葉知年，陳淑婷

（福州大學(xué)法學(xué)院，福建福州，350116）

我國(guó)“未富先老”現(xiàn)象凸顯，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老因家庭結(jié)構(gòu)變化受到挑戰(zhàn)，社會(huì)養(yǎng)老資金存在巨大缺口，社會(huì)養(yǎng)老保障體系難以支撐老年人“老有所養(yǎng)”的需求，這些嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)亟須應(yīng)對(duì)措施。反向抵押權(quán)作為以房養(yǎng)老的一種形式被廣泛實(shí)踐，但實(shí)踐效果不佳，筆者以為有必要引入反向抵押權(quán)制度，通過(guò)法律制度保障其實(shí)施。國(guó)內(nèi)對(duì)反向抵押的研究主要從金融經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域角度，學(xué)者們從住房反向抵押域外經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)、社會(huì)效用、風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定價(jià)、可行性、推廣模式等方面進(jìn)行研究。比如韓再對(duì)住房反向抵押貸款的運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行研究［1］，范子文對(duì)中國(guó)住房反向抵押貸款進(jìn)行研究［2］，柴效武對(duì)以房養(yǎng)老的理念和模式進(jìn)行研究［3］。然而，從法學(xué)角度進(jìn)行研究的文章比較少，大多學(xué)者從保險(xiǎn)法角度研究住房反向抵押的法律問(wèn)題［4］，分析保險(xiǎn)公司運(yùn)行的難點(diǎn)、保險(xiǎn)下的稅收問(wèn)題等。從民法角度研究得甚少，魯曉明論證將反向抵押權(quán)納入民法典《物權(quán)》編的必要性及可行性，并提出反向抵押權(quán)制度的建構(gòu)［5］。有學(xué)者對(duì)反向抵押權(quán)的權(quán)利性質(zhì)進(jìn)行論證，認(rèn)為是一種新型權(quán)利［6］。有鑒于此，筆者以為有必要厘清反向抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論，探掘其疑義與闕漏，界定概念定義、權(quán)利性質(zhì)、理論依據(jù)、法律關(guān)系等。唯有把握其法學(xué)基本理論，才能為其制度的架構(gòu)提供理論基礎(chǔ)，才能建立合理的反向抵押權(quán)制度，促進(jìn)以房養(yǎng)老政策實(shí)施，緩解養(yǎng)老壓力。

一、反向抵押權(quán)之概念界定

（一）反向抵押權(quán)命名

在法學(xué)研究領(lǐng)域作為全新的概念，該如何命名，關(guān)系到反向抵押權(quán)的推行。是以有必要在引入反向抵押權(quán)制度之前，統(tǒng)一命名，避免適用上的混亂?！暗拱唇摇边@一說(shuō)法來(lái)源于按揭制度，我國(guó)未將“按揭”納入擔(dān)保物權(quán)體系，因此“按揭”不算是嚴(yán)格的法律術(shù)語(yǔ)。但“按揭”這個(gè)詞被當(dāng)作一種特殊的擔(dān)保方式已深入人心，涉及到商品房抵押貸款都以按揭來(lái)論。既然“按揭”這個(gè)詞被社會(huì)廣泛認(rèn)可，那是否有必要再用其他詞來(lái)命名？如果可以將“按揭”解釋為在建建筑物抵押的一種方式，就可不必單獨(dú)規(guī)定“按揭”。但按揭關(guān)系復(fù)雜，抵押擔(dān)保關(guān)系是其法律關(guān)系的一部分，且各種法律關(guān)系聯(lián)系緊密，部分以截取按揭的法律關(guān)系進(jìn)行法律解釋實(shí)為不妥。按揭已廣泛運(yùn)用于實(shí)踐中，發(fā)揮著重要作用，我國(guó)民法典物權(quán)編有必要將其作為一種獨(dú)立的擔(dān)保物權(quán)作出規(guī)定［7］。若將來(lái)規(guī)定了按揭制度，那反向抵押權(quán)是否應(yīng)規(guī)定為倒按揭，以達(dá)到命名的對(duì)應(yīng)協(xié)調(diào)？筆者認(rèn)為反向抵押權(quán)仍應(yīng)按反向抵押權(quán)命名，以按揭為名規(guī)定商品房的抵押貸款，只是因?yàn)椤鞍唇摇币辉~已得到民眾廣泛使用，再次更改將增加普及成本。但無(wú)論按揭還是倒按揭都難以體現(xiàn)法律屬性，不能稱為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆尚g(shù)語(yǔ)。英美法系有規(guī)定倒按揭制度，大陸法系中法國(guó)規(guī)定反向抵押制度，我國(guó)的法律制度更偏向于大陸法系，故可借鑒法國(guó)以“反向抵押”命名。此外，反向抵押權(quán)介紹到國(guó)內(nèi)后，學(xué)者們多以住房反向抵押貸款為題進(jìn)行研究，指導(dǎo)意見(jiàn)提出的也是開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。國(guó)外以Reverse Mortgage 命名這種以房養(yǎng)老制度，翻譯成中文即為反向抵押。是以，以反向抵押權(quán)命名更能體現(xiàn)制度的法律屬性，與擔(dān)保法體系其他擔(dān)保物權(quán)的命名更加協(xié)調(diào)。

