鄒瀾 邱潮斌 李航 時(shí)昱旻

摘? ?要：研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等的變化，是探索建立新發(fā)展模式的前提。理論建模和實(shí)證分析的結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)化對住房需求的拉動下降，居民杠桿率、房價(jià)收入比對住房需求也產(chǎn)生下拉作用，地方土地財(cái)政、房企高杠桿的傳統(tǒng)模式難以為繼。建議在堅(jiān)持“房住不炒”、租購并舉的同時(shí)，推動房企轉(zhuǎn)換經(jīng)營理念，健全完善房企監(jiān)管，提升信貸供給與行業(yè)發(fā)展的契合度。

關(guān)鍵詞：住房供求；城鎮(zhèn)化；杠桿率；新發(fā)展模式

中圖分類號：F830? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? 文章編號：1674-2265（2024）02-0003-13

DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2024.02.001

一、引言

近二十年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商品房年銷售面積增長了10倍，房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重最高達(dá)到16%。房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡成為我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的突出矛盾和問題。

問題是時(shí)代的聲音，回答并指導(dǎo)解決問題是理論的根本任務(wù)。習(xí)近平總書記在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上旗幟鮮明地提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2022年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步要求“深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化”，這對于判斷我國房地產(chǎn)中長期發(fā)展形勢、促進(jìn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型指明了方向。

近期，部分關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的探討引起了各界關(guān)注。王小魯（2022）[1]提出，2035年我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到發(fā)達(dá)國家的70%～75%的水平，還有約1億人要進(jìn)城，加上原有城鎮(zhèn)改善性住房需求，新建商品房需求仍然很大。貝殼研究院（2022）[2]和王小魯（2022）[1]等分別測算得出2035年以前還將有14.8億、10.5億平方米的住房需求空間。這種理論探討有一定借鑒價(jià)值，但未能將一些現(xiàn)實(shí)約束納入考量，忽視了當(dāng)前我國面臨的城鎮(zhèn)化增幅明顯放緩、居民債務(wù)負(fù)擔(dān)加重、地方土地財(cái)政難以為繼等諸多挑戰(zhàn)。

那么，未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程將如何演進(jìn)？居民住房意愿向?qū)嶋H住房需求的轉(zhuǎn)化面臨哪些梗阻？房企經(jīng)營、土地供應(yīng)對房地產(chǎn)投資的影響如何？這些因素對住房需求的拉動效應(yīng)會出現(xiàn)怎樣的變化？房地產(chǎn)新發(fā)展模式應(yīng)具備怎樣的特征？對以上問題的研究，不僅有利于把握房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律，也為下一階段因勢利導(dǎo)研究應(yīng)對政策措施、支持房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡提供了方向建議。

本文將城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民購買力、地方政府土地供應(yīng)、房企經(jīng)營等因素納入城鎮(zhèn)住房供需分析框架，并將住房需求劃分為受城鎮(zhèn)化影響的中長期需求以及受房價(jià)收入比、居民杠桿率影響的短期需求，理論模型結(jié)果顯示：城鎮(zhèn)化水平、房價(jià)收入比、居民杠桿率達(dá)到一定閾值之后，對住房需求的影響由正轉(zhuǎn)負(fù)；而土地財(cái)政依賴、房企加杠桿經(jīng)營會加劇房價(jià)上漲，遏制中低收入人群住房需求釋放。我們進(jìn)一步構(gòu)建了全國31個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市，不含港澳臺地區(qū)，以下簡稱省份）1999—2022年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果表明近年來我國城鎮(zhèn)化對住房需求的拉動作用下降，未來城鎮(zhèn)化的人口移動特征弱化，對住房需求的拉動效能將進(jìn)一步降低；高收入群體住房需求基本滿足、需求彈性鈍化，而低收入群體因剛性預(yù)算約束，對住房需求貢獻(xiàn)有限；房企高杠桿經(jīng)營、土地供應(yīng)對房地產(chǎn)投資的拉動效應(yīng)明顯下降，在住房需求放緩的背景下，住房供給也在收縮。

本文有以下三方面的可能貢獻(xiàn)：一是厘清基礎(chǔ)概念。我國城鎮(zhèn)化口徑與歐美存在差異，且驅(qū)動力量發(fā)生變化，難以按以往走勢線性外推其與住房需求的關(guān)系。住房需求不等價(jià)于實(shí)際有效需求，能否順利轉(zhuǎn)化取決于居民實(shí)際購買力，需要統(tǒng)籌考慮居民收入水平、收入分布、杠桿空間等因素。二是構(gòu)建合理模型。通過模型構(gòu)建，對住房供求因素及影響進(jìn)行更為全面的評估。在住房需求模型中，區(qū)分城鎮(zhèn)化帶來的中長期需求和房價(jià)收入比影響下的短期需求，并進(jìn)一步細(xì)分人口增長、人口移動、區(qū)劃調(diào)整三類城鎮(zhèn)化驅(qū)動因素下的住房需求差異影響。在住房供給模型中，加入房企和地方政府杠桿率因子，研究企業(yè)、政府部門資產(chǎn)負(fù)債狀況對其投資、供地行為的影響。在當(dāng)前新舊模式過渡階段，對一些重點(diǎn)因子正負(fù)效應(yīng)轉(zhuǎn)變的平衡點(diǎn)也進(jìn)行了細(xì)化推導(dǎo)。三是研提應(yīng)對思路。立足我國具體國情，堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，統(tǒng)籌、務(wù)實(shí)提出政策建議。要順應(yīng)房地產(chǎn)市場需求變化、收入分化的趨勢，堅(jiān)持租購并舉，持續(xù)穩(wěn)定提升居民收入，引導(dǎo)房企穩(wěn)健經(jīng)營，健全理順城鄉(xiāng)住房保障央地財(cái)權(quán)事權(quán)和支出責(zé)任劃分，推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

二、文獻(xiàn)綜述：住房供需影響因素及房地產(chǎn)未來發(fā)展

（一）住房需求的影響因素

住房需求是住房經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的傳統(tǒng)熱點(diǎn)問題。Muth（1960）[3]和Olsen（1969）[4]首先將新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)效用理論引入住房市場，構(gòu)建了住房需求理論。該理論將住房由異質(zhì)性商品抽象為同質(zhì)性的住房服務(wù)，進(jìn)而構(gòu)建在收入和價(jià)格約束下的住房需求函數(shù)。后人研究多基于此框架，探討某一因素對住房需求的影響規(guī)律。總體看，住房需求增長主要有以下三大原因：

