當前，我國經(jīng)濟步入新常態(tài)，經(jīng)濟增長速度放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整成為主旋律。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，其融資模式也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在政府加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、限制高風(fēng)險融資方式使用的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生顯著變化。傳統(tǒng)融資渠道的受限，使得房企要尋找新的融資途徑，以滿足日益增長的資金需求。本研究目的在于深入分析經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的轉(zhuǎn)變，探討傳統(tǒng)融資渠道的受限情況，以及創(chuàng)新融資方式的興起和發(fā)展趨勢。在此基礎(chǔ)上，提出針對性的融資風(fēng)險防控策略，為房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下的穩(wěn)健發(fā)展提供有益參考。

在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資模式轉(zhuǎn)型的迫切需求。傳統(tǒng)的融資模式，如銀行貸款、債券發(fā)行等，已經(jīng)難以滿足房企的資金需求。特別是在政策收緊的背景下，房企需要探索多元化的融資渠道，如股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托等。

經(jīng)濟新常態(tài)對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響分析

融資環(huán)境變化 經(jīng)濟新常態(tài)下，隨著宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整和市場監(jiān)管的加強，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生變化。過去，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資方式獲取資金，但在新常態(tài)下，這些傳統(tǒng)融資渠道的可用性和靈活性受到更多限制。政府為了防范金融風(fēng)險，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，限制部分高風(fēng)險融資方式的使用，如影子銀行、非標融資等。增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，促使它們必須尋找新的融資渠道和方式，如債券融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等，以適應(yīng)更加嚴格的市場監(jiān)管環(huán)境。融資環(huán)境的變化要求房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的信用評級和透明度，以增強投資者信心。

融資成本上升 經(jīng)濟新常態(tài)下，市場資金趨緊，投資者對風(fēng)險的認識更加深入，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷上升。一方面，隨著貨幣政策的調(diào)整，市場利率水平上升，直接推高了債務(wù)融資的成本；另一方面，投資者對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)期增加，要求更高的風(fēng)險溢價，進一步抬高融資成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資成本的上升意味著更高的財務(wù)負擔，壓縮了企業(yè)的利潤空間。特別是在市場下行周期，高融資成本可能成為壓垮部分企業(yè)的最后一根稻草。

融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化需求明顯 經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)市場變化和發(fā)展需求。傳統(tǒng)的融資方式已難以滿足企業(yè)多元化的資金需求，而多元化的融資結(jié)構(gòu)可降低融資成本，提高資金使用的靈活性和效率。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資、股權(quán)融資等方式，拓寬融資渠道，分散融資風(fēng)險。債券融資利用較低的市場利率，降低融資成本；股權(quán)融資則引入戰(zhàn)略投資者，提升企業(yè)的資本實力和治理能力。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化等方式，盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。資產(chǎn)證券化將企業(yè)的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性較高的金融資產(chǎn)，為企業(yè)提供新的資金來源，有利于優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負債表，提高財務(wù)穩(wěn)健性。

經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)融資主要模式分析

傳統(tǒng)融資渠道的受限 第一，銀行貸款，長期以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道之一。在經(jīng)濟新常態(tài)下，隨著金融監(jiān)管政策的持續(xù)收緊，特別是針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策調(diào)整，銀行貸款的獲取難度增加，審批流程更加嚴格，新增貸款增速明顯放緩。提高房企的融資成本，限制其資金流動性，促使房企尋求更多元化的融資途徑。

第二，非標融資。非標融資，包括信托貸款、委托貸款等，曾是房企快速籌集資金的重要手段。但近年來，隨著監(jiān)管部門對影子銀行、金融亂象的整治，非標融資渠道同樣受到嚴格監(jiān)管，規(guī)模大幅縮減。非標融資向標準化債權(quán)融資的轉(zhuǎn)變成為大勢所趨，這對依賴此類融資的房企構(gòu)成了直接挑戰(zhàn)。

