摘要：目的：文章對西安回坊民宿更新改造進行研究，旨在揭示當前回坊民宿市場環(huán)境的潛在問題與發(fā)展趨勢，為存量時代背景下歷史地段的更新保護提供翔實的數(shù)據(jù)資料，也為未來回坊地段民宿更新改造、旅宿空間品質(zhì)提升作出實踐指導。方法：借助歷史地圖、衛(wèi)星圖像、網(wǎng)絡(luò)平臺等，以線下測繪、訪談問卷、數(shù)據(jù)統(tǒng)計等方式全面調(diào)研西安回坊歷史地段內(nèi)270個正在經(jīng)營的民宿建筑本體及相關(guān)主體，在闡述回坊歷史演變與民宿發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，詳細剖析其在空間、人群、旅游、管理方面的現(xiàn)狀特征與復雜關(guān)系。結(jié)果：作為民居走向客居的新興住宿產(chǎn)業(yè)分化，“小而美、特而優(yōu)”的回坊民宿呈現(xiàn)出全新特質(zhì)：就空間環(huán)境來說，“尊重歷史格局，分布零散難尋”；就相關(guān)人群來說，“線下人群復合，住宿矛盾頻發(fā)”；就旅游消費來說，“硬件設(shè)施參差，多層消費共存”；就管理構(gòu)架來說，“監(jiān)督管理放任，發(fā)展未規(guī)?；?。結(jié)論：為助力未來回坊民宿產(chǎn)業(yè)的在地融合化、多元復合化以及集群數(shù)智化，文章提出以功能重構(gòu)提高空間利用效率、以技術(shù)應(yīng)用提高空間綠色品質(zhì)、以路徑變化引導空間適宜流線的三大民宿空間改造策略。文章為歷史地段建筑更新改造提供普適化的新思路，以期為全國城鄉(xiāng)各地居住片區(qū)的營建及發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：民宿；西安回坊；歷史地段；更新改造；空間形態(tài)

中圖分類號：TU984.114；F719.2 文獻標識碼：A 文章編號：1004-9436（2024）10-0-05

0 引言

“民宿化”是城市更新可持續(xù)發(fā)展下的新興產(chǎn)物。隨著我國旅游消費的轉(zhuǎn)型和共享經(jīng)濟的發(fā)展，民宿因其非標準化特色和親民體驗備受青睞。城市歷史地段閑置的老舊民居，憑借其歷史文化底蘊、風貌環(huán)境融入以及靈活空間轉(zhuǎn)換，與民宿營建理念高度契合。因此，民居“民宿化”成為當前歷史地段更新活化的重要蛻變方向。西安回坊作為風貌留存的歷史地段，在地民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。隨著國標實施，市場逐漸趨向規(guī)范化。受制于街巷格局與建造質(zhì)量，回坊民宿仍面臨諸多挑戰(zhàn)，逐漸顯露出功能同質(zhì)、品質(zhì)低效等弊端，安全隱患叢生，文化特色模糊。這不僅影響了游客在地體驗與居民日常生活，還對在地生態(tài)格局和旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成沖擊。因此，在探尋文化傳承與適度改造間的和諧共生之前，對回坊民宿的全盤信息進行摸底至關(guān)重要。

1 回坊民宿的背景

回坊位于西安明城區(qū)內(nèi)西北側(cè)，毗鄰鐘鼓樓。其地理邊界東至北院門，西抵大麥市街，南至西大街，北達教場門。地段內(nèi)“魚骨式、密路網(wǎng)”的街巷格局清晰可見。居民以回漢為主，保留傳統(tǒng)穆斯林生活方式，是具有民族風貌的傳統(tǒng)街道型社區(qū)［1］。

