摘 "要：物流園區(qū)是物流節(jié)點(diǎn)集中組織和管理的場所，其依托規(guī)?；奈锪髟O(shè)施設(shè)備，對(duì)物流活動(dòng)進(jìn)行綜合處理，從而達(dá)到降低物流運(yùn)營成本、提高物流運(yùn)作效率和水平，物流園區(qū)從空間上積聚了產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，從功能上涉及到生產(chǎn)、加工、銷售、配送等供應(yīng)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，通過合理的空間布局、有機(jī)的功能組合、優(yōu)化的資源配置以及信息系統(tǒng)整合發(fā)揮其系統(tǒng)整體優(yōu)勢。文章將對(duì)物流園的現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)因、主要類型、區(qū)域布局、開發(fā)運(yùn)營模式及未來的戰(zhàn)略機(jī)遇予以研究整理，以期待為業(yè)內(nèi)從業(yè)、投資人士提供參考。

"關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)；物流園區(qū)；智慧物流

"中圖分類號(hào)：F253 " "文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

DOI：10.13714/j.cnki.1002-3100.2024.23.039

Abstract： Logistics Park is a place where logistics nodes are organized and managed in a centralized way. Relying on large-scale logistics facilities and equipment， it comprehensively handles logistics activities， so as to reduce logistics operation costs and improve the efficiency and level of logistics operation. The logistics park has accumulated upstream and downstream enterprises in the industrial chain in space， and functionally involves all aspects of the supply chain such as production， processing， sales and distribution. Through reasonable spatial layout， organic functional combination， optimized resource allocation and information system integration， it gives full play to its overall advantages. This paper will study and sort out the present situation， development motivation， main types， regional layout， development and operation mode and future strategic opportunities of logistics parks in order to provide reference for practitioners and investors in the industry.

Key words： industrial internet; logistics park; wisdom logistics

1 "物流倉儲(chǔ)與園區(qū)智能化建設(shè)現(xiàn)狀

"伴隨中國經(jīng)濟(jì)幾十年高速發(fā)展，物流業(yè)發(fā)揮了基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性作用，是經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的關(guān)鍵一環(huán)。物流園是物流業(yè)高速發(fā)展之下形成的新生業(yè)態(tài)，也是中國區(qū)域物流系統(tǒng)規(guī)劃中的重中之重。國家在2019年和2020年連續(xù)兩年發(fā)布全國物流樞紐城市，意在從國家戰(zhàn)略高度國家物流樞紐名稱引導(dǎo)全國核心區(qū)域物流樞紐建設(shè)和園區(qū)布局。兩年已有45個(gè)國家物流樞紐落地，覆蓋全國27個(gè)?。▍^(qū)、市），如表1所示。

物流樞紐與物流園區(qū)共同構(gòu)成全國物流基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，國家物流樞紐是從更大空間上做的戰(zhàn)略布局，而物流園則是在此布局下的承載體。

1.1 "物流園發(fā)展現(xiàn)況

中國物流園區(qū)發(fā)展是21世紀(jì)初從深圳開始起步。2010年以來，物流園區(qū)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道。國家發(fā)改委先后發(fā)布了兩批示范物流園區(qū)名單，共計(jì)56家物流園區(qū)入選。河南、山東、浙江各有4家物流園區(qū)入選，江蘇有2家物流園區(qū)入選。

1.2 "園區(qū)數(shù)量規(guī)模

近幾年，我國物流園區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大。中國物流與采購聯(lián)合會(huì)、中國物流學(xué)會(huì)先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年組織了五次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查。2006年我國包括運(yùn)營、在建和規(guī)劃的各類物流園區(qū)僅207家，2015年突破1 000家，2018年增至1 638家，比2015年的1 210家增長428家。3年間，我國物流園區(qū)個(gè)數(shù)年均增長10.7%。在1 638家園區(qū)中，處于運(yùn)營狀態(tài)的1 113家，占67.9%；處于在建狀態(tài)的325家，占19.8%；處于規(guī)劃狀態(tài)的200家，占12.2%。

