□文/ 李冰鑫 李玲麗

（重慶文理學院 重慶）

［提要］ 房地產行業(yè)的高杠桿經營模式使得其償債能力備受關注。本文選擇金科股份作為研究對象，對其償債能力指標進行分析評價，探討影響其償債能力的原因及提升路徑。

房地產行業(yè)作為我國重要的經濟支柱，對我國經濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。高杠桿經營模式在房地產行業(yè)非常普遍，大部分房地產企業(yè)的資產負債率都高于70%，甚至部分企業(yè)接近90%，房地產企業(yè)需要大額度的債務資金來滿足其資金需求并實現財務杠桿作用，但是如果企業(yè)經營方式和營銷方式存在問題，將會面臨較大財務風險，若資金鏈斷裂，無法償還債務，最終會導致企業(yè)破產清算，這使得房地產行業(yè)的償債能力備受關注。

本文以房地產企業(yè)金科股份為例，對比龍湖集團，分析討論金科股份的償債能力及其提升路徑。根據東方財富網、金科股份年報、龍湖集團年報整理金科股份、龍湖集團兩家企業(yè)的償債能力指標，如表1、表2 所示。（表1、表2）

表1 2017～2021年金科股份償債能力指標一覽表

表2 2017～2021年龍湖集團償債能力指標一覽表

一、短期償債能力分析

短期償債能力是指企業(yè)用流動資產償還短期債務的能力，討論的是流動資產和流動負債之間的關系，一般通過流動比率、速動比率及現金比率來分析評價。

（一）流動比率分析。流動比率是指流動資產與流動負債之間的比率，反映了一家企業(yè)使用流動資產償還債務的能力。企業(yè)的流動比率越高，營運資本越高，償還短期債務的能力越強。但是過高的流動比率又說明企業(yè)有現金、存貨等流動資產存在閑置或沒有充分利用的情況，形成企業(yè)資源的浪費。一般認為流動比率為2 時最合適，即流動資產是短期負債的兩倍，表明在債務到期之前即使有50%的流動資產不能及時變現，也能夠償還所有的流動負債。

根據表1 可知，金科股份的流動比率逐年下降，2019年已經低于1.5，說明金科股份償還短期債務的能力較弱。金科股份2018～2021年流動比率下降幅度分別是9.36%、6.45%、4.83%、4.35%。2018年流動比率下降主要是受當時流動負債中的預收賬款的影響，預收賬款上升幅度達到78%；2019～2021年這三年流動比率也呈下降趨勢，但是下降幅度逐漸平穩(wěn)，說明企業(yè)也在盡力去解決流動比率偏低這一問題，雖然效果不是特別明顯。根據表2 可知，龍湖集團的流動比率在2018年上升到1.49后又略有下降，2021年較2020年沒有發(fā)生變化。2017年、2018年金科股份的流動比率高于龍湖集團，但是金科股份的流動比率呈下降趨勢，到2019年已經低于龍湖集團，說明金科股份的短期償債能力略低于龍湖集團。

（二）速動比率分析。速動比率是指速動資產除以流動負債的比值，在流動資產中速動資產的流動性相對較好，是企業(yè)的流動資產減去存貨以及預付費用的余額，一般采用的計算公式為“速動資產=流動資產-存貨”，主要包括現金、交易性金融資產、應收款項等項目。速動比率是對企業(yè)流動比率的重要補充，可以和流動比率搭配用來衡量企業(yè)的短期償債能力，用于分析評價流動資產可以立即償付短期債務的能力。當企業(yè)流動資產中速動資產占比較低時，即使流動比率較高，但是由于流動資產的流動性較弱，企業(yè)的短期償債能力同樣不高；相反，如果企業(yè)流動資產中速動資產占比較高，即使流動比率不高，但由于速動資產的流動性較好，企業(yè)的短期償債能力也可能比較強。

