張耀

摘要：構(gòu)建新發(fā)展格局需要暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，擴(kuò)大內(nèi)需控制高房價，防止居住消費擠占其他消費，房地產(chǎn)市場將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，房企需及時調(diào)整績效評價體系應(yīng)對外部環(huán)境的變化。文章通過分析當(dāng)前房企績效評價體系存在的問題，以及新發(fā)展格局下房企績效評價體系呈現(xiàn)的特點，為績效評價體系優(yōu)化提供指引。然后，利用平衡積分卡績效評價工具，結(jié)合關(guān)鍵成果領(lǐng)域法、關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)法制定各維度的細(xì)項考核指標(biāo)，并對各項指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)，提供業(yè)績考評方法來評測績效執(zhí)行結(jié)果，以期為新發(fā)展格局下房企績效體系優(yōu)化提供借鑒。

關(guān)鍵詞：新發(fā)展格局；績效評價體系；房地產(chǎn)；平衡積分卡

一、引言

2020年習(xí)近平總書記根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段，結(jié)合當(dāng)前國際形勢，在深刻把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，科學(xué)地提出構(gòu)建“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局?！痹?021年我國公布的“十四五”規(guī)劃中，對如何構(gòu)建新發(fā)展格局做出了詳細(xì)部署。構(gòu)建新發(fā)展格局，將對我國房地產(chǎn)市場未來的走勢產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在新發(fā)展格局的影響下，既要防止高房價對居民消費形成“排擠效應(yīng)”，又要防止寬松貨幣政策下房市的“泡沫效應(yīng)”，還要防止土地成本對創(chuàng)新產(chǎn)生的“抑制效應(yīng)”。

面對構(gòu)建新發(fā)展格局帶來的外部環(huán)境變化，房企應(yīng)從戰(zhàn)略高度出發(fā)，及時調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。通過對企業(yè)績效評價體系的優(yōu)化，引導(dǎo)全體員工轉(zhuǎn)變思想認(rèn)識及行動方針，使企業(yè)能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形式的轉(zhuǎn)變，并健康、長久地生存下去。如何根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢優(yōu)化企業(yè)績效評價體系，已成為房企需要正式面對的研究課題。本文從分析當(dāng)前我國房企績效評價體系存在的問題出發(fā)，對新發(fā)展格局下房企績效評價體系的特點進(jìn)行總結(jié)，采用平衡計分卡（BSC）績效評價分析工具對房企績效評價體系進(jìn)行優(yōu)化，使房企績效評價體系能更好地引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。

二、當(dāng)前我國房企績效評價體系存在的問題

自2015年以來，我國房地產(chǎn)市場空前繁榮，房企的銷售業(yè)績逐年增長，部分房企年銷售額實現(xiàn)翻倍式增長，以“高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營理念躋身房企龍頭的碧桂園集團(tuán)，一度成為各房企競相模仿的對象。為了實現(xiàn)企業(yè)的高速增長，房企的考核指標(biāo)開始注重于：現(xiàn)金流指標(biāo)、銷售指標(biāo)、項目建設(shè)周期、融資指標(biāo)等有利于企業(yè)實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的考核指標(biāo)。隨著政府房住不炒政策的長期貫徹執(zhí)行，加之受新冠疫情影響，尤其是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向以國內(nèi)大循環(huán)為主的新發(fā)展格局后，房企的“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展方式已不適合企業(yè)未來的發(fā)展。房企現(xiàn)有的績效評級體系，在新發(fā)展格局下顯現(xiàn)出諸多問題。總體來說，當(dāng)前房企績效評價體系存在以下幾方面的問題：

（一）過于重視現(xiàn)金流指標(biāo)，忽視產(chǎn)品品質(zhì)

房企現(xiàn)金流指標(biāo)考核的內(nèi)容，主要是對房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流回正周期的考核。我國房地產(chǎn)市場實行預(yù)售政策，即房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品尚未完工時，便可進(jìn)行銷售，此為房地產(chǎn)公司實現(xiàn)現(xiàn)金流快速回正，進(jìn)而實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)模式提供政策支持。如：碧桂園集團(tuán)針對項目開發(fā)提出“456考核模式”，即拿地后4個月項目開盤銷售，5個月回籠資金，6個月現(xiàn)金流回正。同為頭部房企的新城控股亦提出類似的“458考核模式”。對現(xiàn)金流回正周期考核指標(biāo)的重視，已是行業(yè)普遍現(xiàn)象，但該指標(biāo)的考核要求已嚴(yán)重違背項目開發(fā)建設(shè)規(guī)律。為了實現(xiàn)樓盤快速開盤銷售，縮短現(xiàn)金流回正周期，房企強(qiáng)行壓縮施工周期，嚴(yán)重違背建筑施工規(guī)律，導(dǎo)致工程施工過程存在安全隱患，產(chǎn)品品質(zhì)嚴(yán)重下滑。以致施工現(xiàn)場頻繁發(fā)生安全事故，客戶對產(chǎn)品滿意度下降，損害公司品牌形象，企業(yè)長期利益受損。