1.3 "園區(qū)主要分布

"山東、江蘇、河南三省物流園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集群空間集聚的外在表現(xiàn)，其規(guī)劃布局與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度密切相關(guān)。東部地區(qū)率先改革開放，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)起步早，目前75.7%的園區(qū)已進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)。西部地區(qū)隨著近年來經(jīng)濟(jì)增速加快，物流園區(qū)進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)快速發(fā)展期，規(guī)劃和在建園區(qū)占比分別為15.9%和22.8%，高于其他地區(qū)。分省區(qū)來看，物流園區(qū)總數(shù)最多的前三名分別為山東（117個(gè)）、江蘇（102個(gè)）和河南（97個(gè)）；運(yùn)營園區(qū)數(shù)量最多的前三名分別為江蘇（91個(gè)）、山東（86個(gè)）和浙江（70個(gè)）。而海南、西藏、青海等省區(qū)的物流園區(qū)總數(shù)還在10個(gè)以內(nèi)。國家級(jí)示范物流園名單如表2所示。

2 "物流倉儲(chǔ)與園區(qū)智能化發(fā)展問題

中國的物流園區(qū)還存在一些發(fā)展上的問題，主要表現(xiàn)在：

（1）物流園戰(zhàn)略不清晰

包括價(jià)值體系的設(shè)計(jì)、體系的設(shè)置，以及功能定位和核心布局，還有很大的改善空間。很多地區(qū)的園區(qū)是分化的，有些地區(qū)的園區(qū)是閑置的，有些園區(qū)是作為圈地目的，沒有進(jìn)行科學(xué)需求分析，要對(duì)地區(qū)未來的需求作分析，然后作科學(xué)的規(guī)劃。

"（2）運(yùn)營管理不協(xié)同

運(yùn)營方面包括業(yè)務(wù)流程、功能設(shè)施、定價(jià)體系，技術(shù)支撐、標(biāo)準(zhǔn)、誠信體系建設(shè)。土地、資金、人才這些方面還比較缺乏。園區(qū)與園區(qū)之間的互聯(lián)互通不足。未來的園區(qū)需要進(jìn)行互聯(lián)互通，進(jìn)行大規(guī)模的社會(huì)化協(xié)同，但是目前還是分散發(fā)展的。

"（3）面臨各種新挑戰(zhàn)

"①數(shù)字化挑戰(zhàn)。因?yàn)檫^去園區(qū)大部分是工業(yè)化前中期的基礎(chǔ)設(shè)施，但是面向未來，比如像德國提出智能服務(wù)世界，工業(yè)3.0到4.0到5.0，數(shù)字化的進(jìn)程，再加上數(shù)字化的商業(yè)模式，才能形成智能化的世界，從而對(duì)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)，對(duì)第一、二、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行很好的支撐。

"②物流平臺(tái)挑戰(zhàn)。很多平臺(tái)型的物流企業(yè)、數(shù)字化的物流平臺(tái)對(duì)傳統(tǒng)的物流園區(qū)帶來很大的沖擊，這些數(shù)字平臺(tái)需要的實(shí)體的物理面積越來越小，但是可以無邊界地進(jìn)行整合資源，給傳統(tǒng)的物流園區(qū)帶來很大的挑戰(zhàn)。

"③經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迭代的挑戰(zhàn)。消費(fèi)升級(jí)之下，生產(chǎn)方式、流通方式、生活方式的變化，個(gè)性化需求，會(huì)對(duì)物流園區(qū)帶來挑戰(zhàn)。因?yàn)檫@個(gè)世界是快的，只有對(duì)世界作出迅速的反應(yīng)，才能取得更多的收益。