創(chuàng)新融資方式的興起 面對傳統(tǒng)融資渠道的受限，房地產(chǎn)企業(yè)積極探索并實踐了一系列創(chuàng)新融資模式，以適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)下的融資需求。

第一，資產(chǎn)支持證券（ABS）。ABS作為一種結(jié)構(gòu)化融資工具，通過將房企的特定資產(chǎn)或資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來源，發(fā)行證券進行融資。這種方式能有效盤活房企的存量資產(chǎn)，降低融資成本，提高資金使用效率。在經(jīng)濟新常態(tài)下，ABS因其靈活性高、風(fēng)險分散的特點，成為房企融資轉(zhuǎn)型的重要選擇。

第二，地產(chǎn)私募基金。隨著私募基金行業(yè)的快速發(fā)展，地產(chǎn)私募基金逐漸成為房企融資的新寵。私募基金可通過股權(quán)、債權(quán)或混合形式投資于房地產(chǎn)項目，為房企提供多樣化的資金來源。相較于傳統(tǒng)融資，地產(chǎn)私募基金在投資決策上更加靈活，能夠更好地匹配項目的實際資金需求，為投資者提供了參與房地產(chǎn)市場的新渠道。

第三，股權(quán)融資。在經(jīng)濟新常態(tài)下，隨著資本市場改革的深化，股權(quán)融資渠道逐步放寬。上市房企可通過增發(fā)股票、配股等方式進行再融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)杠桿。股權(quán)融資為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定的資金，以市場機制促進企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的完善，提升企業(yè)價值。

第四，公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）。公募REITs作為一種創(chuàng)新的直接融資工具，近年來在中國得到了快速發(fā)展。它主要向公眾投資者發(fā)行證券，募集資金用于投資房地產(chǎn)項目，并將大部分收益分配給投資者。公募REITs的推出，為房企提供新的融資平臺，有利于改善房企的并為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資產(chǎn)品，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防控策略

拓展融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要逐步擺脫對單一融資渠道的依賴，積極拓展多元化的融資渠道，以優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資風(fēng)險。傳統(tǒng)的融資渠道如銀行貸款雖然穩(wěn)定，但受到政策調(diào)控和市場波動的影響較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮通過債券發(fā)行、股權(quán)融資、信托融資和資產(chǎn)證券化等多種方式籌集資金。

第一，銀行貸款。在新常態(tài)下，銀行信貸政策趨嚴，房地產(chǎn)企業(yè)作為銀行貸款的傳統(tǒng)用戶，需要采取更為精細的策略來管理貸款風(fēng)險。首先，房企應(yīng)更加注重貸款期限與項目周期的匹配。房企需要詳細分析項目的開發(fā)周期、資金需求和回流情況，確保所申請的貸款期限與項目的實際資金需求周期相匹配。避免短貸長投的情況，即使用短期貸款來支持長期投資項目，減少流動性風(fēng)險。房企要加強與銀行的溝通和合作，了解銀行的信貸政策和風(fēng)險偏好，以便更好地匹配貸款產(chǎn)品，降低融資成本，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理機制，對貸款資金的使用進行嚴格的監(jiān)控和管理，確保資金的安全和有效使用。

第二，債券發(fā)行。債券融資因其成本低、期限靈活的特點，成為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的重要選擇。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的信用評級和項目需求，選擇合適的債券品種進行發(fā)行。對于信譽強、形象優(yōu)良的企業(yè)，選擇發(fā)行普通債券；而對于信譽稍遜的企業(yè)，則考慮發(fā)行附加條件的債券，以增強對投資者的吸引力。在債券發(fā)行過程中，房企應(yīng)當進一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡短期債務(wù)和長期債務(wù)的比例，以降低財務(wù)成本。此外，房企還可積極探索創(chuàng)新債券品種，如綠色債券、可持續(xù)發(fā)展債券等，以滿足不同投資者的需求，拓寬融資渠道。

