(yè)務(wù)部門提供的銷售、租金數(shù)據(jù)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)因不了解市場無法做準(zhǔn)確性判定，導(dǎo)致預(yù)算的合理性和執(zhí)行效果大打折扣。財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)口徑不一致，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未能充分反映業(yè)務(wù)端的實(shí)際表現(xiàn)，影響了管理層對企業(yè)整體運(yùn)營效果的準(zhǔn)確評估。

（四）風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制不足

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控體系多為靜態(tài)設(shè)計(jì)，缺乏動(dòng)態(tài)更新能力，難以適應(yīng)快速變化的市場環(huán)境。特別是在政策頻繁調(diào)整的情況下，現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)管控措施往往滯后于實(shí)際需求，無法及時(shí)識別和應(yīng)對潛在風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)識別和評估的全面性不足，企業(yè)通常只關(guān)注融資、開發(fā)、運(yùn)營等階段的顯性風(fēng)險(xiǎn)，而對項(xiàng)目全生命周期的隱性風(fēng)險(xiǎn)，例如，運(yùn)營期的客戶保證金未繳納風(fēng)險(xiǎn)、商戶逃場風(fēng)險(xiǎn)和租金收繳風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注較少。企業(yè)的內(nèi)部控制制度執(zhí)行力度不夠，部分流程設(shè)計(jì)雖符合要求，但在實(shí)際操作中存在監(jiān)督不力、責(zé)任界限不清的問題，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)流于形式。此外，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制缺失也是一大問題，由于缺乏對關(guān)鍵指標(biāo)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，企業(yè)往往在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后才采取應(yīng)對措施，難以做到提前預(yù)防。例如，某些企業(yè)在租賃收入大幅下降時(shí)未能及時(shí)識別風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)壓力增大和信用評級下降。

（五）財(cái)務(wù)人員能力與技術(shù)支持不足

首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員多具備傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算和報(bào)表編制能力，但對業(yè)財(cái)融合的理念理解不足，難以適應(yīng)新的管理要求。許多財(cái)務(wù)人員對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)際運(yùn)作了解不夠，缺乏對招商、運(yùn)營、工程、企劃等核心業(yè)務(wù)的深入理解，無法提供具有針對性的財(cái)務(wù)支持。同時(shí)對品牌、銷售、租金等市場缺乏調(diào)研和了解，無法提供有效的數(shù)據(jù)審核。其次，財(cái)務(wù)部門在信息化工具的使用上較為落后，許多工作仍依賴手工操作和低效的軟件工具，導(dǎo)致數(shù)據(jù)處理效率低下。例如，部分企業(yè)在預(yù)算編制過程中，依然使用表格軟件進(jìn)行手工匯總和計(jì)算，既浪費(fèi)時(shí)間，又容易出錯(cuò)。再次，企業(yè)在培訓(xùn)方面投入不足，缺乏針對財(cái)務(wù)人員的系統(tǒng)化培訓(xùn)計(jì)劃，尤其是在業(yè)財(cái)融合和智能化技術(shù)方面，培訓(xùn)內(nèi)容較為匱乏。最后，企業(yè)的技術(shù)支持體系不完善，缺少一體化的業(yè)財(cái)融合平臺，財(cái)務(wù)人員難以通過技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)整合和分析，從而限制了財(cái)務(wù)管理的效率和精準(zhǔn)度。這些問題直接影響了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的整體能力，亟須通過技術(shù)升級和人員能力提升來加以解決。

三、基于業(yè)財(cái)融合的商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式創(chuàng)新路徑

（一）構(gòu)建信息共享平臺，解決信息孤島問題

1. 搭建統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享平臺，實(shí)現(xiàn)信息整合

建立一套覆蓋企業(yè)核心業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的統(tǒng)一數(shù)據(jù)共享平臺，實(shí)現(xiàn)信息高度整合與實(shí)時(shí)傳遞。此平臺需涵蓋從項(xiàng)目立項(xiàng)到運(yùn)營管理的全生命周期業(yè)務(wù)，能夠?qū)⒄猩?、租賃、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無縫銜接。通過統(tǒng)一接口采集數(shù)據(jù)，可消除業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門之間的信息壁壘，避免因數(shù)據(jù)分散導(dǎo)致的重復(fù)錄入、錯(cuò)誤記錄及信息滯后等問題。保持業(yè)務(wù)管理數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)統(tǒng)一。

