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摘 要｜隨著我國城市化進程不斷加劇以及長期以來我國二元土地所有制的影響，我國部分城市周邊逐漸出現(xiàn)越來越多的小產(chǎn)權(quán)房，并占據(jù)了一定的市場份額，而小產(chǎn)權(quán)房在法律意義上還存在著很多問題。2022年《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》公開征求意見，本次修改對于監(jiān)管更加重視，對于農(nóng)村宅基地的管理、使用等也更加符合新的社會經(jīng)濟條件下的要求。黨的二十大召開以來，在以中國式現(xiàn)代化推進中華民族偉大復興的新階段下，我們?nèi)绾胃媒鉀Q現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房問題，本文就圍繞此問題，從我國小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展及現(xiàn)狀出發(fā)，分析我國的小產(chǎn)權(quán)房問題，依托法經(jīng)濟學科斯定理及漢德公式理論，采用成本收益分析方法，并結(jié)合實際對小產(chǎn)權(quán)房問題進行法學分析和法經(jīng)濟學分析，最終從得出對小產(chǎn)權(quán)房問題解決的優(yōu)化路徑建議。

關(guān)鍵詞｜小產(chǎn)權(quán)房；成本收益分析；科斯定理；漢德公式；實證分析

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一、問題的提出

小產(chǎn)權(quán)房是我國經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，受我國經(jīng)濟政治制度影響而形成的具有中國特色的社會現(xiàn)象。所謂小產(chǎn)權(quán)房，指的是在農(nóng)村集體土地上違法或違規(guī)修建的，沒有獲得縣級及以上國土和房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)放的具有法律效力的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的房屋和其他建筑物。1978年十一屆三中全會召開以后，在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制和國家土地所有制市場化改革的推動下，大規(guī)模集體所有制逐漸向社會主義公有制轉(zhuǎn)變，在土地公有制的基礎(chǔ)上，使農(nóng)村獲得生產(chǎn)和分配自主權(quán)，國家土地所有和集體土地所有也更加協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著我國社會政治經(jīng)濟的不斷發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展形勢趨緩，逐步退出歷史舞臺中央。

當前，學界基本明確小產(chǎn)權(quán)房問題的由來，根本原因是我國的二元土地所有制，對于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房問題，學界基本持相同的態(tài)度，即根據(jù)情況進行不同處理。不同學者研究過程中的主要分歧在于對小產(chǎn)權(quán)房合法性的認定以及對這一類問題的解決上，對于小產(chǎn)權(quán)房問題解決的對策，大部分得到共識的觀點主要是：分類管理、改革我國的城鄉(xiāng)二元土地制度、完善法律法規(guī)、加強監(jiān)管、將小產(chǎn)權(quán)房定位為保障性住房、完善我國的戶籍制度等。但面對不同的解決路徑，不同學者各執(zhí)一詞，難以完全一致。

本文就將結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房問題的發(fā)展，梳理當前學界給出的最主要的一部分觀點，從法經(jīng)濟學視角出發(fā)，通過成本收益分析以及基本的法學分析，明確何種解決措施才是小產(chǎn)權(quán)房問題的最優(yōu)解。

二、我國小產(chǎn)權(quán)房問題的發(fā)展及現(xiàn)狀

本章主要明確小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的因素，同時運用實證分析方法，對小產(chǎn)權(quán)房問題的發(fā)展及現(xiàn)狀進行梳理。