1.1 地段演進：沿襲與劇變

回坊源于唐代蕃坊，新中國成立前維持著“七寺十三坊”的傳統(tǒng)合院居住模式［2］。受大政方針出臺、市級規(guī)劃目標轉(zhuǎn)向及宗教影響，回坊先后經(jīng)歷國家生產(chǎn)抑制下的小規(guī)模演進、市場推動下的爆發(fā)式自我更新與城市轉(zhuǎn)型裹挾中的形態(tài)劇變?nèi)齻€演變階段［3］，在70年間發(fā)生了巨大變化（見圖1）。如今，回坊沿襲“圍寺而居”的傳統(tǒng)格局，而密集的建筑形態(tài)則顛覆了原有風貌［4］。在不同程度形式的自發(fā)性建造迭代下［5］，僅有邊界保留下來的傳統(tǒng)院落“名存實亡”，高負荷態(tài)勢使院內(nèi)建筑群縱向拓展，呈現(xiàn)出新舊交織的格局。

1.2 民宿定義：轉(zhuǎn)型與拓展

鐘鼓樓等周邊文旅產(chǎn)業(yè)刺激坊內(nèi)商業(yè)需求，民宿應(yīng)運而生［6］，發(fā)展至今回坊民宿也向?qū)I化轉(zhuǎn)型，從簡單提供食宿到兼顧文化體驗。研究對象并不局限于旅游民宿①，考慮回坊地段特色商業(yè)與經(jīng)營現(xiàn)狀，囊括功能屬性相近的多元住宿形式，包括青旅、招待所、客棧等以確保全面性。截至2023年9月，回坊內(nèi)現(xiàn)存民宿共270家。

2 回坊民宿的空間環(huán)境

回坊民宿消隱在歷史街區(qū)密集的路網(wǎng)中，本文對空間環(huán)境的判定并不局限在宏觀尺度上對其街巷的定位與數(shù)量關(guān)系的梳理，也關(guān)注建筑年代、質(zhì)量、高度、面積等信息。

2.1 街巷區(qū)位：因地制宜的生存之道

回坊民宿布局以鐘鼓樓為核心［7］，分散于17條街巷之中，西羊市、北院門、化覺巷等經(jīng)營數(shù)量均超過20家，大麥市街與西倉巷則布局零散。臨街式民宿數(shù)量占61.5%，多無法一眼窺探全貌，需要通過多個標識引導深入抵達。當前回坊街巷的種類主要有商業(yè)街巷、商業(yè)居住街巷與居住生活街巷［8］（見圖2）。它們都不同程度地滋養(yǎng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)型街道文化氛圍濃厚，民宿多聚集于體驗感較強的街巷中段，私密需求趨使其落位院落深處。商業(yè)居住型街道民宿則因交通便利多聚集在街段路口，品牌化介入下承載龐大旅宿需求。居住生活型街巷更具有民族生活氛圍，民宿在居民自營下荷載較少且分布零散。

2.2 建筑現(xiàn)狀：自發(fā)改造的非正式性

地段內(nèi)近80%民宿的建筑面積小于800平方米，因放任自發(fā)建造，現(xiàn)在建成形態(tài)已積重難返。在建筑年代上，多達90%的民宿于2000年后由重建的民居改建，5%則利用20世紀遺存的閑置建筑改建，僅1%的院落類民宿保留著歷史傳統(tǒng)格局。在建筑質(zhì)量上，40%的舊建筑改造類民宿質(zhì)量一般，沿用的建筑框架或結(jié)構(gòu)在消費需求下略顯局促；還有43%的新建民宿以鋼混結(jié)構(gòu)為主，質(zhì)量較好；15%的民宿則質(zhì)量低劣，盡顯頹勢。在建筑高度上，有些改造民宿為獲取更高經(jīng)濟效益而加蓋層數(shù)，以增加客房并拓展空間功能，81.5%的民宿在4層以上，超出地段12米限高（見圖3）。除獨棟民宿外，“上居下商，前店后居”的生活特色也衍生出商業(yè)經(jīng)營與居民私住混合布置的民宿類型。

