摘" "要：保障性租賃住房作為新生事物，在各項環(huán)節(jié)中可能存在一些違規(guī)行為。通過對政策與相關(guān)政府工作報告的整理，將保障性租賃住房分為申請審核—施工驗收—投用運營等三個不同環(huán)節(jié)，并進行違規(guī)行為識別，根據(jù)違規(guī)成本以及違規(guī)收益將這些違規(guī)行為進一步分類。在尋租理論視角下，構(gòu)建保障性租賃住房尋租理論分析框架對違規(guī)行為進行影響因素分析，最后從主觀和客觀兩方面對保障性租賃住房的監(jiān)督提出對策建議。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房；違規(guī)行為；對策建議

中圖分類號：C913" " " " 文獻標志碼：A" " " 文章編號：1673-291X（2024）11-0157-04

一、問題提出

保障性租賃住房是我國近年來提出的新概念，主要是為了解決新市民、青年人的住房問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房90%租金價格。為了支持保障性租賃住房發(fā)展，國家出臺了一系列配套政策，主要包括土地類政策、財政類政策以及金融類政策，匯總?cè)绫?所示。

根據(jù)表1可以看出中央政府對保障性租賃住房的高度關(guān)注，保障性租賃住房支持政策涉及多個部門，包含多種政策優(yōu)惠，同時保障性租賃住房還具有“誰建設(shè)，誰所有”的多主體參與特性，多元參與以及保障對象的變化使得它與其他的保障性住房存在很大差別，傳統(tǒng)的保障性住房監(jiān)督機制不能完全適用于保障性租賃住房，需要做出一些相應(yīng)的調(diào)整。一方面，保障性租賃住房監(jiān)督機制尚且不完善；另一方面，根據(jù)理性經(jīng)濟人假設(shè)，各主體都會謀求自身利益最大化，同時滿足了尋租活動產(chǎn)生的主觀和客觀兩方面條件，因此存在尋租的空間。

二、文獻綜述

尋租理論最早誕生于20世紀60年代中期，1974年美國經(jīng)濟教授安妮·克魯格（Anne O.Krueger）在《美國經(jīng)濟評論》上發(fā)表《尋租社會的政治經(jīng)濟學(xué)》，正式提出了尋租的概念[1]。權(quán)力尋租是指握有公權(quán)者以權(quán)力為籌碼謀求獲取自身經(jīng)濟利益的一種非生產(chǎn)性活動[2]。尋租行為有兩個特征：一是導(dǎo)致社會福利損失，產(chǎn)生社會成本；二是導(dǎo)致更進一步的尋租活動[3]。尋租行為產(chǎn)生的條件包括主觀與客觀兩方面[4]。主觀方面即能夠通過尋租行為獲得收益，客觀方面即政策法規(guī)的不嚴謹以及監(jiān)管的疏漏。

尋租理論自從被發(fā)現(xiàn)后，就被廣泛應(yīng)用于研究政策對企業(yè)經(jīng)濟影響[5，6]、競爭行為研究[7]、政策討論[8，9]、環(huán)境保護[3，10]等眾多學(xué)科，研究焦點集中于政府權(quán)力與社會資本的互動。2010年以后，尋租理論開始應(yīng)用于我國保障性租賃住房政策執(zhí)行領(lǐng)域，主要研究內(nèi)容涉及保障性住房的進入機制、分配機制、監(jiān)管機制以及商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房等方面[11-14]。保障性租賃住房作為保障性住房體系中的一員，對它的監(jiān)督策略研究也同樣適用尋租理論的分析思路。

三、保障性租賃住房政策執(zhí)行過程中的違規(guī)行為

（一）保障性租賃住房政策執(zhí)行過程

結(jié)合保障性租賃住房的具體情況，政策影響主要體現(xiàn)在資源的分配階段，同時環(huán)境條件也會對執(zhí)行者產(chǎn)生影響，結(jié)合保障性租賃住房項目的開發(fā)經(jīng)營過程進行具體分析，總結(jié)不同類型土地建設(shè)保障性租賃住房流程如表2所示。

總結(jié)來說，不同土地類型建設(shè)保障性租賃住房的手續(xù)大致相同，可以歸納為申請審核—施工驗收—投用運營幾個步驟，在不同階段存在的違規(guī)行為也不完全相同。

（二）違規(guī)行為分類討論

通過對審計署公布的違規(guī)行為數(shù)據(jù)以及各級政府巡查工作的公示進行收集整理，結(jié)合保障性租賃住房工作流程與文獻分析，對各階段存在的違規(guī)行為進行匯總梳理。

