摘 要：房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，同樣也與民生息息相關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)本身也有著投入大、資金規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的特征，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言成本控制是企業(yè)經(jīng)營中至關(guān)重要的一環(huán)，也是提高企業(yè)利潤空間的重要手段。本文將針對(duì)房地產(chǎn)成本控制，探討目標(biāo)成本導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的新思路和新方法。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；控制體系；探討

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)體系中有著相當(dāng)重要的地位，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，因此也受到國家和社會(huì)的嚴(yán)格要求和密切監(jiān)督。且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)企業(yè)不斷實(shí)現(xiàn)科學(xué)化經(jīng)營和規(guī)范化經(jīng)營是必然趨勢(shì)。在科學(xué)化與規(guī)范化過程中，成本控制是需要被重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)之一。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這種投入大且風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)而言，目標(biāo)成本導(dǎo)向顯然是契合度相對(duì)較高的成本控制方式之一，其底層邏輯也與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求相對(duì)一致，因此充分利用目標(biāo)成本作為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的導(dǎo)向，能夠較好地提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平。

一、目標(biāo)成本的簡(jiǎn)單概述

作為一種成本管理和控制方式，目標(biāo)成本與其他成本管理和控制方式一樣，最終目的都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)，確保企業(yè)在市場(chǎng)上與行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力。但不同的是，目標(biāo)成本是在產(chǎn)品或服務(wù)的設(shè)計(jì)階段，就根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求與預(yù)期售價(jià)確定產(chǎn)品的目標(biāo)成本。簡(jiǎn)而言之，目標(biāo)成本的核心理念是市場(chǎng)需求，并以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以預(yù)期售價(jià)作為參考，從而確定產(chǎn)品的目標(biāo)成本。而房地產(chǎn)作為投資規(guī)模較大的行業(yè)之一，以目標(biāo)成本為導(dǎo)向既能夠確保其產(chǎn)品在市場(chǎng)上以合理的價(jià)格參與競(jìng)爭(zhēng)，又能確保在建筑建設(shè)的過程中，從投資的角度將成本控制在適度的范圍內(nèi)，避免由于成本過大帶來的收益損失，或是無法滿足市場(chǎng)需求的情況[1]。

目標(biāo)成本的特征主要包括以下幾點(diǎn)：第一，目標(biāo)成本的核心是市場(chǎng)導(dǎo)向，它將市場(chǎng)需求和市場(chǎng)價(jià)格作為核心考慮因素來確定成本，確保產(chǎn)品的成本適度，在市場(chǎng)上具有合理的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。第二，目標(biāo)成本具有早期介入的特點(diǎn)，目標(biāo)成本在產(chǎn)品開發(fā)與設(shè)計(jì)之初就開始考慮成本因素，而不是從生產(chǎn)階段開始，這一成本控制的切入點(diǎn)能夠從整體上更好地對(duì)產(chǎn)品的總成本進(jìn)行控制。第三，目標(biāo)成本具有綜合性。在制定成本目標(biāo)時(shí)它不僅僅需要考慮市場(chǎng)導(dǎo)向，同時(shí)也要考慮產(chǎn)品功能、質(zhì)量、性能、材料成本、生產(chǎn)工藝、供應(yīng)鏈管理等，在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，盡可能地減少成本。第四，具有利潤導(dǎo)向特性。目標(biāo)成本在實(shí)施的過程中需要將利潤要求作為成本控制的重點(diǎn)要素之一，確保產(chǎn)品的盈利能力。第五，可參考性與可調(diào)整性。在實(shí)施的過程中企業(yè)要以目標(biāo)成本為參考，將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，根據(jù)比對(duì)結(jié)果及時(shí)采取措施，糾正偏差，確保成本控制有效性。

二、目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中的優(yōu)勢(shì)