2.3 特點：尊重歷史格局，分布零散難尋

回坊在歷時性與共時性更新后，歷史層積成就了如今高密度的空間肌理。民宿作為地段建筑迭代的新興商業(yè)類型，尊重歷史格局保護的客觀發(fā)展規(guī)律，在基本不破壞院落形制的前提下，從街邊向內(nèi)萌生與滲透。景區(qū)輻射的散點民宿星羅棋布，在不同街巷的居住商業(yè)屬性傾向下遍地開花，然而發(fā)展不充分不平衡，多數(shù)民宿選址不合理而難辨難找，且建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量無法保證。這一方面彰顯著產(chǎn)業(yè)繁榮與實踐認可，另一方面也是過度旅游化與投資盲目化的表現(xiàn)。因此，預(yù)估民宿需求平衡、尊重歷史微小營建、度量預(yù)期空間承載與挑選適宜環(huán)境位置，都是民宿落地實踐的第一步。

3 回坊民宿的相關(guān)人群

回坊人群主要是回漢原住民以及少量經(jīng)營者，隨著第三產(chǎn)業(yè)的崛起，經(jīng)商、租住、旅游等行為頻發(fā)，日常生活、社會生活、宗教生活與公共生活并存［9］，以民宿為載體的經(jīng)營者、社區(qū)居民與短租游客也逐漸活躍。

3.1 經(jīng)營者：兩極分化的參與思路

民宿由民營企業(yè)家引入，在地房東受經(jīng)濟利益驅(qū)使而自發(fā)改建。近40%的民宿為生活經(jīng)營者主導，多親力親為小規(guī)模設(shè)計、翻建與經(jīng)營，兼顧商業(yè)與生活，在靈活選擇中擁有抗風險能力。他們在參差的改造與服務(wù)標準中分化嚴重：部分自營者在專業(yè)指導與充足成本支持下積極參與，拓展空間，打造高品質(zhì)民宿，保持著穩(wěn)定熱度；而更多自營者在低效投入中點金乏術(shù)，受限于物質(zhì)條件與思行能力，僅稍微修繕而忽視住宿缺陷，在跟風分羹中逐漸被淘汰。此外，回坊文化資源也吸引了60%的外來經(jīng)營者，其大多具有建筑設(shè)計、地產(chǎn)投資等技術(shù)經(jīng)驗與資本實力，通過租賃閑置房屋，以個人敏銳的營商眼光與品牌的加盟扶持在住宿競爭中站穩(wěn)腳跟。

3.2 在地居民：保守抵觸的鄰里矛盾

作為非直接利益的“基礎(chǔ)盤”，在地居民以旁觀者姿態(tài)參與地段的旅游商業(yè)化。當前回坊老齡人群多通過月租房產(chǎn)獲取微薄收入，對民宿了解不足。超過40%的在地居民對民宿活動漠不關(guān)心，參與意愿不強而持觀望態(tài)度；近20%的居民出于個人感情不愿將房產(chǎn)投入經(jīng)營；僅33%的居民積極接受，認為其既能促進個體經(jīng)濟又能帶來無限生氣；還有少量居民因利益沖突和個人偏見，抗拒民宿業(yè)在地發(fā)展。地段院落內(nèi)原住民長久構(gòu)筑的空間使用默契因社會網(wǎng)絡(luò)排外性被民宿打破［10］，聯(lián)系緊密的院內(nèi)生態(tài)復合院外人員，導致鄰里安全感缺失，在公共空間沖突、私人安全隱患與游客噪聲干擾下引發(fā)矛盾，激化的舉報行為也成為居民維護自身權(quán)益與民宿經(jīng)營博弈的工具［11］。

