摘 要：房地產作為我國的支柱產業(yè)之一，不僅是經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，同樣也與民生息息相關。同時，房地產本身也有著投入大、資金規(guī)模大、風險相對較高的特征，因此對于房地產企業(yè)而言成本控制是企業(yè)經(jīng)營中至關重要的一環(huán)，也是提高企業(yè)利潤空間的重要手段。本文將針對房地產成本控制，探討目標成本導向下房地產企業(yè)成本控制的新思路和新方法。

關鍵詞：目標成本；房地產企業(yè)；成本控制；控制體系；探討

房地產行業(yè)在我國的經(jīng)濟體系中有著相當重要的地位，是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)之一，因此也受到國家和社會的嚴格要求和密切監(jiān)督。且隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)內企業(yè)不斷實現(xiàn)科學化經(jīng)營和規(guī)范化經(jīng)營是必然趨勢。在科學化與規(guī)范化過程中，成本控制是需要被重點關注的事項之一。而對于房地產行業(yè)這種投入大且風險較高的行業(yè)而言，目標成本導向顯然是契合度相對較高的成本控制方式之一，其底層邏輯也與房地產企業(yè)的發(fā)展需求相對一致，因此充分利用目標成本作為房地產企業(yè)成本控制的導向，能夠較好地提高房地產企業(yè)的成本控制水平。

一、目標成本的簡單概述

作為一種成本管理和控制方式，目標成本與其他成本管理和控制方式一樣，最終目的都是實現(xiàn)企業(yè)的盈利目標，確保企業(yè)在市場上與行業(yè)內的競爭力。但不同的是，目標成本是在產品或服務的設計階段，就根據(jù)產品的市場需求與預期售價確定產品的目標成本。簡而言之，目標成本的核心理念是市場需求，并以市場需求為導向，以預期售價作為參考，從而確定產品的目標成本。而房地產作為投資規(guī)模較大的行業(yè)之一，以目標成本為導向既能夠確保其產品在市場上以合理的價格參與競爭，又能確保在建筑建設的過程中，從投資的角度將成本控制在適度的范圍內，避免由于成本過大帶來的收益損失，或是無法滿足市場需求的情況[1]。

目標成本的特征主要包括以下幾點：第一，目標成本的核心是市場導向，它將市場需求和市場價格作為核心考慮因素來確定成本，確保產品的成本適度，在市場上具有合理的價格競爭力。第二，目標成本具有早期介入的特點，目標成本在產品開發(fā)與設計之初就開始考慮成本因素，而不是從生產階段開始，這一成本控制的切入點能夠從整體上更好地對產品的總成本進行控制。第三，目標成本具有綜合性。在制定成本目標時它不僅僅需要考慮市場導向，同時也要考慮產品功能、質量、性能、材料成本、生產工藝、供應鏈管理等，在滿足市場需求的同時，盡可能地減少成本。第四，具有利潤導向特性。目標成本在實施的過程中需要將利潤要求作為成本控制的重點要素之一，確保產品的盈利能力。第五，可參考性與可調整性。在實施的過程中企業(yè)要以目標成本為參考，將實際成本與目標成本進行比對，根據(jù)比對結果及時采取措施，糾正偏差，確保成本控制有效性。

二、目標成本在房地產企業(yè)中的優(yōu)勢

（一）從宏觀角度上實現(xiàn)更有效的成本控制

目標成本在房地產企業(yè)中，能夠從宏觀角度上實現(xiàn)更有效的成本控制。對于投資規(guī)模大、建設周期長且風險較高的房地產企業(yè)而言，相比于其他成本管理方式更為有效。其宏觀角度主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先是目標成本的起點。目標成本作為一種成本管理方式，其起點往往位于房地產項目設計和規(guī)劃階段，因此房地產企業(yè)在進行成本控制時可以充分考慮到自身的項目規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，從成本的角度來進一步思考項目的可行性，并明確市場需求、銷售目標和利潤預期，實現(xiàn)對整個項目全局的成本控制。其次，目標成本對于房地產企業(yè)而言有著整體成本規(guī)劃能力，通過目標成本的應用可以對房地產項目的整體成本設置一個科學的范圍，從而避免成本過度膨脹，加強成本控制的有效性和可參考性。最后，目標成本具有良好的成本效益評估能力，且往往是從項目設計階段就可以實現(xiàn)對成本效益的實際評估，并確定成本與預期收益之間的關系，通過成本效益評估，能夠幫助房地產企業(yè)正確地進行決策，從而在事前階段和企業(yè)發(fā)展層面展開更好的成本控制。