（二）未充分考慮企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張與財務(wù)風(fēng)險之間的平衡

近年來，房企銷售規(guī)模逐年增長，企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張是支撐銷售規(guī)模增長的動因。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)項目需要投入大量的資金。項目開發(fā)前期，為購置土地所支付的資金少則數(shù)億元，多則幾十億甚至上百億元。房企儲備的土地是企業(yè)生存及發(fā)展的關(guān)鍵生產(chǎn)要素，隨著地上開發(fā)產(chǎn)品銷售，企業(yè)規(guī)模會不斷地擴(kuò)大。房企銷售規(guī)模的大小，反映其市場占有率的高低，是金融機(jī)構(gòu)評判房企抗風(fēng)險能力的重要指標(biāo)，銷售規(guī)模大的房企，相對具有較高的融資能力。較高融資能力，進(jìn)一步促進(jìn)房企購置土地擴(kuò)大生產(chǎn)，推高企業(yè)負(fù)債規(guī)模形成不良循環(huán)。部分房企為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，在國際資本市場上通過發(fā)行境外美元債進(jìn)行融資。債務(wù)融資有相應(yīng)的到期日，到期日須償還債務(wù)本息。在房地產(chǎn)市場上升周期，項目銷售周期較短，銷售資金快速回流。在這種情形下，房企高層管理者放松了債務(wù)擴(kuò)張增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的警惕。隨著全球經(jīng)濟(jì)下行對我國經(jīng)濟(jì)的影響不斷深入，以及我國經(jīng)濟(jì)開始走向以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局。房地產(chǎn)市場增長乏力，銷售不及預(yù)期導(dǎo)致投入的資金長期無法收回，進(jìn)一步降低企業(yè)的償債能力。以致一些房企到期不能償還債務(wù)或到期后申請債務(wù)展期，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步加大甚至到了破產(chǎn)邊緣。

（三）短期績效考核指標(biāo)權(quán)重過高

在企業(yè)中，管理層的薪酬以及晉升一般與績效考核掛鉤，這就使得管理層會為了自身利益優(yōu)先考慮短期利益，將財務(wù)報表的數(shù)據(jù)美化而忽略了更有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略方針。在“高周轉(zhuǎn)”管理理念的指引下，以及管理者自身利益的驅(qū)使下，房企在制定績效考核指標(biāo)時對年度銷售指標(biāo)、首次開盤銷售指標(biāo)、銷售回款指標(biāo)、利潤指標(biāo)等評價短期業(yè)績的指標(biāo)賦予較高的權(quán)重，約占總體的60%～70%。對企業(yè)長期發(fā)展有利的長期指標(biāo)，如工程質(zhì)量、計劃達(dá)成率、客戶滿意度等指標(biāo)賦予的權(quán)重相對較少。過于重視短期績效考核指標(biāo)的達(dá)成，損害企業(yè)長期發(fā)展空間。在房價不斷上漲的時期，客戶對產(chǎn)品低品質(zhì)的不滿情緒會被房產(chǎn)增值帶來的效用抵減。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)開始步入以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局，政府對高房價進(jìn)行嚴(yán)格管控，努力擴(kuò)大內(nèi)需并防止高房價擠占居民其他消費。房產(chǎn)投資逐漸回歸居住屬性，客戶開始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)。房企過于關(guān)注短期績效指標(biāo)，將不利于企業(yè)未來的發(fā)展。