一是總?cè)丝谠鲩L。Mankiw和Weil（1989）[5]首次較為系統(tǒng)地研究人口變化，尤其是生育高峰和生育低谷階段人口對未來住房市場的影響，發(fā)現(xiàn)二戰(zhàn)后美國“嬰兒潮”使得20世紀(jì)70年代的房價(jià)上漲，而過后的生育低谷使得90年代后的房價(jià)下跌。Holly和Jones（1997）[6]的研究也證實(shí)20～29歲的人口比重上升，住房需求會增加。繼Mankiw等的研究之后，國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與住房需求的研究視角集中在人口的自然結(jié)構(gòu)、社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)等領(lǐng)域。李超等（2015）[7]研究認(rèn)為，由于我國當(dāng)前勞動年齡人口占比位于歷史頂峰，未來將出現(xiàn)老年人口比例持續(xù)升高、中青年人口比例持續(xù)下降的局面，預(yù)計(jì)2015—2030年中國城市住房需求總體走勢將呈現(xiàn)“上升—平穩(wěn)—下降”的倒U形特征，2025年后我國城市住房需求將不再具備快速增加的條件。

二是城鎮(zhèn)化率提高。人口遷移，包括從農(nóng)村到城市、從小城鎮(zhèn)到大城市的遷移都會激發(fā)新的住房需求。吳振華和曹趁梅（2018）[8]指出，一方面，城鎮(zhèn)化可通過增加城市人口數(shù)量，提升住房剛性需求；另一方面，部分城市人口受益于城鎮(zhèn)化而富裕起來，投資投機(jī)性住房需求也會上升。理論模型中，在其他條件不變的情況下，城鎮(zhèn)化率與住房需求存在對應(yīng)關(guān)系。楊華磊和何凌云（2016）[9]通過建立模型分析發(fā)現(xiàn)，如果家庭規(guī)模、總?cè)丝谝约凹彝テ骄》繐碛辛窟@三項(xiàng)指標(biāo)不變，城鎮(zhèn)新增基礎(chǔ)住房需求與城鎮(zhèn)化速度同步變動。張沖等（2016）[10]則指出，現(xiàn)實(shí)生活中，城市的人口結(jié)構(gòu)、收入水平等也會產(chǎn)生影響，城鎮(zhèn)化率與住房需求并非簡單的線性關(guān)系。

三是購買力增強(qiáng)。人口增長和人口移動帶來的住房需求更多側(cè)重于主觀意愿，不一定能轉(zhuǎn)化為有效需求，還需考慮房價(jià)和居民購買力等客觀因素。Swan C（1995）[11]針對Mankiw和Weil（1989）[5]的住房需求模型做了進(jìn)一步研究，認(rèn)為M-W模型忽略了實(shí)際收入增長的影響，除人口因素外，居民實(shí)際收入、房價(jià)以及實(shí)際利率也是影響住房需求的重要因素。Tandoh和Tewari（2016）[12]基于理論研究及實(shí)證分析，證明居民的永久性收入、當(dāng)期收入及住房價(jià)格均會對住房需求產(chǎn)生決定性影響。還有部分學(xué)者對收入差距與房價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。Rodda（1994）[13]研究發(fā)現(xiàn)，收入差距拉大對房價(jià)具有顯著的正向作用，抑制了中低收入人群住房需求的釋放。國內(nèi)學(xué)者陳健和高波（2012）[14]研究發(fā)現(xiàn)，在收入合理支撐下，個人依靠信用借貸也能提升購房能力，與之相關(guān)的住房信貸政策、居民舉債能力會對住房需求產(chǎn)生影響。萬光彩和陳鑫鑫（2022）[15]研究發(fā)現(xiàn)，2014—2020年居民杠桿率對房價(jià)的正向作用明顯減弱，可能是因?yàn)榫用窀軛U率快速攀升抑制了居民貸款意愿，從而降低新增購房需求。

（二）住房供給的影響因素

一是土地供應(yīng)。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和前提，土地供給量直接影響了當(dāng)?shù)氐淖》抗┙o水平。中指研究院（2018）[16]報(bào)告顯示，各國政府對城市土地開發(fā)用途的管理存在不少共性，英國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》通過規(guī)定只有國家才具有變更土地用途的權(quán)力，進(jìn)而達(dá)到對房屋供給進(jìn)行間接調(diào)控的目的；韓國《宅地開發(fā)促進(jìn)法》要求政府作為開發(fā)主體對開發(fā)范圍內(nèi)的土地強(qiáng)制征收；美國則設(shè)計(jì)了土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制，通過政府適當(dāng)干預(yù)實(shí)現(xiàn)城市有序發(fā)展和保護(hù)農(nóng)田的目的。Glaeser等（2008）[17]發(fā)現(xiàn)，地方政府會通過限制土地供給以減少住房供給數(shù)量，從而導(dǎo)致地價(jià)與房價(jià)上漲。宮汝凱（2012）[18]研究認(rèn)為，我國地方政府對土地財(cái)政有較強(qiáng)依賴，對土地市場也存在行政性壟斷，通過調(diào)節(jié)土地供給，維持住房供需缺口。雷瀟雨和龔六堂（2014）[19]研究發(fā)現(xiàn)，地方政府最優(yōu)的土地出讓策略是低價(jià)出讓工業(yè)用地、高價(jià)出讓商住用地，以此降低企業(yè)成本并增加財(cái)政收入和公共支出，達(dá)到吸引企業(yè)、促進(jìn)生產(chǎn)并推動城鎮(zhèn)化的目的。王弟海等（2015）[20]認(rèn)為，我國的土地財(cái)政使得各大城市的土地供給率不高，無法滿足人口與經(jīng)濟(jì)增長帶來的需求。

二是房企投融資。在土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，房企開發(fā)建設(shè)投資直接影響了住房市場供給。李嘉等（2020）[21]通過對35個大城市的實(shí)證檢驗(yàn)顯示，房企杠桿率與房地產(chǎn)投資總體呈正向關(guān)系。熊成霞（2018）[22]基于案例分析得出結(jié)論，房企對上下游關(guān)聯(lián)方的資金占用已成為杠桿資金的重要來源。不少學(xué)者還指出，房企高杠桿經(jīng)營易滋生風(fēng)險(xiǎn)，不利于在中長期提升住房供給能力。李嘉等（2020）[21]提出，房企“越負(fù)債、越投資”的正反饋機(jī)制使得市場條件改變后房企投資易出現(xiàn)迅速坍塌。