根據表1 可知，2017～2021年金科股份的速動比率維持在0.4 左右，波動幅度不大。一般企業(yè)的速動比率維持在1 左右是比較合適的，但是金科股份卻遠遠低于合適值，可以看出金科股份流動資產的流動性不強，速動資產占比較小，但是這也比較符合房地產行業(yè)的狀況。房地產行業(yè)普遍存在存貨較多的情況，同時房地產行業(yè)在合同期會向顧客收取一定的押金，增加預收款項，導致流動負債上升，從而速動比率較低。2020年速動比率增長了0.03，經查閱金科股份年報發(fā)現，主要是因為2020年金科股份銷售了一部分存貨；2021年流動比率又下降了0.03，主要是因為2021年金科股份租金上漲，收取了大量預收款項，導致流動負債上升。在近五年速動比率沒有發(fā)生較大幅度變化，說明金科股份流動資產中可以用于立即償付債務的速動資產比例沒有發(fā)生較大幅度變化，但是速動比率低于標準值1，說明金科股份短期償債能力比較弱。根據表2 可知，龍湖集團的速動比率呈上升趨勢，只在2019年回落了0.01，根據金科股份和龍湖集團2017～2021年年報可知龍湖集團在2021年賣出了一大批庫存，導致速動資產增長，速動比率在不斷提升，而金科股份則是在2021年收到了一筆巨額的預收款項，導致了企業(yè)的流動負債規(guī)模上升，從而其速動比率下降。金科股份需要進一步關注速動比率，因為其速動比率低于同行業(yè)企業(yè)，且遠低于標準值1。金科股份速動比率偏低的原因與房地產行業(yè)經營方式有關，房地產行業(yè)普遍持有大量存貨，房屋周轉周期長，不利于變現，從而增加了企業(yè)的短期償債風險。

（三）現金比率分析?，F金比率是指企業(yè)持有的現金類資產與流動負債之間的比率。現金類資產可以是指貨幣資金，按貨幣資金與流動負債計算的現金比率，也稱為貨幣資金率；另一種計算方法是按現金及現金等價物與流動負債計算，本文所使用是按現金及現金等價物與流動負債計算的現金比率。在企業(yè)的流動資產或速動資產中，現金及現金等價物的流動性最強，所以從穩(wěn)健的角度看，用現金比率來衡量企業(yè)的短期償債能力是最保險的?，F金比率越高，企業(yè)的短期償債能力就越強，但比例過高也代表著企業(yè)的流動資產沒有被合理地運用，導致企業(yè)機會成本增加，通常認為現金比例大于20%比較合適。

根據表1 可知，金科股份的現金比率呈下降趨勢，2021年只有11.45%。金科股份2017～2021年的現金及現金等價物分別為181.8 億元、294.8 億元、348.9 億元、427.1 億元、276.5 億元，其現金及現金等價物先上升后下降，2021年現金及現金等價物出現了大幅度下降，下降了35.26%，根據年報顯示，這主要是由于2021年企業(yè)的存貨、應收款項增加，應付款項的余額減少，從而影響了現金及現金等價物的余額。2017～2021年流動負債分別為1，350 億元、1，929 億元、2，695 億元、3，077 億元、2，936 億元，其流動負債先上升后下降，但是降幅較小，2021年只下降了4.58%。如果企業(yè)不能很好地控制存貨、應收及應付款項，那么將會對企業(yè)的現金及現金等價物造成很大的影響。若企業(yè)的現金及現金等價物出現持續(xù)減少的情況，可能引起“黑字破產”，應給予足夠重視。

根據表2 可知，龍湖集團的現金比率同樣呈逐年下降趨勢。根據龍湖集團現金流量表可知，龍湖集團2017～2021年的現金及現金等價物余額為782.6 億元、770.1 億元、989.8 億元、881 億元、869.9 億元，其現金及現金等價物沒有發(fā)生較大幅度變動，但是其2017～2021年的流動負債為1，775 億元、2，498億元、3，339 億元、3，995 億元、4，465 億元，呈逐年上升趨勢，是龍湖集團現金比率下降的主要原因。但是，龍湖集團的現金比率除2021年略低于20%，2017～2020年均高于20%，整體來說龍湖集團的現金比率接近標準值，其短期償債能力比金科股份較強，從這個角度來看，龍湖集團的現金比率比金科股份要好很多，之所以會出現這樣的情況，最主要的原因就是兩家企業(yè)的存貨，這些年龍湖集團一直在不斷地消化存貨，而金科股份的存貨和應收款項都在不斷地下降，這就導致了企業(yè)流動資金和流動負債的增長。