3.3 短租游客：差強人意的好評體驗

游客的線上使用評價是民宿反饋最直接的顯現(xiàn)，對攜程旅行平臺上的回坊民宿評價進行文本分析，反饋回坊有別于其他地區(qū)住宿的需求傾向。統(tǒng)計顯示，回坊民宿好評占八成，整體體驗差強人意。回坊民宿主客互動優(yōu)勢明顯，服務(wù)雖不夠?qū)I(yè)，但熱情主動的房東獲得了絕大多數(shù)游客的好評。然而，因為缺乏服務(wù)業(yè)經(jīng)驗與培訓引導，仍存在服務(wù)消極、違規(guī)與不誠信交易行為，服務(wù)內(nèi)容單一陳舊。在環(huán)境、交通與價格上，借助街巷體系、導視系統(tǒng)與低空間成本，形成“景點不遠，步行可找，性價比高”的客觀評價；房源本體好壞參半，特色化內(nèi)部裝修與多樣化額外體驗作為亮點吸引游客眼球，但在房屋基礎(chǔ)配置、整體環(huán)境保障等方面不盡如人意。

3.4 特點：線下人群復合，住宿矛盾頻發(fā)

回坊民宿是經(jīng)營者、居民與游客參與推動的結(jié)果，生活經(jīng)營者和租賃經(jīng)營者在競爭中主導更新進程；搬離居民間接參與更新，剩余在地居民則在被動參與中受負面影響，難以充分享受發(fā)展紅利；游客與在地人群直接接觸，旅住反饋推動產(chǎn)業(yè)升級優(yōu)化（見圖4）。當下，經(jīng)營者的競爭關(guān)系傾斜、在地房東轉(zhuǎn)化興致缺失、居民游客矛盾尖銳等問題顯露。因此，經(jīng)營者需要選擇匹配的民宿定位與合適的成本投入，運用空間潛力與文化內(nèi)涵塑造民宿亮點；在向在地居民普及“民宿化”收益認知的同時，更要“與宿共生”，保證其私人空間正常使用、領(lǐng)域安全不受侵害、日常生活不受干擾。

4 回坊民宿的旅游消費

以回民街為首的旅游發(fā)展使游客數(shù)量攀升，對坊內(nèi)旅游配套設(shè)施造成壓力，而觀望回坊住宿產(chǎn)業(yè)，商圈周邊快捷酒店偏高端的住宿定位讓游客望而卻步，同質(zhì)化空間設(shè)施也無法滿足游客對回坊的遐想，因此回坊民宿正能填補市場旅游消費的缺口。

4.1 發(fā)展趨勢：數(shù)量回暖與價格實惠

回坊民宿在西安城市民宿中發(fā)展相對較晚［12］，現(xiàn)存民宿中僅7.6%于2016年前開業(yè)。2017年開始，3年內(nèi)持續(xù)增加14家、27家與67家，在疫情期間數(shù)量回落，但仍處于增長狀態(tài)，2023年旅游業(yè)回暖讓民宿發(fā)展趨于穩(wěn)定。其中不乏民宿歇業(yè)轉(zhuǎn)讓與原址迭代，以新名字、新房東與新服務(wù)重回大眾視野。一般而言，民宿價格低于同品質(zhì)酒店，通過非周末時段線上平臺價格統(tǒng)計，日常單間價格平均為150～200元，400元以上更傾向于酒店標準和增值服務(wù)。周末房價會向上浮動百元，節(jié)假日期間則會翻2～3倍，優(yōu)質(zhì)特色房源甚至一房難求，中高端市場仍有較大增量空間。

4.2 民宿客房：微小規(guī)模與多元類型

小微經(jīng)營規(guī)模下，超過80%的回坊民宿客房在20間以下，客房為6～10間的民宿多達88家，依據(jù)數(shù)目采取團隊運作或親自打理的管理方式。有些民宿模糊了“間”的概念，既可組織用于整體出租接待家庭或團隊，分配不同客房并共享公共活動空間，又可在平時靈活用作客房單間，滿足散客獨立旅住需求。依據(jù)匹配人數(shù)與床數(shù)差異，客房類型百花齊放。近87%的民宿有通用性強的大床房型；而雙床房和多床房作為空間特色化體驗重點表達；架床房作為社群空間占6.5%；更有20%的民宿提供套件房型，匹配中高端旅宿需求。整體上以雙人旅住需求為主，各旅客群組共住都被考慮。