（三）房地產(chǎn)市場未來發(fā)展方向

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提“探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式”，2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。不少國內(nèi)學(xué)者對新發(fā)展模式的內(nèi)涵和特征進(jìn)行了有益探討。

一是堅(jiān)持租購并舉原則。黃燕芬等（2017）[23]指出我國住房租賃市場存在規(guī)模小、租賃雙方權(quán)責(zé)不對等、市場秩序失范、配套政策不足等問題，建議借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，以“租購?fù)瑱?quán)”作為突破口，促進(jìn)“租售并舉”。陳衛(wèi)東和葉銀丹（2023）[24]認(rèn)為，亟須規(guī)范住房租賃市場，建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、出租人、承租人等各類主體的信用管理體系，設(shè)置行業(yè)準(zhǔn)入門檻，建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制。對于如何提高保障性住房供給，曲俊義（2023）[25]認(rèn)為要因地制宜提高資源配置效率，一線城市以新建配建為主，同時(shí)加強(qiáng)市場化房源管理；二、三線城市更多選擇存量改建方式來籌集保租房。

二是降低土地財(cái)政依賴。首先要推進(jìn)土地征用市場化改革，王玉波和唐瑩（2013）[26]建議通過制度改革，使農(nóng)民可自主流通和抵押土地使用權(quán)，抑制地方政府“征地、批租”獲取財(cái)政收入的動機(jī)與行為。同時(shí)，深化房地產(chǎn)稅等稅制改革，合理補(bǔ)充地方財(cái)政收入。鄧翔和何瑞宏（2023）[27]建議加快構(gòu)建現(xiàn)代房產(chǎn)稅征收制度，探索試點(diǎn)的范圍和方式，在宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)時(shí)期擇機(jī)推出。梅冬州等（2018）[28]也提出推動土地財(cái)政從“土地出讓收入為主”到“以稅收收入為主”的轉(zhuǎn)型，降低地方政府對土地買賣收入的依賴，弱化房價(jià)周期對地方政府行為的影響。還有學(xué)者深入剖析了土地財(cái)政的成因，建議從機(jī)制設(shè)計(jì)上研究解決。李紅霞和劉天琦（2013）[29]認(rèn)為央地財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配是導(dǎo)致地方以賣地為生的重要原因，提出明晰央地財(cái)政支出責(zé)任、合理劃分央地稅種、完善轉(zhuǎn)移支付制度。

三是健全行業(yè)和金融監(jiān)管。國外學(xué)者大多認(rèn)為政府有必要對房地產(chǎn)進(jìn)行一定程度的監(jiān)督管理（Crowe 等，2013；Appiah和Nana Kusi，2007）[30，31]，特別是在2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，各國對加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)達(dá)成了共識。國內(nèi)學(xué)者也有深入研究。王翠蘭（2010）[32]認(rèn)為，過去我國房地產(chǎn)行業(yè)的行政調(diào)控成效不佳，主要原因是中央政府與地方政府之間存在信息不對稱和利益沖突。黃燕芬和張超（2017）[33]在對“十二五”規(guī)劃以來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行分析和對比的基礎(chǔ)上，提出未來調(diào)控中要注重妥善處理政府與市場、中央利益與地方利益、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房市場商品化與住房保障四種關(guān)系。陳燕玲（2021）[34]對房地產(chǎn)去金融化的影響進(jìn)行了分析，提出全面強(qiáng)化房企內(nèi)部資金監(jiān)管、建立健全債務(wù)信息公開機(jī)制、把控房地產(chǎn)融資關(guān)口、強(qiáng)化房產(chǎn)金融關(guān)聯(lián)監(jiān)管四個方面的建議。

總體看，過去二十多年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展有其合理性和必然性，但隨著我國進(jìn)入總量“不缺房”時(shí)代，房地產(chǎn)發(fā)展紅利正在消退，亟需適應(yīng)形勢變化，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路。從目前文獻(xiàn)資料看，很少有研究結(jié)合城鎮(zhèn)化、居民收入和負(fù)債、土地供應(yīng)、房企經(jīng)營等因素最新動態(tài)變化，綜合研判未來房地產(chǎn)供求特征和走勢；現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的論述也較為宏觀，具體實(shí)踐中還需明確抓手。鑒于此，本文擬從住房供求的影響因素出發(fā)，嘗試加入城鎮(zhèn)化、居民杠桿率、房價(jià)收入比、房企經(jīng)營、土地供應(yīng)等解釋變量，構(gòu)建供給—需求理論框架，并基于31個省份面板數(shù)據(jù)，探討未來住房供求如何變化與應(yīng)對之策。

三、城鎮(zhèn)住房供需變化的理論邏輯

本部分從城鎮(zhèn)住房的需求和供給入手，試圖從理論上探討城鎮(zhèn)化對城鎮(zhèn)住房中長期需求的影響，房價(jià)收入比、居民杠桿率等對短期需求的影響，以及土地供給、房企投資等因素變化對住房供給的影響，從而對城鎮(zhèn)住房市場運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行相對整體的分析。

（一）城鎮(zhèn)住房的需求端變化

一般認(rèn)為，城鎮(zhèn)住房需求受中長期基礎(chǔ)住房需求及短期住房需求雙重影響。中長期基礎(chǔ)住房需求與城鎮(zhèn)化水平密切相關(guān)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程演變帶來基礎(chǔ)住房市場的長期趨勢性變化；短期住房需求受多重因素影響，與居民住房實(shí)際購買力、居民杠桿率、監(jiān)管政策等密切相關(guān)。為此，我們將城鎮(zhèn)住房總需求[AHD（t）]劃分為中長期需求[LHDt]和短期需求[SHD（t）]，則：

[AHDt=LHDt+SHD（t）]? ? ? ? ? ? ?（1）

1. 中長期基礎(chǔ)城鎮(zhèn)住房需求。根據(jù)現(xiàn)有研究，如果基礎(chǔ)住房需求單位為套數(shù)，那么城鎮(zhèn)住房市場的基礎(chǔ)住房需求與城鎮(zhèn)家庭數(shù)呈一定比例關(guān)系，新增基礎(chǔ)住房套數(shù)與新增城鎮(zhèn)常住家庭數(shù)也近似同步。不妨設(shè)全國總?cè)丝跒閇NTP]，每年常住城鎮(zhèn)家庭數(shù)為[UH]，常住城鎮(zhèn)化率為[UR]，城鎮(zhèn)家庭規(guī)模為[UHS]；[M]為基礎(chǔ)住房需求與城鎮(zhèn)家庭數(shù)比例相關(guān)的參數(shù)，包含人口結(jié)構(gòu)中年齡、性別、空間分布、戶籍、有無產(chǎn)權(quán)住房等的影響，則：