（一）小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的影響因素

1.二元土地所有制是其產(chǎn)生的根本原因

從20世紀50年代后期起，由于計劃經(jīng)濟體制的確立，戶籍分為城市戶籍和農(nóng)村戶籍，城鄉(xiāng)二元體制在我國形成了。相應地，我國的土地所有制也成為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)的二元土地所有制。而二元土地所有制的存在也正是小產(chǎn)權(quán)房問題存在的根本原因。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)只能針對國家所有的土地，農(nóng)村集體所有的土地想要改變用途，進行開發(fā)及房地產(chǎn)建設(shè)，只能先通過國家有關(guān)部門的合法補償征收后變?yōu)閲宜械耐恋?，然后才能通過公開出讓的形式，讓有資格的房地產(chǎn)商用于房地產(chǎn)開發(fā)。城市近郊及農(nóng)村的集體所有的土地在法律上來看不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，在此土地上修建的房屋也不具備國家法律承認的產(chǎn)權(quán)，他在法律上不具備對國有土地的使用權(quán)和對房屋的所有權(quán)，只在經(jīng)濟上擁有對該房產(chǎn)的狹義的所有權(quán)和使用權(quán)。

2.城市化進程加劇了小產(chǎn)權(quán)房問題

20個世紀90年代以來，尤其是進入21世紀以后，我國的城市化進程不斷加劇，越來越多的年輕人涌入城市，伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房價不斷上漲，對于部分居民來說，在城市購房壓力較大，而小產(chǎn)權(quán)房由于存在一定的弊端，其價格遠低于一般的房價，供房壓力較小，因此逐漸在市場上占據(jù)更高的市場份額，也導致小產(chǎn)權(quán)房問題在眾多大中城市近郊顯現(xiàn)。

3.戶籍和限購政策助推了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)

除本節(jié)第二點所提及的房價以外，戶籍制度及部分大中城市對于房產(chǎn)的限購政策也助推了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。部分城市在購房時對于戶籍提出了明確的要求，這導致很多務工及選擇定居大城市的青年人在購房上受到了阻礙，而小產(chǎn)權(quán)房在購房條件上相對較為寬松，因此，小產(chǎn)權(quán)房成為這一部分居民購房時首選的對象。其他相關(guān)的政策也是如此，當潛在購房對象認識到購買完全產(chǎn)權(quán)房的可能性不大時，小產(chǎn)權(quán)房便成為首選。

此外，部分學者認為我國的住房保障制度缺陷是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的直接原因，雖然我國建立起公租房、廉租房等相關(guān)政策，但由于其供應數(shù)量不夠，且房價長期居高不下，因此，小產(chǎn)權(quán)房依舊受到廣泛關(guān)注。

綜上所述，我國的小產(chǎn)權(quán)房問題是在我國土地制度、房地產(chǎn)政策等多種因素的作用下共同產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)，小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的背后體現(xiàn)了我國當前在房地產(chǎn)方面存在的現(xiàn)實問題。

（二）小產(chǎn)權(quán)房問題的發(fā)展

結(jié)合中國裁判文書網(wǎng)上我國2009年以來的小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件，對我國小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件進行了整理分類，從時間維度、空間維度、糾紛爭議點三個方面對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和發(fā)展進行分析，以更好地為后續(xù)分析提供幫助。

從時間維度來看，自2009年以來直到2022年12月31日，我國各級地方法院共處理小產(chǎn)權(quán)房案件29604件，2013年開始增速逐漸趨快，這也是受到2011年以來我國房地產(chǎn)業(yè)房價高速上漲的影響，其中案件數(shù)量增長速度在2017年開始逐漸趨緩，在2019年達到峰值，隨后開始逐年遞減。這表明近年來，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的高峰期已經(jīng)度過，我們今后需要將更多的目光聚焦在小產(chǎn)權(quán)房問題的解決之中。同時，通過這一數(shù)據(jù)表明，小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件在2012年開始進入高速增長階段，因此也可以驗證小產(chǎn)權(quán)房在大產(chǎn)權(quán)房房價過高時，可以作為大產(chǎn)權(quán)房的替代品快速占據(jù)相當程度的市場份額。

從空間維度來看，在我國近年來的近三萬件小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中，地區(qū)分布十分不均勻，其中糾紛案件最多的省份（直轄市）是河南省，其次分別為山東省、江蘇省。而上海、天津、浙江這一類經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)并不在前十名的榜單之內(nèi)，據(jù)此可以排除小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象和經(jīng)濟發(fā)展存在正相關(guān)關(guān)系。