（4）供給側(cè)改革不完善

"比如土地要素價(jià)格不斷地上升，政策的協(xié)調(diào)方面存在一些問題，特別是有些地區(qū)，把一些物流園區(qū)功能疏解出去了，另外物流園區(qū)在一些城市地位還有待提升，有些時(shí)候規(guī)劃中的協(xié)調(diào)、用地保障，一些法律法規(guī)都需要健全和完善。一些當(dāng)?shù)氐恼撸撤N程度上制約了物流園區(qū)的發(fā)展。從微觀上看，主要表現(xiàn)在：①物流園區(qū)小、散、亂，發(fā)展滯后?；旧鲜且怨铝⒌膱@區(qū)為主，全網(wǎng)布局的園區(qū)目前還比較少；②收入模式單一，以租金為主要形式；③信息平臺(tái)建設(shè)正處于起步階段?；旧弦粋€(gè)園區(qū)有一套園區(qū)管理系統(tǒng)、CRM客戶管理系統(tǒng)加上一個(gè)停車場管理系統(tǒng)，可能就差不多了；④高附加值的增值服務(wù)基本空白。正是因?yàn)闆]有提供高附加值的增值服務(wù)，所以收入的模式比較單一。

"（5）資金短缺周轉(zhuǎn)困難

"物流園區(qū)作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，具有投資規(guī)模大、回收周期長等特點(diǎn)。不少物流園區(qū)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，其中，西部地區(qū)物流園區(qū)對(duì)資金需求更為強(qiáng)烈。園區(qū)運(yùn)營環(huán)境有待繼續(xù)改善，目前，物流園區(qū)發(fā)展還存在一些政策障礙。如規(guī)劃獲批難、用地難、拆遷難、建設(shè)難、行路難、進(jìn)城難、融資難、“營改增”后運(yùn)輸服務(wù)稅負(fù)增加、不合理的行政性收費(fèi)等。同時(shí)，勞動(dòng)力成本上升、周邊交通受限、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)不足、同質(zhì)化競爭和有效需求不足等問題，也是制約物流園區(qū)發(fā)展的重要問題。我國物流園區(qū)發(fā)展趨于集約化和網(wǎng)絡(luò)化，對(duì)于物流園區(qū)的開發(fā)商來說是一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)，但投資、建設(shè)和運(yùn)營管理仍處在不健全階段，與現(xiàn)代智慧物流園區(qū)的發(fā)展方向嚴(yán)重不匹配。

3 "產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下物流倉儲(chǔ)與園區(qū)智能化建設(shè)對(duì)策

3.1 "智能物流倉儲(chǔ)與園區(qū)建設(shè)平臺(tái)化

3.1.1 "園區(qū)應(yīng)該是融合、聯(lián)動(dòng)、協(xié)作平臺(tái)

"物流園區(qū)的智能化、人與服務(wù)、技術(shù)設(shè)備，包括貨車各種設(shè)施可以互聯(lián)互通，園區(qū)與園區(qū)之間的互聯(lián)互通，實(shí)時(shí)感知，對(duì)各種運(yùn)作進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)智能化，線上線下的融合，物流基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，物流園區(qū)與城鄉(xiāng)與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，特別是產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，也就是物流園區(qū)怎么樣和第一、二、三產(chǎn)業(yè)，特別是農(nóng)業(yè)和制造業(yè)怎么樣進(jìn)行協(xié)同發(fā)展，這是一個(gè)非常重要的方向。

3.1.2 "園區(qū)應(yīng)該是信息連接共享平臺(tái)