（二）反向抵押權(quán)定義及特征

關(guān)于反向抵押權(quán)，學(xué)者所作定義各有異同，有學(xué)者認(rèn)為是住房“期貨化”的形式，有學(xué)者認(rèn)為是壽險(xiǎn)產(chǎn)品。較為權(quán)威的觀點(diǎn)可參見(jiàn)孟曉蘇、柴效武教授所著的相關(guān)書(shū)籍，如《反向抵押貸款》，通過(guò)主體、客體、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容定義反向抵押權(quán)，有助于民眾了解反向抵押權(quán)制度。筆者認(rèn)為，基于國(guó)內(nèi)理論界從不同角度對(duì)反向抵押權(quán)所作的界定，考慮法律的實(shí)質(zhì)因素和形體因素，從法律角度應(yīng)對(duì)反向抵押權(quán)定義為：為了保障和提高老年人的生活水平，符合法律規(guī)定的老年人將自有房屋所有權(quán)抵押給特定金融機(jī)構(gòu)以擔(dān)保貸款，有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)預(yù)期壽命、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、房屋價(jià)值等因素作出價(jià)值評(píng)估，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估決定貸款的最高額度及放貸方式。貸款期限一般為直至債務(wù)人去世，在債務(wù)期限屆滿時(shí)債權(quán)人通過(guò)將房屋折價(jià)、拍賣、變賣等方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

從反向抵押權(quán)定義可知反向抵押權(quán)具有以下特征：第一，反向抵押權(quán)主體特定。抵押人有年齡上的限制，一般規(guī)定為60 歲以上人群。抵押權(quán)人須為特定的金融機(jī)構(gòu)，比如中央銀行或特設(shè)的銀行。我國(guó)是以保險(xiǎn)業(yè)務(wù)推廣反向抵押，即由保險(xiǎn)公司開(kāi)展。有必要進(jìn)行調(diào)整，明確抵押權(quán)人為銀行，保險(xiǎn)公司承保共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。第二，反向抵押權(quán)客體特定，一般要求是老年人獨(dú)立自有的房產(chǎn)。第三，反向抵押權(quán)的內(nèi)容包含多重法律關(guān)系，具有復(fù)雜性。第四，債權(quán)數(shù)額及期限不確定。因借款人預(yù)期壽命不確定，從金融機(jī)構(gòu)實(shí)際取得借款和債權(quán)期限也不確定，須等借款人去世或者其他事由債權(quán)才到期。第五，權(quán)利救濟(jì)的特殊性，反向抵押權(quán)無(wú)追索權(quán)，即債權(quán)以房屋的最終價(jià)值為限。抵押權(quán)人享有第一順位抵押權(quán)，可優(yōu)先于其他擔(dān)保物權(quán)人受償。第六，借款人享有贖回權(quán)和增值分享權(quán)。借款人可通過(guò)償還借款本息贖回自己房產(chǎn)。在債權(quán)到期時(shí)，若房屋的價(jià)值超過(guò)實(shí)際借款，超出的部分抵押人和抵押權(quán)人可以協(xié)商進(jìn)行分享。