從糾紛爭議點看，我國小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件的主要爭議點集中在合同有效性、房屋買賣、返還、強制性規(guī)定、利息、交付、駁回、所有權(quán)、不動產(chǎn)等多個方面。其中關(guān)于合同糾紛的案件居第一，其中合同糾紛案件數(shù)量達12454件、合同無效案件5216件、買賣合同案件3306件、無效合同案件2255件、合同約定案件2044件。同時根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在有記載的裁判文書中，小產(chǎn)權(quán)房還會受到婚姻關(guān)系、擔保關(guān)系、建設(shè)工程、拆遷、清償、處分等多種因素的影響。據(jù)此可以推斷，小產(chǎn)權(quán)房在購買過程中存在較多、較大且不確定的風險，各方需要謹慎考慮后做出決定。

小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展在我國經(jīng)歷了多年，隨著國家政府的不斷調(diào)控，以及對于住房、土地管理辦法的不斷修訂完善，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛問題較往年有了很大程度的改善但依舊居高不下。就中國裁判文書網(wǎng)上有記載的小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件來看，小產(chǎn)權(quán)房購買風險較大，且影響因素眾多。因此，從經(jīng)濟學的風險偏好角度來看，對于風險追求者，在考慮了眾多影響因素之后，對于小產(chǎn)權(quán)房價格低的優(yōu)勢依舊持一個積極態(tài)度；而對于風險回避者和風險中立者，則有可能會放棄繼續(xù)購入小產(chǎn)權(quán)房。

三、小產(chǎn)權(quán)房問題的成本收益分析

當前，雖然小產(chǎn)權(quán)房在法律上依舊存在著一定程度的風險和問題，但是其確實滿足了很大一部分居民的生存要求，從法經(jīng)濟學角度來看，這其實就是買賣雙方對于其財富最大化的追求，以及對成本和收益的一種博弈和權(quán)衡。成本—收益分析方法是貫徹整個法經(jīng)濟學研究的重要分析工具之一，本章將主要運用成本—收益分析方法，以漢德公式的運用為主要手段，結(jié)合科斯定理、財富最大化等對小產(chǎn)權(quán)房問題進行法經(jīng)濟學分析。

本章下面的分析，將傳統(tǒng)漢德公式中的B、PL的因素加以轉(zhuǎn)化，基于一定的假設(shè)及理性人分析，做出小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中的成本收益分析，從而從法經(jīng)濟學的視角深入闡釋在小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中，不同的利益方為什么會做出不一樣的選擇。

（一）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的法經(jīng)濟學分析

小產(chǎn)權(quán)房修建的合法性從法律上來看，覆蓋面具有一定局限，并不涵蓋全部的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”如果小產(chǎn)權(quán)房是用于自住并且不出售，其一般會獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者村（居）委員會頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證。因此，小產(chǎn)權(quán)房本身的修建如果用于自住，并不違法。

當前我國小產(chǎn)權(quán)房自住的少，大多是修建后出售。小產(chǎn)權(quán)房是建造在城市近郊及農(nóng)村的宅基地上的，從宅基地使用權(quán)人來看，農(nóng)村宅基地不用繳納土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅，以及與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項稅費，而一般而言，相同面積的土地，用于耕種取得的收益要小于轉(zhuǎn)讓房屋取得的收益。

假設(shè)該土地用于耕種的收益為E1，耕種過程中產(chǎn)生的成本為C1，其最后的利潤為P1，則：

P1=E1-C1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

耕種受自然環(huán)境等影響較大，具有很強的不確定性。

假設(shè)用于建造小產(chǎn)權(quán)房的收益為E2，建造過程中產(chǎn)生的成本為C2，其最后的利潤為P2，但其需要面臨來自法律的風險，假設(shè)風險為R2，則：

