關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；Z值模型

中圖分類號(hào)：F425 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-0714（2024）03-0144-04

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入商品化時(shí)代以來(lái)，在迅猛發(fā)展的同時(shí)亦形成了“高負(fù)債、高成本、低回收”的行業(yè)特征。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響顯著提升。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，自2010 年提出“限購(gòu)、限貸”政策，到2021 年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出“三道紅線”等控制行業(yè)杠桿率的政策，旨在優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但同時(shí)也對(duì)行業(yè)自身的發(fā)展帶來(lái)了極大的考驗(yàn)，部分房企因前期盲目擴(kuò)張而面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，如何評(píng)價(jià)和控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事關(guān)有效防范化解區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)[1]。

二、宋都股份簡(jiǎn)介與基于Z 值模型的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

1.宋都股份簡(jiǎn)介

1993 年，宋都基業(yè)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“ 宋都股份”）成立于浙江杭州，公司于1997 年上市，歷經(jīng)三十余年積淀，已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，涉足商辦、產(chǎn)城等多領(lǐng)域的綜合性控股集團(tuán)，旗下項(xiàng)目版圖橫跨長(zhǎng)三角區(qū)域及西南省份。

2.Z值模型

2000 年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾特曼提出了符合非制造上市企業(yè)的Z 模型。改進(jìn)后的Z 模型規(guī)避了不同行業(yè)分析中比較標(biāo)準(zhǔn)不一致的弊端而準(zhǔn)確性更高。

Z 模型的計(jì)算公式如下：

Z＝6.56X₁＋3.26X₂＋6.72X₃＋1.05X₄

其中，X₁=營(yíng)運(yùn)資本/資產(chǎn)總額；X₂=留存收益/資產(chǎn)總額；X₃=息稅前利潤(rùn)/資產(chǎn)總額；X₄=所有者權(quán)益市值/負(fù)債總額。

Z 的值作為四個(gè)指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，若Z 的數(shù)值越高代表企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性低；反之，Z 數(shù)值越小，則代表企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性越高。

Z 模型判別標(biāo)準(zhǔn)如表1 所示：

3.宋都股份基于Z模型計(jì)算及評(píng)價(jià)結(jié)果

由上表Z 值的計(jì)算結(jié)果制作圖1，如下所示：

由上圖1 可以看出，宋都股份2017—2021 年財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算數(shù)值呈逐年下降趨勢(shì)，甚至在2021 年宋都股份的Z 值為1.13，下降至Z≤1.23 這一區(qū)間，意味著宋都股份的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐年上升。從圖表中可以看出，2017—2018 年宋都股份Z 值下降幅度明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯升高，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等變?yōu)樨?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等偏大；2018 年到2020 年三年中，Z 值下降幅度相差不大，但數(shù)值仍逐年變小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐年加大；值得注意的是2021 年，Z 值下降至1.13，為最低點(diǎn)，且跌入瀕臨破產(chǎn)區(qū)間，面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、基于財(cái)務(wù)報(bào)表分析法的風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

①籌資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，從圖1 中我們能夠發(fā)現(xiàn)，在5 年里，宋都股份的債務(wù)在不斷增加。短期負(fù)債占比大，其在總負(fù)債中的所占份額在2019 年小幅下降后繼續(xù)上升，從2017年的75.13% 上升至2021 年的88.4%；長(zhǎng)期負(fù)債在總負(fù)債中的份額較小，同短期負(fù)債變化趨勢(shì)相反，在2019 年小幅上升后持續(xù)下降，從2017 年的24.87% 下降至2021 年的11.6%。

從表3 可以看出，2017—2018 年宋都股份的流動(dòng)比率有所降低，在2019 年出現(xiàn)了一個(gè)小幅度的增長(zhǎng)之后，又持續(xù)降低，整體呈現(xiàn)出一個(gè)下滑的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)比率平均在2.0 左右，而宋都股份，即使是在2017 年的最高點(diǎn)1.47，其與行業(yè)平均水平也有很大的差距，公司的流動(dòng)比率一直都比行業(yè)平均水平低。在速動(dòng)比率方面，該指標(biāo)在5 年間呈遞減趨勢(shì)，雖在2017 年達(dá)到了其最高點(diǎn)0.45，但仍然小于其平均值。上述兩個(gè)指標(biāo)與行業(yè)均值相比均偏低，說(shuō)明宋都股份短期償債能力較弱。

由于地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，因此地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般都在60% 以上，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，宋都股份近5 年的資產(chǎn)負(fù)債率逐年走高，均高于60%。從產(chǎn)權(quán)比率來(lái)看，宋都股份的產(chǎn)權(quán)比率在近5 年處于不斷提高的狀態(tài)，這表明宋都集團(tuán)的債務(wù)增長(zhǎng)的速率遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其本身的資產(chǎn)增長(zhǎng)速率，長(zhǎng)期償債壓力較大，不利于公司可持續(xù)發(fā)展。從兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力偏弱且資本結(jié)構(gòu)不合理。

②籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析。一是債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回籠慢這一特點(diǎn)需要企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)中長(zhǎng)債占更大的比例，但是從表3 可以看到，宋都集團(tuán)的短期負(fù)債比例非常高，而且還在逐年增加，到了2021 年，已經(jīng)達(dá)到了88.4%，一旦資金未能及時(shí)收回，企業(yè)將無(wú)法按時(shí)還本付息，極有可能造成資金鏈斷裂，產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二是資本結(jié)構(gòu)不合理。從表3 中可推算出，宋都股份的債務(wù)規(guī)模大，且其增長(zhǎng)速度超過(guò)了企業(yè)自身資本增長(zhǎng)的速度，這也導(dǎo)致了宋都股份的資產(chǎn)負(fù)債率年年攀升，資本結(jié)構(gòu)不適當(dāng)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

①投資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。在表4 和圖2 中，從總資產(chǎn)增長(zhǎng)率的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，宋都股份的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率呈逐年下降趨勢(shì)但最低點(diǎn)0.1 仍處于正值，可以得出近5 年中宋都股份的經(jīng)營(yíng)規(guī)模是在不斷擴(kuò)張的，宋都股份在不斷對(duì)外投資；從凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率可以看出，宋都股份的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在2017—2019 年期間高于行業(yè)均值，但從2020 年開(kāi)始低于行業(yè)均值且轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，2020—2021年宋都股份的投資并沒(méi)有獲得經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，反而轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)；從營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)率來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率雖呈不規(guī)律變動(dòng)，但變動(dòng)幅度較小，反觀宋都股份，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率變化幅度較大，反映出企業(yè)在近5 年中經(jīng)營(yíng)情況具有極大的不穩(wěn)定性。

②投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析。一是企業(yè)所處的宏觀環(huán)境與我國(guó)的宏觀政策的變動(dòng)。2020 年突如其來(lái)的新冠疫情，疊加國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊，如圖2 所示，相關(guān)幾項(xiàng)指標(biāo)都呈現(xiàn)出了下滑的趨勢(shì)。

二是企業(yè)內(nèi)部投資策略不合理。如圖2 所示，宋都股份凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率的變化趨勢(shì)與其營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率以及總資產(chǎn)增長(zhǎng)率的變化并不相符，甚至在2019 年逐漸轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)外投資的增加、營(yíng)業(yè)收入的增加始終無(wú)法挽救凈利潤(rùn)的負(fù)增長(zhǎng)，可以看出企業(yè)內(nèi)部投資策略無(wú)法適應(yīng)復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境與滿足企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的需求。

3.營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

①營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。由表5 可知，宋都股份2017—2021 年的存貨增長(zhǎng)率一直處于正增長(zhǎng)，在2017 年和2019 年甚至達(dá)到了70% 以上，可以看出這兩年企業(yè)存貨增長(zhǎng)極快。同時(shí)，從存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中的占比來(lái)看，近5 年中存貨占據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)比重較大，基本維持在70% 左右。在存貨周轉(zhuǎn)率方面，存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中的占比一直較高，且說(shuō)明資產(chǎn)管理效率偏低，可能引發(fā)企業(yè)的營(yíng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

由表6 可以看出，除了2020 年外，除了2020 年外，宋都股份應(yīng)收賬款都處于高速增長(zhǎng)的狀態(tài)，尤其是2017 年，應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率高達(dá)9875.51%，說(shuō)明企業(yè)在不斷擴(kuò)大賒銷以增加銷售額，發(fā)生壞賬的概率增大。同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，宋都股份的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)在逐年上升，營(yíng)收賬款周轉(zhuǎn)率在不斷下降，可見(jiàn)宋都股份在應(yīng)收賬款信用政策制定上出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)無(wú)法及時(shí)收回資金、壞賬等情況，造成企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

②營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析。一是存貨管理不當(dāng)。宋都股份在近5 年中，存貨一直占據(jù)了流動(dòng)資產(chǎn)中極高的比重，這種情況下企業(yè)仍在擴(kuò)大規(guī)模，每年存貨雖增速放緩但處于正增長(zhǎng)狀態(tài)。由此造成大量庫(kù)存積壓，占用了大量資金卻無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)，企業(yè)爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。這種情形之下，一旦市場(chǎng)行情發(fā)生不利的變化，房?jī)r(jià)下跌，會(huì)導(dǎo)致大量存貨減值，為企業(yè)帶來(lái)大量損失。

二是應(yīng)收賬款管理不當(dāng)。除了2020 年度，宋都股份的應(yīng)收賬款呈現(xiàn)出爆炸性的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同時(shí)，公司的應(yīng)付賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)也在逐漸增大，這意味著公司因應(yīng)收賬款占用的資金越來(lái)越大，貨款回流的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，壞賬發(fā)生的概率越來(lái)越大，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)隨之升高。在企業(yè)應(yīng)收賬款回收周期不斷變長(zhǎng)的情況下，若宋都股份沒(méi)有引起足夠的重視而相應(yīng)采取措施，企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)不可逆流。