[LHDt=MtUHt=MtNTPtUHStURt]? ? （2）

式（2）中，歷年基礎(chǔ)住房需求和需求變化量與全國總?cè)丝诤统擎?zhèn)化率水平成正比，與常住城鎮(zhèn)家庭規(guī)模成反比，三者通過影響城鎮(zhèn)家庭數(shù)對基礎(chǔ)住房需求產(chǎn)生影響。

根據(jù)楊華磊和何凌云（2016）[9]的研究，城鎮(zhèn)化率水平是單調(diào)遞增的S形曲線，分為孕育階段、加速階段、減速階段以及增速趨于零的階段，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到一定水平后，越接近臨界值，城鎮(zhèn)化速度越會明顯放緩。據(jù)此，我們構(gòu)建了城鎮(zhèn)化率水平隨時(shí)間變化的曲線公式①：

[URt=URmax1+URmaxUR0-1?eθt0-θt]? ? ? ? ? ? ? （3）

[UR't=θ·URmax·URmaxUR0-1·eθt0-θt1+URmaxUR0-1?eθt0-θt2]? ? ? ? ? ? （4）

其中，[URmax=MaxUR（t）]，[UR0]為初始時(shí)刻[t0]時(shí)的城鎮(zhèn)化水平，[θ]為參數(shù)。當(dāng)假設(shè)式（2）中的[M（t）NPT（t）/UHS（t）]為常數(shù)[k]時(shí)②，則單純城鎮(zhèn)化作用下的基礎(chǔ)住房需求將與城鎮(zhèn)化率水平呈現(xiàn)相同的S型演化軌跡，即基礎(chǔ)住房需求先加速上升，達(dá)到飽和值一半時(shí)增長放緩，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到最大臨界值后，基礎(chǔ)住房需求也達(dá)到飽和值。城鎮(zhèn)化作用下基礎(chǔ)住房需求和基礎(chǔ)住房需求增量可表示為：

[LHDt=k·URmax1+URmaxUR0-1?eθt0-θt]? ? ? ? ? ? ? （5）

[LHD't=θ?k·URmax?URmaxUR0-1·eθt0-θt1+URmaxUR0-1?eθt0-θt2]? ? ? ? （6）

城鎮(zhèn)自然人口變化、人口遷移和區(qū)劃調(diào)整都是影響城鎮(zhèn)化率變動的因素。因此，需要進(jìn)一步分析不同因素對城鎮(zhèn)化的貢獻(xiàn)變化情況，進(jìn)而分析其對城鎮(zhèn)基礎(chǔ)住房需求的影響。若影響城鎮(zhèn)基礎(chǔ)住房需求的其他量不變，假設(shè)[ΔURur、ΔURum、ΔURul]分別為城鎮(zhèn)人口自然變化、人口遷移和區(qū)劃調(diào)整對城鎮(zhèn)化率的貢獻(xiàn)，則有：

[LHDt=kURt=kUR0+?URur+?URum+?URul]

[LHDurt=kUR0+k?URur=kUR0+β1kΔURt]

[LHDumt=kUR0+k?URum=kUR0+β2kΔURt]

[LHDult=kUR0+k?URul=kUR0+β3kΔURt]? （7）

考慮各因素對城鎮(zhèn)化的貢獻(xiàn)變動后，城鎮(zhèn)化作用下的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)住房需求、新增住房需求的變動軌跡見圖1。

進(jìn)一步分析不同因素對基礎(chǔ)住房需求的影響程度，則有：

[?LHDt=k?URt=β1k?URt+β2k?URt+β3k?URt]? （8）

其中，[β1]、[β2]、[β3]是城鎮(zhèn)自然人口變化、人口遷移和區(qū)劃調(diào)整對城鎮(zhèn)化率的影響系數(shù)，且有[β1+β2+β3=1]。結(jié)合1990年以來的全國人口普查數(shù)據(jù)和人口抽樣調(diào)查資料，可得到不同因素對基礎(chǔ)住房需求的影響程度（見表1）。

由表1可知，20世紀(jì)90年代以來，人口遷移對基礎(chǔ)住房需求的影響總體呈上升態(tài)勢，與此相反，城鎮(zhèn)自然人口變化、區(qū)劃調(diào)整對基礎(chǔ)住房需求的影響均呈下降態(tài)勢。到“十三五”時(shí)期，人口遷移對基礎(chǔ)住房需求的拉動貢獻(xiàn)超過70%。

2. 短期城鎮(zhèn)住房需求。影響短期城鎮(zhèn)住房需求的因素較多，如住房價(jià)格、收入水平、居民杠桿率、政策及未來預(yù)期③等。

給定城鎮(zhèn)居民收入水平不變，房價(jià)的上漲趨勢會帶來部分高收入居民的投資投機(jī)性住房需求增加。但較高的房價(jià)收入比會增加購房成本，降低大部分居民的購房能力，有些消費(fèi)者可能會選擇租房，拉低房屋銷售量。隨著房價(jià)變動的風(fēng)險(xiǎn)增大，購房者的投資投機(jī)性需求受到抑制，最終又會影響城鎮(zhèn)短期住房需求。

當(dāng)居民杠桿率處于較低水平時(shí)，居民可以通過向銀行貸款提升購房能力，拉升住房需求，此時(shí)短期住房需求變化率與居民杠桿率的變化量成正比關(guān)系。但若杠桿率超過一定程度，較高的居民杠桿率表明居民需要承擔(dān)更高的債務(wù)額度和利息負(fù)擔(dān)，從而降低居民的消費(fèi)能力和購買力，抑制短期城鎮(zhèn)住房需求。

本文選擇以房價(jià)收入比、居民杠桿率衡量居民住房支付能力，并假定當(dāng)前房價(jià)收入比和合理房價(jià)收入比的距離、當(dāng)前居民杠桿率和合理居民杠桿率的距離與短期城鎮(zhèn)住房需求變化均為負(fù)相關(guān)。可構(gòu)建短期住房需求方程如下：