P2=E2-C2-R2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（2）

此處提及的風險，來自其修建、售賣等行為。

首先這一類土地屬于農(nóng)村集體所有的土地，從法律上來看，不具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，商品房性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房建造行為侵占了農(nóng)民集體所有土地，違反了《中華人民共和國土地管理法》。同時，其無法獲得由國家相關(guān)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，不被法律認可。其次小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地是不可買賣的，因此該行為面臨追責風險。同時，賣方與該房產(chǎn)一直保持著一定的關(guān)系，當買方再次處置該房屋時，賣方依舊需要面臨一定的法律風險，且賣方一般是該宅基地原來的居民，出售該房產(chǎn)的行為違反了法律規(guī)定。

但是，通過當前我國各地法院判例來看，不同地方法院，甚至同一地方的上下級法院，對于小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的判決情況都不相同。部分法院認為，該合同的訂立建立在雙方自愿的前提下，買賣雙方當事人只要補辦相應的法律手續(xù)，該合同依舊有效；但另一部分法院認為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣本身就是違法行為，因此這一行為不受法律保護，國土部門也并未承認小產(chǎn)權(quán)房的合法性。

根據(jù)漢德公式可知，一般情況下，行為人會將E2-C2和R2進行比較，如果R2較大，行為人會放棄自己的行為。但通過前文的論述得知，當前法律對于小產(chǎn)權(quán)房的處置還存在一定的不完備，同時此處的R2是從修建者認定的風險，對于修建者而言，這一行為在其看來一定是利大于弊，因此對于其而言小產(chǎn)權(quán)房的違法風險與其他行為相比來說較小，即R2在一定程度上忽略不計。同時，通過部分研究表示，同等面積的土地，用于耕種的收益小于用于建設(shè)房屋，因此E2又大于E1，且具有確定性及十分廣泛的市場。

對比公式（1）和（2）可得，P1小于P2，因此行為人選擇將宅基地用于建造小產(chǎn)權(quán)房，這也是行為人追求財富最大化的結(jié)果，小產(chǎn)權(quán)房因此產(chǎn)生。

（二）小產(chǎn)權(quán)房受歡迎的法經(jīng)濟學分析

本節(jié)將主要分析小產(chǎn)權(quán)房在市場上受歡迎的原因，即本節(jié)的行為人是購買小產(chǎn)權(quán)房的居民。從法經(jīng)濟學角度來看，這其實也是行為人追求財富最大化（損失最小化）的結(jié)果。

根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房?！币虼耍瑢⑿‘a(chǎn)權(quán)房售賣給非本集體組織以外的人，尤其是城鎮(zhèn)居民，也是違反了相關(guān)法律法規(guī)。

但當前我國的小產(chǎn)權(quán)房大多存在于城市近郊及農(nóng)村，購買者多為城市居民或者外來務工及青年人，他們大多為無法購置大產(chǎn)權(quán)房的居民，即為了滿足其生存需求。假設(shè)其在城市中租房的租金為每年A元，購房需花費B1元，滿足戶籍制度等要求耗費的成本為D元，其在城市工作10年后通過貸款F1買了房，最終購房的花費為X1，其余開銷成本為C3，則：

X1=10A+B1+F1+D+C3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （3）

假設(shè)其購買小產(chǎn)權(quán)房的最終購房花費為X2，由于小產(chǎn)權(quán)房在法律上存在問題，因此其價格遠低于大產(chǎn)權(quán)房，設(shè)購房花費B2，租金依舊為每年A元，其在城市工作5年后通過貸款F2買了房，其余開銷成本為C4，所面臨的風險為R3，則：