四、宋都股份財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)控制措施

①控制負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。由表4 可知，宋都股份2017—2021 的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在80% 上下，與長(zhǎng)期負(fù)債相比，短期負(fù)債具有更大的靈活性和更低的資本成本，但還款期限更短，宋都股份應(yīng)在保證公司經(jīng)營(yíng)的情況下，及時(shí)消化存貨，加大應(yīng)收賬款催收力度，盡可能地按期償還短期負(fù)債。同時(shí)，宋都股份應(yīng)優(yōu)化整理現(xiàn)有資產(chǎn)，主動(dòng)積極變現(xiàn)，償還長(zhǎng)期債務(wù)以減少長(zhǎng)期負(fù)債規(guī)模，使資產(chǎn)負(fù)債率降低至預(yù)警線以下，促使公司逐步回歸到穩(wěn)健的發(fā)展軌道上來(lái)[2]。

②調(diào)整、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一是宋都股份應(yīng)該根據(jù)公司在充分考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，未來(lái)盈利情況的預(yù)估以及對(duì)相關(guān)政策的綜合考量，在充分考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下確定合理的負(fù)債比例，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；二是根據(jù)宋都股份中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，合理確定不同階段的融資規(guī)模[3]。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施

①關(guān)注外部市場(chǎng)環(huán)境和政策變化，調(diào)整投資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展必須充分考量國(guó)家宏觀政策。如在貨幣政策方面，國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率、準(zhǔn)備金率等貨幣政策來(lái)調(diào)整資金流動(dòng)性和社會(huì)總需求水平；在稅收方面，國(guó)家通過(guò)制定稅收優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行投資；在產(chǎn)業(yè)政策方面，國(guó)家通過(guò)鼓勵(lì)、限制或禁止等各種方式來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，企業(yè)在投資前應(yīng)關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家宏觀政策變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響，根據(jù)自身情況制定合理的投資戰(zhàn)略。

②做好投資可行性分析和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)具有前期投入大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金回收慢的特點(diǎn)，因此，要結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策等多方面因素對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確保項(xiàng)目實(shí)施的合理性。同時(shí)，要及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目情況，根據(jù)實(shí)際情況做出調(diào)整，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)。此外，為了保證項(xiàng)目投資可行性分析的可靠性，可強(qiáng)化對(duì)可行性分析的監(jiān)督，將審核與監(jiān)督分開(kāi)，以保證可行性分析的可靠性。從防范化解風(fēng)險(xiǎn)的角度，宋都股份除全面的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)外，可根據(jù)每個(gè)類型的項(xiàng)目及特殊重大項(xiàng)目建立一套適合項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管方案，這樣可在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)及時(shí)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，并將損失降至最小[4]156。

3.營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

①提高存貨周轉(zhuǎn)率。宋都股份的存貨周轉(zhuǎn)率始終低于行業(yè)均值，且在存貨不斷增長(zhǎng)的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率無(wú)法消耗掉存貨的增長(zhǎng)，因此，宋都股份應(yīng)該在加強(qiáng)存貨管理的基礎(chǔ)上，采取多元銷售策略，通過(guò)建立獎(jiǎng)勵(lì)制度以及與房產(chǎn)中介開(kāi)展合作等方式促進(jìn)銷售。還可以利用互聯(lián)網(wǎng)，精準(zhǔn)識(shí)別客戶需求并進(jìn)行信息的推送，面向目標(biāo)客戶進(jìn)行針對(duì)性宣傳與銷售。

②加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理。一是企業(yè)應(yīng)收賬款與應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)的增高導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)聯(lián)合銷售部門(mén)針對(duì)客戶實(shí)際情況重新建立信用等級(jí)和授信額度，以此降低營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。二是在權(quán)衡成本效益的基礎(chǔ)上構(gòu)建起一套有針對(duì)性的貨款催收流程[4]157。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，宋都股份在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的過(guò)程中出現(xiàn)了企業(yè)債務(wù)規(guī)模大、短期債務(wù)占比高、存貨無(wú)法及時(shí)消耗、應(yīng)收賬款管理不善、財(cái)務(wù)壓力大且資金無(wú)法及時(shí)回流等問(wèn)題。從短期來(lái)看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)和銷售策略，提升營(yíng)運(yùn)能力；從中長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)應(yīng)及時(shí)控制負(fù)債規(guī)模、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自身戰(zhàn)略做好投資決策，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，以防范化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡(jiǎn)介：

張鵬，男，漢族，河南周口人，宜賓學(xué)院經(jīng)濟(jì)與工商管理

學(xué)部，講師，碩士研究生。研究方向：公司治理，投融資決策。

王馨，女，漢族，四川企管家科技有限公司。研究方向：企業(yè)管理。

收稿日期：2023-10-25