"通過信息互聯(lián)網(wǎng)和設(shè)施物聯(lián)網(wǎng)，加快園區(qū)業(yè)務(wù)線上化轉(zhuǎn)型，推動(dòng)物流園區(qū)全面接入互聯(lián)網(wǎng)，以信息互聯(lián)、設(shè)施互聯(lián)帶動(dòng)物流互聯(lián)，打造在線物流園區(qū)，助力線下物流園區(qū)創(chuàng)新業(yè)務(wù)開展。通過物流園區(qū)的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的費(fèi)用、傳輸高質(zhì)量的信息，完善物流系統(tǒng)的正常運(yùn)行、提高行業(yè)整體效益以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在中國已運(yùn)營的物流園區(qū)中，絕大部分將物流系統(tǒng)信息化作為園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)之一，包括對(duì)物流信息的收集、加工、傳遞、存儲(chǔ)、處理、發(fā)布、優(yōu)化等一系列作業(yè)過程的規(guī)劃與設(shè)計(jì)以及系統(tǒng)的運(yùn)行。除此外，還應(yīng)該實(shí)現(xiàn)園區(qū)之間相互連通，即實(shí)現(xiàn)更大程度的連接與合作。物流園區(qū)互聯(lián)的核心價(jià)值正是幫助園區(qū)擺脫“點(diǎn)式經(jīng)營”、“信息孤島”的困境，通過信息化方式幫助園區(qū)在物流交易、電子結(jié)算、倉單質(zhì)押、融資擔(dān)保等方面的服務(wù)功能得到充分發(fā)揮。

3.1.3 "園區(qū)應(yīng)該是供應(yīng)鏈綜合服務(wù)平臺(tái)

"隨著商流的變化，供應(yīng)鏈越來越扁平化，存貨減少，網(wǎng)絡(luò)需求凸顯。物流園在供過于求的被動(dòng)局勢下，除了專攻特殊細(xì)分領(lǐng)域或功能升級(jí)外，應(yīng)利用園區(qū)已有資源、區(qū)位及模式創(chuàng)新，打造一站式貨運(yùn)平臺(tái)，通過“平臺(tái)化”打造競爭壁壘，增加收入。在土地供給收縮的當(dāng)下，物流園有現(xiàn)成的場地和較好的資金實(shí)力，這是極大的優(yōu)勢。園區(qū)通過吸引優(yōu)質(zhì)的專線加入，或者直接與不同園區(qū)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作，搭建網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)點(diǎn)發(fā)全國?？梢宰畲蟪潭冉档徒桓冻杀?，拉高門檻，使園區(qū)不易被其他組織形式所替代。在補(bǔ)齊網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，園區(qū)若能全面導(dǎo)入一體化供應(yīng)鏈解決方案，培育和增強(qiáng)自身專業(yè)化行業(yè)供應(yīng)鏈解決能力，則可以使園區(qū)依托既有網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢為行業(yè)客戶提供綜合服務(wù)。

3.2 "智能物流倉儲(chǔ)與園區(qū)建設(shè)智慧化

"在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，開放、共享、智慧的供應(yīng)鏈成為發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化、協(xié)同化成為趨勢。隨著物流信息系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)視覺、機(jī)器人、大數(shù)據(jù)等技術(shù)在物流領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物流變得越來越智慧，智慧升級(jí)將成為倉儲(chǔ)物流的發(fā)展方向。智慧物流園以全面連接、數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級(jí)為特征，通過信息互聯(lián)網(wǎng)和設(shè)施物聯(lián)網(wǎng)加速園區(qū)業(yè)務(wù)的在線改造，通過自動(dòng)倉庫、揀選機(jī)器人、AGV、自動(dòng)分揀系統(tǒng)等設(shè)備以及倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)等軟件的應(yīng)用，構(gòu)建起一套完整的智能倉儲(chǔ)物流解決方案，減少園區(qū)人員的簡單重復(fù)勞動(dòng)，使園區(qū)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)可視化、可追溯和可預(yù)警，讓物流管控更加精細(xì)、高效、透明、智能，幫助客戶真正實(shí)現(xiàn)降本增效。