綜上所述，金科股份2017～2021年短期償債能力偏低，且略弱于龍湖集團。2017～2021年龍湖集團短期償債能力指標略有下降，但基本平穩(wěn)且靠近標準值，但金科股份短期償債能力指標呈下降趨勢，且流動比率和速動比率遠低于標準值，造成這一現象的主要原因是金科股份的庫存壓力過大，庫存周轉率較低，需要很長時間才能實現流轉。如果金科股份能夠對存貨和貨幣資金加強管理和運營，有望實現其短期償債能力的提升。

二、長期償債能力分析

企業(yè)對長期債務的承擔和償還能力被稱為長期償債能力，可以通過對這項能力的分析來發(fā)現企業(yè)資本結構存在的問題，以便及時進行改善，優(yōu)化企業(yè)的資本結構。長期償債能力一般通過資產負債率、所有者權益比率和產權比率來分析。

（一）資產負債率分析。資產負債率是指企業(yè)的負債總額與資產總額的比率，是綜合反映企業(yè)長期償債能力的重要指標，資產負債率能反映出企業(yè)資產對負債的保障程度，用于衡量企業(yè)運用債務資金開展業(yè)務活動的能力，同時可以反映債權人放貸的安全程度。一般認為資產負債率為50%時比較合適，有利于企業(yè)平衡風險和收益；資產負債率若大于100%，說明借款企業(yè)已經資不抵債，被視為達到破產警戒線。

根據表1 可知，金科股份的資產負債率呈下降趨勢，從2017年85.79%下降到2021年的79.07%，雖然資產負債率仍然在80%左右，但是房地產行業(yè)屬于高杠桿行業(yè)，普遍存在資產負債率較高的情況，大部分房地產企業(yè)的資產負債率都高于70%。對于一般企業(yè)來說這屬于高負債率，這會使得企業(yè)的財務風險出現上升，會給企業(yè)未來的發(fā)展帶來嚴重的經濟負擔。如果企業(yè)在經營中資金一時供應不上，可能會使得企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，從而出現破產清算的可能，給企業(yè)未來的發(fā)展帶來不利影響。金科股份近五年逐漸控制債務資金來源，資產負債率呈下降趨勢，說明企業(yè)在盡力去解決當前的問題。近幾年，金科股份不斷擴張，造成了大量資金外流的情況，然而企業(yè)資金回籠的速度卻很慢，因此需要大筆的融資。此外，企業(yè)還受到最近幾年宏觀經濟形勢的影響，2019～2021年發(fā)生的疫情導致市場經濟并不樂觀，對房地產行業(yè)造成了較大影響。為了減少金融負擔，金科股份應該進一步減少資產負債率，使其達到適宜的比率。

根據表2 可知，龍湖集團的資產負債率呈上升趨勢，到2021年接近75%。金科股份的資產負債率呈下降趨勢，到2021年接近80%。這兩家企業(yè)之所以會發(fā)生這種情況，是因為他們現階段所處的行業(yè)狀況，房地產行業(yè)的投資費用很高，存貨周轉速度很慢，負債也很高，這種情況是正常情況。近幾年龍湖集團出現上升的趨勢，主要是由于企業(yè)不斷地增加負債總額，2021年合約負債達到4，465 億元，相比2017年增長幅度達到150%。2017～2019年金科股份的資產負債率遠超標準值，同時也遠超龍湖集團，達到80%以上，說明金科股份在這幾年有較大的財務風險，但是金科股份在后疫情期間也采取措施希望改變現狀，2021年金科股份短期借款下降了54.98%，長期借款下降了21.41%，應付債券下降了35.97%，負債總額下降了4.58%，股東權益上升了5.76%，可以看出金科股份在努力改善其資本結構。