平臺需要設(shè)計(jì)基于模塊化的架構(gòu)，支持不同業(yè)務(wù)場景下的數(shù)據(jù)調(diào)用與分析需求。例如，招商團(tuán)隊(duì)錄入租賃合同后，系統(tǒng)應(yīng)自動(dòng)生成合同臺賬、預(yù)測數(shù)據(jù)，并同步更新到預(yù)算模型中，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)決策的財(cái)務(wù)支撐。數(shù)據(jù)共享平臺需具備多維度數(shù)據(jù)分析能力，通過內(nèi)置的分析模型，支持實(shí)時(shí)監(jiān)控關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，如出租率、客流、銷售、收繳率、運(yùn)營成本控制、產(chǎn)出投入比等，便于管理層及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。

同時(shí)應(yīng)注重平臺的安全性建設(shè)，配備嚴(yán)格的權(quán)限管理機(jī)制和數(shù)據(jù)加密技術(shù)，確保企業(yè)敏感信息的安全，保障信息流轉(zhuǎn)的合規(guī)性與可追溯性。以一家大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)通過引入一體化業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將所有子公司及業(yè)務(wù)模塊的數(shù)據(jù)集中管理，實(shí)現(xiàn)了合同簽訂、應(yīng)收生成、賬單生成、銷售數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)傳送賬務(wù)系統(tǒng)和分析系統(tǒng)的實(shí)時(shí)對接，不僅縮短了審批時(shí)間，還提高了決策的準(zhǔn)確性和效率。

2. 推動(dòng)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)同步與聯(lián)動(dòng)

應(yīng)設(shè)計(jì)自動(dòng)化數(shù)據(jù)傳輸機(jī)制，將業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生的數(shù)據(jù)通過系統(tǒng)接口實(shí)時(shí)傳遞至財(cái)務(wù)系統(tǒng)，同時(shí)系統(tǒng)權(quán)限對財(cái)務(wù)開放。例如，銷售部門的收入確認(rèn)數(shù)據(jù)在系統(tǒng)中生成后，應(yīng)通過設(shè)定好的科目對應(yīng)關(guān)系，按節(jié)點(diǎn)生成憑證同步至財(cái)務(wù)模塊，避免手動(dòng)錄入導(dǎo)致的延遲和錯(cuò)誤。另外需構(gòu)建基于業(yè)財(cái)融合的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)更新機(jī)制，使得財(cái)務(wù)人員能夠隨時(shí)獲取業(yè)務(wù)端最新的運(yùn)營數(shù)據(jù)，從而為預(yù)算調(diào)整和財(cái)務(wù)決策提供數(shù)據(jù)支持。例如，在招商活動(dòng)中，當(dāng)目標(biāo)客戶群體的偏好發(fā)生變化時(shí)，財(cái)務(wù)系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)時(shí)更新的合同談判進(jìn)展數(shù)據(jù)，重新評估租金收入預(yù)測及財(cái)務(wù)回報(bào)率，并及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)模型。

在數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)中嵌入智能化工具，利用大數(shù)據(jù)分析和人工智能技術(shù)，生成業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)協(xié)同的優(yōu)化建議。具體來說，通過分析項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)與市場波動(dòng)趨勢，系統(tǒng)可以提示哪些更適合當(dāng)前業(yè)務(wù)發(fā)展需求，確保財(cái)務(wù)規(guī)劃與業(yè)務(wù)目標(biāo)一致。同時(shí)加強(qiáng)數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)的反饋機(jī)制，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)閉環(huán)管理。以某商業(yè)地產(chǎn)公司為例，該公司通過引入數(shù)據(jù)自動(dòng)抓取和智能分析功能，使招商團(tuán)隊(duì)在獲取租戶簽約意向后，能實(shí)時(shí)了解財(cái)務(wù)端的租金折扣影響，并快速調(diào)整談判策略。這種數(shù)據(jù)的高效聯(lián)動(dòng)，不僅優(yōu)化了業(yè)務(wù)流程，還提升了企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理的精準(zhǔn)性。

（二）優(yōu)化財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)流程，提升協(xié)同效率

1. 建立動(dòng)態(tài)預(yù)算管理機(jī)制，增強(qiáng)預(yù)算調(diào)整靈活性

在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)財(cái)融合模式下，優(yōu)化財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵之一是建立動(dòng)態(tài)預(yù)算管理機(jī)制，從而提升預(yù)算調(diào)整的靈活性和適應(yīng)性。要通過引入實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)監(jiān)測和反饋機(jī)制，可以有效連接財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門，使預(yù)算管理更加貼合項(xiàng)目實(shí)際需求。需要制定覆蓋業(yè)務(wù)全生命周期的動(dòng)態(tài)預(yù)算管理機(jī)制，將預(yù)算編制與執(zhí)行監(jiān)控充分結(jié)合起來。動(dòng)態(tài)預(yù)算應(yīng)能夠適應(yīng)外部環(huán)境和內(nèi)部業(yè)務(wù)變化，例如，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)階段、市場需求波動(dòng)和政策調(diào)整，及時(shí)更新預(yù)算目標(biāo)和財(cái)務(wù)預(yù)測。