4.3 特點：多層消費共存，硬件設(shè)施參差

回坊民宿業(yè)形成不同檔位與層次體驗消費共存發(fā)展的格局，應(yīng)對差異化群體需求，但投入力度不大、投入方向偏差也讓高端民宿數(shù)量稀缺。硬件設(shè)施上，民宿房源本體質(zhì)量參差不齊，僅有個別民宿以特色化內(nèi)部裝修與多樣化額外體驗為亮點吸引游客眼球，大部分民宿甚至在房屋基礎(chǔ)配置與整體環(huán)境保障等方面都捉襟見肘，如采光、通風、防噪、衛(wèi)生等設(shè)施因為改造技術(shù)低下與改造方法業(yè)余而不盡如人意。因此，提供專業(yè)服務(wù)、改善客房空間、線上線下及時對接、完善房間設(shè)施都是硬性品質(zhì)提升關(guān)鍵，提升閑置房屋“民宿化”效率迫在眉睫。

5 回坊民宿的管理構(gòu)架

回坊民宿管理構(gòu)架是多層次、多組織的，包括文旅部門以及行業(yè)組織協(xié)會的共同合作監(jiān)管；在具體交易流程中，線上平臺的對接管理與線下的體驗服務(wù)齊力推動回坊民宿生態(tài)健康有序發(fā)展［13］。

5.1 政府：細則落實與激勵獎補

中央城市工作會議提出，“要保護弘揚中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，延續(xù)城市歷史文脈”，這標志著歷史文化保護傳承工作進入新階段，也為回坊老舊民居存續(xù)轉(zhuǎn)型帶來機遇。西安文旅局統(tǒng)籌監(jiān)管，引導產(chǎn)業(yè)從單部門發(fā)聲到多部門聯(lián)動，向建筑、消防、衛(wèi)生、工商、財政拓展齊心參與議程。在行動方案的推進下，管理也逐步向?qū)嵤┘殑t落實，明晰了融合生態(tài)的發(fā)展方式、等級分級評定指標與評選獎補標準等。區(qū)文旅局也多次召開專題會議并摸排回坊民宿情況，將國家與省市的指導意見具體結(jié)合蓮湖區(qū)域特色落實到可操作層面，以創(chuàng)建“都市之心”民宿聚集區(qū)，整合精品民宿資源，打造一站式與一體化服務(wù)模式。

5.2 協(xié)會：配合聯(lián)動與宣傳培訓

協(xié)會作為親民管理體系，組織部門間有機配合聯(lián)動。《西安市關(guān)于促進民宿發(fā)展三年行動方案（2019—2021年）》肯定了民宿協(xié)會的重要意義：訂立行規(guī)行約并監(jiān)督遵守，維護市場秩序。因此，民宿協(xié)會作為行業(yè)引領(lǐng)，身兼實現(xiàn)回坊高質(zhì)量發(fā)展的使命。注冊登記的組織共6家，包含省民宿服務(wù)行業(yè)協(xié)會、蓮湖區(qū)民宿協(xié)會等。協(xié)會借助自身優(yōu)勢，承擔規(guī)劃、管理、宣傳等全周期業(yè)務(wù)；積極配合政府工作，貫徹落實條例并建立指標，集中反饋市場問題；同時通過設(shè)立官網(wǎng)和專營平臺，分享前線最新資訊并拉攏投資，發(fā)揮集聚優(yōu)勢。此外，協(xié)會也與機構(gòu)攜手定期組織系統(tǒng)培訓，儲備人才資源，提供經(jīng)營選址、設(shè)計裝修的科學建議。