（二）所有者權益比率分析。所有者權益比率是指企業(yè)的所有者權益占資產總額的比率，能夠表明企業(yè)中有多少的資金來源于股東的投入，所有者權益比率和資產負債率之和為1。所有者權益比率越高，則資產負債率越低，說明企業(yè)資產來源于股東的投入越多，企業(yè)償還債務的能力越強。所有者權益比率同樣能反映企業(yè)對債權人利益的保障程度。當企業(yè)面臨經濟困難的時候，可以保護所有者的權益，這也會讓所有者加大投資。近年來，金科股份在提高負債比例，希望能吸引到更多的投資人，從而實現財務杠桿作用，利用現有資金賺取更多的資金，說明金科股份正在改變經營模式，從而實現利益最大化。

根據表1、表2 可知，近五年金科股份的所有者權益比率相比龍湖集團稍低，兩家企業(yè)的所有者權益比率呈現不同的變動趨勢，金科股份呈上升的趨勢，從14.21%上升到20.93%，而龍湖集團呈下降趨勢，從29.27%下降到25.34%。2017年龍湖集團的所有者權益比率較高，超過標準值，表明企業(yè)的財務風險較小，但是沒有利用好財務杠桿的作用，使得股東財富最大化。龍湖集團在2018～2021年一直在調整企業(yè)的結構和運營模式，讓所有者權益的比例一直在下降，一直到了2021年，已經接近了行業(yè)的平均水平。金科股份2017年的所有者權益比率偏低，這會加大企業(yè)的金融風險，使企業(yè)的處境變得更加艱難，稍有不慎，企業(yè)就有可能面臨破產的危險。最近幾年，金科股份一直在努力增加所有者權益，提高所有者權益比例，以提升其應對長期償債風險的能力。

（三）產權比率分析。產權比率是指企業(yè)的負債總額與所有者權益總額之比，反映了從債權人借入的資金與所有者提供的自有資金的相對關系。產權比率是評價資本結構合理性的重要指標。產權比率可以反映企業(yè)清算時所有者權益對債權人利益的保證程度，產權比率越低，表明企業(yè)所有者權益對負債償還的保障程度越高，長期償債能力越強。產權比率越高，償債風險越高，越不利于投資者的長期投資，也會減少新的投資者進入企業(yè)。

根據表1、表2 可知，金科股份的產權比率呈下降趨勢，從6.04 下降到3.78，而龍湖集團的產權比率呈上升趨勢，從2.42上升到2.95。整體來看，龍湖集團的資本結構較為平穩(wěn)，沒有發(fā)生較大程度變動；而金科股份的產權比率逐漸下降，可以看出金科股份在不斷轉變融資模式，減少負債，增加所有者權益，這也利于企業(yè)長期的發(fā)展，但是從總體上看企業(yè)的長期償債能力還是比較弱，企業(yè)有較大的償債風險。一家企業(yè)想使得財務結構穩(wěn)健，需要降低產權比率，自有資金對借入資金的保障程度越高，企業(yè)的償債能力越強，則所面臨的風險就越小。

綜上所述，金科股份近五年的長期償債能力偏低，且較弱于龍湖集團。雖然金科股份已經采取一定措施加以應對，如增加投資者投入資金等，取得了一些進展，但從整體上看，金科股份的長期償債能力不容樂觀，企業(yè)的融資方式還有待于進一步的改進。

三、金科股份償債能力存在的問題

（一）存貨積壓，資金周轉速度慢。金科股份速動比率偏低主要是受企業(yè)的存貨影響，存貨周轉速度慢，導致存貨積壓嚴重，從而增加了企業(yè)的管理成本。金科股份的存貨在流動資產中的占比呈下降趨勢，但存貨占比始終較高，存貨占流動資產的比重超過了70%，金科股份的流動資產中速動資產較少，變現能力較差，企業(yè)投資的資金不能及時收回，資金周轉緩慢，同時還會增加企業(yè)的管理費用，進一步使得企業(yè)的經營成本上升。當然房地產行業(yè)存貨積壓是一個很常見的現象。龍湖集團存貨占流動資產的比重雖然均比金科股份低，但是仍然高于60%。事實上，金科股份存貨積壓遠超行業(yè)平均值，這也會增加企業(yè)的償債風險，致使企業(yè)償債能力偏低。如果不能實現對資金的高效利用，那么庫存的規(guī)模超過了一定的程度，就有可能出現破產和清盤的危險。