二、反向抵押權(quán)之法理依據(jù)

一項(xiàng)權(quán)利或制度的提出、運(yùn)行需有理論依據(jù)的支撐。反向抵押權(quán)制度涉及多種理論，從社會(huì)學(xué)角度有代際財(cái)富傳遞理論、生命周期理論、社會(huì)保障理論等；從經(jīng)濟(jì)金融學(xué)角度有保險(xiǎn)精算原理、資產(chǎn)流動(dòng)性理論、期權(quán)理論信用風(fēng)險(xiǎn)理論等；本文從法理學(xué)的角度分析，涵蓋典權(quán)、讓與擔(dān)保、抵押權(quán)三種學(xué)說(shuō)。

（一）典權(quán)

典權(quán)系我國(guó)固有的傳統(tǒng)法律制度，出典人為取得當(dāng)金，交付一定費(fèi)用將其不動(dòng)產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，典權(quán)人占有該當(dāng)物并享有使用收益的權(quán)利，出典人未能如期支付當(dāng)金利息的，典權(quán)人取得當(dāng)物所有權(quán)。典權(quán)是用益物權(quán)，但同時(shí)具有融資擔(dān)保功能，可充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用，特殊的制度功能使其不能被抵押和不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押等制度替代［8］。典權(quán)制度允許當(dāng)事人約定對(duì)低值當(dāng)物直接取得所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)途徑較抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)因流質(zhì)契約禁止只能折價(jià)、拍賣、變賣快捷［9］。

典權(quán)的客體主要是不動(dòng)產(chǎn)，反向抵押權(quán)的客體主要是老年人自有的房產(chǎn)，也為不動(dòng)產(chǎn)；典權(quán)在出典后可以贖回，反向抵押權(quán)也賦予老年人及其繼承人贖回權(quán)。由是觀之，典權(quán)制度與反向抵押權(quán)制度存在許多相似之處，故有學(xué)者認(rèn)為典權(quán)制度可以成為構(gòu)建反向抵押權(quán)制度的理論基礎(chǔ)。但筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)不可取。首先，從二者運(yùn)作模式上看，是否移轉(zhuǎn)占有是主要區(qū)別之一，若以典權(quán)為構(gòu)建反向抵押權(quán)制度的理論基礎(chǔ)，則反向抵押人需要將房屋移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人占有，這與反向抵押權(quán)為解決養(yǎng)老問(wèn)題、提高老年人生活水平而設(shè)立的初衷背道而馳。其次，典權(quán)有一個(gè)確定的約定期限，實(shí)踐中最長(zhǎng)期限一般不超過(guò)30 年。反向抵押權(quán)為保障老年人權(quán)益，也為了符合制度設(shè)計(jì)的初衷，一般約定為到老年人去世時(shí)到期，而壽命只能預(yù)期，不可確定。是以，倘若以典權(quán)作為反向抵押權(quán)制度構(gòu)建的理論基礎(chǔ)，則反向抵押權(quán)須有一個(gè)確定的期限，但如此將不利于老年人。因?yàn)槿绻狡诤罄夏耆巳越≡?，此時(shí)老年人經(jīng)濟(jì)狀況一般是難以贖回房屋的，那么老年人將會(huì)陷入流離失所的窘境。再次，典權(quán)性質(zhì)依通說(shuō)為用益物權(quán)，而反向抵押權(quán)依其定義是為了擔(dān)保借款，可見(jiàn)其具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)。雖然典權(quán)具有某些擔(dān)保物權(quán)的功能，但用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)還是存在很多不同的，以身為用益物權(quán)的典權(quán)構(gòu)建具有擔(dān)保性質(zhì)的反向抵押權(quán)，邏輯上實(shí)難理順。最后，典權(quán)制度雖是我國(guó)固有的傳統(tǒng)的法律制度，但當(dāng)前法律并未加以規(guī)定，以其作為構(gòu)建反向抵押權(quán)制度的理論基礎(chǔ)于法無(wú)據(jù)。