（二）能夠優(yōu)化房地產企業(yè)的資源配置

相較于其他管理方式而言，目標成本作為一種成本控制方式，其發(fā)生的時間節(jié)點相對靠前，為房地產企業(yè)提供了良好的事前籌備和事前規(guī)劃空間，因此目標成本有著優(yōu)化房地產企業(yè)資源配置的重要優(yōu)勢，而這些優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，體現(xiàn)在項目選擇上。目標成本綜合了市場導向、房地產企業(yè)經(jīng)營狀況以及項目需求三個方面，以目標成本為導向可以使房地產企業(yè)在項目選擇過程中更加謹慎與理性，避免房地產企業(yè)將資源浪費在盈利和回報能力較差的項目上，從根源上為優(yōu)化資源分配、避免資源浪費打下基礎。其次，體現(xiàn)在資金分配上。目標成本良好的前瞻性與預測性，能夠根據(jù)預期成本和預期利潤幫助房地產企業(yè)明確項目的資金需求和資金分配重點，實現(xiàn)企業(yè)資金的合理化分配與高效利用，提高投資效益，降低資金浪費。最后，目標成本能夠實現(xiàn)功能性與成本的平衡，在應用目標成本時需要考慮市場需求，在市場需求的前提下盡可能地降低成本。通過這樣的理念，可以幫助企業(yè)更好地找到房屋建筑質量和成本的平衡點，幫助企業(yè)以最小的成本高質量地完成項目。

（三）能夠提高房地產企業(yè)的抗風險能力

目標成本在房地產企業(yè)中的應用，能夠良好地提高房地產企業(yè)的抗風險能力，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，目標成本有一定的風險預測和評估功能，能夠在成本設定時就將市場風險、政策風險和經(jīng)濟風險等因素納入成本控制范圍中，通過綜合考慮不同因素對項目成本的影響，制定更加科學合理的成本規(guī)劃，從而確保項目本身對可能發(fā)生的風險具有一定的抵抗能力。其次，目標成本的設定有助于房地產企業(yè)進行資金控制和風險規(guī)避，通過在項目設計過程中設置合理的目標成本，能夠避免企業(yè)在項目建設和推進過程中無節(jié)制的、過度的資金投入，避免由于成本超支和資金投入過度帶來的財務壓力和額外損失，從而提高房地產的抗風險能力。最后，目標成本具有整體性與可調整性，在目標成本導向下房地產企業(yè)的成本控制既是整體，又可以相互獨立，在房地產項目建設和推進的過程中，以整體成本為限制和目標，通過對局部的調整，實現(xiàn)各個環(huán)節(jié)成本控制的協(xié)調一致，從而盡可能地避免某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本超支并造成較大的成本上浮，同時抵抗成本上浮帶來的財務風險[2]。

三、目標成本導向下房地產企業(yè)成本控制應用

（一）充分認識目標成本的基本邏輯，做好管理體系構建

充分認識目標成本的基本邏輯，做好管理體系的構建，是房地產企業(yè)良好應用目標成本的第一步，也是最重要的步驟之一。這一步驟可以簡單拆分為兩個要點，第一是對目標成本本身有正確的認識，在這一層面上，企業(yè)管理層和相關的成本管理人員應當充分了解目標成本的基本概念、原理和目標，明確其在成本控制中的作用和意義，并結合自身企業(yè)的實際情況做好目標成本的框架構建。企業(yè)管理層必須對目標成本有充分的重視，能夠確保目標成本在項目建設和企業(yè)運營中的全流程應用，以確保目標成本的有用性。第二是要做好相應的環(huán)境建設，環(huán)境建設包括目標成本的管理團隊、目標成本的實施策略、成本控制的績效評估體系等多個方面。在管理團隊上，目標成本需要建立專門的管理團隊或委員會，并確保相關人員有足夠的成本控制經(jīng)驗和專業(yè)知識，能夠制定目標成本的方法和指標，并對目標成本的執(zhí)行和完成情況進行監(jiān)督和評估。而在實施策略上，則必須確保目標成本在實施策略上充分契合企業(yè)的戰(zhàn)略目標和市場環(huán)境，充分考慮市場需求、競爭狀況、產品定位等，并根據(jù)這些信息建立一套與房地產企業(yè)實際情況相符合的目標成本基礎模型。而在績效評估層面，則要建立一套完整的績效評估體系，用以評估目標成本的實施情況和實際成本控制效果，并根據(jù)績效評估體系的評估結果，發(fā)現(xiàn)和糾正目標成本中存在的不足，并實現(xiàn)對目標成本的優(yōu)化。

（二）充分加強房地產企業(yè)整體成本分析能力

整體成本分析能力是確保目標成本科學性與有效性的必要前提，通過良好的整體成本分析能夠使目標成本的設定更具準確性，更符合市場需求和企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在目標成本應用過程中，整體成本分析可以為目標成本提供有價值的參考信息，同時確保目標成本的全面性與完整性，確保在應用目標成本時能夠將各個方面的成本影響因素考慮在內。而提高整體成本分析能力的措施主要包括以下幾點：

首先，房地產企業(yè)要做好成本的分類與分解，充分確定成本分類的維度，比如說直接成本、間接成本、土地成本、人工成本、材料成本等等。同時也要從部門和業(yè)務活動中做好成本數(shù)據(jù)的收集，并對成本數(shù)據(jù)進行歸類與分組，比較不同成本之間的差異，找出成本的主要驅動因素。通過對成本的分類和分解，能夠幫助企業(yè)更加深入地了解成本的來源和構成，為整體成本分析提供切實有效的依據(jù)。