[SHDt=SHD'（t）dt=λeγ11+Xt-Xe2+γ21+Yt-Ye2+γ3Ztdt] （9）

[SHD't=λeγ11+Xt-Xe2+γ21+Yt-Ye2+γ3Zt]? ? ? ? （10）

其中，[SHDt]為歷年累計(jì)的短期住房需求，其導(dǎo)數(shù)[SHD't]代表年度新增短期住房需求，根據(jù)各年度實(shí)際銷售住房總套數(shù)與中長期住房需求套數(shù)之間存在的波動差異計(jì)算；[X]表示房價(jià)收入比，[Y]表示居民杠桿率，[Z]表示監(jiān)管政策；[λ、γ1、γ2、γ3]為模型參數(shù)，且[λ>0]；[Xe]為合理房價(jià)收入比，[Ye]為合理居民杠桿率。分別對式（10）中居民杠桿率和房價(jià)收入比求導(dǎo)，整理可得：

[?SHD't?Xt=SHD't-2γ1Xt-Xe1+Xt-Xe22]? ? ? （11）

[?SHD't?Yt=SHD't-2γ2Yt-Ye1+Yt-Ye22]? ? ? ? ? （12）

式（11）、（12）中，當(dāng)[Xt、Yt]尚未到達(dá)合理水平時(shí)，隨著[Xt、Yt]的上升，其對短期新增住房需求存在正向影響；而當(dāng)[Xt、Yt]越過合理水平時(shí)，隨著[Xt、Yt]的上升，其對短期新增住房需求轉(zhuǎn)為負(fù)向影響。

3. 整體城鎮(zhèn)住房需求。綜上，考慮城鎮(zhèn)化率、房價(jià)收入比、居民杠桿率等因素后，當(dāng)年的新增城鎮(zhèn)住房需求為：

[AHD't=LHD't+SHD't=θ?k·URmax?URmaxUR0-1·eθt0-θt1+URmaxUR0-1?eθt0-θt2+λeγ11+Xt-Xe2+γ21+Yt-Ye2+γ3Zt] （13）

我們將房價(jià)收入比、城鎮(zhèn)化率、居民杠桿率中任一個因素固定，則可以呈現(xiàn)另外兩個因素對新增住房需求影響的三維圖。圖2—圖4的數(shù)值模擬結(jié)果顯示，新增住房需求總體上是倒U形曲線，隨著城鎮(zhèn)化率、居民杠桿率、房價(jià)收入比的提升先快速提高，隨后逐步下降。

（二）城鎮(zhèn)住房的供給端與供需循環(huán)變化

不少研究發(fā)現(xiàn)，房企投資是城鎮(zhèn)住房供給的主要影響因素，同時(shí)房企投資還受到土地供應(yīng)和房企杠桿率的影響。本文據(jù)此將相關(guān)因素納入模型考慮，其中，房企投資設(shè)為[HI]，新增土地供應(yīng)設(shè)為[ILS]，房企杠桿率設(shè)為[ELR]，累計(jì)住房供給[IHS（t）]、新增住房供給[IHS'（t）]可表示為：

[IHS（t）=η0+η1HIdt]? ? ? ? ? ? ? ? ? （14）

[IHS'（t）=η0+η1HI]? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（15）

[HI=η2+η3ILS+η4ILS2+η5ELR+η6ELR2]? （16）

其中，[η1、η3、η4、η5、η6]為影響系數(shù)。新增房企投資對城鎮(zhèn)住房供給有直接的正向作用，即[η1]為正。房企加杠桿、土地供應(yīng)增加帶動房企投資上升，即[η3、η5]為正。同時(shí)，考慮到土地供應(yīng)面積和房企杠桿率增加到一定水平后，對房企投資的影響可能是非線性的，我們相應(yīng)增設(shè)了平方項(xiàng)影響系數(shù)[η4、η6]。

住房市場的運(yùn)行受到供需雙向影響，當(dāng)住房供給小于需求時(shí)，市場會增加房屋供給，滿足住房需求；當(dāng)住房供給大于需求時(shí)，住房存貨增加，市場會減少房屋供給。因此，理論上，長期住房市場應(yīng)達(dá)到均衡，即新增住房需求等于新增住房供給：

[AHD'（t）=LHD't+SHD't=IHS'（t）]? ? ? （17）

[θ?k·URmax?URmaxUR0-1·eθt0-θt1+URmaxUR0-1?eθt0-θt2+λeγ11+Xt-Xe2+γ21+Yt-Ye2+γ3Zt=η0+η1HI=η0+η1η2+η1η3ILS+η1η4ILS2+η1η5ELR+η1η6ELR2] （18）

對于需求端，中長期看，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)住房需求與城鎮(zhèn)化率變動趨勢相同，即先加速上升，隨著城鎮(zhèn)化達(dá)到一定水平后，新增城鎮(zhèn)住房需求和住房成交量也相應(yīng)達(dá)到飽和值。短期來看，當(dāng)房價(jià)收入比和居民杠桿率超過一定水平[Xe]、[Ye]之后，短期城鎮(zhèn)住房成交變化量與房價(jià)收入比、居民杠桿率變化量的相關(guān)關(guān)系由正轉(zhuǎn)負(fù)。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比、居民杠桿率均處于較高水平，相當(dāng)部分低收入居民購買力偏弱，潛在住房需求難以轉(zhuǎn)化為實(shí)際購買城鎮(zhèn)房屋的有效需求，只能通過租房等方式滿足。而高收入群體的改善住房需求漸趨飽和，其投資性住房需求也隨著房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱而下降。對于供給端，土地供應(yīng)和房企投資增長帶動住房供給上升，但當(dāng)有效需求不足、住房銷售放緩時(shí)，土地和住房庫存的積壓會導(dǎo)致地方政府和房企財(cái)務(wù)狀況惡化，杠桿率上升，供給端也會受到?jīng)_擊。當(dāng)前我國住房空置率總體偏高，新房現(xiàn)有庫存和在建項(xiàng)目增多，需求壓力已逐步傳導(dǎo)至供給端。

總體而言，受收入放緩、居民杠桿率高企、居民住房購買力下降等因素限制，未來城鎮(zhèn)化率的提高已難以帶動實(shí)際有效住房需求的快速增長，過去的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)模式也難以持續(xù)。從歷史視角看，我國房地產(chǎn)業(yè)已由1998—2005年的住房供需缺口顯著、2006—2015年的住房供需均衡，轉(zhuǎn)向2016以來的住房供過于求和結(jié)構(gòu)矛盾顯現(xiàn)階段（見圖5）。

四、城鎮(zhèn)住房供需變化的實(shí)證分析

根據(jù)上文的理論分析模型，本部分將通過構(gòu)建長時(shí)間跨度的省級面板數(shù)據(jù)和全國時(shí)間序列數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，分析人口、城鎮(zhèn)化、居民收入和杠桿率、土地供應(yīng)、房企投資等因素對房地產(chǎn)供需兩端的影響。