（二）讓與擔(dān)保

讓與擔(dān)保是指為擔(dān)保債務(wù)，擔(dān)保人將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給擔(dān)保權(quán)人，債務(wù)履行時(shí)返還標(biāo)的物于擔(dān)保人，債務(wù)不履行時(shí)則由擔(dān)保權(quán)人就該標(biāo)的物受償。有觀點(diǎn)認(rèn)為讓與擔(dān)保與按揭制度十分相似，而反向抵押權(quán)也稱為倒按揭，是參照按揭制度建構(gòu)的，所以讓與擔(dān)?？梢宰鳛槲覈?guó)反向抵押權(quán)制度構(gòu)建的理論基礎(chǔ)。反向抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)由債權(quán)人取得擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)，這一制度安排屬于大陸法系物權(quán)法上的讓與擔(dān)保［10］。筆者認(rèn)為讓與擔(dān)保難以作為反向抵押權(quán)建構(gòu)的理論基礎(chǔ)。首先，讓與擔(dān)保是一種非典型擔(dān)保，法律未直接規(guī)定。所以在讓與擔(dān)保尚無(wú)法律規(guī)定時(shí)，以其構(gòu)建反向抵押權(quán)制度于法無(wú)據(jù)。此外，因讓與擔(dān)保為非典型擔(dān)保，不以公示為必要。反向抵押權(quán)是老年人將自有房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)屬不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效主義，若反向抵押權(quán)以此為理論基礎(chǔ)構(gòu)建，將與法律規(guī)定出現(xiàn)齟齬。況且不進(jìn)行公示，將增加交易風(fēng)險(xiǎn)，打擊老年人和金融機(jī)構(gòu)參與反向抵押的積極性。其次，讓與擔(dān)保需要移轉(zhuǎn)擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，事先移轉(zhuǎn)抵押物的所有權(quán)，老年人會(huì)擔(dān)心交易安全而不敢進(jìn)行反向抵押，這會(huì)打擊反向抵押的實(shí)踐。而老年人或其繼承人還享有贖回權(quán)，先將所有權(quán)移轉(zhuǎn)，若行使贖回權(quán)，需要反復(fù)進(jìn)行變更登記，增加登記成本和交易成本。

（三）抵押權(quán)

抵押權(quán)是指擔(dān)保人為擔(dān)保債務(wù)將財(cái)產(chǎn)抵押給擔(dān)保權(quán)人，但不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，在債務(wù)到期不獲清償時(shí)擔(dān)保權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。有觀點(diǎn)認(rèn)為反向抵押權(quán)是由按揭演變而來(lái)，而按揭以抵押權(quán)為理論支撐，那么反向抵押權(quán)可以以抵押權(quán)作為構(gòu)建的理論基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)具有一定合理性。首先，抵押權(quán)是我國(guó)明文規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)，以此為理論基礎(chǔ)于法有據(jù)。其次，抵押權(quán)在抵押合同生效時(shí)，不需要移轉(zhuǎn)抵押物的所有權(quán)和占有。老年人仍占有該房屋，繼續(xù)享有房屋的使用、居住的權(quán)利，與反向抵押權(quán)制度設(shè)計(jì)的初衷相符。不移轉(zhuǎn)所有權(quán)，也讓老年人更加放心交易安全，促進(jìn)反向抵押權(quán)的發(fā)展。最后，根據(jù)抵押權(quán)從屬性理論，抵押權(quán)從屬于債權(quán)，債權(quán)消滅則抵押權(quán)也消滅。反向抵押人享有贖回權(quán)，償還借款的本息即可贖回抵押物。償還本息即消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故反向抵押權(quán)的贖回權(quán)與抵押權(quán)的從屬性類似。從反向抵押權(quán)定義中可以發(fā)現(xiàn)，反向抵押權(quán)并沒(méi)有以所有權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，而是以抵押作為基礎(chǔ)。綜上，我國(guó)的反向抵押權(quán)制度可以抵押權(quán)為法理基礎(chǔ)，但反向抵押權(quán)與抵押權(quán)還是不同的，需加以改造才能作為構(gòu)建的理論基礎(chǔ)。