（一）從宏觀角度上實(shí)現(xiàn)更有效的成本控制

目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠從宏觀角度上實(shí)現(xiàn)更有效的成本控制。對(duì)于投資規(guī)模大、建設(shè)周期長且風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言，相比于其他成本管理方式更為有效。其宏觀角度主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先是目標(biāo)成本的起點(diǎn)。目標(biāo)成本作為一種成本管理方式，其起點(diǎn)往往位于房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)可以充分考慮到自身的項(xiàng)目規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，從成本的角度來進(jìn)一步思考項(xiàng)目的可行性，并明確市場(chǎng)需求、銷售目標(biāo)和利潤預(yù)期，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全局的成本控制。其次，目標(biāo)成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言有著整體成本規(guī)劃能力，通過目標(biāo)成本的應(yīng)用可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本設(shè)置一個(gè)科學(xué)的范圍，從而避免成本過度膨脹，加強(qiáng)成本控制的有效性和可參考性。最后，目標(biāo)成本具有良好的成本效益評(píng)估能力，且往往是從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就可以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本效益的實(shí)際評(píng)估，并確定成本與預(yù)期收益之間的關(guān)系，通過成本效益評(píng)估，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)正確地進(jìn)行決策，從而在事前階段和企業(yè)發(fā)展層面展開更好的成本控制。

（二）能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置

相較于其他管理方式而言，目標(biāo)成本作為一種成本控制方式，其發(fā)生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)相對(duì)靠前，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的事前籌備和事前規(guī)劃空間，因此目標(biāo)成本有著優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置的重要優(yōu)勢(shì)，而這些優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，體現(xiàn)在項(xiàng)目選擇上。目標(biāo)成本綜合了市場(chǎng)導(dǎo)向、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況以及項(xiàng)目需求三個(gè)方面，以目標(biāo)成本為導(dǎo)向可以使房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇過程中更加謹(jǐn)慎與理性，避免房地產(chǎn)企業(yè)將資源浪費(fèi)在盈利和回報(bào)能力較差的項(xiàng)目上，從根源上為優(yōu)化資源分配、避免資源浪費(fèi)打下基礎(chǔ)。其次，體現(xiàn)在資金分配上。目標(biāo)成本良好的前瞻性與預(yù)測(cè)性，能夠根據(jù)預(yù)期成本和預(yù)期利潤幫助房地產(chǎn)企業(yè)明確項(xiàng)目的資金需求和資金分配重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的合理化分配與高效利用，提高投資效益，降低資金浪費(fèi)。最后，目標(biāo)成本能夠?qū)崿F(xiàn)功能性與成本的平衡，在應(yīng)用目標(biāo)成本時(shí)需要考慮市場(chǎng)需求，在市場(chǎng)需求的前提下盡可能地降低成本。通過這樣的理念，可以幫助企業(yè)更好地找到房屋建筑質(zhì)量和成本的平衡點(diǎn)，幫助企業(yè)以最小的成本高質(zhì)量地完成項(xiàng)目。

（三）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，能夠良好地提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，目標(biāo)成本有一定的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和評(píng)估功能，能夠在成本設(shè)定時(shí)就將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等因素納入成本控制范圍中，通過綜合考慮不同因素對(duì)項(xiàng)目成本的影響，制定更加科學(xué)合理的成本規(guī)劃，從而確保項(xiàng)目本身對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)具有一定的抵抗能力。其次，目標(biāo)成本的設(shè)定有助于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金控制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，通過在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中設(shè)置合理的目標(biāo)成本，能夠避免企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)和推進(jìn)過程中無節(jié)制的、過度的資金投入，避免由于成本超支和資金投入過度帶來的財(cái)務(wù)壓力和額外損失，從而提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。最后，目標(biāo)成本具有整體性與可調(diào)整性，在目標(biāo)成本導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制既是整體，又可以相互獨(dú)立，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和推進(jìn)的過程中，以整體成本為限制和目標(biāo)，通過對(duì)局部的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的協(xié)調(diào)一致，從而盡可能地避免某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本超支并造成較大的成本上浮，同時(shí)抵抗成本上浮帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、目標(biāo)成本導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)用

