朱虹

（安徽省阜陽市太和縣自然資源和管理局，安徽 阜陽 236600）

近年來，我國城市化發(fā)展進程不斷加快，推動現(xiàn)代房地產(chǎn)市場異常活躍，尤其是現(xiàn)代人們生活水平的不斷提升，對居住要求更高，這為建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了良好空間。在此背景下，使得大量資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，甚至出現(xiàn)了打破經(jīng)濟發(fā)展平衡的跡象，與此同時，也使得銀行信貸風險明顯增加。

事實上，無論是國內(nèi)還是國外，在發(fā)展環(huán)境變化、社會經(jīng)濟發(fā)展調(diào)整過程中，市場機制都會對建筑和房地產(chǎn)市場經(jīng)濟產(chǎn)生不同程度影響。由此可見，本文圍繞市場機制與建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展之間的聯(lián)系展開研究，可以更加明確未來建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方向，對推動社會經(jīng)濟發(fā)展具有十分重要的意義。

一、現(xiàn)代社會發(fā)展下的建筑市場運行機制

（一）供求探究

分析建筑市場交易環(huán)境可知，主要包含了業(yè)主和施工、設(shè)計、工程單位三方之間的交易，建立在這三種交易之上，便形成了交易主體，交易的達成需要從各個主體出發(fā)，相互簽訂有效的合同。

隨著建筑行業(yè)不斷發(fā)展，建筑招投標競爭日益激烈，這使得建筑產(chǎn)品價格更加多樣，能夠滿足不同交易對象的需求，在建筑市場中，建筑產(chǎn)品供給者作為市場的生產(chǎn)方，會將生產(chǎn)出來的建筑產(chǎn)品用于市場交易，而從建筑類產(chǎn)品本身情況看，屬于預定式生產(chǎn)，按照客戶需求和要求進行計劃性生產(chǎn)，滿足客戶對建筑產(chǎn)品的需求。

這一過程中，建筑生產(chǎn)方也可以通過產(chǎn)品供給行為，直接體現(xiàn)其生產(chǎn)能力，并且由于建筑類產(chǎn)品生產(chǎn)涉及較多環(huán)節(jié)、包含較多參建單位，所以這種生產(chǎn)能力也是各方參與所具有的能力，在相互協(xié)調(diào)過程中產(chǎn)生作用與影響。

立足社會性質(zhì)與規(guī)模視角，建筑市場中的業(yè)主屬于需求者角色，包括企業(yè)、政府、事業(yè)單位、個人等。其中由政府作為業(yè)主開展的建筑項目工程，多數(shù)都可以獲得不錯的社會效益，并且此類建筑屬于公共建筑，也可能是對國有資源的開發(fā)與利用；而企事業(yè)單位作為業(yè)主方，一般開展建筑工程項目，主要目的就是用于擴大生產(chǎn)規(guī)模而進行的建筑施工建設(shè)[1]，屬于一種建立在個人需要之上的建筑產(chǎn)品生產(chǎn)，是為了產(chǎn)品增值、居住為目的一種投資。綜合來看，固定資產(chǎn)投資與市場需求之間的關(guān)系為正相關(guān)，市場需求不斷增加，則固定資產(chǎn)投資也會隨之增加。

（二）運行特點

建筑類產(chǎn)品具有較為獨特的生產(chǎn)特點，因為其生產(chǎn)周期較長，并且建筑類產(chǎn)品往往可以實現(xiàn)較大價值，整個交易過程中會持續(xù)到工程責任期滿?？梢姡ㄖ惍a(chǎn)品交易時間也相對較長，并且交易過程與建筑產(chǎn)品實際生產(chǎn)全過程保持同步。此外，由于建筑市場本身存在地域性差異，這一特點在市場交易過程中的價格規(guī)則、合同等方面體現(xiàn)最為明顯。