X2=5A+B2+F2+C4+R3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （4）

從買方來看，雙方雖然簽訂了合同，但買方并未取得國家房地產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證明，其在經(jīng)濟意義上擁有了該房屋狹義上的所有權(quán)和使用權(quán)，但在法律意義上并不被認可，買方今后在該房屋的處置、買賣、轉(zhuǎn)移中將存在很嚴重的法律風險。不僅如此，城市近郊及農(nóng)村土地受城市規(guī)劃建設(shè)的影響，不排除拆遷改建的可能，即該房產(chǎn)具有被拆除的風險，而房屋拆除的賠償款也不會歸買方所有。因此，從法律意義上來看，買方其實只是購買了該房屋的使用權(quán)，并不具備處分權(quán)和所有權(quán)。

此處假設(shè)行為人為法律意義上的完全行為能力人，為經(jīng)濟學上的理性人，根據(jù)前文可得，當行為人購買小產(chǎn)權(quán)房時，一定是了解了小產(chǎn)權(quán)房的風險的，對于小產(chǎn)權(quán)房在轉(zhuǎn)讓、售賣等過程中存在的問題是能夠接受的，因此此時的R3較小，同時B2、F2、C4又遠低于B1、F1、C3。

對比公式（3）和（4）可得，X2遠小于X1，因此行為人選擇購買小產(chǎn)權(quán)房，這也是行為人追求財富最大化的結(jié)果，小產(chǎn)權(quán)房因此受歡迎。

同時，假設(shè)行為人在不考慮風險的情況下，最終購房花費為X2，則：

X2=5A+B2+F2+C4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （5）

由（3）-（5）得購買大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的差額Y，對于Y和R3，正是由于法律制定當前的不完備，導致Y遠大于R3，行為人即使不考慮風險的因素，依舊是選擇購置小產(chǎn)權(quán)房更符合財富最大化的要求。

（三）國家干預小產(chǎn)權(quán)房問題的法經(jīng)濟學分析

本節(jié)簡單來說，當前小產(chǎn)權(quán)房問題在全國各地層出不窮，但涉及法律糾紛的與一般法律案件相比較少，假設(shè)處理類似案件所消耗的人力、物力、法律資源等成本為C5，國有土地及相關(guān)部分因此產(chǎn)生的損失成本為C6，總成本為C7，則：

C7=C5+C6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（6）

假設(shè)出臺法律所消耗的成本為C8，法律出臺以后維護法律所需要的司法、執(zhí)法及相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建筑拆除、改造、按流程轉(zhuǎn)化等成本為C9，總成本為C10，則：

C10=C8+C9? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（7）

對比公式（6）和（7）可得：

當C7小于C10時，國家會繼續(xù)以當前形勢處理小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)糾紛問題；

當C7大于C10時，國家會選擇出臺法律，對原有小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)界定進行明確，并對小產(chǎn)權(quán)房的建造行為加以限制。

除上述三項分析外，從經(jīng)濟學研究中的外部性角度來看，小產(chǎn)權(quán)房的存在對城市化進程也產(chǎn)生了一定的負面影響，給當?shù)氐某鞘谢ㄔO(shè)和發(fā)展帶來了負外部性，如果不能很好地解決小產(chǎn)權(quán)房問題，長期將對城市建設(shè)發(fā)展形成阻礙。同時根據(jù)財富最大化原則，當前小產(chǎn)權(quán)房問題的存在很大程度上受到我國經(jīng)濟發(fā)展及居民經(jīng)濟水平的影響，小產(chǎn)權(quán)房問題也從側(cè)面反映了我國經(jīng)濟發(fā)展過程中需要注意的問題。

四、我國小產(chǎn)權(quán)房問題解決的路徑優(yōu)化

從法經(jīng)濟學視角來看，我們在追求效率和公平正義的同時，力求實現(xiàn)社會財富的最大化。前文所述的內(nèi)容從實證分析方法著手，進而從科斯定理、財富最大化理論和漢德公式對小產(chǎn)權(quán)房問題存在的原因進行了更深刻的分析，同時結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房問題發(fā)展的實際情況，認為以下三方面內(nèi)容對于小產(chǎn)權(quán)房問題的解決具有借鑒意義。