（一）我國城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)住房需求的關(guān)系與階段特征

城鎮(zhèn)化率如何影響城鎮(zhèn)住房需求是基礎(chǔ)性問題，一些學(xué)者提出我國城鎮(zhèn)化率有望上升，加上城鎮(zhèn)改善性住房需求，未來仍可帶動較多的新建商品房需求。從各國實(shí)際看，城鎮(zhèn)化率與住房需求之間是否為簡單線性關(guān)系，仍然存疑。一方面，不同國家城鎮(zhèn)化率拐點(diǎn)本身不完全一樣。圖6顯示，多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體城鎮(zhèn)化率在20世紀(jì)60、70年代迎來由快轉(zhuǎn)慢的拐點(diǎn)，其中美國、法國、德國等國家在73%左右，日本在75%左右，意大利則低至66%，將70%～75%視作發(fā)展中國家城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段目標(biāo)并不嚴(yán)謹(jǐn)。另一方面，從國際經(jīng)驗(yàn)看，主要經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)有城鎮(zhèn)化率水平即使提高，對住房需求也未體現(xiàn)出顯著拉動作用。我們對部分主要經(jīng)濟(jì)體（美國、英國、法國、日本、韓國）的城鎮(zhèn)化率與住房銷售進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)二者相關(guān)系數(shù)較低，且并不顯著（見表2）。這也意味著城鎮(zhèn)化率達(dá)到一定水平后，繼續(xù)提高不一定帶來住房銷售的增加。日本2002—2021年城鎮(zhèn)化率由81.7%增至91.9%，但住房銷售反而持續(xù)放緩。

從近兩年走勢看，我國城鎮(zhèn)化率年增幅已明顯放緩，是否仍具備以往的住房銷售帶動效果，需要進(jìn)一步分析。1996—2020年，我國城鎮(zhèn)化率基本保持1.4%的年增幅水平，2021年、2022年則逐步回落至0.8%、0.5%，上升曲線出現(xiàn)扁平化態(tài)勢。城鎮(zhèn)新增人口也出現(xiàn)大幅回落，2021年、2022年分別為1205萬人、646萬人，明顯低于此前20年年均2000萬人的水平。按理論模型所述，城鎮(zhèn)化率對住房銷售的影響主要是通過增加城鎮(zhèn)人口進(jìn)而推動城鎮(zhèn)住房需求增長，對此我們分“城鎮(zhèn)化率—城鎮(zhèn)人口增長”“城鎮(zhèn)人口增長—城鎮(zhèn)住房需求增加”兩步，驗(yàn)證城鎮(zhèn)化率對城鎮(zhèn)住房需求的作用，選擇1999—2022年省級年度面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建如下模型：

[PPUit=α0+α1URit+α2UR2it+ηi+μit]? ? ? ? （19）

[AACHit=α0+α1PPUit+Xit+ηi+μit]? ? ? ?（20）

式（19）中城鎮(zhèn)常住人口（[PPU]）為被解釋變量，城鎮(zhèn)化率（[UR]）為核心解釋變量，以各地區(qū)當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口除以地區(qū)總?cè)丝诒硎?，同時(shí)用城鎮(zhèn)化率的平方項(xiàng)來衡量非線性影響。式（20）中商品房銷售面積（[AACH]）為被解釋變量，城鎮(zhèn)常住人口（[PPU]）為核心解釋變量，以各地區(qū)當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口表示。[Xit]為控制變量，包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房屋住宅平均銷售價(jià)、地區(qū)生產(chǎn)總值同比增速、當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積、貨幣供應(yīng)量增速（M2）等。

表4的回歸結(jié)果顯示：（1）城鎮(zhèn)常住人口是影響城鎮(zhèn)住房需求的核心變量。城鎮(zhèn)常住人口每增加1萬人，商品房銷售面積提高約3.7萬平方米。（2）當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到拐點(diǎn)后，將無法帶動城鎮(zhèn)人口增長，城鎮(zhèn)化率即使提升也難以撬動城鎮(zhèn)住房需求。回歸中，城鎮(zhèn)化率平方項(xiàng)的系數(shù)均為負(fù)，表明城鎮(zhèn)化率對住房需求的影響呈倒U形。根據(jù)模型估算，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)67%左右時(shí)，將難以再帶動新增住房需求。

總體看，未來城鎮(zhèn)化對城鎮(zhèn)住房需求特別是新建商品房需求的帶動效應(yīng)不宜過度高估。近年來隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，對住房需求的拉動也在下降。2018—2021年城鎮(zhèn)化率平均每上升1個百分點(diǎn)，商品房銷售面積僅增長約1.4%，遠(yuǎn)小于此前20年44%的平均水平④。其中重要因素是這一階段城鎮(zhèn)化率的提升更多來源于農(nóng)村老齡人口減少、城鎮(zhèn)擴(kuò)圍等，背后的人口移動特征弱化，對住房需求拉動轉(zhuǎn)弱。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化步伐已放緩，疊加人口移動減少及住房高庫存、高空置現(xiàn)狀，不宜簡單參考過去快速發(fā)展階段做線性外推。相較于城鎮(zhèn)化率提升的表面探討，如何推動經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)、縮小收入分配差距、完善住房保障體系，是與擴(kuò)大住房需求、提升居住水平更為密切、更有價(jià)值的方面。

（二）居民家庭支付能力對住房市場需求更具決定性影響

目前文獻(xiàn)中，學(xué)者們探討較多的城鎮(zhèn)住房需求實(shí)質(zhì)是潛在住房需求，即受城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口等因素影響，有買房意愿人群的總需求，但其未考慮到在房價(jià)和居民購買力等客觀因素制約下，潛在需求不一定能全部轉(zhuǎn)化為有效需求?，F(xiàn)實(shí)中，購買力是制約居民能否買房的最直接因素，忽視購買力水平，純粹討論購房意愿，會主觀性放大城鎮(zhèn)住房需求潛力?？紤]購買力因素的實(shí)際有效需求，才是帶動房地產(chǎn)銷售投資、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)性變量。

我們將從居民收入和居民杠桿率等角度，探討我國的實(shí)際有效城鎮(zhèn)住房需求變化。使用2000—2022年的全國時(shí)序數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型（21）和（22），之后將全國31個省份按1999—2022年的平均收入分為低收入組、中間偏下收入組、中間收入組、中間偏上收入組、高收入組五組⑤，對式（20）進(jìn)行分組回歸，以驗(yàn)證不同收入水平下城鎮(zhèn)人口變化對住房需求的影響。