（四）對數(shù)字技術(shù)服務(wù)企業(yè)的考核重視不足

我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度相對較低。雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，但整個行業(yè)總體上還是處于粗放式、低品質(zhì)、產(chǎn)品科技含量弱的發(fā)展階段。當(dāng)前，大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興數(shù)字技術(shù)被廣泛地應(yīng)用于企業(yè)的運營管理、產(chǎn)品改造升級之中。部分大型房企已經(jīng)開始嘗試?yán)脭?shù)字技術(shù)優(yōu)化企業(yè)的運營管理，但數(shù)字技術(shù)在整個行業(yè)中的應(yīng)用，尤其在產(chǎn)品中的應(yīng)用尚未全面開展起來。對數(shù)字技術(shù)應(yīng)用的考核，尚未受到房企管理層的重視，以致企業(yè)未能充分地利用數(shù)字技術(shù)來提高企業(yè)管理效率以及產(chǎn)品的升級換代。新發(fā)展格局下的房企面臨著激烈的競爭，回避數(shù)字技術(shù)將會降低企業(yè)的競爭力，企業(yè)的生存也將面臨嚴(yán)峻的考驗。

三、新發(fā)展格局下房企績效評價體系的特點

構(gòu)建經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局，需要培育完整的內(nèi)需體系，并通過控制高房價，刺激居民消費等方式來擴(kuò)大內(nèi)需，以打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。同時，還需要加強(qiáng)金融管制，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向以內(nèi)循環(huán)為主的形勢下，房企面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)以及激烈的行業(yè)競爭。在新發(fā)展格局下，房企績效評價體系呈現(xiàn)以下特點：

（一）非財務(wù)評價指標(biāo)權(quán)重上升

財務(wù)評價指標(biāo)反映企業(yè)經(jīng)營成果，是企業(yè)重要的考核指標(biāo)，但財務(wù)指標(biāo)具有滯后性，無法反映管理層為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展所做出的貢獻(xiàn)，企業(yè)業(yè)績評價需要從多個維度進(jìn)行考察。根據(jù)平衡積分卡理論，企業(yè)應(yīng)從財務(wù)維度、客戶維度、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程維度、學(xué)習(xí)和成長維度進(jìn)行業(yè)績評價，并維持“短期評價指標(biāo)和長期評價指標(biāo)”等四個不同角度的平衡。當(dāng)前房企對財務(wù)指標(biāo)賦予過高的權(quán)重，導(dǎo)致公司的管理重心、各種資源的投入傾向于實現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)，從而打破了房企短期評價指標(biāo)和長期評價指標(biāo)的平衡關(guān)系，不利于企業(yè)長期發(fā)展。新發(fā)展格局下，房地產(chǎn)市場所處的外部環(huán)境已發(fā)生變化，控制高房價刺激居民消費，打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。房企無法依靠高周轉(zhuǎn)的方式持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)新施工技術(shù)、提高產(chǎn)品品質(zhì)、控制產(chǎn)品成本、利用數(shù)字技術(shù)提高運營效率才是企業(yè)在新發(fā)展格局下長久發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，房企應(yīng)提升業(yè)績評價體系中非財務(wù)指標(biāo)的權(quán)重，并根據(jù)實際情況設(shè)定相應(yīng)考核指標(biāo)。

（二）控制風(fēng)險

房地產(chǎn)市場自2015年以來一直處于上升周期，克爾瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模達(dá)到頂峰，年銷售額超過千億元人民幣的房企多達(dá)43家。排名前三的房企碧桂園、恒大、萬科年銷售額均超過7000億元人民幣。龐大的銷售規(guī)模背后是沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)及較高財務(wù)風(fēng)險。在構(gòu)建經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局，打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)時，需要加強(qiáng)金融對實體經(jīng)濟(jì)的支持，嚴(yán)防地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)引發(fā)金融風(fēng)險。政府相關(guān)部門多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”政策，并制定針對房企融資的三道紅線，防止企業(yè)過度擴(kuò)張導(dǎo)致資金流斷裂引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。但截至2022年底，已有58家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房企融資難度較大，銷售回款緩慢。主動去杠桿，降低企業(yè)負(fù)債率，控制風(fēng)險是房企長期面臨的重要工作。

（三）可持續(xù)性

在以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局下，“高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營模式難以持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將逐步回歸理性。居民對房地產(chǎn)的投資消費，雖屬于經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要組成部分，但由于當(dāng)前較高的房價、較高的房貸支出已嚴(yán)重擠占居民對其他商品及服務(wù)的消費空間?？刂聘叻績r，刺激居民消費，打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的堵點將是經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局下的必然選擇。新發(fā)展格局下，房企需要有可持續(xù)性的經(jīng)營模式，評價體系也需相應(yīng)地考慮企業(yè)的可持續(xù)性。企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要滿足企業(yè)正常利潤的要求，還需要企業(yè)重視對長期效益指標(biāo)的考核。產(chǎn)品的差異化程度、質(zhì)量、品質(zhì)，客戶滿意度，客戶品牌忠誠度等體現(xiàn)企業(yè)長期效益的指標(biāo)權(quán)重會相應(yīng)地增加，實現(xiàn)房企的可持續(xù)發(fā)展。