3.3 "智能物流倉儲(chǔ)與園區(qū)建設(shè)專業(yè)化

"近年來隨著專業(yè)物流園興起，冷鏈物流園、電商物流園、汽車物流園等專業(yè)物流園增加較多，這是市場驅(qū)動(dòng)下的結(jié)果。除了智慧化、標(biāo)準(zhǔn)化以及園區(qū)合理布局規(guī)劃等發(fā)展特點(diǎn)外，專業(yè)化的物流園區(qū)逐漸興盛。我國物流業(yè)的發(fā)展以及其中部分細(xì)分領(lǐng)域的異軍突起，進(jìn)而推動(dòng)著物流園區(qū)向?qū)I(yè)化領(lǐng)域發(fā)展，特別是依托諸如鋼鐵、汽車、家電、電子商務(wù)、食品醫(yī)藥冷鏈等產(chǎn)業(yè)，興起了大量的專業(yè)物流園。以冷鏈物流園區(qū)為例，隨著居民消費(fèi)水平的提高以及對(duì)食品安全越來越關(guān)注，冷鏈物流高速發(fā)展，進(jìn)而促使了冷鏈物流園區(qū)的大規(guī)模興起。不僅有如雨潤類農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)，順豐快遞等物流公司，也有阿里、淘寶等電商企業(yè)，以及聯(lián)想控股等資本進(jìn)入這一領(lǐng)域，大力投資興建園區(qū)。又或是電商物流園區(qū)，伴隨電子商務(wù)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，電子商務(wù)企業(yè)為了提高配送效率及加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)鏈的管理，不斷加碼對(duì)物流倉儲(chǔ)節(jié)點(diǎn)的投資與布局。如在2022年3月29日，菜鳥網(wǎng)絡(luò)旗下首個(gè)電商產(chǎn)業(yè)園在浙江金華正式運(yùn)營。該電商產(chǎn)業(yè)園總建筑面積達(dá)到10萬平米，引入賣家、物流企業(yè)及金融、培訓(xùn)等相關(guān)服務(wù)企業(yè)，成為阿里巴巴線下落地的窗口，輻射整個(gè)大金華地區(qū)。菜鳥方面表示，希望借此打造電商物流綜合“樣板”產(chǎn)業(yè)園，在全國甚至國際復(fù)制該模式。業(yè)界專家對(duì)專業(yè)物流園的興起評(píng)價(jià)指出，伴隨汽車、電商、食品、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)相關(guān)物流服務(wù)的要求也越來越高，也使得物流園區(qū)的專業(yè)化服務(wù)成為未來重點(diǎn)發(fā)展方向。