[lnAACHt=α0+α1LRt+α2LR2t+μt]? ? ? ? ?（21）

[lnAACHt=α0+α1HIRt+α2HIR2t+μt]? ? ? ? （22）

式（21）中商品房銷售面積的對數(shù)（[lnAACH]）為被解釋變量，居民杠桿率（[LR]）為核心解釋變量，同時(shí)用其平方項(xiàng)衡量非線性影響。式（22）中商品房銷售面積的對數(shù)（[lnAACH]）為被解釋變量，房價(jià)收入比⑥（[HIR]）為核心解釋變量，同時(shí)用其平方項(xiàng)衡量非線性影響。

回歸結(jié)果顯示：（1）與前文理論模型一致，居民杠桿率與商品房銷售面積的對數(shù)（及商品房銷售面積增速）呈倒U形關(guān)系（見表5）。當(dāng)居民杠桿率⑦低于均衡水平時(shí)，隨著居民加杠桿，住房銷售面積增速同步抬升；但當(dāng)居民杠桿率高于均衡水平時(shí)，居民杠桿率越高，會轉(zhuǎn)為抑制住房銷售增長。以目前我國居民杠桿率水平估算，居民杠桿率每提高1個百分點(diǎn)，下拉商品房銷售面積增速約3個百分點(diǎn)。（2）房價(jià)收入比對城鎮(zhèn)住房需求也有類似倒U形效應(yīng)（見表5）。當(dāng)房價(jià)收入比不高時(shí)，房價(jià)上漲預(yù)期會刺激居民的買房需求；當(dāng)房價(jià)收入比超過約8.2的拐點(diǎn)時(shí)，收入不足因素開始制約城鎮(zhèn)住房需求進(jìn)一步提高。目前我國房價(jià)收入比已高達(dá)9.1，房價(jià)繼續(xù)上漲對城鎮(zhèn)住房需求總體是抑制作用。（3）不同收入群體的人口和收入增長對住房需求的拉動存在差異（見表6），中等收入群體對住房需求的帶動作用最高，高收入、低收入群體相對較小。分組回歸顯示，低收入組、中間偏下收入組、中間收入組、中間偏上收入組、高收入組地區(qū)的城鎮(zhèn)人口每增加1萬人，當(dāng)?shù)刈》夸N售面積分別增加4.280萬平方米、4.783萬平方米、5.534萬平方米、3.478萬平方米和3.135萬平方米。當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民年人均可支配收入每提高1萬元，分別拉動中間收入組、中間偏上收入組、高收入組省份的人均住房銷售面積增加0.33萬平方米、0.21萬平方米和0.19萬平方米，但對中間偏下收入組、低收入組拉動作用不顯著。

中等收入群體由于多數(shù)是剛需和改善性需求，也有一定收入能力來覆蓋購房支出，對城鎮(zhèn)住房需求的帶動作用最強(qiáng)；而高收入群體住房滿足度高，對住房實(shí)際有效需求拉動能力相對弱；低收入群體則面臨收入過低約束，難有購房能力。我國實(shí)際住房結(jié)構(gòu)對此也有印證，我國城鎮(zhèn)家庭中有二套房及以上家庭占比超過三成；同時(shí)有四分之一收入不足的家庭無房，住房需求主要通過租房滿足。近年來我國居民收入分化加大，明顯擠壓了有效住房需求空間。2022年，最低20%收入組人均可支配收入僅增長3.2%，連續(xù)兩年低于居民整體增速，低收入群體購房難度增大。

（三）房地產(chǎn)供需循環(huán)受阻，傳統(tǒng)的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼

從供給端看，影響房地產(chǎn)業(yè)的核心因素是土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)投資。地方政府土地供應(yīng)方面，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和前提，房地產(chǎn)交易的核心是土地的流轉(zhuǎn)。土地財(cái)政曾是地方發(fā)展的重要資金渠道。近年來隨著拆遷成本上升，地方政府在招拍掛模式中獲取的收益不斷下降，土地財(cái)政難以為繼。房企投資方面，隨著房地產(chǎn)銷售放緩、房價(jià)持續(xù)上漲預(yù)期改變，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)經(jīng)營模式也難再持續(xù)。

我們選取2000—2022年的全國時(shí)序數(shù)據(jù)構(gòu)建模型（23）和（24），檢驗(yàn)房企杠桿率和土地供應(yīng)對房企投資是否存在抑制作用；選擇1999—2022年年度省級面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型（25）來驗(yàn)證不同時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)投資對住房銷售的影響。

[EDIt=α0+α1ELRt+α2ELR2t+α3GDPt+μt] （23）

[EDIt=α0+α1LRt+α2LR2t+α3GDPt+μt]? ?（24）

[AACHit=α0+α1EDIit+Xit+ηi+μit]? ? ? ? ? （25）

式（23）和（24）均以房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（[EDI]）為被解釋變量，其中式（23）以房企杠桿率（[ELR]）⑧為核心解釋變量，式（24）以土地供應(yīng)面積增速（[LR]）為核心解釋變量，同時(shí)用平方項(xiàng)來衡量非線性影響；式（25）中商品房銷售面積（[AACH]）為被解釋變量，房地產(chǎn)開發(fā)投資（[EDI]）為核心解釋變量。以上回歸均加入了[GDP]等控制變量。

回歸結(jié)果顯示：（1）房企杠桿率和土地供應(yīng)面積增加到一定水平后，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動作用明顯轉(zhuǎn)弱（見表7）。房企杠桿率和土地供應(yīng)面積一次項(xiàng)系數(shù)為正、平方項(xiàng)系數(shù)為負(fù)且均顯著，表明其對住房需求的影響呈倒U形關(guān)系，超過拐點(diǎn)后，正向拉動作用轉(zhuǎn)為下拉。房企杠桿率方面，當(dāng)房企負(fù)債銷售比超過600%的拐點(diǎn)時(shí)，其每提高10個百分點(diǎn)，下拉房地產(chǎn)開發(fā)投資增速1.6個百分點(diǎn)，而目前我國房企負(fù)債銷售比已達(dá)680%；土地供應(yīng)方面，當(dāng)前我國土地供應(yīng)面積雖未到達(dá)拐點(diǎn)，但土地供應(yīng)面積每提高10個百分點(diǎn)，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動作用會減弱1個百分點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資對商品房銷售的帶動作用逐步遞減（見表8）。1999—2007年、2008—2015年兩個時(shí)段，房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1億元，分別帶動商品房銷售增加2.187萬平方米、0.826萬平方米，拉動作用明顯下降。2016—2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資對住房銷售的回歸結(jié)果沒有通過顯著性檢驗(yàn)，同期土地供應(yīng)對住房銷售的影響也不顯著，說明地方政府愈發(fā)難以通過供地節(jié)奏調(diào)整影響住房銷售。