5.3 平臺：科技賦能的數(shù)字監(jiān)察

面對“酒香也怕巷子深”的窘境，回坊民宿對線上平臺依賴度極高［14］。攜程旅行、去哪兒網(wǎng)作為近乎全覆蓋的平臺，是回坊經(jīng)營者的首選，也有過半經(jīng)營者選擇美團，8%的民宿使用兩個以上平臺，以多流量、知名度爭取多類型客源。此外，線上管理系統(tǒng)也為房東提供財務(wù)、訂單與客戶管理等功能。因此，分銷與管理平臺作為高度數(shù)字化的監(jiān)察者，有效規(guī)制行業(yè)多方標準：房源信息公示、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析、線下質(zhì)量抽查、評論反饋機制、違規(guī)操作處罰等，全流程監(jiān)管民宿水平。平臺還會加大商戶端的法規(guī)解讀、安全宣傳、應(yīng)急處理、社區(qū)維護等方面的力度，以此提升民宿行業(yè)水準。

5.4 特點：監(jiān)督管理放任，發(fā)展未規(guī)?；?/p>

在政府、協(xié)會及平臺的“組合拳”下，回坊民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖小有成效，但低準入門檻與低品質(zhì)民宿已奠定產(chǎn)業(yè)環(huán)境基調(diào)，從根源規(guī)范整改提升與線上開發(fā)拓展還需要一定的時間。一方面，行業(yè)標準和法律法規(guī)保障覆蓋不全面、不到位。行業(yè)管理部門專項指導規(guī)劃能力弱，政策執(zhí)行偏頗、資質(zhì)獲取苛刻煩瑣、違規(guī)經(jīng)營處罰隨意、治安環(huán)境矛盾擱置而影響市場秩序。另一方面，行業(yè)缺乏體系化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，品牌效應(yīng)不突出。在產(chǎn)業(yè)鏈上縱向開發(fā)深度不足，上下游斷層。多數(shù)民宿人力物資供給保障缺失，“民宿+”合作領(lǐng)域滲透淺薄。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、創(chuàng)新治理方式、構(gòu)建數(shù)字體系成為當務(wù)之急，化解孤立個體競爭轉(zhuǎn)為資源整合下的集群式合作也描繪了回坊民宿的未來［15］。

6 助力回坊民宿可持續(xù)性發(fā)展的對策

在“尊重歷史格局，分布零散難尋；線下人群復合，住宿矛盾頻發(fā)；多層消費共存，硬件設(shè)施參差；監(jiān)督管理放任，發(fā)展未規(guī)?；碧攸c的影響下，為助力回坊民宿未來的在地融合化、多元復合化以及集群數(shù)智化，研究初擬以下空間策略。

首先，以功能重構(gòu)提高空間利用效率，注重私住與經(jīng)營空間的均衡配比，聯(lián)動底層商鋪并豐富天臺利用，可考慮置入類酒店化模組。其次，以技術(shù)應(yīng)用提高空間品質(zhì)，通過嚴格安全評估以規(guī)范建造安全性，運用綠色技術(shù)對建筑節(jié)能改造補償室內(nèi)環(huán)境，引入數(shù)智家具精細服務(wù)。最后，以路徑變化引導空間流線，設(shè)計導視入口提升民宿觀賞性與辨識度，合理組織交通布局以優(yōu)化人流和物流動線。

7 結(jié)語

城市民宿是聯(lián)系“城市、人、傳統(tǒng)市井生活”的微小媒介。對回坊民宿空間環(huán)境、相關(guān)人群、管理架構(gòu)以及旅游消費進行多維研究，不僅能彌補國內(nèi)在民宿更新改造理論上的缺失，還能從多角度為民宿未來更新提供科學建議，為民宿更新參與者提供實踐指導。民居“民宿化”作為對有限建筑資源進行可持續(xù)性利用，在功能優(yōu)化和置換下對城市更新中歷史地段民宿更新改造的普適化新思路，可為全國城鄉(xiāng)各地居住片區(qū)的營建提供一定參考。

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作者簡介：王旭東 （1999—） ，男，研究方向：城市更新。