3.4 "智能物流倉儲(chǔ)與園區(qū)建設(shè)高端化

"物流園區(qū)的升級(jí)取得了較大進(jìn)展，主要表現(xiàn)在裝備、基礎(chǔ)設(shè)施等水平都在不斷提升，尤其在托盤共用、配送車輛、共同配送等方面表現(xiàn)突出。物流園區(qū)的業(yè)務(wù)形態(tài)的發(fā)展變化正朝著現(xiàn)代化的方向走，通信、運(yùn)載、裝卸等技術(shù)也在提升。特別是最近七八年，每年都有數(shù)千億的資金投入在物流園區(qū)上，新建的物流園區(qū)都是高端現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流設(shè)施，物流園區(qū)的發(fā)展目前已經(jīng)有了明顯的變化。由于商品提檔升級(jí)的加快，以及商品品種和供應(yīng)渠道都發(fā)生了變化，這也對(duì)物流園區(qū)提出新的要求，進(jìn)而促使和推動(dòng)了物流園區(qū)的革新。目前，單一功能物流園向多功能的物流園轉(zhuǎn)變，存儲(chǔ)型的物流園向流通型的物流轉(zhuǎn)變，大型的物流園正在不斷整合周圍資源進(jìn)而降低成本、提高效率。物流園區(qū)在布局和規(guī)劃上更加合理，經(jīng)過科學(xué)論證、主動(dòng)布局、適應(yīng)產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的園區(qū)越來越多。企業(yè)自身不斷推進(jìn)革新的同時(shí)，城市管理者對(duì)物流園區(qū)的發(fā)展也越來越重視。這是因?yàn)?，設(shè)施現(xiàn)代化、運(yùn)行效率高、規(guī)劃合理的物流園區(qū)對(duì)城市發(fā)展也是不可或缺的。由于物流園區(qū)對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘幸约皡^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用，特別是在提升城市物流業(yè)整體水平、發(fā)揮集聚功能、改善城市環(huán)境、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)配套功能等方面更是意義突出，因而越來越多的城市將物流園區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展放在了重要位置?！冻啥际鞋F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中重要一項(xiàng)就是，按照新的城市發(fā)展空間布局和物流集疏運(yùn)格局，依托重大交通基礎(chǔ)設(shè)施，成都市啟動(dòng)新一輪物流集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃建設(shè)，構(gòu)建“五園區(qū)-六中心-若干服務(wù)站（配送點(diǎn)）”的“5+6+N”市域物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施空間布局體系。重點(diǎn)補(bǔ)強(qiáng)航空物流園區(qū)、國際集裝箱物流園區(qū)兩大國際性樞紐型物流園區(qū)，加快建設(shè)青白江散貨物流園區(qū)和新津物流園區(qū)兩大鐵路散貨物流園區(qū)，適度擴(kuò)展新都、龍泉兩大區(qū)域性綜合型物流中心，啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)天府航空物流園區(qū)、天府物流中心、崇州物流中心、金堂物流中心和簡陽物流中心。而同屬西南物流重鎮(zhèn)的重慶在《重慶市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》的通知中強(qiáng)調(diào)要優(yōu)化物流空間布局，按照五大功能區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，立足交通、產(chǎn)業(yè)、城市、物流“四位一體”，規(guī)劃形成“兩環(huán)五帶”物流空間布局，著力構(gòu)建以樞紐型物流園區(qū)為核心，節(jié)點(diǎn)型物流園區(qū)為輔助，配送型物流園區(qū)為補(bǔ)充的“3+12+N”市域物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系。同時(shí)，將依托“三個(gè)三合一”國家級(jí)樞紐平臺(tái)，布局建設(shè)重慶西部現(xiàn)代物流園、重慶航空物流園、果園港物流園等三大樞紐型物流園，加快完善形成內(nèi)陸自由貿(mào)易采購中心、供應(yīng)鏈金融中心、臨港產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、物流大數(shù)據(jù)中心、物流貿(mào)易協(xié)同創(chuàng)新中心五大功能，提升開放深度和廣度，服務(wù)國家戰(zhàn)略，支撐全國重要物流樞紐和內(nèi)陸國際物流樞紐建設(shè)。隨著城市化進(jìn)程的加快，物流園區(qū)的發(fā)展還將進(jìn)一步加速，智慧化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的園區(qū)也會(huì)越來越多。

3.5 "智能物流倉儲(chǔ)與園區(qū)建設(shè)資本化

"2018年1月22日，中國市場份額最大的物流地產(chǎn)商普洛斯（GLP）從新加坡證券交易所退市，完成私有化進(jìn)程。在園區(qū)的經(jīng)營中，除了本身開展自營業(yè)務(wù)經(jīng)營，還應(yīng)靈活運(yùn)用資本手段開展資本運(yùn)營。

"基金管理模式說明：開發(fā)基金與REITs的運(yùn)作管理實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)、高杠桿的輕資產(chǎn)運(yùn)營。REITs：用于收購開發(fā)商手中的成熟物業(yè)，回籠資金用于新物業(yè)的開發(fā)，收購后開發(fā)商不再直接控股這些物業(yè)，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長期運(yùn)營，從中收取適當(dāng)管理費(fèi)與提成收益。蘇寧REITs：國內(nèi)首例REITs運(yùn)作管理模式，成都、南昌、無錫、廣州、包頭、青島等，自有6處物流成熟的存量資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，在公開市場出售，出售后蘇寧繼續(xù)租用物業(yè)設(shè)施。