縱觀整個建筑行業(yè)，其屬于勞動密集型行業(yè)，整體上的技術(shù)成本并不高，但是產(chǎn)品需求具有獨立性，不能與其他產(chǎn)品進行替換，正因此，使得建筑市場內(nèi)部存在較大競爭壓力，推動并引導建筑工程項目建設(shè)投資，這在很大程度上會增加建筑市場需求，而經(jīng)濟環(huán)境的改變、政策方面的調(diào)整，都將成為市場需求重要影響因素之一。雖然如此，但此種外界因素并不會影響建筑供給能力，因此，建筑市場供應水平并不會出現(xiàn)較大變動，但整個市場會出現(xiàn)非常明顯的供求不均衡情況[2]。

二、房地產(chǎn)市場運行機制分析

（一）供求探究

從需求層面出發(fā)對房地產(chǎn)市場需求進行細化，可以分為投資性需求、消費性需求、生產(chǎn)性需求三類，具體分析如下。

1.投資性需求。這種需求一般就是指運用購入的建筑產(chǎn)品，通過出售、出租等形式獲取租金差價，此種投資性行為會得到一定經(jīng)濟利潤。這種類型的需求，可以視建筑產(chǎn)品為價值儲存，并且與房地產(chǎn)經(jīng)濟屬性之間存在緊密聯(lián)系，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變化，會直接影響到投資性需求發(fā)生波動。本質(zhì)上看，投資性需求需要投資行為支撐，因此具有獲利性特點。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，人們產(chǎn)生的這種投資性需求會很大程度上推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，提高房產(chǎn)需求量，進而帶動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。隨著投資性需求不斷增加，房屋出租、出售數(shù)量明顯提升，因此可以進一步提升房地產(chǎn)供給水平[3]。

此外，若是市場供給量非常大，通過房屋投資性購置行為可以進一步增加需求，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩情況。這一過程中，也容易出現(xiàn)一個問題，若是人們盲目地進行房產(chǎn)消費投資，極易出現(xiàn)非必要需求，進而出現(xiàn)房產(chǎn)需求過旺的表面現(xiàn)象，這會嚴重影響到房地產(chǎn)價值，反而導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)虛高的情況，這對整個房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

2.生產(chǎn)性需求。這種需求主要以生產(chǎn)經(jīng)營性用房為主，此類需求的產(chǎn)生與建筑產(chǎn)品這一生產(chǎn)要素存在直接聯(lián)系，在生產(chǎn)性需求作用下使得生產(chǎn)經(jīng)營活動有序開展，進而更好地促進社會經(jīng)濟循環(huán)發(fā)展。

3.消費性需求，此類需求的產(chǎn)生與人們的居住需求具有直接聯(lián)系。分析可知，消費性需求具有一般性、寬泛性特點，但這種需求存在一定差異，主要是因為居民消費能力、經(jīng)濟水平不同，所以對建筑產(chǎn)品產(chǎn)生的需求不盡相同，并且為更好滿足各層次人們居住需求，往往會建設(shè)多種類型的建筑產(chǎn)品，如別墅、多層住宅、高層住宅等[4]。

而在房地產(chǎn)市場供給類型劃分中，可以劃分為兩種：一是開發(fā)商建設(shè)的房地產(chǎn)項目，可以歸屬為社會房地產(chǎn)數(shù)量范疇，屬于新房交易。二是已經(jīng)被購買的房地產(chǎn)，此類房地產(chǎn)產(chǎn)品，可以通過市場流通交易，增加房屋供給量，但并不會納入房地產(chǎn)總數(shù)量中，因此此種房地產(chǎn)產(chǎn)品被定義為二手房交易。分析房地產(chǎn)供給量影響因素不難發(fā)現(xiàn)，地區(qū)的建設(shè)用地供應量是其中最為關(guān)鍵的因素。

因此，若想科學合理地調(diào)控房地產(chǎn)市場，可以通過調(diào)整土地供應量加以控制，除此之外，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給也會受到其他方面的因素影響，如政府政策調(diào)整、市場價格變化、建設(shè)成本、施工難易程度等。