三、反向抵押權(quán)之權(quán)利性質(zhì)界定

明確反向抵押權(quán)的性質(zhì)，對(duì)反向抵押權(quán)制度的建構(gòu)和實(shí)際運(yùn)行都極具意義。在我國(guó)目前的擔(dān)保物權(quán)體系中，并未規(guī)定反向抵押權(quán)這一擔(dān)保方式，反向抵押權(quán)性質(zhì)為何尚無(wú)定論。筆者嘗試將反向抵押權(quán)和典型擔(dān)保物權(quán)及非典型擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行對(duì)比分析，以明晰反向抵押權(quán)的性質(zhì)。

（一）反向抵押權(quán)與典型擔(dān)保物權(quán)

1.反向抵押權(quán)與一般抵押權(quán)

反向抵押權(quán)與一般擔(dān)保物權(quán)都是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而設(shè)立，都是不移轉(zhuǎn)占有，債權(quán)人都享有優(yōu)先受償權(quán)。反向抵押權(quán)本質(zhì)上可以說(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的一種特殊形態(tài)，但是僅把反向抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種特殊形態(tài)，不足以保護(hù)反向抵押權(quán)人的債權(quán)，畢竟二者具有明顯差別。

第一，目的與功能不同。一般抵押權(quán)純粹為了擔(dān)保債務(wù)履行，其目的與功能單一。反向抵押權(quán)的功能和目的多樣，除了擔(dān)保反向抵押人的借款，更是為了提高老年人的生活水平，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，因此其具有公益性和社會(huì)福利性。第二，主體不同。一般抵押權(quán)參與的主體是債權(quán)人和債務(wù)人或者債權(quán)人和第三人，即只涉及雙方，且只要雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，就可設(shè)立抵押權(quán)，對(duì)參與主體的資格沒(méi)有特殊限制。反向抵押權(quán)的參與主體不只雙方，包括反向抵押人、反向抵押權(quán)人、評(píng)估機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、政府，法律關(guān)系，較一般抵押權(quán)復(fù)雜得多。當(dāng)然就反向抵押權(quán)合同而言，當(dāng)事人只包括反向抵押人和反向抵押權(quán)人。反向抵押權(quán)因還具有補(bǔ)充養(yǎng)老的功能和目的，所以對(duì)參與主體有特殊的限制，反向抵押人要求是達(dá)到一定年齡且有養(yǎng)老需求的老年人；反向抵押權(quán)人要求是金融機(jī)構(gòu)，一般為特設(shè)的金融機(jī)構(gòu)或中央銀行。第三，抵押標(biāo)的要求不同。一般抵押權(quán)的抵押物可以是債務(wù)人或第三人的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利，具有廣泛性。反向抵押權(quán)的標(biāo)的只能是債務(wù)人獨(dú)自擁有的或夫妻共有的房屋，不能是他人或與他人共有的以及權(quán)屬不明的房屋。第四，擔(dān)保的債權(quán)產(chǎn)生時(shí)間不同。一般抵押權(quán)因?qū)ζ渌鶕?dān)保的債權(quán)具有從屬性，即以債權(quán)的存在為前提，所擔(dān)保的債權(quán)先于抵押權(quán)存在。而反向抵押權(quán)擔(dān)保的是將來(lái)債權(quán)，在設(shè)立反向抵押權(quán)時(shí)尚不存在債權(quán)［11］。第五，抵押期限、數(shù)額不同。在一般抵押權(quán)中，抵押期限有約定按約定，無(wú)約定在主債務(wù)消滅時(shí)，抵押權(quán)也消滅，有一個(gè)確定的期限。反向抵押權(quán)一般是借款人死亡時(shí)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而人的壽命難以預(yù)測(cè)故沒(méi)有確切期限。一般抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)是確定的，而反向抵押權(quán)在設(shè)立時(shí)并不能確定所擔(dān)保的數(shù)額，只有在債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)才可確定擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。第六，有無(wú)追索權(quán)不同。在一般抵押權(quán)中，債務(wù)人仍需要清償超出抵押物價(jià)值部分的債務(wù)。反向抵押權(quán)債務(wù)人僅以房屋的價(jià)值為限承擔(dān)清償責(zé)任，不足部分無(wú)需清償。