（四）數(shù)字技術(shù)應(yīng)用

我國經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局是以內(nèi)循環(huán)為主的循環(huán)模式，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其上下游關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)較多，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用較大，暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)需要房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)起產(chǎn)業(yè)升級的帶動作用。隨著大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，企業(yè)在運營管理及產(chǎn)品升級改造過程中不斷融入數(shù)字化技術(shù)，企業(yè)的管理方式和商業(yè)模式正在發(fā)生改變。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)利用數(shù)字化技術(shù)來推動產(chǎn)業(yè)升級和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增長方式從當(dāng)前粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化內(nèi)涵型。數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，會給房企帶來新的發(fā)展機(jī)遇，增強(qiáng)企業(yè)自身及產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。從科技住房、智能家居，再到智慧工地、智慧小區(qū)、智慧看房等智能化技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)有著廣泛的應(yīng)用空間。數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用不僅是應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)形勢的迫切要求，也是房企適應(yīng)未來發(fā)展的需要。房企績效評價體系需要融入關(guān)于新技術(shù)應(yīng)用的考核指標(biāo)，以考核促進(jìn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

四、新發(fā)展格局下基于BSC的房企績效評價體系設(shè)計

在新發(fā)展格局下，房企面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，企業(yè)需要根據(jù)新的發(fā)展要求，構(gòu)建適合自身特點的績效評價體系。BSC評價體系是一個可以兼顧財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)等多方面平衡的績效考核工具?？梢詭椭科螅u估自身績效狀況，落實績效目標(biāo)，并在實際實施過程中進(jìn)行監(jiān)控和修正。

（一）指標(biāo)選取的原則和要求

選取績效考核指標(biāo)時，房企可以使用關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)法（KPI）來確定考核指標(biāo)。關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)，是對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生關(guān)鍵影響力的指標(biāo)，是通過對企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、關(guān)鍵成果領(lǐng)域的業(yè)績特征分析，識別和提煉出的最能有效驅(qū)動企業(yè)價值創(chuàng)造的指標(biāo)。確立關(guān)鍵績效指標(biāo)，需要符合SMART原則：S為具體性原則，要求指標(biāo)細(xì)化、清晰明確；M為可衡量性原則，選取的指標(biāo)可量化；A為可實現(xiàn)性原則，指員工通過努力能夠完成；R為相關(guān)性原則，指標(biāo)之間具有相應(yīng)的關(guān)聯(lián)；T為時限性原則，指標(biāo)的完成要有明確的截止時間。此外，在選取業(yè)績評價指標(biāo)時，還需要著重解決當(dāng)前績效評價體系存在的問題，呈現(xiàn)新發(fā)展格局下績效評價體系的特點。

（二）BSC績效評價指標(biāo)的構(gòu)建

BSC績效評價指標(biāo)分為四個維度（一級指標(biāo)），分別為財務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與成長維度。構(gòu)建具體考核指標(biāo)時，首先，結(jié)合房企內(nèi)部的實際情況、績效評價體系存在的問題，以及新發(fā)展格局下績效評價體系的特點，找出各維度的關(guān)鍵成果領(lǐng)域（二級指標(biāo)）；然后，使用關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)法，針對每個關(guān)鍵成果領(lǐng)域設(shè)置若干關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（三級指標(biāo)），詳細(xì)指標(biāo)見表1數(shù)據(jù)。