另外，構(gòu)建基于數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的預(yù)算調(diào)整模型，通過整合業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)分析預(yù)算偏差及其產(chǎn)生的原因。例如，在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營中，當(dāng)某個(gè)季度的銷售額低于預(yù)期時(shí)，動(dòng)態(tài)預(yù)算模型可根據(jù)銷售數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)變化，提示管理層調(diào)整運(yùn)營預(yù)算，減少非必要支出并優(yōu)化資源分配。預(yù)算管理中可引入智能化技術(shù)，如通過AI算法預(yù)測業(yè)務(wù)增長趨勢，幫助企業(yè)更科學(xué)地設(shè)定預(yù)算目標(biāo)。以一家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)在引入動(dòng)態(tài)預(yù)算管理機(jī)制后，通過實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目各階段的資金使用情況，成功將預(yù)算偏差控制在3%以內(nèi)，同時(shí)確保了資金使用的最大效益。此外，應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控和反饋機(jī)制，推動(dòng)預(yù)算調(diào)整結(jié)果與實(shí)際業(yè)務(wù)需求的深度融合，確保預(yù)算調(diào)整的及時(shí)性和精準(zhǔn)性。

2. 完善資金管理體系，優(yōu)化資金調(diào)度與使用效率

應(yīng)建立集中化的資金管理體系，將企業(yè)各子公司和項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)配，實(shí)現(xiàn)資金資源的集中高效使用。例如，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可通過構(gòu)建資金池，將所有項(xiàng)目的資金收入納入一個(gè)集中賬戶，并根據(jù)業(yè)務(wù)需求動(dòng)態(tài)分配資金，以解決傳統(tǒng)資金分散管理模式下的資金冗余或短缺問題。在資金管理中引入科學(xué)的預(yù)測機(jī)制，通過分析業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢和現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，提前規(guī)劃資金需求，避免資金調(diào)度中的滯后和浪費(fèi)。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，提升財(cái)務(wù)安全性

1. 設(shè)計(jì)全面的風(fēng)險(xiǎn)識別與預(yù)警模型

首先，應(yīng)構(gòu)建基于數(shù)據(jù)分析的風(fēng)險(xiǎn)識別體系，通過全面收集和整合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營、財(cái)務(wù)、市場等各類數(shù)據(jù)，形成多維度的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控模型。該模型需要涵蓋政策變動(dòng)、市場波動(dòng)、項(xiàng)目執(zhí)行和資金流動(dòng)等關(guān)鍵領(lǐng)域，并實(shí)時(shí)識別潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)外部政策變動(dòng)導(dǎo)致融資成本上升時(shí)，系統(tǒng)應(yīng)能夠通過數(shù)據(jù)波動(dòng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警，并提示管理層調(diào)整融資策略。其次，應(yīng)在模型中嵌入風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系，對各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，從而明確風(fēng)險(xiǎn)的來源和可能影響的范圍。例如，某商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過引入風(fēng)險(xiǎn)評估模型，在發(fā)現(xiàn)租賃客戶違約率上升后，及時(shí)調(diào)整合同管理策略，并啟動(dòng)法律追償程序，從而減少了收入損失。再次，需要建立動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，確保模型能夠適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外部環(huán)境。通過定期更新風(fēng)險(xiǎn)評估參數(shù)，如資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流覆蓋率等，模型可以保持對風(fēng)險(xiǎn)的高敏感性。最后，應(yīng)通過智能化手段實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的自動(dòng)化和可視化展示，例如利用儀表盤實(shí)時(shí)顯示各類風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變化，便于管理者及時(shí)采取應(yīng)對措施。這種方式不僅提高了風(fēng)險(xiǎn)識別的效率，還有效增強(qiáng)了財(cái)務(wù)管理的安全性。

2. 健全內(nèi)部控制制度，完善監(jiān)督與反饋機(jī)制

應(yīng)優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，從制度設(shè)計(jì)層面確保風(fēng)險(xiǎn)管控的系統(tǒng)性和規(guī)范性。具體措施包括統(tǒng)一合同模板、上線電子合同、加強(qiáng)對業(yè)務(wù)審批、資金支付、合同管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制，通過分級授權(quán)和責(zé)任分工避免操作風(fēng)險(xiǎn)和管理漏洞。