以上是對保障性租賃住房政策執(zhí)行過程中可能存在的違規(guī)行為匯總。在實際情況中，是否會發(fā)生違規(guī)行為還要考慮違規(guī)成本與違規(guī)收益，因此根據(jù)違規(guī)成本以及違規(guī)收益將違規(guī)行為進一步分類。

從申請審核階段來看，產(chǎn)權(quán)方可能并不完全符合保障性租賃住房建設(shè)的條件，也有可能雖然主體資格符合，但是在向財政部、住建局或銀保監(jiān)等部門提交材料時提供了部分不真實的相關(guān)材料。根據(jù)違規(guī)收益與違規(guī)成本來看，不符合條件或是提供虛假材料的違規(guī)成本相當高，一旦被發(fā)現(xiàn)除了可能面臨的嚴厲處罰外，還會伴隨著商譽下降和失去某些資格的巨大損失，因此這一環(huán)節(jié)存在違規(guī)的可能性不高。

從施工驗收階段來看，產(chǎn)權(quán)方可能出現(xiàn)私自更改土地用途、挪用或閑置財政資金以及未能如期完工等違規(guī)行為。根據(jù)違規(guī)收益與違規(guī)成本來看，私自更改土地用途以及未能按期完工都屬于違規(guī)成本極高但幾乎沒有收益的行為，因此發(fā)生的概率不高，未能按期完工也可能存在極特殊情況。只有挪用財政資金屬于違規(guī)成本高但是收益極大的違規(guī)行為，同時也是審計署公告中出現(xiàn)較多的違規(guī)行為，存在較大的違規(guī)風險。

從投用運營階段來看，經(jīng)營方和承租方都可能存在違規(guī)行為，從現(xiàn)實情況來看，這一階段的違規(guī)行為大多數(shù)違規(guī)收益不高但違規(guī)成本極小。例如經(jīng)營方在審查待承租方主體資格時可以選擇“睜一只眼閉一只眼”，根據(jù)微博上的其他保障性住房相關(guān)搜索記錄也可以看到“物業(yè)說是檢查也只是在門口轉(zhuǎn)一圈”此類的言論，承租方也可能心安理得地長期享受保障性租賃住房福利，或是憑借保障性租賃住房便利的地理位置等要素高價轉(zhuǎn)租，做起了“二房東”等各類違規(guī)行為，因此，在此環(huán)節(jié)存在違規(guī)行為的概率是很大的。

四、尋租理論框架下違規(guī)行為影響因素分析

根據(jù)前面對尋租理論的分析，尋租活動的主要特征包括社會福利損失以及進一步的尋租行為，產(chǎn)生的條件包括主觀因素和客觀因素，據(jù)此構(gòu)建一個保障性租賃住房尋租理論分析框架，并基于此分析框架對上述違規(guī)行為進一步識別與分析。

圖1" 尋租理論分析框架

在尋租理論分析框架下，違規(guī)行為具有兩個重要特征，第一是會導(dǎo)致社會福利損失，造成社會成本；第二是會導(dǎo)致進一步的尋租行為。結(jié)合上一部分對違規(guī)行為成本及利益的討論，可以理解為存在違規(guī)利益就有可能導(dǎo)致下一步尋租行為，那些違規(guī)風險高、概率大的違規(guī)行為極有可能導(dǎo)致下一步尋租行為，對社會福利造成影響。

（一）違規(guī)行為主觀因素分析

根據(jù)尋租理論分析框架，違規(guī)行為產(chǎn)生的主觀因素包括違規(guī)方對利益的追求以及自身法律意識的淡薄或僥幸心理。產(chǎn)權(quán)方在施工驗收階段可能會因為對利益的追求以及僥幸心理挪用財政資金或是各類補助，填補自己在其他項目中的資金缺口，將財政補助以及政策優(yōu)惠用于盈利空間更大的項目中，在保障性租賃住房項目中則有可能偷工減料導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施不到位或是后續(xù)維修無人問津等問題。

根據(jù)用地方式與參與主體的不同，產(chǎn)權(quán)方又可以分為自主經(jīng)營（如事業(yè)單位、企業(yè)園區(qū)）與委托代理經(jīng)營（如集體經(jīng)營用地）兩種方式。根據(jù)主體的不同，經(jīng)營方在投用運營階段的利益追求與可能產(chǎn)生的違規(guī)行為也不完全相同。對于在事業(yè)單位或企業(yè)園區(qū)的自有用地建設(shè)的保障性租賃住房，其面向的群體主要是本單位職工，出于對未來與公司的考慮，經(jīng)營方可能會對待承租方的主體資格審查“睜一只眼閉一只眼”，對退出環(huán)節(jié)也不會進行及時監(jiān)督；而對于農(nóng)村集體經(jīng)營用地或是國有新增土地建設(shè)的用地類型，經(jīng)營方與待承租方之間的利益關(guān)系沒有那么緊密，則有可能出現(xiàn)中介違規(guī)出租等違規(guī)行為。