1. 財務(wù)維度

財務(wù)維度反映的是股東對企業(yè)的要求，是檢驗企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成果的重要指標(biāo)。在新發(fā)展格局下，財務(wù)指標(biāo)權(quán)重雖然下降，但財務(wù)指標(biāo)完成的好壞關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展，故財務(wù)指標(biāo)依然是房企績效考核的重要指標(biāo)。結(jié)合房企當(dāng)前所處的環(huán)境，以及去杠桿降低財務(wù)風(fēng)險等要求，將財務(wù)維度的KRP（關(guān)鍵成果領(lǐng)域）分為：銷售與回款、費用支出、償債能力、盈利能力。銷售與回款領(lǐng)域中，采用房企最為關(guān)注的兩個指標(biāo)，簽約金額和銷售回款金額指標(biāo)。費用支出領(lǐng)域，銷售費用與簽約金額有相關(guān)性，故采用營銷費率指標(biāo)評價營銷費用使用效果。管理費用按預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行使用，故采用管理費用偏差率指標(biāo)反映管理費預(yù)算執(zhí)行的情況。償債能力領(lǐng)域，參照政府對房企融資“三道紅線”的要求，設(shè)置關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，旨在提高房企融資能力的同時，降低財務(wù)杠桿，保持合理的資本結(jié)構(gòu)。盈利能力領(lǐng)域，使用股東較為關(guān)注的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

2. 客戶維度

客戶維度反映客戶對產(chǎn)品及服務(wù)的評價，是對產(chǎn)品價值的主張。房企開發(fā)的產(chǎn)品--房屋，屬于購置價格高、置換成本高、使用周期長的固定資產(chǎn)投資品，客戶重復(fù)購買的情況較少?？蛻粢淮涡再徺I行為，并不能說明客戶評價及感受不重要，反而要求企業(yè)應(yīng)更加重視客戶的評價。購置房產(chǎn)屬于大額支出，客戶在做出購買決策前會搜集大量的相關(guān)信息進(jìn)行評選。尤其在新發(fā)展格局下，購房投機(jī)客戶減少，真正有居住需求的客戶會慎重購買。為保持良好的產(chǎn)品口碑，將客戶維度的KRP分為：產(chǎn)品品質(zhì)和客戶滿意度。在產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)域，使用品質(zhì)管控和工程質(zhì)量兩個指標(biāo)，品質(zhì)管控旨在提高產(chǎn)品的差異化，工程質(zhì)量旨在提高產(chǎn)品質(zhì)量?？蛻魸M意度領(lǐng)域，使用客戶滿意度、客戶忠誠度指標(biāo)來反映考量產(chǎn)品口碑及品牌形象，使用客戶投訴處理指標(biāo)意在及時降低客戶對產(chǎn)品的負(fù)面評價。

3. 內(nèi)部流程維度

該維度著重企業(yè)的核心競爭力，體現(xiàn)影響股東、客戶滿意度的關(guān)鍵流程。根據(jù)房企的特點，將內(nèi)部流程維度的KRP分為：投資拓展、成本管理、開發(fā)運營。投資拓展是指企業(yè)獲取土地的行為，土地是房企非常重要的生產(chǎn)資料，儲備的土地資源是房企生產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)。因此在投資拓展領(lǐng)域，使用本期累計取得土面積之和指標(biāo)，作為考核指標(biāo)。在項目前期開發(fā)階段，房企會估算項目成本，進(jìn)而形成目標(biāo)成本作為考核標(biāo)準(zhǔn)。故在成本管理領(lǐng)域，使用目標(biāo)成本偏差率作為考核指標(biāo)。在開發(fā)運營領(lǐng)域，使用關(guān)鍵節(jié)點達(dá)成率指標(biāo)，旨在保證項目銷售、竣工、交付等節(jié)點按計劃完成；使用安全文明生產(chǎn)指標(biāo)，旨在保障工程施工管理過程科學(xué)、安全、有序進(jìn)行，切實保障建筑工人生命財產(chǎn)安全，也是房企應(yīng)承擔(dān)社會責(zé)任；數(shù)字化應(yīng)用水平指標(biāo)的加入，是為了提高新發(fā)展格局下企業(yè)的運營能力，提升企業(yè)的核心競爭力，是順應(yīng)當(dāng)前數(shù)字化轉(zhuǎn)型潮流的必要舉措。