其次，企業(yè)要引入先進的成本分析工具與技術，利用信息化的手段來進一步優(yōu)化企業(yè)的整體成本分析能力，企業(yè)可以使用成本控制模型，也可以引入先進的成本估算軟件和可視化工具，將成本數(shù)據(jù)以更直觀和更易于理解的方式呈現(xiàn)出來，以便于成本管理人員和決策人員更快地發(fā)現(xiàn)問題并及時作出調整。

最后，要為企業(yè)成本制定合適的成本指標和標準，實現(xiàn)具有可比性的衡量和分析，比如單位面積成本、單位銷售成本、單位工程成本等，通過量化的指標，提升一些波動較大的成本的可比性，并幫助企業(yè)了解成本變化水平和趨勢，進一步強化整體分析能力[3]。

（三）科學合理地設定目標成本

科學合理地設定目標成本，是目標成本在房地產企業(yè)應用中確保其可行性的必要前提，只有目標成本足夠科學合理，才能確保目標成本作為一種成本控制手段能夠良好有效地實施，發(fā)揮應有的效果?？茖W合理地設定目標成本既是評估項目可行性的重要環(huán)節(jié)，也是進行預算控制和資源配置的依據(jù)，如果目標成本設定與企業(yè)發(fā)展實際和市場需求存在偏差，則有可能導致目標成本管理失效，并對企業(yè)帶來一定的損失。房地產企業(yè)在設定目標成本時要抓住以下幾個關鍵步驟：

首先，要充分明確項目的需求和目標，在需求上要了解項目的規(guī)模、性質和定位，在目標上要明確項目的市場定位、面向人群、預期售價和預期收益等，綜合以上要素有助于為目標成本的設定提供一個良好的背景參考。其次，要做好市場分析和競爭對手研究工作，通過市場分析來了解市場的平均價格水平、客戶需求以及競爭格局，而通過對競爭對手的研究，可以幫助企業(yè)找到適合自身的定位點和競爭優(yōu)勢，在市場競爭中獲取有利地位。再次，要思考技術和工藝的選擇，技術和工藝上的成本預估和控制是降低項目整體成本的重要方式，也是項目建設過程中最重要的成本控制節(jié)點，通過施工材料選擇、施工方法選擇和裝修標準的確定，可以在項目設計階段實現(xiàn)對項目的整體協(xié)調和成本優(yōu)化，并幫助企業(yè)更好地設定目標成本。最后，在利潤預期方面房地產企業(yè)必須確保利潤預期與資金投入相匹配，但同時也要確保利潤預期符合客觀實際。也就是說，確保項目能夠完全覆蓋成本并獲得合理利潤，同時根據(jù)市場慣例和當前市場的條件設定適當?shù)睦麧櫬?。除此之外，企業(yè)也要充分考慮風險和不確定性，包括市場波動、政策變化和施工風險等，并提前做好準備。

（四）做好企業(yè)成本控制培訓，形成良好的成本控制文化

需要注意的是，成本控制并非通過管理層的良好管理就能夠取得最佳效果。由于成本控制體現(xiàn)在項目建設和企業(yè)經(jīng)營中的方方面面，只有從管理層到施工人員全員遵守、全員參與，才能夠充分發(fā)揮目標成本的成本控制效果。因此，構建良好的成本控制氛圍并將其轉化為文化，對于目標導向下的成本控制而言非常重要。在具體的成本控制文化構建上，首先是要做好明確的培訓計劃，包括成本控制的基本概念、企業(yè)的成本控制方法等，以及各個部門和崗位在企業(yè)成本控制中的一些具體事項和措施。其次，想要在企業(yè)內建立良好的文化，企業(yè)的管理層與領導層要以身作則，在工作和管理的過程中嚴格遵守成本控制的一系列規(guī)范，積極主動參與相關培訓活動，樹立起良好的榜樣，以激勵員工積極參與成本控制。最后是要建立相應的激勵機制，獎勵在工作過程中成本控制方面表現(xiàn)出色的員工，進一步提升員工參與的積極性。

結語

綜上所述，目標成本作為一種成本控制手段，更加適合房地產企業(yè)大規(guī)模投資和高風險的特性，通過目標成本在房地產企業(yè)經(jīng)營過程中的應用，能夠良好地幫助房地產企業(yè)降低經(jīng)營成本和項目建設成本，促進房地產企業(yè)向上發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳妍.房地產企業(yè)項目目標成本控制中的方法探討研究[J].房地產導刊，2015（19）：20.

[2]凌燕.基于目標成本管理的房地產開發(fā)企業(yè)成本控制研究[J].經(jīng)貿實踐，2018（24）：164.

[3]楊柳燕. 基于目標成本管理的房地產企業(yè)成本控制探析[J].時代經(jīng)貿，2019（32）：56-57.

作者簡介：趙原（1982.09－），女，漢族，山東平度人，會計師，本科，研究方向：成本管理、財務內控。