承租方在投用運營階段出于對利益的追求，可能會因與經(jīng)營方之間的特殊關(guān)系違規(guī)獲得保障性租賃住房享受資格。某些保障性租賃住房可能由于地理位置比較好而在市場上廣受歡迎，這樣就很可能產(chǎn)生轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借或違規(guī)經(jīng)營等違規(guī)行為。

（二）違規(guī)行為客觀因素分析

根據(jù)尋租理論分析框架，違規(guī)行為產(chǎn)生的客觀因素包括存在法律漏洞、違規(guī)行為難以識別以及監(jiān)督成本高等。保障性租賃住房屬于“新生事物”，涉及的參與主體眾多，各項監(jiān)督機制仍舊處于探索階段，難免存在顧及不到的方面。有些違規(guī)行為如資格審查是否嚴格、是否存在中介違規(guī)出租現(xiàn)象以及轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為等違規(guī)成本低，交易通常發(fā)生在私下，較為隱蔽，因此難以被識別。保障性租賃住房數(shù)量大、流程多、分散廣，若要對每一個環(huán)節(jié)面面俱到，對于政府而言監(jiān)督成本過高。

五、監(jiān)督策略建議

根據(jù)對違規(guī)行為的識別分類以及對影響因素的分析，從主觀和客觀兩方面分別對保障性租賃住房監(jiān)督策略提出建議。

第一，針對主觀因素的建議。在主觀方面，要加強對保障性租賃住房各環(huán)節(jié)參與方的“軟約束”。加強產(chǎn)權(quán)方和經(jīng)營方責任意識教育，重視各參與方的信譽與各項資格審核，在批準項目時選擇更有責任心的企業(yè)。

對廣大待承租方利用媒體等手段加強保障性租賃住房相關(guān)知識宣傳，對于群眾在平臺上舉報的各項違規(guī)行為進行及時有效的反饋，提高社會普遍監(jiān)督意識，形成對于保障性租賃住房的多元監(jiān)督環(huán)境。

第二，針對客觀因素的建議。首先，健全保障性租賃住房監(jiān)督管理體系。循著各環(huán)節(jié)的尋租鏈發(fā)現(xiàn)當前監(jiān)督管理機制中的漏洞和缺陷，改善信息不對稱程度，針對尋租動機設(shè)置監(jiān)督機制和懲治機制，細化保障性租賃住房各環(huán)節(jié)的具體規(guī)定。其次，針對不同類型的違規(guī)行為應(yīng)當采取不同的監(jiān)督方式，對于違規(guī)風險高、違規(guī)收益大的產(chǎn)權(quán)方資金挪用問題，應(yīng)當由政府部門進行專項監(jiān)督；對于違規(guī)成本低而違規(guī)收益大的資格審查問題，可以由政府進行巡查結(jié)合社會力量的監(jiān)督多方進行；而對于違規(guī)風險高但是違規(guī)收益小的違規(guī)行為，如中介違規(guī)出租、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借以及違規(guī)經(jīng)營等違規(guī)行為，應(yīng)當鼓勵社會力量參與監(jiān)督，政府及時做出回應(yīng)。最后，在大數(shù)據(jù)時代，保障性租賃住房監(jiān)督工作也應(yīng)當多與信息技術(shù)相結(jié)合，各部門建立信息共享平臺，加強信息公開與透明程度，對各參與方的行為進行更加有效的監(jiān)督。

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Violation Behavior and Supervision Strategies Throughout the Entire Process of Affordable Rental Housing from the Perspective of Rent-Seeking Theory

LI Yafei， CHAI Jingru， QI Huaili

（School of Public Administration， Xi’an University of Architecture and Technology， Xi’an 710055， China）

Abstract： As a new phenomenon， affordable rental housing may have some violations in various aspects. By organizing policies and relevant government work reports， affordable rental housing is divided into three different stages： application review， construction acceptance， and operation. Non compliant behaviors are identified and further classified based on the cost and benefits of non compliant behaviors. From the perspective of rent-seeking theory， a theoretical analysis framework for rent-seeking of affordable rental housing is constructed to analyze the influencing factors of violations. Finally， countermeasures and suggestions are proposed for the supervision of affordable rental housing from both subjective and objective perspectives.

Key words： Affordable rental housing; Violations; Suggestions for countermeasures

[責任編輯" "劉" "瑤]