摘 要：針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題，本文采用文獻(xiàn)調(diào)查法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，建立了涵蓋2個(gè)維度、16個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。采用熵權(quán)法確定各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重，基于云模型理論建立評(píng)價(jià)體系評(píng)語(yǔ)集數(shù)字特征。通過(guò)分析實(shí)際案例，計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重及云模型數(shù)字特征，最終確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。本文的風(fēng)險(xiǎn)模型構(gòu)建具備多維度全周期的特點(diǎn)，可以準(zhǔn)確識(shí)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)提高房地產(chǎn)投資質(zhì)量、降低投資風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

關(guān)鍵詞：全生命周期；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；云模型

中圖分類號(hào)：F 293" " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

20世紀(jì)后我國(guó)城市化水平逐年提高，截至2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.22%，城市人口得到前所未有的擴(kuò)張。隨著城市人口對(duì)居住水平的要求提高，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到前所未有的發(fā)展，特別是在一二線城市，房地產(chǎn)銷售額逐年提高。房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素更復(fù)雜，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量要求更高，因此建立多維度全周期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型對(duì)控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)十分必要[1-2]。本文識(shí)別房地產(chǎn)全生命周期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，建立基于熵權(quán)法—云模型的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，為房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的風(fēng)險(xiǎn)管控提供理論依據(jù)。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全生命周期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.1 風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定時(shí)間內(nèi)可能發(fā)生的一系列不確定性事件，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)遭受損失或不利后果的可能性，這種損失可以是財(cái)務(wù)上的，也可以是其他形式的[3]。中國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)以PMIC風(fēng)險(xiǎn)管理模式為基礎(chǔ)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段及開(kāi)發(fā)程度對(duì)全生命周期內(nèi)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了劃分，如圖1所示。

由圖1可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全生命周期中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，涉及多個(gè)階段，每個(gè)階段都有其特定的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，具備綜合性及多變性的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的構(gòu)成復(fù)雜且各指標(biāo)間存在交叉影響[4]。

1.2 生命周期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、識(shí)別與評(píng)估對(duì)減少風(fēng)險(xiǎn)損失、提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值具有重要意義[5]。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、案例分析、文獻(xiàn)調(diào)查等方式預(yù)測(cè)、識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。文獻(xiàn)調(diào)查法通過(guò)檢索、分析目標(biāo)主題文獻(xiàn)，快速獲得調(diào)查對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)文獻(xiàn)資料具備較強(qiáng)的學(xué)術(shù)價(jià)值，具備較強(qiáng)的參考性[6]。通過(guò)文獻(xiàn)調(diào)查法，在主流數(shù)據(jù)庫(kù)中以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”、“全生命周期”、“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)”、“項(xiàng)目管理”等為關(guān)鍵詞進(jìn)行高頻詞匯檢索，獲得與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)文件400余篇，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，共識(shí)別出16項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，并將其分為2個(gè)維度進(jìn)行分析，見(jiàn)表1。

1.3 數(shù)據(jù)可靠性檢驗(yàn)

為驗(yàn)證文獻(xiàn)調(diào)查法獲得的房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期風(fēng)險(xiǎn)因素與目標(biāo)值的一致性，采用克隆巴赫系數(shù)α驗(yàn)證對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)證。以問(wèn)卷調(diào)查的方式，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面的專家、學(xué)者采用李克特5級(jí)量化指標(biāo)對(duì)表1中的16項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行賦分，1至5分分別代表關(guān)聯(lián)性較差、關(guān)聯(lián)性一般、關(guān)聯(lián)性中等、關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)5個(gè)等級(jí)，克隆巴赫系數(shù)α如公式（1）所示。