第三，股權(quán)融資。股權(quán)融資適合風(fēng)險較高的項目，引入戰(zhàn)略投資者或上市融資者，房地產(chǎn)企業(yè)可獲得大量資金，并分散經(jīng)營風(fēng)險。首先，房企應(yīng)尋找與自身發(fā)展戰(zhàn)略相契合的戰(zhàn)略投資者，以股權(quán)合作實現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢互補。在引入戰(zhàn)略投資者的過程中，房企要注重保護自身的核心利益，避免股權(quán)過度分散導(dǎo)致的管理權(quán)旁落。對于符合條件的房企，上市融資也是一個重要的選擇。其次，上市可為企業(yè)籌集大量資金，提升企業(yè)的知名度和品牌形象，為企業(yè)的進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在上市融資過程中，房企嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管要求，信息披露要具備真實、準確、完整。

第四，信托融資和資產(chǎn)證券化。信托融資和資產(chǎn)證券化作為新興的融資方式，能盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)流動性，為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的融資渠道。首先，在信托融資方面，房企根據(jù)自身的資產(chǎn)特點和融資需求，選擇合適的信托產(chǎn)品進行合作?；谛磐腥谫Y，房企可靈活配置與有效管理資產(chǎn)，降低融資成本。其次，房企應(yīng)加強與信托公司的溝通和合作，了解信托產(chǎn)品的特點和風(fēng)險，以便更好地匹配自身的融資需求。

加強現(xiàn)金管理和降低資金成本 經(jīng)濟新常態(tài)下，加強現(xiàn)金流管理有利于企業(yè)應(yīng)對突發(fā)情況，降低融資成本和財務(wù)風(fēng)險。

第一，制定詳細的現(xiàn)金流計劃。為保障企業(yè)項目開發(fā)過程中的資金運作順暢，制定詳盡的現(xiàn)金流計劃。該計劃緊密圍繞項目開發(fā)進度和銷售情況展開，細致規(guī)劃每個時間節(jié)點的現(xiàn)金流入與流出。全面梳理項目各階段的資金需求，包括前期投入、中期建設(shè)及后期運營等。結(jié)合市場趨勢和銷售預(yù)測，合理預(yù)估銷售收入的實現(xiàn)時間，要讓企業(yè)的現(xiàn)金流入能夠及時覆蓋支出。

第二，優(yōu)化還款計劃。在融資過程中，要制定合理的還款計劃，以此降低融資成本、提升資金效率。例如，展示企業(yè)良好的信用記錄和還款能力，爭取獲得貸款展期、降息等優(yōu)惠政策，進一步降低融資成本。

建立融資風(fēng)險預(yù)警機制 在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，進一步完善融資風(fēng)險預(yù)警機制，加強數(shù)據(jù)分析和風(fēng)險管理，提前識別并防范融資風(fēng)險。一方面，加強政策與金融理論學(xué)習(xí)，企業(yè)組織財務(wù)人員和管理層，定期學(xué)習(xí)國家政策和金融理論，提高對宏觀經(jīng)濟形勢和金融市場變化的敏感度。通過解讀政策走向，預(yù)測融資環(huán)境的變化，及時調(diào)整融資策略。另一方面，設(shè)立風(fēng)險預(yù)警指標，根據(jù)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)特點，設(shè)立風(fēng)險預(yù)警指標，如負債率、流動比率、利息保障倍數(shù)等。通過定期監(jiān)測這些指標，及時發(fā)現(xiàn)潛在的融資風(fēng)險。

在經(jīng)濟新常態(tài)的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)融資挑戰(zhàn)與機遇，基于對融資環(huán)境的深入分析，可看到傳統(tǒng)融資渠道受限、融資成本上升以及融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化需求明顯等趨勢，這些都迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y思維，積極探索創(chuàng)新融資模式。從資產(chǎn)支持證券、房地產(chǎn)私募基金到股權(quán)融資、公募REITs，這些新興融資方式的興起為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多元化的融資選擇，有利于降低融資風(fēng)險，提高資金使用效率。

（作者單位：長春新區(qū)公用事業(yè)集團有限公司）