（一）充分認(rèn)識(shí)目標(biāo)成本的基本邏輯，做好管理體系構(gòu)建

充分認(rèn)識(shí)目標(biāo)成本的基本邏輯，做好管理體系的構(gòu)建，是房地產(chǎn)企業(yè)良好應(yīng)用目標(biāo)成本的第一步，也是最重要的步驟之一。這一步驟可以簡(jiǎn)單拆分為兩個(gè)要點(diǎn)，第一是對(duì)目標(biāo)成本本身有正確的認(rèn)識(shí)，在這一層面上，企業(yè)管理層和相關(guān)的成本管理人員應(yīng)當(dāng)充分了解目標(biāo)成本的基本概念、原理和目標(biāo)，明確其在成本控制中的作用和意義，并結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際情況做好目標(biāo)成本的框架構(gòu)建。企業(yè)管理層必須對(duì)目標(biāo)成本有充分的重視，能夠確保目標(biāo)成本在項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)運(yùn)營中的全流程應(yīng)用，以確保目標(biāo)成本的有用性。第二是要做好相應(yīng)的環(huán)境建設(shè)，環(huán)境建設(shè)包括目標(biāo)成本的管理團(tuán)隊(duì)、目標(biāo)成本的實(shí)施策略、成本控制的績效評(píng)估體系等多個(gè)方面。在管理團(tuán)隊(duì)上，目標(biāo)成本需要建立專門的管理團(tuán)隊(duì)或委員會(huì)，并確保相關(guān)人員有足夠的成本控制經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，能夠制定目標(biāo)成本的方法和指標(biāo)，并對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行和完成情況進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)估。而在實(shí)施策略上，則必須確保目標(biāo)成本在實(shí)施策略上充分契合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和市場(chǎng)環(huán)境，充分考慮市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況、產(chǎn)品定位等，并根據(jù)這些信息建立一套與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況相符合的目標(biāo)成本基礎(chǔ)模型。而在績效評(píng)估層面，則要建立一套完整的績效評(píng)估體系，用以評(píng)估目標(biāo)成本的實(shí)施情況和實(shí)際成本控制效果，并根據(jù)績效評(píng)估體系的評(píng)估結(jié)果，發(fā)現(xiàn)和糾正目標(biāo)成本中存在的不足，并實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)成本的優(yōu)化。

（二）充分加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)整體成本分析能力

整體成本分析能力是確保目標(biāo)成本科學(xué)性與有效性的必要前提，通過良好的整體成本分析能夠使目標(biāo)成本的設(shè)定更具準(zhǔn)確性，更符合市場(chǎng)需求和企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在目標(biāo)成本應(yīng)用過程中，整體成本分析可以為目標(biāo)成本提供有價(jià)值的參考信息，同時(shí)確保目標(biāo)成本的全面性與完整性，確保在應(yīng)用目標(biāo)成本時(shí)能夠?qū)⒏鱾€(gè)方面的成本影響因素考慮在內(nèi)。而提高整體成本分析能力的措施主要包括以下幾點(diǎn)：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好成本的分類與分解，充分確定成本分類的維度，比如說直接成本、間接成本、土地成本、人工成本、材料成本等等。同時(shí)也要從部門和業(yè)務(wù)活動(dòng)中做好成本數(shù)據(jù)的收集，并對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行歸類與分組，比較不同成本之間的差異，找出成本的主要驅(qū)動(dòng)因素。通過對(duì)成本的分類和分解，能夠幫助企業(yè)更加深入地了解成本的來源和構(gòu)成，為整體成本分析提供切實(shí)有效的依據(jù)。

其次，企業(yè)要引入先進(jìn)的成本分析工具與技術(shù)，利用信息化的手段來進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的整體成本分析能力，企業(yè)可以使用成本控制模型，也可以引入先進(jìn)的成本估算軟件和可視化工具，將成本數(shù)據(jù)以更直觀和更易于理解的方式呈現(xiàn)出來，以便于成本管理人員和決策人員更快地發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)作出調(diào)整。

最后，要為企業(yè)成本制定合適的成本指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)具有可比性的衡量和分析，比如單位面積成本、單位銷售成本、單位工程成本等，通過量化的指標(biāo)，提升一些波動(dòng)較大的成本的可比性，并幫助企業(yè)了解成本變化水平和趨勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)化整體分析能力[3]。