（二）運行特點

綜合分析房地產(chǎn)市場運行特點，可以將其總結(jié)為以下幾點：其一，地域性特點顯著。房地產(chǎn)項目周邊環(huán)境會對項目本身產(chǎn)生一定作用和影響，無論是房地產(chǎn)價格變化，還是房地產(chǎn)市場總體供求，都凸顯出非常明顯的地域性特點。

其二，市場層次性特點。房地產(chǎn)所在地域情況是影響房地產(chǎn)市場層次性劃分的重要因素。由于市場地域差異性較大，使得不同地域的房地產(chǎn)供需關(guān)系不同，進而衍生出標準、檔次等多個層面，并表現(xiàn)出較大差異性特點，例如，一些地區(qū)房地產(chǎn)項目會明確劃分普通住宅、高檔住宅。

其三，周期性波動特點。社會經(jīng)濟的整體發(fā)展會直接影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，二者具有緊密聯(lián)系。而經(jīng)濟本身的變化具有顯著周期性特點，這也使得房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出周期性波動特點，雖然如此，但二者出現(xiàn)的波動變化并非一致，經(jīng)濟發(fā)展情況如何，可以從房地產(chǎn)需求上得以充分體現(xiàn)，可由于房地產(chǎn)項目實際開發(fā)建設(shè)也需要一定周期，這也在一定程度上影響房地產(chǎn)供給能力，表現(xiàn)出嚴重滯后性特點[5]。

其四，風險性特點。房地產(chǎn)市場存在諸多不確定因素，所以風險問題較多。比如，各地區(qū)政府出臺的有關(guān)政策，會直接影響到房地產(chǎn)市場供需關(guān)系變化；如果房地產(chǎn)建設(shè)過程中，出于某種原因?qū)е掠馄诮环?，同樣會增加市場風險，比如房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中出現(xiàn)施工進度拖延，或者開發(fā)商出現(xiàn)財務風險問題，導致無法在合同約定期限內(nèi)完成房屋交付，會直接增加逾期交房風險。除此之外，如果發(fā)生財務風險問題，如資金鏈斷裂、生產(chǎn)方發(fā)生嚴重財務問題、需求方?jīng)]有能力支付房款等，都會增加風險。

其五，多樣性特點。由上文分析可知，房地產(chǎn)包含較多層面的需求，既有生產(chǎn)性需求，也涉及投資性、消費性需求。立足交易客體不同用途視角，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出多重性特點，這主要是因為市場內(nèi)部的交易對象非常復雜，并且交易方式多種多樣，涉及轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等各類價格交易形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）協(xié)調(diào)發(fā)展的必要性

房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國社會經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著重要作用，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展重要支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟可以助力社會總體經(jīng)濟水平提升，但也不得不承認，在這一過程存在很多發(fā)展問題。尤其是在市場機制影響下，極易造成房地產(chǎn)經(jīng)濟運行出現(xiàn)不穩(wěn)定、不安全情況，進而引發(fā)市場經(jīng)濟風險。

針對此，若想提高市場經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定性，必須加強風險控制。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展關(guān)乎社會經(jīng)濟發(fā)展，所以必須加強降低不安全因素影響，創(chuàng)建穩(wěn)定、和諧的市場經(jīng)濟環(huán)境，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定良性發(fā)展，制定科學有效的發(fā)展政策，促使房地產(chǎn)項目在社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)過程中充分發(fā)揮作用，同時也助力房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

隨著我國城市化建設(shè)進程不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展春天，同時國民收入水平也在不斷提高，而且房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可以帶動多個領(lǐng)域發(fā)展，可以在一定程度上解決部分人群的就業(yè)問題，進而為社會提供更多工作崗位，有效緩解地區(qū)就業(yè)壓力[6]。

雖然如此，但房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的風險與弊端也不容忽視，例如，房價定位不合理，極易引發(fā)信貸風險，同時也影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行，因此，必須重視房地產(chǎn)風險問題，進行科學合理把控，使得房地產(chǎn)行業(yè)在未來獲得良好發(fā)展，進而使得我國社會經(jīng)濟可以在穩(wěn)定中謀求發(fā)展。

