城市更新并非僅僅是“拆舊建新”，其更深層的意義在于激活存量、提升品質(zhì)。

老舊小區(qū)更新改造是城市更新中的重頭戲，也是目前北京市城市更新改造工作的重要發(fā)力點(diǎn)之一。它為大量既有的、存在各種問(wèn)題的“普通房子”甚至“差房子”提供了系統(tǒng)性、全方位的改造提升機(jī)會(huì)。

如何通過(guò)系統(tǒng)性賦能，讓“普通房子”甚至“差房子”突破困局？在實(shí)踐過(guò)程中，只有梳理好規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系，對(duì)老房子進(jìn)行本體性能升級(jí)和外部環(huán)境優(yōu)化（如基礎(chǔ)設(shè)施和配套），才能使其實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍遷、逆襲成為“好房子”。

規(guī)劃糾偏與產(chǎn)權(quán)重構(gòu)

老房子煥新，必先“摸清底數(shù)，建立臺(tái)賬”。

傳統(tǒng)“一刀切”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前要求，首先，要對(duì)歷史遺留區(qū)域進(jìn)行摸底，梳理相關(guān)規(guī)劃未落實(shí)的原因（政策變動(dòng)、資金不足、權(quán)屬爭(zhēng)議等），明確空間范圍、現(xiàn)狀用途與規(guī)劃差異。

例如，對(duì)于具體的改造項(xiàng)目，項(xiàng)目相關(guān)人員在改造前都進(jìn)行了詳細(xì)了解，將沖突區(qū)域的空間范圍、現(xiàn)狀用途、規(guī)劃差異及歷史成因一一厘清，形成動(dòng)態(tài)更新的電子檔案庫(kù)。唯有精準(zhǔn)診斷，方能對(duì)癥下藥。

其次，因地制宜進(jìn)行分類處置，動(dòng)態(tài)調(diào)整。歷史上有些規(guī)劃已不適應(yīng)發(fā)展需求或明顯與民生居住用途沖突，要允許在一定條件下啟動(dòng)法定程序優(yōu)化調(diào)整；有些無(wú)法調(diào)整的，可配套制定分階段行動(dòng)計(jì)劃，做好因地制宜“一樓一策”更新方案，或?qū)で蠛线m政策做好居民騰退安置，這要求政策制定者兼具前瞻視野與民生溫度。

比規(guī)劃沖突更盤根錯(cuò)節(jié)的，是產(chǎn)權(quán)的“千層餅”。

單位大產(chǎn)權(quán)、個(gè)人產(chǎn)權(quán)、承租公房、合居戶……種種歷史遺留問(wèn)題糾纏共生，破解之道在于精細(xì)化的“分類確權(quán)機(jī)制”。

因此，要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)重構(gòu)才能從根本上解決矛盾，合力推動(dòng)遺留問(wèn)題化解。

例如，對(duì)單位大產(chǎn)權(quán)房屋，需明確原單位與現(xiàn)住戶的權(quán)益分配（如補(bǔ)繳土地出讓金或協(xié)商產(chǎn)權(quán)分割）；對(duì)承租公房，采用“租轉(zhuǎn)售”或使用權(quán)貨幣化補(bǔ)償機(jī)制；對(duì)合居戶采取“一戶一策”方式，結(jié)合更新內(nèi)容，尋求分戶方法，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)；對(duì)歷史換房未登記的，結(jié)合檔案資料、居住事實(shí)、雙方協(xié)議或爭(zhēng)議裁定等方式補(bǔ)辦手續(xù)。此外，要統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，兼顧公平與歷史因素。探索出臺(tái)相關(guān)政策，明確不同產(chǎn)權(quán)類型的處置優(yōu)先級(jí)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

賦能空間，重塑“鄰里關(guān)系”與社區(qū)活力

物理層面的更新，是“好房子”的筋骨所在。

首先是本體性能提升。在深入了解房屋現(xiàn)狀、尊重其歷史價(jià)值的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)解決結(jié)構(gòu)安全性不佳、功能落后等核心問(wèn)題，最終實(shí)現(xiàn)安全性、舒適性、功能性和美觀性的全面提升，讓老房子煥發(fā)新生機(jī)，適應(yīng)并滿足現(xiàn)代生活的需求。主要方式包括拆除重建、結(jié)構(gòu)安全加固、節(jié)能綠色改造（外墻保溫、屋頂保溫/綠化、節(jié)能門窗更換、隔音降噪、遮陽(yáng)設(shè)施安裝等）、適老化適幼化改造（加裝電梯、增設(shè)無(wú)障礙坡道、改造衛(wèi)生間防滑扶手等）。

其次是基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)。老舊小區(qū)普遍存在管線老化、水電容量不足、排水不暢、道路破損、缺乏停車位等問(wèn)題。城市更新通過(guò)市政基礎(chǔ)設(shè)施改造（如雨污分流、強(qiáng)弱電入地、燃?xì)夤芫W(wǎng)更新、道路拓寬、智慧燈桿建設(shè)、充電樁建設(shè)），為房子提供“好房子”所需的現(xiàn)代化、安全可靠的運(yùn)行基礎(chǔ)。

例如，有樓房原有結(jié)構(gòu)為傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)，已不符合現(xiàn)代抗震安全要求。在廣泛聽取居民意見后，有關(guān)部門共同決定采用“外套式抗震加固”施工方案，即在磚混結(jié)構(gòu)的外部加建現(xiàn)澆混凝土的框架剪力墻結(jié)構(gòu)。新的混凝土結(jié)構(gòu)如同堅(jiān)固的鎧甲，可以負(fù)擔(dān)老樓的承重，不僅徹底消弭了老樓的結(jié)構(gòu)安全隱患，還為每家每戶平均增加了約10平方米的室內(nèi)面積，讓老房的格局更加寬敞明亮。

此外，老房子煥新要重塑“鄰里關(guān)系”與社區(qū)活力。可增建或改造社區(qū)養(yǎng)老中心、托幼設(shè)施、社區(qū)食堂、衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)站、體育健身場(chǎng)地等，彌補(bǔ)老舊小區(qū)配套缺失，讓房子周邊環(huán)境更宜居，讓便捷舒適的生活圈觸手可及，真正滿足老百姓對(duì)“好房子” 和美好生活的想象。

（本文作者系北京市第五建筑工程集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理、正高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，參與多個(gè)北京城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目；本刊記者侯雋采訪整理）

責(zé)編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