（二）負債期限結構不合理，短期償債壓力大。根據表1、表2 可知，龍湖集團流動負債占負債總額的比重比較平衡，保持在69%左右略有浮動，但是金科股份的流動負債占負債總額的比重變化較大，基本呈上升趨勢，2017年流動負債占負債總額的比重已經達到69.17%，到2021年達到82.22%，上升了13.05%，高比例的流動負債給公司帶來很大的短期償債風險。根據金科股份2021年年報可知金科股份2021年合同負債為1，246 億元，其中期末公司賬齡超過一年的合同負債余額為423.7 億元，主要為尚未交付結算的預收房款。同時，金科股份還存在大量銀行短期借款，舉借短期借款雖然可以解決企業(yè)短期資金需求，但是短期借款的期限短，償債壓力較大，所以債務資金期限結構合理安排顯得尤為重要，在符合資金需求的基礎上，應盡可能平衡債務資金結構，合理安排短期借貸資金和長期借貸資金的比例，不過，企業(yè)想要獲得長期貸款，相應程序較為復雜，而且企業(yè)的信用也要足夠好。

根據表1 可知，金科股份的資產負債率和產權比率雖然呈下降趨勢，但是資產負債率較高、產權比率較低。這與企業(yè)的資金籌集方式密不可分，金科股份的負債過重，其資產負債率在80%左右。房地產行業(yè)需要大額的資金作為投資成本，但是投資成本的獲取方式多樣，不一定是通過借款的融資方式，可以根據企業(yè)目前的狀況，增加投資者的投入，能夠利用債權人的資金來實現企業(yè)的利益，從而能夠降低企業(yè)的財務風險，降低償還債務的壓力。

四、金科股份償債能力提升路徑

（一）減少企業(yè)存貨，提高速動比率。企業(yè)想要提高償債能力首先需要做的就是增加企業(yè)的銷售，通過改變銷售渠道，擴大市場份額，銷售更多的商品才能實現資金的大量流入，減緩存貨積壓問題，這樣才能減少企業(yè)的經營風險。近年來，金科股份的庫存一直在不斷地增加，尤其是2018～2019年，存貨的增長幅度達到33%，極大地影響了企業(yè)的營收狀況。企業(yè)想要減少庫存，就需要改善銷售方式，擴大企業(yè)的銷售渠道，成立一個優(yōu)質的銷售小組，從而減少企業(yè)的存貨。另外，企業(yè)也需要提升自身產品的質量，這樣才能更好地吸引廣大消費者，提高市場競爭力，獲得更持久的收益，最終獲得良好的預期利潤和穩(wěn)定的發(fā)展前景，并從根源上降低企業(yè)發(fā)生財務風險的可能性。

（二）控制流動負債占比，完善融資渠道。對于房地產行業(yè)來說資金是至關重要的，因為房地產行業(yè)前期需要大額投入，這些成本遠遠高于其他行業(yè)，因此企業(yè)需要根據自身的發(fā)展戰(zhàn)略制定合理科學的融資方式，順應市場發(fā)展。金科股份想要提高償債能力，控制流動負債迫在眉睫，減少流動負債，降低負債總額，從而提升流動比率、速動比率，同時降低資產負債率，才能降低企業(yè)的財務風險，減輕企業(yè)的償債壓力。首先，應著力提高盈利能力，對產品的質量和營銷方法進行改進，與此同時，企業(yè)還需要將企業(yè)的市場份額進行擴大，從而吸引到更多的消費者，這樣就可以提高企業(yè)的銷售收入，減輕企業(yè)的資金壓力。其次，適當控制銀行借款，因為銀行借款不僅利息高，而且程序復雜，可以考慮發(fā)行債券或者股票獲取資金。最后，合理控制合同負債，合同負債主要包括房地產企業(yè)收取的房屋預售款，縮短房地產開發(fā)周期，可以有效減少合同負債。

要想降低企業(yè)的償債壓力，就必須要通過企業(yè)的持續(xù)努力，以企業(yè)目前的情況和今后的發(fā)展計劃為基礎，制定出相應對策，讓企業(yè)能夠在不同的區(qū)域之間展開合作，從而擴大各個地區(qū)的市場份額。