針對此，相關(guān)部門應當積極總結(jié)、分析以往房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，吸取其中的經(jīng)驗和教訓，保證房地產(chǎn)行業(yè)可以在政府、法律等約束、管控下，實現(xiàn)長久性發(fā)展。此外，國家層面也需要加大力度整治房地產(chǎn)經(jīng)濟，強化規(guī)范和管理，確保潛在威脅、風險得到有效預防，從而推動房地產(chǎn)經(jīng)濟更加標準化、制度化方向發(fā)展，進而逐步實現(xiàn)社會主義經(jīng)濟建設(shè)目標。

（二）協(xié)調(diào)發(fā)展策略

1.政府實施宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟是否穩(wěn)定發(fā)展，需要國家及政府發(fā)揮引導、指導性作用，立足全局進行宏觀調(diào)控，這需要政府從實際出發(fā)，綜合考量房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、市場經(jīng)濟發(fā)展情況，而后針對性地出臺有效措施和合理政策，全面把控房地產(chǎn)行業(yè)，確保房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展更加合理化、規(guī)范化、秩序化。

在具體實踐中，政府必須采取有效措施，制定明確規(guī)范和標準，嚴厲打擊“炒房行為”，減少對市場經(jīng)濟的不良影響。比如，相關(guān)部門應當將二手房市場作為切入點，制定明確的轉(zhuǎn)讓稅、房地產(chǎn)稅等制度，有效避免“炒房行為”。此外，有關(guān)部門應當與銀行建立合作，可以通過提高地方貸款利率等方式，干預消費者購買房產(chǎn)行為，避免盲目性投資[7]。

2.積極開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，若想保證經(jīng)濟呈穩(wěn)定趨勢增長，可以從各環(huán)節(jié)金融服務入手，包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)租賃等，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)建良好環(huán)境。

在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)消費群體實際情況，滿足其不同購房需求，為消費者提供更多針對性的金融服務、金融產(chǎn)品，使得消費者對房地產(chǎn)的實際需求得到滿足。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)計一些特殊的住房金融產(chǎn)品，滿足低收入人群、剛畢業(yè)的學生對住房的需求，借此也可以一定程度上緩解低收入人群生活壓力，進而逐步提升社會整體生活水平，與此同時，在提供住房需求的同時，也可以進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟水平。

在此過程中，國家層面也要做出應對措施，根據(jù)實際情況出臺一系列政策，引導并鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，給予一定發(fā)展空間，這樣不僅可以推動房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展，同時也可以進一步推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展，如房地產(chǎn)企業(yè)債券、信托、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化等，進而助力房地產(chǎn)經(jīng)濟水平不斷提升。

3.加強和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟金融體系

積極建設(shè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟金融體系，可以更好推動房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，為此，國家相關(guān)部門、房地產(chǎn)行業(yè)應當正視這一點，積極構(gòu)建針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融體系，以此助力房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步提升。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須與銀行建立穩(wěn)定長久合作關(guān)系，采用借貸方式使金融政策優(yōu)勢得以有效發(fā)揮，并推動房地產(chǎn)行業(yè)與銀行共同建設(shè)、共同發(fā)展、共享成果。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)自身必須大膽創(chuàng)新，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式，改變以往老舊融資手段，迎合時代發(fā)展需求采用先進的融資方式，真正提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟水平，進而立足市場獲得穩(wěn)定發(fā)展。

4.加強信貸監(jiān)管完善法律法規(guī)

為保證房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步提升，相關(guān)管理部門必須明確并掌握房地產(chǎn)供求關(guān)系影響因素，而后結(jié)合實際進行供求關(guān)系的合理調(diào)整，以此實現(xiàn)對房產(chǎn)價格的精準把控，真正避免、解決房產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象。