4. 學(xué)習(xí)與成長維度

在企業(yè)中，學(xué)習(xí)與成長的主體是員工，員工隊伍的穩(wěn)定、員工能力的提升可以極大促進(jìn)上述維度指標(biāo)的達(dá)成。該維度體現(xiàn)企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價值的能力、新產(chǎn)品研發(fā)能力。據(jù)此，將該維度KRP劃分為：組織體系、研發(fā)創(chuàng)新、員工穩(wěn)定性及能力建設(shè)。企業(yè)存續(xù)的過程中，內(nèi)部、外部環(huán)境不斷變化，企業(yè)制度需要不斷優(yōu)化完善，故設(shè)制度建設(shè)指標(biāo)考察企業(yè)制度的完善情況。新發(fā)展格局下，房企是帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵因素，需要加大研發(fā)投入，設(shè)置研發(fā)費用收入比指標(biāo)考核企業(yè)在研發(fā)方面的投入。在員工穩(wěn)定性及能力建設(shè)領(lǐng)域，設(shè)置員工滿意度、關(guān)鍵人才保持率指標(biāo)考核企業(yè)團(tuán)隊的穩(wěn)定性，并設(shè)置員工人均效能指標(biāo)，考察員工生產(chǎn)效率。

（三）指標(biāo)權(quán)重的確定

本文采用“主觀賦權(quán)法”確定各單項業(yè)績評價指標(biāo)的權(quán)重，然后匯總出一級指標(biāo)和二級指標(biāo)的權(quán)重。本次選擇了11位熟悉地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資深從業(yè)人員，主觀地對各項指標(biāo)賦予相應(yīng)的權(quán)重，然后取加權(quán)平均值計算出各單項指標(biāo)的權(quán)重，計算結(jié)果見表1權(quán)重列。

（四）績效考評

房企應(yīng)根據(jù)績效評價考核周期對業(yè)績完成情況進(jìn)行相應(yīng)的考評，及時掌握績效執(zhí)行情況，總結(jié)經(jīng)驗彌補(bǔ)不足。本文采用綜合指數(shù)法計算業(yè)績指標(biāo)綜合得分，具體步驟如下：

第一步，對單個績效指標(biāo)打分，指標(biāo)得分范圍在[0，5]之間，根據(jù)該項指標(biāo)實際完成情況，確定相應(yīng)的分值。

第二步，該指標(biāo)得分乘上其對應(yīng)的權(quán)重。

第三步，匯總單項指標(biāo)分?jǐn)?shù)，計算出績效評價的綜合得分。即，績效評價綜合得分=∑（單項指標(biāo)的得分×該指標(biāo)對應(yīng)的權(quán)重）

借鑒孫艷兵“企業(yè)5分制績效考核評分法”，將企業(yè)績效執(zhí)行情況劃分為五個等級：杰出，績效得分在區(qū)間[4.5，5]，即在所有重大方面表現(xiàn)優(yōu)秀，且績效突出；優(yōu)秀，績效得分在區(qū)間[4，4.5），即在所有重大方面表現(xiàn)比較突出，考核得分明顯高于職位要求；良好，績效得分在區(qū)間[3.5，4），即工作表現(xiàn)良好，績效考核略高出工作績效要求；合格，績效得分在區(qū)間[2.5，3.5），即基本能完成目標(biāo)任務(wù)；不合格，績效得分在區(qū)間[0，2.5），即工作績效問題較多，必須加以改進(jìn)。

五、結(jié)語

構(gòu)建新發(fā)展格局是根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及國際形勢，主動進(jìn)行的戰(zhàn)略性布局。新發(fā)展格局以國內(nèi)大循環(huán)為主體、消費是經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要環(huán)節(jié)，暢通內(nèi)循環(huán)需要控制高房價刺激消費。新發(fā)展格局下，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，及時優(yōu)化業(yè)績考核指標(biāo)是房企首要任務(wù)。本文首先分析了，當(dāng)前房企績效評價體系存在的問題，并對新發(fā)展格局下房企績效評價體系的特點進(jìn)行總結(jié)。隨后使用平衡積分卡績效評價工具對房企的業(yè)績效評價系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化，使用關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)法，制定BSC各維度的關(guān)鍵指標(biāo)，同時賦予各指標(biāo)相應(yīng)的權(quán)重，以及績效考核執(zhí)行情況的判斷方法。文中采用主觀賦權(quán)法確定各考核指標(biāo)的權(quán)重，其結(jié)果主觀性較強(qiáng)，實務(wù)中可根據(jù)德爾菲法、層次分析法確權(quán)的結(jié)果加權(quán)平均后綜合考量。面對內(nèi)外部環(huán)境的變化，企業(yè)應(yīng)及時調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，戰(zhàn)略目標(biāo)是制定BSC考核指標(biāo)的基準(zhǔn)，深入研究企業(yè)績效評價體系需要充分考慮企業(yè)戰(zhàn)略與BSC之間的關(guān)系。

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（作者單位：江蘇第二師范學(xué)院）