（一）推動二元土地所有制協(xié)調(diào)發(fā)展

根據(jù)前文所述，當前我國小產(chǎn)權(quán)問題存在的根本原因就是我國的二元土地所有制，本文認為隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展及法治建設(shè)不斷加強，我國的二元土地所有制也需要隨之一起發(fā)展，不斷明晰集體所有土地的產(chǎn)權(quán)及職能，并根據(jù)實際情況做出調(diào)整，隨著二元土地所有制的發(fā)展完善，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)界定問題也將進一步得到緩解。通過推動二元土地所有制的協(xié)調(diào)發(fā)展，可以從社會層面提高效率，進而縮小小產(chǎn)權(quán)房的市場，以最終促進小產(chǎn)權(quán)問題從根源上消除。

（二）完善住房保障制度

當前我國小產(chǎn)權(quán)房具有廣泛市場的主要原因就是多數(shù)務工人群及進大城市發(fā)展的青年人的實際生存需求。如果可以不斷完善住房保障制度，給予更多居民妥善的安置，不僅可以推動更好地城市化建設(shè)，還能逐步降低小產(chǎn)權(quán)房問題的比例。從法經(jīng)濟學角度來看，消費者對于自己的“成本收益”進行分析，當住房保障制度得到極大程度的保障，消費者自然會降低對小產(chǎn)權(quán)房的需求。

（三）加強小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管和處分

對于當前的小產(chǎn)權(quán)房，在今后的發(fā)展及法治建設(shè)過程中，會不斷地被規(guī)范化，那針對以往的小產(chǎn)權(quán)房，政府及當?shù)赜嘘P(guān)部分則需要對其進行良好的監(jiān)管和處分，對于其中嚴重影響集體利益的進行拆除，對于實質(zhì)上滿足居民基本生產(chǎn)需要的，可以通過相應程序補辦有關(guān)流程，推動這一部分小產(chǎn)權(quán)房的合法化。

五、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房問題的存在是我國實際發(fā)展中造成的現(xiàn)實問題，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決需要法學界及經(jīng)濟學界長期不斷的努力，從其根源來看，還是要給予居民更好的物質(zhì)精神生活，提高居民的整體生活水平，這也是我國法學和經(jīng)濟學發(fā)展的重要目的之一。本文通過實證分析、成本收益分析方法著手對我國的小產(chǎn)權(quán)房問題進行了分析研究，進而從科斯定理財富最大化理論角度出發(fā)，結(jié)合漢德公式進行分析，只有當二元土地所有制被更好地協(xié)調(diào)推進、住房保障制度得到進一步完善以及對于小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)督管理和處分也不斷加強了，小產(chǎn)權(quán)房問題才能真正得到解決。

Small Property Housing Based on Law and Economics Cost-benefit Analysis Optimization Path Study

Hu Xing

Shanghai University of Political Science and Law， Shanghai

Abstract： With the continuous intensification of urbanization and the influence of dual land ownership in China for a long time， more and more small property houses have gradually appeared around some cities in our country and occupied a certain market share. However， there are still many problems in the legal sense of small property houses. In 2022， the “Interim Measures for the Management of Rural Residential Land （Draft for Comment） ” is open for comment， and this amendment attaches more importance to supervision， and the management and use of rural residential land is also more in line with the requirements of new social and economic conditions. Since the 20th National Congress of the Communist Party of China， in the new stage of promoting the great rejuvenation of the Chinese nation with Chinese-style modernization， how can we better solve the existing problem of small property houses？ This paper focuses on this problem， analyzes the problem of small property houses in China from the development and current situation of small property houses in China， relying on the Coase theorem of law and economics and the theory of Hand Formula， and adopts cost-benefit analysis method. Combined with the actual situation， the paper analyzes the problem of small property right house in law and law and economics， and finally obtains the optimization path suggestion to solve the problem of small property right house.

Key words： Small property house; Cost and benefit analysis; Coase theorem; Hand formula; Empirical analysis