2.反向抵押權(quán)與最高額抵押權(quán)

上及所述，反向抵押權(quán)不屬于一般抵押權(quán)，那是否可以涵蓋在特殊抵押權(quán)中呢？在物權(quán)編規(guī)定的特殊抵押權(quán)中，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)因以動(dòng)產(chǎn)為抵押標(biāo)，與反向抵押權(quán)要求的不動(dòng)產(chǎn)不符，不具可比性。最高額抵押和反向抵押都是擔(dān)保將來(lái)不確定的債權(quán)，都有最高限額，具有一定相似性。有學(xué)者認(rèn)為如果不拘泥物權(quán)法關(guān)于最高額抵押的概念，將反向抵押權(quán)稱之為最高額抵押未嘗不可［12］。那么可否將最高額抵押擴(kuò)大解釋，將反向抵押權(quán)包含其中呢？筆者認(rèn)為二者雖具有相似性，但仍存在不同。

第一，所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的確定性程度不同。對(duì)最高限額，最高額抵押則比反向抵押權(quán)更易確定。因?yàn)樽罡哳~抵押權(quán)的最高限額是預(yù)先設(shè)定的，反向抵押權(quán)最高限額是以實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)房屋的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為限，房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值在設(shè)立時(shí)無(wú)法確定，所以這個(gè)最高限額是預(yù)估的。第二，債權(quán)債務(wù)變動(dòng)產(chǎn)生的影響不同。在最高額抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前，債權(quán)債務(wù)是變動(dòng)不確定的，這些變動(dòng)的債權(quán)債務(wù)不一定都能納入擔(dān)保的范疇。有學(xué)者將最高額抵押比喻成一個(gè)有入口和出口的箱子，債權(quán)通過(guò)入口進(jìn)入箱子成為最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)，通過(guò)出口則脫離了最高額抵押，成為普通債權(quán)［13］。按這樣的比喻，反向抵押權(quán)則是一個(gè)只有入口的箱子，因?yàn)榉制诜刨J的借款都是用于借款人的日?；ㄤN，并不會(huì)產(chǎn)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。第三，可否約定流押條款不同。最高額抵押不可約定流押條款，抵押權(quán)人只是對(duì)抵押物的折價(jià)、拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。在反向抵押權(quán)中，當(dāng)事人可以約定在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)債權(quán)人可以直接獲得抵押物所有權(quán)。第四，有無(wú)追索權(quán)的不同。在最高額抵押中，超過(guò)最高限額的債權(quán)為普通債權(quán)，但債權(quán)人仍可要求債務(wù)人清償。在反向抵押權(quán)中，若債權(quán)超出房屋價(jià)值，反向抵押權(quán)人無(wú)權(quán)要求反向抵押人或其繼承人償還超出的部分。

（二）反向抵押權(quán)與非典型擔(dān)保物權(quán)

有無(wú)追索權(quán)是反向抵押權(quán)與其他抵押權(quán)最大的區(qū)別，無(wú)追索權(quán)使得反向抵押權(quán)無(wú)法被歸為物權(quán)法上的典型擔(dān)保物權(quán)。那么反向抵押權(quán)能否融入非典型擔(dān)保物權(quán)？物的擔(dān)?？煞譃橄薅〒?dān)保和所有權(quán)擔(dān)保，所有權(quán)擔(dān)保形式包括讓與擔(dān)保、所有權(quán)保留、融資租賃等，因此又被稱為非典型擔(dān)保［14］。