（四）提升人員能力與技術(shù)支持水平

應(yīng)為財(cái)務(wù)人員制定系統(tǒng)化的培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)內(nèi)容需涵蓋商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)邏輯、行業(yè)現(xiàn)狀、品牌情況、行業(yè)租金水平、財(cái)務(wù)分析技巧以及業(yè)財(cái)融合工具的使用方法。例如，可定期組織財(cái)務(wù)人員參與業(yè)務(wù)部門的工作實(shí)踐，幫助其深入理解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、運(yùn)營的核心環(huán)節(jié)，從而提升其在業(yè)務(wù)場景下的財(cái)務(wù)判斷能力。同時(shí)引入外部專家或顧問開展專題培訓(xùn)，重點(diǎn)講解業(yè)財(cái)融合在實(shí)際工作中的應(yīng)用案例，例如如何通過數(shù)據(jù)分析優(yōu)化租賃收入預(yù)測、如何在預(yù)算編制中融入市場趨勢分析等。鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員通過參與行業(yè)論壇、在線課程、同行交流等方式，持續(xù)更新知識結(jié)構(gòu)并提升行業(yè)專業(yè)技能。例如，某企業(yè)在培訓(xùn)后的一次項(xiàng)目預(yù)算調(diào)整中，財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)通過與業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的協(xié)同分析，成功識別出低效廣告投放的支出問題，并及時(shí)優(yōu)化了營銷預(yù)算配置方案，最終顯著提高了項(xiàng)目利潤率。

建立長期的能力評估與激勵(lì)機(jī)制，通過考核財(cái)務(wù)人員在業(yè)財(cái)協(xié)同中的表現(xiàn)，為表現(xiàn)優(yōu)異者提供晉升機(jī)會(huì)和獎(jiǎng)勵(lì)，從而激發(fā)員工主動(dòng)學(xué)習(xí)與實(shí)踐的熱情。

四、案例分析

以華潤置地為例，其作為國內(nèi)領(lǐng)先的純商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在業(yè)財(cái)融合視角下構(gòu)建了高度協(xié)同的財(cái)務(wù)管理模式，以提升資本效率與運(yùn)營效益。華潤置地在財(cái)務(wù)管理上實(shí)施“投融管退”一體化策略，通過精準(zhǔn)投資、靈活融資、精細(xì)化管理及高效退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。例如，在投資決策上，華潤置地依托大數(shù)據(jù)分析與AI建模，精確評估城市商業(yè)布局，篩選具備長期盈利能力的商業(yè)項(xiàng)目。在融資方面，企業(yè)采用REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）、資產(chǎn)證券化等金融工具，以輕資產(chǎn)模式盤活存量資產(chǎn)，降低資本占用率。在經(jīng)營管理上，華潤置地借助智慧商業(yè)平臺，將消費(fèi)者數(shù)據(jù)、租戶經(jīng)營數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行融合分析，優(yōu)化租金定價(jià)與招商策略，同時(shí)加強(qiáng)對物業(yè)能耗、人流動(dòng)線及銷售轉(zhuǎn)化率的實(shí)時(shí)監(jiān)測，以提升物業(yè)運(yùn)營效率。此外，企業(yè)推行全面預(yù)算管理，基于財(cái)務(wù)共享中心強(qiáng)化對各商業(yè)項(xiàng)目的成本管控，確保運(yùn)營決策與財(cái)務(wù)規(guī)劃的高度一致性。退出機(jī)制上，華潤置地通過資產(chǎn)證券化、出售低效資產(chǎn)等手段優(yōu)化資產(chǎn)組合，實(shí)現(xiàn)資金的高效回籠。整體而言，華潤置地依托業(yè)財(cái)融合，通過數(shù)字化工具打通業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化、智能化，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了可借鑒的管理模式。

五、結(jié)語

研究揭示了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式的深刻影響，指出信息孤島、流程脫節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管控不足等問題是限制財(cái)務(wù)管理效能的主要障礙。通過基于業(yè)財(cái)融合的管理模式創(chuàng)新，可以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)流程的深度協(xié)同，構(gòu)建高效的信息共享平臺，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識別與管控能力，并提升財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)與技術(shù)應(yīng)用水平。這一模式的實(shí)施能夠有效優(yōu)化資源配置，增強(qiáng)企業(yè)的決策支持能力和財(cái)務(wù)安全性，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的可持續(xù)發(fā)展。未來的研究可進(jìn)一步結(jié)合人工智能和區(qū)塊鏈等前沿技術(shù)，深化業(yè)財(cái)融合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐探索，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理注入更多創(chuàng)新活力。

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【作者單位：招商商業(yè)管理（深圳）有限公司】