總體看，傳統(tǒng)的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)模式已難以為繼。在工業(yè)化城鎮(zhèn)化空間明顯收窄、全國總量上不缺房的背景下，住房需求出現(xiàn)放緩，土地出讓收入快速增長勢頭已無法持續(xù)，增加房企投資也會進(jìn)一步加大供求失衡、積累房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。高質(zhì)量發(fā)展背景下，需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

五、主要結(jié)論

本文借助理論建模和實(shí)證檢驗(yàn)，將城鎮(zhèn)化、居民杠桿率、房價(jià)收入比、土地供應(yīng)、房企杠桿率等納入城鎮(zhèn)住房供需分析框架，得出如下主要結(jié)論：一是城鎮(zhèn)化對住房需求的拉動已下降，未來城鎮(zhèn)化對住房需求特別是新建商品房需求的帶動效應(yīng)不宜過度高估。二是當(dāng)前居民杠桿率、房價(jià)收入比上升，會對住房需求產(chǎn)生下拉作用。我國房貸滲透率較高，高收入群體住房需求基本得到滿足，中低收入群體加杠桿及收入提升能力均有限。三是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)一步抑制了住房需求。地價(jià)房價(jià)螺旋上漲勢頭不可持續(xù)，房企信用過快擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)不斷顯露，居民購房意愿下降。

結(jié)合前述結(jié)論，提出以下應(yīng)對建議：一是房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展方面，堅(jiān)持“房住不炒”，加快房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。通過適當(dāng)增加赤字、增發(fā)地方政府專項(xiàng)債補(bǔ)充預(yù)算收入，開好“前門”，平衡好地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的資金壓力。在區(qū)域分化大背景下，更好發(fā)揮規(guī)劃引導(dǎo)功能，結(jié)合不同城市現(xiàn)狀，差異化設(shè)定土地供應(yīng)規(guī)模及方式，提高土地集約利用水平。堅(jiān)持租購并舉，破解低收入群體的預(yù)算約束。引導(dǎo)重點(diǎn)城市繼續(xù)加大保障性住房籌建力度，探索長租房市場建設(shè)，在供地、稅費(fèi)等方面提供政策傾斜支持。加強(qiáng)預(yù)售制度頂層設(shè)計(jì)，規(guī)范市場秩序和銷售行為。更加注重房地產(chǎn)內(nèi)涵式、專業(yè)化、綠色低碳的發(fā)展方向，發(fā)揮好其在支持國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用。二是居民方面，要著力提高中低收入群體收入。通過支持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、優(yōu)化收入分配、健全社會保障等渠道，增加中低收入群體收入，挖掘居民滿足自住需求的購房潛力。同時(shí)，結(jié)合低收入群體的收入與住房需求特征，發(fā)揮好租賃型、保障性住房的作用，更有針對性、更為多元化地滿足居民住房需求。三是房企方面，推動房企轉(zhuǎn)換經(jīng)營理念，穩(wěn)妥應(yīng)對房企風(fēng)險(xiǎn)，理順房企監(jiān)管。引導(dǎo)房企更加聚焦于提升服務(wù)水平，大力發(fā)展租賃經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理等房地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”服務(wù)子行業(yè)。堅(jiān)持因城施策，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。抓緊補(bǔ)齊行業(yè)監(jiān)管短板，行業(yè)主管部門在房企資本要求、杠桿水平、現(xiàn)金流管理等方面健全制度建設(shè)，督促房企審慎經(jīng)營，保障消費(fèi)者及相關(guān)方合法權(quán)益。四是地方政府方面，轉(zhuǎn)變地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，逐步降低土地財(cái)政依賴。理順央地財(cái)權(quán)事權(quán)和支出責(zé)任，構(gòu)建穩(wěn)定可持續(xù)的土地開發(fā)資金保障機(jī)制，逐步打破以土地謀發(fā)展的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，降低對土地出讓收入的依賴。發(fā)揮市場在土地資源配置中的決定性作用，探索改革土地“招拍掛”制度，構(gòu)建多主體供給、市場化交易的土地市場。盤活土地存量，統(tǒng)籌緩解地方政府、房企兩大部門的土地庫存淤積和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。五是金融方面，提升信貸供給與行業(yè)發(fā)展的契合度。加大住房租賃金融支持，完善房地產(chǎn)宏觀審慎管理制度。

注：

①我國城鎮(zhèn)化的變動軌跡、演進(jìn)方式及歷史數(shù)據(jù)模擬作者備索。

②參考楊華磊和何凌云（2016）[9]的研究，本部分單純考察城鎮(zhèn)化對基礎(chǔ)住房需求的影響，故將人口、家庭規(guī)模、基礎(chǔ)住房需求與城鎮(zhèn)家庭數(shù)比例相關(guān)的參數(shù)比例關(guān)系等參數(shù)固定在初始年份的常數(shù)。

③政策及未來預(yù)期不易量化，本文在構(gòu)建模型時(shí)簡化處理，未作重點(diǎn)分析。

④該數(shù)據(jù)系作者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算得到。

⑤平均收入從高到低排名1—7的為高收入組，其后排名8—13、14—19、20—25和26—31的分別為中間偏上收入組、中間收入組、中間偏下收入組和低收入組。

⑥房價(jià)收入比=商品房銷售均價(jià)/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，其中商品房銷售均價(jià)=商品房銷售額/銷售面積。

⑦2022年末社科院口徑的居民部門杠桿率為61.9%，與國際清算銀行的61.3%大體相當(dāng)，較中國人民銀行發(fā)布的71.8%低約10個百分點(diǎn)，主要是中國人民銀行口徑數(shù)據(jù)在居民負(fù)債中計(jì)入了住房公積金貸款等。社科院口徑數(shù)據(jù)時(shí)間序列長，可追溯至2000年，本文實(shí)證部分采用社科院口徑，其與中國人民銀行口徑數(shù)據(jù)走勢大體相同，不影響文章主要結(jié)論。

⑧房企杠桿率用負(fù)債銷售比來衡量，房企杠桿率=房企總負(fù)債/房企銷售收入。

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