（1）

式中：n為風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)數(shù)量；si為第i個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差；st為n個(gè)指標(biāo)總分的標(biāo)準(zhǔn)差。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，αgt;0.8各指標(biāo)與目標(biāo)值關(guān)聯(lián)度較好，可信度較高；0.8gt;αgt;0.7各指標(biāo)與目標(biāo)值關(guān)聯(lián)度中等，信度可接受；0.7gt;αgt;0.6各指標(biāo)與目標(biāo)值關(guān)聯(lián)度一般，信度一般，參考價(jià)值一般；0.6gt;α各指標(biāo)與目標(biāo)值無(wú)關(guān)聯(lián)度，信度低，無(wú)參考價(jià)值。表1中各維度指標(biāo)的信度分析與檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

根據(jù)表2計(jì)算結(jié)果可知，一維風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的綜合α均大于0.80，刪項(xiàng)后各二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的α均大于0.80，且刪項(xiàng)后的α與綜合α相差較小，說(shuō)明表1中所識(shí)別的各指標(biāo)與目標(biāo)值關(guān)聯(lián)度較好，可以用于房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全生命周期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

2.1 熵權(quán)法確定指標(biāo)權(quán)重

熵權(quán)法是一種客觀賦權(quán)方法，它基于信息熵的概念，通過(guò)計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)的變異程度來(lái)確定權(quán)重，從而避免主觀賦權(quán)的弊端和主觀判斷帶來(lái)的偏差。熵權(quán)法主要包括4個(gè)計(jì)算步驟。

2.1.1 建立原始矩陣

針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系中的n個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素，邀請(qǐng)m位專家學(xué)者根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)判，一般可采用10分制，“0～4”分為較差；“4～6”分為一般，“6～8”分為中等，“8～10”分為較好。根據(jù)評(píng)分結(jié)果建立原始矩陣C，如公式（2）所示。

（2）

式中：amn為第m個(gè)專家對(duì)第n個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的評(píng)判結(jié)果。

2.1.2 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理

由于各指標(biāo)的量綱和數(shù)值范圍可能不同，因此需要對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。針對(duì)正向指標(biāo)和逆向指標(biāo)采取不同的處理方式，分別如公式（3）～公式（4）所示，標(biāo)準(zhǔn)化后的初始矩陣如式（5）所示。

（3）

（4）

（5）

式中：為風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)amn的歸一化結(jié)果。

2.1.3 計(jì)算指標(biāo)比重及信息熵

對(duì)每個(gè)指標(biāo)下的樣本值進(jìn)行歸一化處理，按公式（6）～公式（7）計(jì)算每個(gè)樣本在該指標(biāo)中的比重pmn及各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)熵值En。

（6）

（7）

式中：pmn為各指標(biāo)的比重值；En為各指標(biāo)熵值；n為指標(biāo)數(shù)量。

2.1.4 確定指標(biāo)權(quán)重

通過(guò)信息熵En計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重wn（如公式（8）所示），信息熵越小，對(duì)應(yīng)的指標(biāo)變異性越大。

（8）

2.2 云模型風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過(guò)熵權(quán)法確定各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)對(duì)于目標(biāo)值的權(quán)重，通過(guò)云模型確定項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。云模型由李德毅教授于1995年提出，是一種用于處理不確定性信息的數(shù)學(xué)模型，其核心是通過(guò)數(shù)學(xué)方法對(duì)事務(wù)的不確定性進(jìn)行量化。在云模型中，期望Ex、熵En及超熵He3個(gè)主要數(shù)字特征是描述云模型特性的關(guān)鍵數(shù)值。期望Ex表示對(duì)基本概念的基本確定下度量，限定云的中心位置；熵En用來(lái)權(quán)衡語(yǔ)言的不確定性程度，代表云滴的離散程度；超熵He代表了熵的隨機(jī)性，與熵En的模糊性與不確定性相關(guān)。云模型風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)主要包括4個(gè)計(jì)算步驟。

2.2.1 云模型評(píng)語(yǔ)集

本文根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期的風(fēng)險(xiǎn)分為4個(gè)等級(jí)，分別為高風(fēng)險(xiǎn)（I級(jí)）、中等風(fēng)險(xiǎn)（II級(jí)）、一般風(fēng)險(xiǎn)（III級(jí)）以及較低風(fēng)險(xiǎn)（IV級(jí)），并采用0～10分制定義各風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間，并根據(jù)公式（9）確定各風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間云模型數(shù)字特征，見(jiàn)表3。