"模式分析：（1）強(qiáng)大資本運(yùn)作能力：募集基金，把資產(chǎn)置入基金，并保證基金穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力；（2）國內(nèi)地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)制不成熟：法律監(jiān)管制度缺失、成本過高、稅收過重以及投資者回報(bào)期望值高等因素影響；政策鼓勵(lì)租賃行業(yè)基金模式創(chuàng)新；（3）豐富客戶資源：網(wǎng)絡(luò)化布局、定制開發(fā)、供應(yīng)鏈整合服務(wù)吸引集聚大中型企業(yè)客戶；（4）維持表內(nèi)資產(chǎn)的平衡：開發(fā)規(guī)模過小，旗下基金可能“無糧可吃”；開發(fā)過度膨脹，或達(dá)不到置入標(biāo)準(zhǔn)而積壓大量資產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流危機(jī)；（5）穩(wěn)定出租率：招租受阻，物業(yè)達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)的時(shí)間延長，可能導(dǎo)致資產(chǎn)置入通道被堵塞。

"參股并購模式參股并購對(duì)象類型通常有：倉管類、運(yùn)輸類、配送類、增值服務(wù)類、信息類模式分析：（1）商業(yè)模式待驗(yàn)證：公司基本都屬于商業(yè)模式創(chuàng)新型公司，業(yè)務(wù)模式處于發(fā)展初期，經(jīng)營不穩(wěn)定；（2）風(fēng)投資金青睞：PE資金偏好，不少創(chuàng)新型初創(chuàng)公司多有獲得融資，難以財(cái)務(wù)投資者的角色獲得控股權(quán)。

4 "總 "結(jié)

"構(gòu)建新發(fā)展格局是“十四五”規(guī)劃的最大亮點(diǎn)，是以習(xí)近平同志為核心的黨中央根據(jù)國內(nèi)外發(fā)展大勢和我國發(fā)展階段變化作出的重大決策部署，也是新時(shí)期我國物流業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向指引。物流業(yè)連接生產(chǎn)、分配、流通和消費(fèi)，是打通供應(yīng)鏈、協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)造價(jià)值鏈，構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的重要保障。作為物流要素集聚主要載體的物流園區(qū)要充分發(fā)揮節(jié)點(diǎn)和紐帶作用，重點(diǎn)在物流園區(qū)之間的互聯(lián)互通和與末端網(wǎng)點(diǎn)的暢通上實(shí)現(xiàn)突破，打破流通瓶頸，助力現(xiàn)代流通體系建設(shè)，支撐以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局形成。

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收稿日期：2023-12-18

基金項(xiàng)目：2023年度中國物流學(xué)會(huì)、中國物流與采購聯(lián)合會(huì)課題計(jì)劃項(xiàng)目“基于0～1整數(shù)規(guī)劃算法下城市應(yīng)急物流配送路徑優(yōu)化研究”（2023CSLKT3-322）；2023年度廣西城市職業(yè)大學(xué)校級(jí)科研項(xiàng)目“物流業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型實(shí)施路徑與創(chuàng)新機(jī)制研究”（GXCUVKY2023B010）；2021年度廣西高校中青年教師科研基礎(chǔ)能力提升項(xiàng)目“貨物三維裝箱存在的問題與對(duì)策研究”（2021KY1862）

作者簡介：黎其?。?994—），男，廣西欽州人，廣西城市職業(yè)大學(xué)，講師，工程師/物流服務(wù)師，研究方向：智慧物流、供應(yīng)鏈物流；陳大貝（1999—），男，廣西東蘭人，廣西城市職業(yè)大學(xué)，講師，工程師，研究方向：智慧物流、冷鏈物流；呂 "雪（1981—），女，廣西南寧人，廣西城市職業(yè)大學(xué)，教授，研究方向：跨境電商物流；唐 "臣（1984—），本文通信作者，男，廣西全州人，廣西城市職業(yè)大學(xué)，教授，高級(jí)工程師，研究方向：物流職業(yè)教育、智慧物流及國際物流。

引文格式：黎其健，陳大貝，呂雪，等. 產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下物流倉儲(chǔ)與園區(qū)智能化建設(shè)研究[J]. 物流科技，2024，47（23）：148-152.