（三）科學(xué)合理地設(shè)定目標(biāo)成本

科學(xué)合理地設(shè)定目標(biāo)成本，是目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中確保其可行性的必要前提，只有目標(biāo)成本足夠科學(xué)合理，才能確保目標(biāo)成本作為一種成本控制手段能夠良好有效地實(shí)施，發(fā)揮應(yīng)有的效果?？茖W(xué)合理地設(shè)定目標(biāo)成本既是評(píng)估項(xiàng)目可行性的重要環(huán)節(jié)，也是進(jìn)行預(yù)算控制和資源配置的依據(jù)，如果目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)發(fā)展實(shí)際和市場(chǎng)需求存在偏差，則有可能導(dǎo)致目標(biāo)成本管理失效，并對(duì)企業(yè)帶來一定的損失。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)定目標(biāo)成本時(shí)要抓住以下幾個(gè)關(guān)鍵步驟：

首先，要充分明確項(xiàng)目的需求和目標(biāo)，在需求上要了解項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)和定位，在目標(biāo)上要明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、面向人群、預(yù)期售價(jià)和預(yù)期收益等，綜合以上要素有助于為目標(biāo)成本的設(shè)定提供一個(gè)良好的背景參考。其次，要做好市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究工作，通過市場(chǎng)分析來了解市場(chǎng)的平均價(jià)格水平、客戶需求以及競(jìng)爭(zhēng)格局，而通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究，可以幫助企業(yè)找到適合自身的定位點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取有利地位。再次，要思考技術(shù)和工藝的選擇，技術(shù)和工藝上的成本預(yù)估和控制是降低項(xiàng)目整體成本的重要方式，也是項(xiàng)目建設(shè)過程中最重要的成本控制節(jié)點(diǎn)，通過施工材料選擇、施工方法選擇和裝修標(biāo)準(zhǔn)的確定，可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)和成本優(yōu)化，并幫助企業(yè)更好地設(shè)定目標(biāo)成本。最后，在利潤預(yù)期方面房地產(chǎn)企業(yè)必須確保利潤預(yù)期與資金投入相匹配，但同時(shí)也要確保利潤預(yù)期符合客觀實(shí)際。也就是說，確保項(xiàng)目能夠完全覆蓋成本并獲得合理利潤，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)慣例和當(dāng)前市場(chǎng)的條件設(shè)定適當(dāng)?shù)睦麧櫬省３酥?，企業(yè)也要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，包括市場(chǎng)波動(dòng)、政策變化和施工風(fēng)險(xiǎn)等，并提前做好準(zhǔn)備。

（四）做好企業(yè)成本控制培訓(xùn)，形成良好的成本控制文化

需要注意的是，成本控制并非通過管理層的良好管理就能夠取得最佳效果。由于成本控制體現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)經(jīng)營中的方方面面，只有從管理層到施工人員全員遵守、全員參與，才能夠充分發(fā)揮目標(biāo)成本的成本控制效果。因此，構(gòu)建良好的成本控制氛圍并將其轉(zhuǎn)化為文化，對(duì)于目標(biāo)導(dǎo)向下的成本控制而言非常重要。在具體的成本控制文化構(gòu)建上，首先是要做好明確的培訓(xùn)計(jì)劃，包括成本控制的基本概念、企業(yè)的成本控制方法等，以及各個(gè)部門和崗位在企業(yè)成本控制中的一些具體事項(xiàng)和措施。其次，想要在企業(yè)內(nèi)建立良好的文化，企業(yè)的管理層與領(lǐng)導(dǎo)層要以身作則，在工作和管理的過程中嚴(yán)格遵守成本控制的一系列規(guī)范，積極主動(dòng)參與相關(guān)培訓(xùn)活動(dòng)，樹立起良好的榜樣，以激勵(lì)員工積極參與成本控制。最后是要建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)勵(lì)在工作過程中成本控制方面表現(xiàn)出色的員工，進(jìn)一步提升員工參與的積極性。

結(jié)語

綜上所述，目標(biāo)成本作為一種成本控制手段，更加適合房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模投資和高風(fēng)險(xiǎn)的特性，通過目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的應(yīng)用，能夠良好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營成本和項(xiàng)目建設(shè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向上發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳妍.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制中的方法探討研究[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（19）：20.

[2]凌燕.基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制研究[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（24）：164.

[3]楊柳燕. 基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2019（32）：56-57.

作者簡(jiǎn)介：趙原（1982.09－），女，漢族，山東平度人，會(huì)計(jì)師，本科，研究方向：成本管理、財(cái)務(wù)內(nèi)控。