1.反向抵押權(quán)與讓與擔(dān)保

讓與擔(dān)保制度與反向抵押權(quán)制度存在相似性，都是為了擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式都是以債權(quán)人取得標(biāo)的物所有權(quán)。但二者還是存在明顯不同。第一，構(gòu)成要件不同。讓與擔(dān)保在設(shè)立時(shí)，為擔(dān)保債權(quán)，以標(biāo)的物作為抵押，只轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有。造成債權(quán)人在外觀上為所有人，但其處分權(quán)能受限，在債權(quán)不能清償時(shí)才能享有完整所有權(quán)。換言之，轉(zhuǎn)移所有權(quán)僅是保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保方式［15］。反向抵押權(quán)在設(shè)立時(shí)，不移轉(zhuǎn)抵押物的所有權(quán)也不移轉(zhuǎn)抵押物的占有，是為了擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的一種結(jié)構(gòu)特殊的限制物權(quán)。第二，目的和功能不同。讓與擔(dān)保只是為了擔(dān)保債權(quán)，將標(biāo)的物的所有權(quán)作為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保手段，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，以債權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，來(lái)決定所有權(quán)是否回轉(zhuǎn)，若債權(quán)實(shí)現(xiàn)，讓與擔(dān)保人可以再次獲得所有權(quán)。反向抵押權(quán)除了具有擔(dān)保債權(quán)的目的和功能，還具有補(bǔ)充養(yǎng)老的目的和功能。反向抵押人及其繼承人享有贖回權(quán)，但須在債權(quán)人獲得所有權(quán)之前行使，債權(quán)人獲得所有權(quán)之后債權(quán)就得到實(shí)現(xiàn)，債權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅，反向抵押關(guān)系也隨之消滅。第三，公示與否不同。公示不是讓與擔(dān)保的成立要件，只需當(dāng)事人約定即可。反向抵押權(quán)是以住房為抵押物，以不動(dòng)產(chǎn)抵押的按照物權(quán)法規(guī)定須辦理抵押登記，故反向抵押權(quán)的成立以公示為要件。

2.反向抵押權(quán)與所有權(quán)保留

所有權(quán)保留制度在合同編主要體現(xiàn)在分期付款買賣合同。反向抵押權(quán)的運(yùn)作與所有權(quán)保留類似。在以分期方式支付年金的反向抵押權(quán)中，反向抵押權(quán)人須分期支付年金直至反向抵押人去世，而在反向抵押人去世前，不移轉(zhuǎn)住房的所有權(quán)，類似所有權(quán)保留在買受人履行約定的支付義務(wù)或特定條件前不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)。反向抵押人及其繼承人享有贖回權(quán)，在移轉(zhuǎn)住房所有權(quán)之前可以通過(guò)償還本息，恢復(fù)對(duì)住房所有權(quán)的圓滿狀態(tài)，類似所有權(quán)保留中出賣人享有的所有物返還請(qǐng)求權(quán)，在買受人不履行義務(wù)時(shí)通過(guò)所有物返還請(qǐng)求權(quán)恢復(fù)對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)的圓滿狀態(tài)。盡管運(yùn)作模式存在相似性，但二者還是存在不同。第一，性質(zhì)不同。反向抵押權(quán)通過(guò)在住房上設(shè)立抵押權(quán)來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)，是物權(quán)性質(zhì)的。擔(dān)保物權(quán)一定具有擔(dān)保的功能，但有擔(dān)保功能的不一定是擔(dān)保物權(quán)。比如，所有權(quán)保留，來(lái)源于當(dāng)事人意思自治，不是對(duì)物權(quán)的事先設(shè)定，不違反物權(quán)法定原則，出賣人對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)的保留是起擔(dān)保作用，保護(hù)出賣人的權(quán)益，該所有權(quán)是物權(quán)，但不是擔(dān)保物權(quán)［16］。反向抵押權(quán)的設(shè)立須登記公示，所有權(quán)保留只要雙方當(dāng)事人通過(guò)合同約定即可，公示不是成立要件。第二，移轉(zhuǎn)占有不同。為了切實(shí)保障老年人利益，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的功能，反向抵押權(quán)不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)也不移轉(zhuǎn)占有。所有權(quán)保留在未完成事先約定的付款義務(wù)和約定的條件之時(shí)，不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的使用權(quán)，但可以轉(zhuǎn)移占有給買受人，不影響買受人的使用。