除此之外，政府部門必須制定科學合理的價格機制，而后借助其他行業(yè)推動作用，助力房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型，并逐步落實長效發(fā)展機制，推動住房體制進一步改革，針對部分地區(qū)實施棚戶區(qū)改造，在此基礎(chǔ)上，進一步完善、優(yōu)化住房保障制度，真正意義上緩解住房問題。不僅如此，相關(guān)部門也要注重房產(chǎn)信貸方面的監(jiān)督和管理，確保住房公積金可以良好運作，規(guī)范化實施，同時還需要進一步優(yōu)化原有房地產(chǎn)融資環(huán)境，進一步控制房產(chǎn)開發(fā)風險。

另外，國家方面必須加強相關(guān)法律法規(guī)制定，防止出現(xiàn)房價過高現(xiàn)象，避免給購房者增加房貸壓力。綜合來看，在諸多措施應用下，可以幫助更多人實現(xiàn)買房的目標，助力房地產(chǎn)企業(yè)獲得理想的經(jīng)濟效益，并使得房地產(chǎn)行業(yè)可以穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展[8]。

四、建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢

第一，隨著國家針對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟法律法規(guī)的不斷建設(shè)和完善，會在日后出臺更加科學合理的政策，用以調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟，從而推動市場發(fā)展更加穩(wěn)定、長久。對此，我國政府以及相關(guān)職能部門，應當結(jié)合國情出發(fā)，出臺一系列有關(guān)法律法規(guī)，切實把控房地產(chǎn)經(jīng)濟，保證房地產(chǎn)價格控制在合理范圍內(nèi)，從而推動我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，并逐步向法制化、規(guī)范化、程序化方向發(fā)展。

第二，在日后發(fā)展中，房價會逐步趨于平穩(wěn)狀態(tài)。縱觀近幾年房地產(chǎn)市場變化，不難發(fā)現(xiàn)，當房價整體上升到一定程度時，消費者在購房選擇上會保持觀望態(tài)度，使得房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)疲憊發(fā)展趨勢。而且在國家政策調(diào)控下，堅持“住房不炒”，相信未來幾年，我國房價還將做進一步調(diào)控，有助于房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定、長久地發(fā)展。

第三，基于當前建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展、完善趨勢，使得房地產(chǎn)市場日漸成熟。這與城市人口變化、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境等因素存在直接聯(lián)系，受到多種因素影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟頻頻波動，而我國采取有效措施刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的同時，也可以進一步加速房地產(chǎn)市場成熟。

第四，現(xiàn)在社會飛速發(fā)展，科技投入也在不斷增加，這為房地產(chǎn)經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新鮮血液，對促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要意義。尤其是一些新材料、新技術(shù)、新理念的出現(xiàn)與應用，對房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展意義重大，并且新材料的應用，可以進一步實現(xiàn)綠色建設(shè)，降低建筑市場建設(shè)成本，同時也可以進一步推動建筑產(chǎn)品更新升級，有助于推動房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

第五，房地產(chǎn)未來發(fā)展將以保護環(huán)境作為基本發(fā)展方向。在環(huán)境保護和房產(chǎn)開發(fā)中找到平衡點。這需要房地產(chǎn)企業(yè)立足自身實際，在不斷完善房產(chǎn)建設(shè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，逐步構(gòu)建出與周圍環(huán)境和諧統(tǒng)一的房產(chǎn)建設(shè)體系。此外，在日后房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)發(fā)展中，應當高度重視基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量，而后積極融入地區(qū)風俗文化、人文歷史等內(nèi)容，在為消費者提供舒適居住環(huán)境的同時，也滿足了廣大居民精神層面的文化追求，有助于豐富房地產(chǎn)項目建設(shè)內(nèi)涵，吸引消費者眼光，這對助力房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，迎合環(huán)境保護要求意義重大。

五、結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)代社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，建筑與房地產(chǎn)業(yè)能夠健康長久發(fā)展，關(guān)乎我國經(jīng)濟發(fā)展，影響人民生活，是國家經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要內(nèi)容。通過本文的分析，不難發(fā)現(xiàn)，市場機制影響著建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟，對此，國家及政府應當結(jié)合房地產(chǎn)市場運行特點，及時指導，制定針對性的發(fā)展規(guī)劃，合理管控、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步提升。