（9）

式中：Ex為期望值；En為熵值；He為超熵；Cmax為風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間取值最大值；Cmin為風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間取值最小值。

2.2.2 綜合云數(shù)字特征

基于風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，邀請(qǐng)m位相關(guān)從業(yè)人員，采用0～10分制對(duì)n個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，建立各指標(biāo)評(píng)估向量（x1、x2、…、xi、…、xm）。將各指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果引入云模型中，按公式（10）～公式（12）計(jì)算各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的云數(shù)字特征。

（10）

（11）

（12）

2.2.3 確定綜合云

引入熵值法權(quán)重計(jì)算結(jié)果wi，按公式（13）計(jì)算綜合云數(shù)字特征。

（13）

將綜合云數(shù)字特征與云模型評(píng)語(yǔ)集數(shù)字特征進(jìn)行比較，以確定項(xiàng)目最終風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

3 案例分析

3.1 項(xiàng)目概況

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于南通市崇川區(qū)，地塊規(guī)劃用途為居住、商業(yè)用地，土地面積52970.81m2，容積率1.60～1.79，規(guī)劃要求建筑密度≤25.0%，配建郵政服務(wù)用房、垃圾收集站、居委會(huì)及公廁，社區(qū)內(nèi)部配置3200m2公共綠地，gt;500m2室外體育場(chǎng)地，同時(shí)須預(yù)留軌道交通設(shè)站條件。項(xiàng)目周邊緊鄰城市公園，周邊軌道交通環(huán)繞，距離周邊商業(yè)、辦公較近，十分宜居。同時(shí)，項(xiàng)目目標(biāo)客戶為改善型，周邊住宅單價(jià)處于較高水平，去化較差。政策方面，市場(chǎng)處于下滑狀態(tài)，需求不高，政府對(duì)去庫(kù)存具有一定的支持力度。

3.2 熵權(quán)法權(quán)重計(jì)算

邀請(qǐng)10位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的專家，依托該項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況等因素采用“1-10”標(biāo)度法對(duì)表1中的二維風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行重要性比較，建立原始矩陣，并按照正向指標(biāo)和逆向指標(biāo)的處理方式對(duì)原始矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，按公式（6）～公式（8）確定各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)熵值En及權(quán)重wn，見(jiàn)表4。

3.3 云模型的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

通過(guò)熵權(quán)法確定各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重后，根據(jù)專家評(píng)分結(jié)果按公式（10）～公式（12）計(jì)算得到各指標(biāo)的云模型參數(shù)，按公式（13）確定本項(xiàng)目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全生命周期內(nèi)的綜合風(fēng)險(xiǎn)云，見(jiàn)表5。

根據(jù)表5中各因素云數(shù)字特征，按公式（13）確定該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的綜合風(fēng)險(xiǎn)云C（Ex，En，He）=（8.33，0.43，0.12）。采用MATLAB軟件生成綜合風(fēng)險(xiǎn)云，與表3中的評(píng)語(yǔ)集數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)云進(jìn)行對(duì)比，如圖2所示。

根據(jù)圖2的對(duì)比結(jié)果可知，本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)處于“III～I(xiàn)V”區(qū)間，確定本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)為“一般風(fēng)險(xiǎn)～較低風(fēng)險(xiǎn)”。該評(píng)價(jià)結(jié)果與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)相符合，該模型可以用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，具有較強(qiáng)的適用性。

4 結(jié)語(yǔ)

本文采用文獻(xiàn)調(diào)查法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全生命周期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，建立了2個(gè)維度、16個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。采用熵權(quán)法確定各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重，劃分各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響程度。同時(shí)，基于云模型理論建立標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)云及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法。以實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為例，采用本文建立的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)處于“一般風(fēng)險(xiǎn)～較低風(fēng)險(xiǎn)”區(qū)間，計(jì)算結(jié)果與實(shí)際項(xiàng)目相符，驗(yàn)證了模型的適用性。

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