3.反向抵押權(quán)與融資租賃

融資租賃交易涉及民商法、稅法、會(huì)計(jì)法、監(jiān)管法等諸多領(lǐng)域，無(wú)論是基礎(chǔ)理論還是具體制度規(guī)則的研究，都還需進(jìn)一步深入。反向抵押權(quán)與融資租賃涉及的主體都較多，法律關(guān)系復(fù)雜。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃，既能滿足承租人的融資需要，又能滿足承租人的融物需要。從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)融資租賃出現(xiàn)使得房屋買賣不再單一，降低了買房人的買賣風(fēng)險(xiǎn)與投資成本，其與貸款買房效果一樣，但是功能卻不相同［8］416。融資租賃同時(shí)滿足承租人融資和融物的需求，與反向抵押權(quán)同時(shí)滿足老年人獲取生活所需資金和繼續(xù)居住的需求有著異曲同工之妙。然二者在構(gòu)成要件、性質(zhì)上存在不同。經(jīng)濟(jì)生活中融資租賃種類非常多，但從法律上看，主要有簡(jiǎn)單融資租賃和售后租回融資租賃兩種。前者與所有權(quán)保留有異曲同工之妙，通過(guò)事先保留租賃物的所有權(quán)來(lái)?yè)?dān)保租賃費(fèi)的按約定履行。后者與讓與擔(dān)保的功能相似，承租人將標(biāo)的物賣給出租人，使得出租人獲得租賃物的所有權(quán)，承租人將標(biāo)的物返租，獲得標(biāo)的物的使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上是承租人向出租人借款，以標(biāo)的物所有權(quán)作為擔(dān)保，通過(guò)按約定交付租金的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，履行債務(wù)。反向抵押與售后返租更類似，只是反向抵押權(quán)是抵押人將房屋抵押給抵押權(quán)人擔(dān)保借款，且抵押人可繼續(xù)占有使用抵押物，無(wú)需支付費(fèi)用。融資租賃是出租人按承租人的要求購(gòu)買標(biāo)的物，將標(biāo)的物出租給承租人使用，承租人需支付租金。抵押是物權(quán)性質(zhì)，而出租是債權(quán)性質(zhì)，物權(quán)與債權(quán)在效力、存續(xù)期間等都存在不同。

通過(guò)比較分析反向抵押權(quán)與典型擔(dān)保物權(quán)和非典型擔(dān)保物權(quán)，可以發(fā)現(xiàn)反向抵押權(quán)的目的功能，構(gòu)成要件，實(shí)現(xiàn)等方面均與其他擔(dān)保物權(quán)存在明顯差異，具有特殊的制度功能，應(yīng)為一種新型的擔(dān)保物權(quán)。

人口老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題，是許多國(guó)家面臨的重大社會(huì)性問(wèn)題，若該問(wèn)題處理不好，將會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定性，影響國(guó)家的安定和發(fā)展。各國(guó)都在積極探索解決養(yǎng)老問(wèn)題的方案，除了社會(huì)保障金，退休金等政策，還提出售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老、分享養(yǎng)老、托房養(yǎng)老、遺贈(zèng)扶養(yǎng)等“以房養(yǎng)老”措施，反向抵押權(quán)屬于以房養(yǎng)老的一種形態(tài)。反向抵押權(quán)為“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的老年人提供了很好的養(yǎng)老方式，為他們提供充裕的資金安度晚年，保障他們的老年生活。通過(guò)從法學(xué)層面對(duì)反向抵押權(quán)的研究，將為反向抵押權(quán)制度引入及構(gòu)建提供理論依據(jù)，有助于反向抵押權(quán)的立法，加深公眾對(duì)反向抵押權(quán)的了解，促進(jìn)以房養(yǎng)老政策的實(shí)施。